寧波律師

求原告林某陽、林某濤向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求依法分割林某杰、林某鑫名下88平方米安置房或按每平方米7500元計(jì)算的相應(yīng)折價(jià)款。2.依法分割臨時(shí)安置費(fèi)42240元。（二）被告上訴請(qǐng)求林某鑫、林某杰上訴請(qǐng)求：撤銷原判，改判駁回林某濤、林某陽的一審訴訟請(qǐng)求；訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。（三）事實(shí)與理由1.林某鑫、林某杰稱名下沒有88平方米的安置房，林某陽、林某濤訴訟請(qǐng)求指向的標(biāo)的物不存在，起訴應(yīng)被駁回。2.林某鑫、林某杰表示沒有放棄繼承父母的遺產(chǎn)，也沒有將共有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給林某坤。3.林某坤作為共有人沒有參加訴訟。4.一審判決結(jié)果不合法不合理，未考慮林某濤、林某陽給林某鑫、林某杰造成的損失。5.一審法院適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)適用民法典而非物權(quán)法。（四）被告辯稱林某濤辯稱，同意一審判決。林某鑫、林某杰訴訟的目的是推翻之前事判決書，林某鑫、林某杰將南院份額給了林某坤，林某坤已經(jīng)將95平米房屋出售，故林某鑫、林某杰應(yīng)向林某坤主張利益。林某陽辯稱，同意林某濤的意見。（五）法院查明鄭某與林某鵬系夫妻關(guān)系，鄭某婚前育有林某杰、林某濤二女，林某杰7歲、林某濤3歲時(shí)隨鄭某、林某鵬共同生活。鄭某與林某鵬婚后又生育林某鑫、林某坤和林某陽。林某鵬于2001年去世，鄭某于2016年去世。林某鵬生前在北京市延慶區(qū)有一處宅院（北院，面積82平方米）。2006年，鄭某與親屬商議后，將自家位于同村別處的一處房產(chǎn)與親屬在北院南邊的空院調(diào)換，鄭某支付親屬500元折價(jià)款，形成南院（面積169.30平方米），后因新農(nóng)村改造，在南院建有廁所。2017年，訴爭院落面臨拆遷，北院編號(hào)為A，南院編號(hào)為B，公示時(shí)A號(hào)院與B號(hào)院統(tǒng)一編為A號(hào)地宗。2017年8月9日，因拆遷利益分割發(fā)生爭執(zhí)，經(jīng)協(xié)商由林某坤、林某陽代表兄弟姊妹五人簽訂拆遷協(xié)議。2017年10月25日，林某坤簽署“騰退協(xié)議書簽收回執(zhí)單”，并代表林某陽簽署另一份回執(zhí)單，二人分別獲得“協(xié)議補(bǔ)償費(fèi)余額”及“裝修補(bǔ)助金額”83612元。后因拆遷補(bǔ)償款分配問題，子女們產(chǎn)生糾紛并訴至法院，法院判決對(duì)林某坤與林某陽分別領(lǐng)取的拆遷補(bǔ)償款83612元（共計(jì)167224元）進(jìn)行分割：因林某杰和林某鑫自愿將南院繼承的份額轉(zhuǎn)讓給林某坤，林某坤占有的83612元拆遷補(bǔ)償款中，自留70000元，給付林某杰13612元；林某陽占有的83612元拆遷補(bǔ)償款中，自留35000元，給付林某杰3888元，給付林某鑫17500元，林某濤所盡贍養(yǎng)義務(wù)較少，應(yīng)少分遺產(chǎn)，酌定為27224元，并駁回全部其他訴訟請(qǐng)求。該判決作出后林某杰、林某鑫提起上訴，2018年5月30日北京市第一中級(jí)人民法院作出判決書，駁回上訴，維持原判。在上述法定繼承糾紛二審審結(jié)后，林某陽、林某濤及林某佳與王某簽訂《協(xié)議書》，將登記于他們名下的位于北京市延慶區(qū)A號(hào)的88平方米回遷安置房面積轉(zhuǎn)讓給王某，約定轉(zhuǎn)讓價(jià)格為6000元每平方米，共計(jì)528000元。王某領(lǐng)取了臨時(shí)安置費(fèi)42240元?，F(xiàn)涉案宅院的回遷安置房已經(jīng)建成。2019年9月24日，林某杰、林某鑫以確認(rèn)合同無效為由將林某濤、林某陽、林某佳及王某訴至法院，要求確認(rèn)四人簽訂的房屋買賣協(xié)議書無效。2020年法院判決確認(rèn)該協(xié)議無效，該判決現(xiàn)已生效。2021年4月15日，林某杰、林某鑫以返還原物糾紛為由將王某及第三人林某濤、林某陽訴至法院，要求王某返還88平方米的回遷安置房和42240元臨時(shí)安置費(fèi)及相應(yīng)利息。法院判決王某將房屋及臨時(shí)安置費(fèi)返還給林某杰、林某鑫，強(qiáng)調(diào)該判決是對(duì)林某陽、林某濤私自處分涉案安置房行為的糾正，目的是恢復(fù)子女對(duì)涉案拆遷安置房及臨時(shí)安置費(fèi)的共有狀態(tài)。該判決已生效，因王某未履行，林某杰、林某鑫已申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。另查，2017年8月9日林某坤、林某陽代表五人與北京市延慶區(qū)某合作社簽訂《宅基地補(bǔ)償協(xié)議書（房屋安置）》，認(rèn)定預(yù)選安置房面積為175.99平方米，同日林某陽、林某坤及林某佳簽訂《協(xié)議書》約定調(diào)劑面積林某陽和林某坤占6.6平方米，林某佳3.4平方米。2018年4月24日，林某坤將95平方米安置房轉(zhuǎn)讓給姜某，總價(jià)款71.25萬元。再查，2021年10月14日，王某以林某濤、林某陽、林某佳為被告起訴至法院，要求退還購房款528000元，該案尚在審理中。法院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)是涉案安置房的分割問題。