張良

亮點提示：本案表面上看只是A公司訴請繼續(xù)履行合同的問題，但其背后隱藏著巨大的違約風(fēng)險，一旦合同被法院認(rèn)定尚未解除應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，則B科技學(xué)院要承擔(dān)千萬賠償?shù)娘L(fēng)險。本案的合同解除權(quán)的行使問題。合同解除是類合同解除，而不是特指或單一解除，被告行使的是解除雙方合作關(guān)系的類解除，而不是原告主張的單一解除。本案的合同解除后異議期限問題。本案中被告解除合同通知的異議期限為15日，司法解釋中沒有約定的異議期限為X個月，原告在異議期滿后近一年才提出異議，已經(jīng)喪失了勝訴權(quán)，所以其訴訟請求沒有得到法院的支持。江蘇省南京市中級人民法院民事判決書（2014）寧民終字第194X號上訴人（原審原告）南京A置業(yè)有限公司，組織機(jī)構(gòu)代碼24968819—X，住所地江蘇省南京市XXXX42號。法定代表人鄭X，該公司董事長。委托代理人肖X，江蘇XX律師事務(wù)所律師。委托代理人袁X，男，196X年X月X日出生，居民身份證號碼X20XXXXX，漢族，南京A置業(yè)有限公司經(jīng)理，住南京市XX區(qū)XX號。被上訴人（原審被告）B科技學(xué)院，組織機(jī)構(gòu)代碼X45X5X49—X，住所地江蘇省南京市XXXX99號。法定代表人聶X，該學(xué)院院長。委托代理人張良、范海波，江蘇鐘山明鏡律師事務(wù)所律師。上訴人南京A置業(yè)有限公司（以下簡稱A公司）因與被上訴人B科技學(xué)院合作協(xié)議糾紛一案，不服南京市棲霞區(qū)人民法院（201X）棲商初字第X1X號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年6月4日立案受理后，依法組成合議庭，于2014年6月10日公開開庭審理了本案。上訴人A公司的委托代理人肖X、袁X，被上訴人B科技學(xué)院的委托代理人張良到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。A公司原審訴稱：A公司系B科技學(xué)院（原南京市農(nóng)業(yè)專科學(xué)校，以下簡稱南京農(nóng)校）確認(rèn)的高校后勤社會化實施單位，2001年12月X日，雙方簽訂合作協(xié)議，并于2002年X月1X日對協(xié)議進(jìn)行了公證。后雙方在合作過程中，又于2002年X月25日重新簽訂合作協(xié)議，雙方依據(jù)該協(xié)議向相關(guān)部門辦理報批手續(xù)。2004年9月，A公司將建成的學(xué)生公寓交付使用。2006年在相關(guān)手續(xù)即將辦理完畢需要被告配合時，B科技學(xué)院以學(xué)院整體搬遷為由，要求解除合同，但由于B科技學(xué)院未整體搬遷且新建學(xué)生公寓，