涉案預(yù)選安置房面積共183平方米，屬五人共同共有，每人應(yīng)分得36.6平方米份額。林某坤已將95平方米變賣折現(xiàn)，其應(yīng)得份額已滿足，林某濤、林某鑫、林某杰和林某陽四人可分割剩余88平方米。從便利當(dāng)事人、減輕訴累角度，依據(jù)生效判決確定各自應(yīng)得份額。根據(jù)之前判決，林某杰和林某鑫將南院份額轉(zhuǎn)讓給林某坤，林某濤贍養(yǎng)義務(wù)較少，拆遷補(bǔ)償款每人應(yīng)分33444.8元，林某濤少分得到27224元。法院酌定88平方米中林某濤實(shí)分份額為29.8平方米，其少分的6.8平方米由林某坤、林某鑫、林某杰和林某陽平分，林某陽分得38.3平方米，剩余19.9平方米在林某杰和林某鑫間分配，每人9.95平方米，林某坤的應(yīng)得份額計(jì)入已轉(zhuǎn)讓的95平方米中。關(guān)于臨時(shí)安置費(fèi)42240元，因林某鑫、林某杰未實(shí)際占有，且與前期補(bǔ)償款相關(guān)，不宜在本案中處理，相關(guān)主體可待條件成就時(shí)另行解決。二、裁判結(jié)果1.北京市延慶區(qū)某拆遷合同之下的88平方米回遷安置房，林某濤分得29.8平方米、林某陽分得38.3平方米、林某鑫與林某杰各分得9.95平方米。2.駁回林某濤、林某陽的其他訴訟請(qǐng)求。三、辦案心得（一）遺產(chǎn)繼承與拆遷利益分配的復(fù)雜性在這起拆遷安置房分割糾紛中，我們可以看到遺產(chǎn)繼承與拆遷利益分配問題的復(fù)雜性。被繼承人去世后，其生前的院落面臨拆遷，拆遷利益如何在繼承人之間進(jìn)行公平合理的分配成為了本案的核心問題。首先，家庭關(guān)系的多樣性和復(fù)雜性增加了案件的難度。本案中涉及多個(gè)子女，且存在不同的撫養(yǎng)情況和贍養(yǎng)義務(wù)履行程度，這使得在確定遺產(chǎn)份額和拆遷利益分配時(shí)需要綜合考慮多種因素。其次，拆遷過程中的各種協(xié)議和交易進(jìn)一步使問題復(fù)雜化。從宅基地補(bǔ)償協(xié)議到安置房面積的調(diào)劑，再到房屋的轉(zhuǎn)讓和買賣協(xié)議的無效認(rèn)定，每一個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到法律關(guān)系的變更和權(quán)利義務(wù)的重新界定。（二）生效判決對(duì)后續(xù)案件的指導(dǎo)作用本案中，之前的生效判決對(duì)于后續(xù)的安置房分割起到了重要的指導(dǎo)作用。法院在處理本案時(shí)，充分參考了之前關(guān)于拆遷補(bǔ)償款分配的判決，遵循了既定的遺產(chǎn)分割原則和比例。這體現(xiàn)了生效判決的權(quán)威性和連貫性，也為當(dāng)事人提供了明確的預(yù)期和法律依據(jù)。作為律師，我們要重視生效判決的價(jià)值，善于運(yùn)用之前的判決結(jié)果為當(dāng)事人爭取合法權(quán)益。同時(shí)，在處理類似案件時(shí)，要深入研究相關(guān)的生效判決，準(zhǔn)確把握法院的裁判思路和法律適用原則。（三）共有財(cái)產(chǎn)分割中的公平與便利原則在共有財(cái)產(chǎn)分割中，公平原則是首要考慮的因素。法院在本案中，根據(jù)每個(gè)繼承人的情況，綜合考慮了贍養(yǎng)義務(wù)的履行、南院份額的轉(zhuǎn)讓等因素，對(duì)88平方米的回遷安置房進(jìn)行了合理的分配。同時(shí)，為了減輕當(dāng)事人的訴累，法院從便利當(dāng)事人的角度出發(fā)，確定了各自應(yīng)得的份額，避免了不必要的糾紛和繁瑣的程序。這提醒我們，在處理共有財(cái)產(chǎn)分割案件時(shí)，不僅要追求公平，還要注重實(shí)際操作的便利性。律師在為當(dāng)事人提供法律服務(wù)時(shí)，要充分考慮當(dāng)事人的實(shí)際情況和需求，提出合理的分割方案，爭取在法律允許的范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的最大利益。（四）證據(jù)與法律依據(jù)的重要性林某鑫、林某杰在上訴中提出了多個(gè)理由，但由于缺乏充分的證據(jù)支持和明確的法律依據(jù)，其上訴請(qǐng)求未被法院采納。這再次強(qiáng)調(diào)了在訴訟中證據(jù)和法律依據(jù)的重要性。作為律師，我們要幫助當(dāng)事人收集和整理有力的證據(jù)，以支持其訴訟請(qǐng)求。同時(shí)，要深入研究法律法規(guī)，準(zhǔn)確適用法律，為當(dāng)事人提供專業(yè)的法律意見和訴訟策略。只有在證據(jù)充分、法律依據(jù)明確的情況下，才能更好地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益?？傊?，通過辦理這起拆遷安置房分割糾紛案件，我們深刻體會(huì)到了家庭財(cái)產(chǎn)糾紛的復(fù)雜性和多樣性，以及在處理這類案件時(shí)需要綜合考慮的各種因素。在今后的法律服務(wù)中，我們將更加注重細(xì)節(jié)，深入研究案件事實(shí)和法律規(guī)定，為當(dāng)事人提供更加優(yōu)質(zhì)、專業(yè)的法律服務(wù)，幫助當(dāng)事人解決糾紛，維護(hù)其合法權(quán)益。每個(gè)案件都有特殊性，需要律師對(duì)案情進(jìn)行細(xì)致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團(tuán)隊(duì)擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細(xì)說明情況，我們會(huì)盡力為您解答！

求原告林某芳向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令林某彤、吳某蘭支付剩余購房款940000元。2.判令林某彤、吳某蘭給付逾期給付剩余購房款的利息。3.案件受理費(fèi)由林某彤、吳某蘭負(fù)擔(dān)。（二）被告上訴請(qǐng)求林某彤上訴請(qǐng)求：撤銷原判，改判駁回林某芳一審的全部訴訟請(qǐng)求。林某彤稱自己對(duì)林某芳和吳某蘭之間房屋買賣的相關(guān)情況不清楚，且2011年寫的欠條數(shù)額有誤，當(dāng)時(shí)寫欠條時(shí)之前轉(zhuǎn)賬的憑證不在自己手里，實(shí)際已給付林某芳40萬元，并非20萬元。（三）被告辯稱林某芳辯稱，同意一審判決，不同意林某彤的上訴請(qǐng)求。吳某蘭述稱，同意一審判決。（四）法院查明2009年9月28日，出賣人林某芳與買受人吳某蘭簽訂存量房屋買賣合同（自行成交版），約定房屋坐落為昌平區(qū)一號(hào)，成交價(jià)格為710000元。附件四付款方式及期限的具體約定中寫明“以上房款全部由本人支付給林某芳，與吳某蘭無關(guān)”，后有林某彤簽字，時(shí)間為“2009.9.29”。吳某蘭于2009年10月26日領(lǐng)取了該房屋的所有權(quán)證。另，2009年9月23日形成證明一份，載明“吳某蘭購買林某芳一號(hào)的房子，所有款項(xiàng)和費(fèi)用都由林某彤全部支付。特此證明”，賣房人簽字處有林某芳簽字，付款人簽字處有林某彤簽字。林某彤對(duì)證明及房屋買賣合同中的簽字及內(nèi)容有異議，申請(qǐng)筆跡鑒定，鑒定意見為檢材落款“付款人簽字”處和合同第10頁中的“林某彤”簽名與樣本中的“林某彤”簽名為同一人書寫。林某芳曾以民間借貸糾紛為由，在北京市房山區(qū)人民法院起訴林某彤，要求償還2011年3月13日林某彤所寫欠條的借款，欠條載明“今借林某芳人民幣玖拾肆萬元整，最晚陸年還完。自2011年3月13日至2017年3月12日還清”。在之前案件中，林某芳主張借條系林某彤打電話表示做生意用錢借款100萬元，自己在2011年3月13日將湊好的錢交給林某彤。林某彤則稱，2003年讓林某佳住自己在海淀的房屋，2009年林某佳表示不住了，因裝修要求付款，最初說120萬，后說150萬。2009年林某芳將昌平的房屋抵給林某佳120萬，林某彤給林某芳寫了欠條，之后林某彤支付了30萬元和10萬元房屋過戶費(fèi)，還剩90萬元，因林某芳稱過戶還花了4萬，所以變成94萬。林某彤還稱，2009年9月26日，林某芳將房屋配合吳某蘭辦理了過戶手續(xù)，房子過戶后林某佳去居住，林某彤去海淀房屋居住，自己給林某芳匯款20萬元，當(dāng)時(shí)作價(jià)110萬元，還差90萬元及過戶費(fèi)，當(dāng)時(shí)未寫欠條，2011年3月13日寫了欠條。林某芳則認(rèn)為林某彤所述不屬實(shí)，房子賣給林某彤，林某彤卻未將房子過戶到其名下，而是過戶給了別人。法院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己的主張應(yīng)提供證據(jù)，否則承擔(dān)不利后果。林某芳與吳某蘭簽訂的存量房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合同有效，雙方應(yīng)按約定履行義務(wù)。林某彤雖對(duì)鑒定結(jié)論有異議，但未提供充分證據(jù)反駁，法院對(duì)鑒定結(jié)論予以確認(rèn)。根據(jù)鑒定結(jié)論，證明及合同中的簽字為林某彤所簽，三方協(xié)商一致變更了合同內(nèi)容，由林某彤承擔(dān)支付購房款的責(zé)任，吳某蘭不再承擔(dān)付款責(zé)任。林某芳已將房屋過戶給吳某蘭，林某彤應(yīng)支付剩余購房款。關(guān)于訴訟時(shí)效，林某彤曾在之前案件中表示欠條因買賣房屋形成，欠條寫明付款期限，期限屆滿后林某芳曾起訴要求付款，構(gòu)成訴訟時(shí)效中斷，林某芳本案訴訟請(qǐng)求未超過訴訟時(shí)效。因林某彤在之前案件中表示欠條款項(xiàng)為購房款，且結(jié)合其承諾替吳某蘭支付購房款的事實(shí)，法院認(rèn)定欠條所列款項(xiàng)為未付購房款，支持林某芳要求支付購房款的訴訟請(qǐng)求。關(guān)于利息，欠條寫明最后付款時(shí)間為2017年3月12日，利息應(yīng)從2017年3月13日起算，林某芳主張的利息計(jì)算方式合法，法院予以確認(rèn)。二、裁判結(jié)果1.林某彤于判決生效后七日內(nèi)給付林某芳購房款940000元。2.林某彤于判決生效后七日內(nèi)給付林某芳利息。3.駁回林某芳的其他訴訟請(qǐng)求。三、辦案心得（一）證據(jù)在房屋買賣糾紛中的關(guān)鍵作用在這起房屋買賣合同糾紛中，證據(jù)的重要性不言而喻。林某芳與林某彤之間關(guān)于購房款的爭議，很大程度上取決于雙方提供的證據(jù)。林某芳通過房屋買賣合同、欠條以及筆跡鑒定等證據(jù)，有力地支持了自己要求林某彤支付剩余購房款及利息的主張。而林某彤雖然聲稱欠條數(shù)額有誤，實(shí)際付款金額與林某芳所述不同，但卻未能提供充分的證據(jù)來反駁林某芳的證據(jù)。這就提醒我們，在房屋買賣等重大經(jīng)濟(jì)交易中，無論是買方還是賣方，都要注重證據(jù)的收集和保存。從合同的簽訂、款項(xiàng)的支付憑證，到雙方的溝通記錄等，都可能成為解決糾紛的關(guān)鍵證據(jù)。作為律師，在代理案件時(shí)，要仔細(xì)審查當(dāng)事人提供的證據(jù)，分析其證明力和可信度。同時(shí)，要指導(dǎo)當(dāng)事人如何收集和整理證據(jù)，以增強(qiáng)其訴訟主張的可信度和說服力。只有在證據(jù)充分的情況下，才能更好地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。（二）合同變更與責(zé)任承擔(dān)的認(rèn)定本案中，通過房屋買賣合同及相關(guān)證明，法院認(rèn)定三方協(xié)商一致變更了合同內(nèi)容，由林某彤承擔(dān)支付購房款的責(zé)任。這體現(xiàn)了在房屋買賣過程中，合同變更的復(fù)雜性和重要性。當(dāng)合同內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，各方的權(quán)利和義務(wù)也會(huì)相應(yīng)地發(fā)生變化。在這種情況下，需要明確變更的原因、過程和后果，以確定各方的責(zé)任承擔(dān)。在本案中，雖然林某彤對(duì)合同變更提出異議，但由于其無法提供充分證據(jù)反駁，法院根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)認(rèn)定了合同變更的事實(shí)。這告訴我們，在房屋買賣交易中，任何合同變更都應(yīng)該有明確的書面約定或其他有效證據(jù)支持。否則，一旦發(fā)生糾紛，當(dāng)事人可能會(huì)面臨舉證困難的局面，導(dǎo)致自己的合法權(quán)益無法得到保障。（三）訴訟時(shí)效的把握與運(yùn)用訴訟時(shí)效是維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的重要法律制度。在本案中，林某彤曾在之前案件中表示欠條與房屋買賣有關(guān)，且林某芳在欠條付款期限屆滿后曾向法院起訴，構(gòu)成了訴訟時(shí)效的中斷。這使得林某芳在本次訴訟中，其要求支付購房款的訴訟請(qǐng)求未超過訴訟時(shí)效，從而得到了法院的支持。對(duì)于當(dāng)事人和律師來說，要充分了解和把握訴訟時(shí)效的規(guī)定，及時(shí)行使自己的權(quán)利。在房屋買賣糾紛中，如果存在違約行為或債務(wù)糾紛，當(dāng)事人應(yīng)該在訴訟時(shí)效內(nèi)采取有效的法律措施，避免因時(shí)效屆滿而喪失勝訴權(quán)?？傊?，通過辦理這起房屋買賣合同糾紛案件，我們深刻認(rèn)識(shí)到證據(jù)、合同變更和訴訟時(shí)效在案件中的重要性。在今后的法律服務(wù)中，我們將更加注重為當(dāng)事人提供全面、專業(yè)的法律建議，幫助當(dāng)事人預(yù)防和解決糾紛，維護(hù)其合法權(quán)益。每個(gè)案件都有特殊性，需要律師對(duì)案情進(jìn)行細(xì)致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團(tuán)隊(duì)擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細(xì)說明情況，我們會(huì)盡力為您解答！

求原告林某鑫向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令S公司立即向林某鑫支付自2019年1月1日起至2020年12月28日止的逾期辦理上述房屋所在樓棟權(quán)屬證明的違約金539984.86元。2.判令S公司立即向林某鑫支付自2020年6月29日起至2020年12月28日止的逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的違約金135737.95元。3.判令S公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。（二）被告上訴請(qǐng)求S公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)，依法改判，案件受理費(fèi)由林某鑫負(fù)擔(dān)。（三）事實(shí)與理由1.一審判決事實(shí)認(rèn)定遺漏S公司稱，其未能按合同約定時(shí)間為林某鑫辦理涉案房屋的初始登記以及轉(zhuǎn)移登記，是因?yàn)樯姘阜课菹噜彉I(yè)主擅自封閉露臺(tái)、陽臺(tái)，導(dǎo)致房屋現(xiàn)狀與原審批規(guī)劃不符。涉案房屋與相鄰業(yè)主的房屋為聯(lián)排住宅，以幢為單位進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查，由于相鄰業(yè)主違建，整幢房屋無法通過權(quán)籍調(diào)查，不能及時(shí)辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記。S公司經(jīng)努力督促違建方恢復(fù)原狀后為林某鑫辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。一審期間，S公司申請(qǐng)法院調(diào)查取證，一審法院出具《協(xié)助調(diào)查函》后，S公司將調(diào)查情況及資料反饋給一審法院，但一審判決遺漏該事實(shí)，影響S公司向第三人主張權(quán)利。2.一審判決未酌減違約金S公司認(rèn)為，涉案《合同》的產(chǎn)權(quán)登記條款約定了初始登記與轉(zhuǎn)移登記雙重違約條款，在林某鑫未遭受其他損失的情況下，疊加計(jì)算的違約金過高。S公司請(qǐng)求酌減，但一審法院未采納。法律規(guī)定，當(dāng)事人主張違約金過高請(qǐng)求適當(dāng)減少的，法院應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，綜合考慮合同履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則衡量并裁決。一審判決未考慮這些因素，存在法律適用不當(dāng)。3.一審判決違約金計(jì)算有誤S公司提出，根據(jù)合同約定，違約金計(jì)算截止時(shí)間應(yīng)為取得權(quán)屬證明之日，一審將取得權(quán)屬證明之日計(jì)算在違約金天數(shù)之內(nèi)，與合同約定不符。（四）被告辯稱林某鑫辯稱，認(rèn)可一審判決，不同意S公司的上訴請(qǐng)求和理由。S公司應(yīng)向林某鑫承擔(dān)違約責(zé)任，因第三方原因?qū)е碌膿p失，S公司可以向第三方主張。S公司要求酌減違約金沒有依據(jù)，不應(yīng)支持。根據(jù)合同約定，違約金計(jì)算天數(shù)應(yīng)包含取得權(quán)屬證明之日。（五）法院查明2015年12月31日，買受人林某鑫與出賣人S公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》（以下簡稱“合同”），林某鑫購買“涉案房屋”，總價(jià)款7380000元，商品房層高3.3米，S公司應(yīng)在2017年12月31日前交付商品房。關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記，合同第二十二條分別約定了初始登記和轉(zhuǎn)移登記。出賣人應(yīng)在2018年12月31日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。若因出賣人責(zé)任未能如期取得，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)在60日內(nèi)退還全部已付款，并按全部已付款的1%支付違約金；買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，出賣人自應(yīng)取得權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之1的違約金。商品房交付使用后，買受人同意委托北京市某律師事務(wù)所向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。如因出賣人責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起910天（30個(gè)月）內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)在60日內(nèi)退還全部已付款，并按屆時(shí)中國人民銀行同期活期存款利率付利息；買受人不退房的，出賣人自買受人應(yīng)取得房屋所有權(quán)證書期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之1的違約金。如因買受人責(zé)任造成未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，由買受人自行承擔(dān)責(zé)任。林某鑫已向S公司支付購房款7417374.45元，S公司于2017年12月31日向林某鑫交付涉案房屋。2020年12月8日，S公司取得包括涉案房屋在內(nèi)的四套房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。2020年12月28日，林某鑫取得涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。（六）法院認(rèn)為S公司與林某鑫簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》合法有效，雙方應(yīng)依約履行。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方因第三人原因違約的，應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任，其與第三人的糾紛可另行解決。本案中，S公司未按合同約定時(shí)間辦理涉案房屋的初始登記以及轉(zhuǎn)移登記，構(gòu)成違約。對(duì)于林某鑫要求S公司支付逾期辦理涉案房屋所在樓棟權(quán)屬證明違約金的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)合同約定，S公司應(yīng)于2018年12月31日前取得權(quán)屬證明，買受人不退房的，出賣人應(yīng)按日支付違約金。涉案房屋所在樓棟實(shí)際于2020年12月8日取得權(quán)屬證明，故S公司應(yīng)支付違約金，以7417374.45元為基數(shù)，自2019年1月1日起至2020年12月8日止（共708天），按每日萬分之一計(jì)算，為525150.11元（保留至小數(shù)點(diǎn)后兩位），超出部分法院不予支持。對(duì)于林某鑫要求S公司支付逾期辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記違約金的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)合同約定，林某鑫應(yīng)在2020年6月28日前取得房屋所有權(quán)證書，實(shí)際于2020年12月28日取得。故S公司應(yīng)支付違約金，以7417374.45元為基數(shù)，自2020年6月29日起至2020年12月28日止（共183天），按每日萬分之一計(jì)算，為135737.95元。關(guān)于S公司主張合同中初始登記和轉(zhuǎn)移登記違約責(zé)任應(yīng)二選一，法院認(rèn)為，合同中未作此約定，該主張無依據(jù)，不予采信。二、裁判結(jié)果1.北京S公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付林某鑫逾期辦理房屋初始登記之違約金525150.11元。2.北京S公司于判決生效之日起七日內(nèi)支付林某鑫逾期辦理房屋轉(zhuǎn)移登記之違約金135737.95元。3.駁回林某鑫的其他訴訟請(qǐng)求。三、辦案心得（一）合同約定的重要性在這起商品房預(yù)售合同違約糾紛中，合同的約定成為了判斷雙方權(quán)利義務(wù)的關(guān)鍵依據(jù)。合同中明確規(guī)定了房屋初始登記和轉(zhuǎn)移登記的時(shí)間、違約責(zé)任以及違約金的計(jì)算方式，這為解決糾紛提供了明確的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于購房者和開發(fā)商來說，在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查合同條款，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。特別是對(duì)于涉及到產(chǎn)權(quán)登記等重要事項(xiàng)，要明確約定時(shí)間和違約責(zé)任，以避免日后發(fā)生糾紛時(shí)出現(xiàn)爭議。同時(shí)，合同一旦簽訂，雙方都應(yīng)嚴(yán)格遵守合同約定，否則將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。（二）違約責(zé)任的認(rèn)定與承擔(dān)本案中，S公司未能按照合同約定時(shí)間辦理房屋初始登記和轉(zhuǎn)移登記，構(gòu)成違約。盡管S公司提出是由于相鄰業(yè)主違建導(dǎo)致無法辦理登記，但根據(jù)法律規(guī)定，其仍需向林某鑫承擔(dān)違約責(zé)任。這體現(xiàn)了合同相對(duì)性原則，即合同當(dāng)事人一方不能以第三人的原因來免除自己對(duì)另一方的責(zé)任。在實(shí)際生活中，開發(fā)商可能會(huì)遇到各種不可預(yù)見的情況，但這不能成為其逃避違約責(zé)任的借口。作為開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)在簽訂合同前充分考慮各種可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并采取相應(yīng)的措施來避免違約。對(duì)于購房者來說，當(dāng)開發(fā)商違約時(shí)，要勇敢地拿起法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。（三）違約金的調(diào)整與計(jì)算關(guān)于違約金的問題，S公司認(rèn)為合同約定的違約金過高，請(qǐng)求法院酌減。然而，法院在判決時(shí)綜合考慮了合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及實(shí)際損失等因素，認(rèn)為S公司的請(qǐng)求不成立。同時(shí)，法院根據(jù)合同約定，準(zhǔn)確計(jì)算了違約金的數(shù)額。這提醒我們，違約金的約定并非一成不變，在一定條件下可以進(jìn)行調(diào)整。但調(diào)整違約金需要有充分的理由和證據(jù)，法院會(huì)根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則進(jìn)行判斷。對(duì)于當(dāng)事人來說，要正確理解違約金的性質(zhì)和作用，在主張違約金時(shí)要提供合理的依據(jù)，在認(rèn)為違約金過高或過低時(shí)，要通過合法途徑請(qǐng)求調(diào)整?？傊?，通過辦理這起商品房預(yù)售合同違約糾紛案件，我們深刻認(rèn)識(shí)到合同約定、違約責(zé)任、違約金調(diào)整以及證據(jù)收集等方面的重要性。在今后的法律服務(wù)中，我們將更加注重為當(dāng)事人提供全面、專業(yè)的法律建議，幫助當(dāng)事人預(yù)防和解決糾紛，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。每個(gè)案件都有特殊性，需要律師對(duì)案情進(jìn)行細(xì)致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團(tuán)隊(duì)擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細(xì)說明情況，我們會(huì)盡力為您解答！

求原告林某芝向一審法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)林某芝與錢某達(dá)、錢某英于2012年4月12日所簽的《房屋買賣協(xié)議》無效。2.錢某達(dá)、錢某英返還林某芝購房款47萬元、裝修價(jià)款15萬元，合計(jì)62萬元。林某芝上訴請(qǐng)求：1.變更通州區(qū)人民法院之前民事判決第二項(xiàng)購房款39.8萬元為47萬元，并判令被上訴人錢某英承擔(dān)連帶責(zé)任。2.判令被上訴人承擔(dān)裝修款15萬元。（二）事實(shí)與理由1.一審判決認(rèn)定事實(shí)不客觀-林某芝稱一審判決對(duì)其通過高某盛之妻鄒某靜支付的購房款7萬元、現(xiàn)金支付2000元不予認(rèn)定，違背客觀事實(shí)。-林某芝認(rèn)為一審判決漏認(rèn)了主要事實(shí)。2.一審判決程序違法（三）被告辯稱錢某達(dá)辯稱，同意一審法院判決，不同意林某芝的上訴請(qǐng)求，請(qǐng)求駁回林某芝的上訴請(qǐng)求，維持原判。（四）法院查明林某芝系北京市大興區(qū)戶籍。2012年11月19日，林某芝與錢某達(dá)登記結(jié)婚，后雙方于2015年經(jīng)法院判決離婚。2012年4月12日，林某芝（乙方）與錢某達(dá)、錢某英（甲方）簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定甲方將涉案院落內(nèi)的北房五間、廂房八間轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為47萬元。協(xié)議簽訂之日乙方交甲方現(xiàn)金19萬元，余下28萬元在本年9月1日前交齊，交齊后甲方將房屋及宅基地使用證交給乙方。林某芝與錢某達(dá)、錢某英均在協(xié)議上簽字，見證人鄒某靜、高某盛也簽字確認(rèn)。關(guān)于購房款支付，林某芝稱分四次支付：1.第一次，簽訂《房屋買賣協(xié)議》當(dāng)日向錢某達(dá)（錢某英也在場(chǎng)）支付現(xiàn)金19萬元，后因無法蓋村委會(huì)公章林某芝將19萬元拿走，當(dāng)晚錢某達(dá)打電話林某芝又將19萬元給了錢某達(dá)。林某芝提交2012年4月12日取款17萬元的取款憑單及之前案件開庭筆錄佐證，2016年4月19日開庭筆錄中錢某達(dá)稱林某芝只給了他19萬，剩下的未給。錢某達(dá)質(zhì)證稱該案中其精神狀態(tài)不好，是想恢復(fù)婚姻狀態(tài)才這么說。2.第二次，林某芝于2012年4月22日向高某盛之妻支付現(xiàn)金7萬元。林某芝提交與鄒某靜的錄音及2012年4月22日取款5萬元的取款回單，稱錢某達(dá)賣房后在該村其他地方建房，高某盛為錢某達(dá)管賬，經(jīng)錢某達(dá)允許將7萬元現(xiàn)金給付鄒某靜。錢某達(dá)、錢某英對(duì)此不予認(rèn)可，稱鄒某靜是在林某芝恐嚇下順著林某芝說的，且該筆款項(xiàng)無收條，給付對(duì)象非錢某達(dá)，不符合生活邏輯。錢某達(dá)、錢某英提交鄒某靜出具的證明及視頻光盤反駁，鄒某靜證明稱林某芝誘導(dǎo)她說的話，視頻中鄒某靜認(rèn)可證明是其出具，稱林某芝帶一外地男到她家，她因害怕順著林某芝說了。3.第三次，林某芝于2012年5月16日向錢某達(dá)支付現(xiàn)金2000元，林某芝提交銀行卡明細(xì)，錢某達(dá)、錢某英不予認(rèn)可，稱未收到該筆款項(xiàng)。4.第四次，林某芝于2012年5月17日取款20.8萬元后交給錢某達(dá)，錢某達(dá)同日存款20.8萬元。林某芝提交銀行卡明細(xì)及個(gè)人結(jié)算賬戶開戶/變更申請(qǐng)書一部分（剩余部分有人為撕毀痕跡），錢某達(dá)、錢某英稱林某芝代錢某達(dá)代辦開戶事宜，錢某達(dá)當(dāng)時(shí)未在銀行，事后未掌管銀行卡，直到第一次離婚訴訟才知道有這張卡，且錢某達(dá)有多張銀行卡，林某芝可轉(zhuǎn)賬支付而非單獨(dú)開戶，20.8萬元非整數(shù)不符合常理。錢某達(dá)、錢某英提交完整申請(qǐng)書，法院調(diào)取錢某達(dá)當(dāng)日開戶賬戶銀行流水，該賬戶有84條支?。êN戶）記錄，多數(shù)交易在某銀行完成。經(jīng)與銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理詢問，2016年之前可代辦業(yè)務(wù)，只需拿代辦人、經(jīng)辦人的身份證到窗口辦理。法院調(diào)取2012年5月19日取款1.8萬元、2012年5月23日取款2.5萬元、2012年6月17日取款5萬元及2013年11月18日銷戶的憑單，均有錢某達(dá)簽字，錢某達(dá)僅認(rèn)可銷戶材料簽名，不認(rèn)可取款記錄簽名，經(jīng)釋明不申請(qǐng)筆跡鑒定。另查，某派出所110接處警記錄顯示，2012年5月24日，錢某英與錢某達(dá)因家庭瑣事發(fā)生爭議。林某芝稱是房款分配爭議，錢某英與錢某達(dá)稱簽訂協(xié)議當(dāng)天林某芝拿走19萬未成交，錢某達(dá)讓錢某英給中間人錢遭拒，錢某達(dá)砸車，錢某英離開，2012年5月24日錢某英發(fā)現(xiàn)錢某達(dá)賣房后雙方發(fā)生肢體沖突并報(bào)警。法院認(rèn)為，民事主體的合法權(quán)益受法律保護(hù)。當(dāng)事人對(duì)自己的主張有責(zé)任提供證據(jù)，否則承擔(dān)不利后果。因林某芝非北京市通州區(qū)Q村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其主張《房屋買賣協(xié)議》無效，法院予以認(rèn)可。合同無效后，取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還。本案爭議焦點(diǎn)為林某芝給付購房款數(shù)額及是否存在裝修事實(shí)。林某芝主張的第一筆購房款19萬元，協(xié)議有記載且錢某達(dá)在之前開庭筆錄中認(rèn)可收到，法院予以確認(rèn)。第二筆購房款7萬元，林某芝稱給付鄒某靜，涉及他人權(quán)益，本案不予處理，林某芝可另行主張。第三筆購房款2000元，林某芝僅提供取款記錄，錢某達(dá)、錢某英不認(rèn)可，法院難以采信。第四筆購房款20.8萬元，卡系林某芝代錢某達(dá)所辦，錢某達(dá)認(rèn)可銷戶材料簽名，雖不認(rèn)可取款憑單簽名但不申請(qǐng)鑒定，結(jié)合銀行取款流程及生活邏輯，法院認(rèn)定卡由錢某達(dá)實(shí)際掌控，錢某達(dá)收到該款。此外，雖錢某英在協(xié)議上簽字，但林某芝將19萬元拿走后又支付19萬元時(shí)錢某英不在場(chǎng)，且后續(xù)支付對(duì)象是錢某達(dá)，錢某英不應(yīng)承擔(dān)給付責(zé)任。林某芝稱付完全部房款錢某達(dá)才交付房屋及使用證原件，因林某芝與錢某達(dá)曾有婚姻關(guān)系，法院難以采信。林某芝主張的裝修款15萬元，錢某達(dá)、錢某英不認(rèn)可，證據(jù)不足，法院不予支持。林某芝未讓錢某達(dá)、錢某英出具收條或直接轉(zhuǎn)賬，導(dǎo)致事實(shí)難以認(rèn)定，后果應(yīng)由林某芝自行承擔(dān)。二、裁判結(jié)果1.確認(rèn)林某芝與錢某達(dá)、錢某英于2012年4月12日所簽的《房屋買賣協(xié)議》無效。2.錢某達(dá)返還林某芝購房款39.8萬元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清。3.駁回林某芝的其他訴訟請(qǐng)求。三、辦案心得（一）農(nóng)村房屋買賣中的法律風(fēng)險(xiǎn)在這起農(nóng)村房屋買賣協(xié)議無效糾紛案件中，我們可以看到農(nóng)村房屋買賣存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)。首先，農(nóng)村房屋的宅基地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村房屋，很可能導(dǎo)致合同無效。本案中，林某芝并非通州區(qū)Q村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其與錢某達(dá)、錢某英簽訂的《房屋買賣協(xié)議》最終被認(rèn)定無效，這給雙方都帶來了不必要的麻煩和損失。其次，在房屋買賣過程中，付款方式和證據(jù)留存至關(guān)重要。林某芝在支付購房款時(shí)，沒有采取規(guī)范的付款方式，如直接向賣方賬戶轉(zhuǎn)賬或要求賣方出具收條，導(dǎo)致在爭議發(fā)生時(shí)，部分款項(xiàng)的支付難以認(rèn)定。這提醒我們，在進(jìn)行房屋買賣交易時(shí)，無論是買方還是賣方，都應(yīng)該注重付款方式的規(guī)范性和證據(jù)的留存，以避免日后發(fā)生糾紛時(shí)無法維護(hù)自己的合法權(quán)益。（二）證據(jù)在訴訟中的決定性作用證據(jù)是訴訟的關(guān)鍵。在本案中，林某芝為證明自己支付了購房款，提供了取款憑單、錄音、銀行卡明細(xì)等證據(jù)，但這些證據(jù)在證明力上存在一定的瑕疵。例如，對(duì)于支付給高某盛之妻的7萬元購房款，由于涉及案外人，且對(duì)方不予認(rèn)可，法院在本案中未予處理。對(duì)于2000元現(xiàn)金支付，僅提供取款記錄難以證明款項(xiàng)已支付給錢某達(dá)。而對(duì)于20.8萬元的款項(xiàng)，雖然存在一些爭議，但綜合銀行取款記錄和相關(guān)證據(jù)，法院認(rèn)定錢某達(dá)收到了該款項(xiàng)。這充分說明，在訴訟中，證據(jù)的充分性、合法性和關(guān)聯(lián)性直接影響案件的結(jié)果。作為律師，我們要提醒當(dāng)事人在交易過程中注意收集和保存證據(jù)，并且要對(duì)證據(jù)進(jìn)行仔細(xì)的分析和整理，確保證據(jù)能夠有力地支持當(dāng)事人的主張。（三）法律適用與案件事實(shí)的精準(zhǔn)把握法院在審理案件時(shí)，需要精準(zhǔn)把握法律適用與案件事實(shí)之間的關(guān)系。在本案中，法院依據(jù)法律規(guī)定，認(rèn)定非集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣協(xié)議無效，這是對(duì)法律的正確適用。同時(shí)，在處理購房款返還問題時(shí)，法院根據(jù)雙方提供的證據(jù)，仔細(xì)審查每一筆款項(xiàng)的支付情況，做出了合理的判決。作為律師，我們要深入研究法律規(guī)定，準(zhǔn)確理解法律條文的含義和適用條件，同時(shí)要全面、客觀地分析案件事實(shí)，為當(dāng)事人提供準(zhǔn)確的法律建議和有效的訴訟策略。只有這樣，才能在訴訟中維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)法律的公平正義?？傊?，通過辦理這起案件，我們深刻認(rèn)識(shí)到農(nóng)村房屋買賣中的法律風(fēng)險(xiǎn)，以及證據(jù)、法律適用和當(dāng)事人義務(wù)在訴訟中的重要性。在今后的法律服務(wù)中，我們將更加注重為當(dāng)事人提供全面、專業(yè)的法律建議，幫助當(dāng)事人預(yù)防和解決糾紛，維護(hù)其合法權(quán)益。每個(gè)案件都有特殊性，需要律師對(duì)案情進(jìn)行細(xì)致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團(tuán)隊(duì)擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細(xì)說明情況，我們會(huì)盡力為您解答！

了《預(yù)約訂購協(xié)議》，并繳納了3萬元的預(yù)約

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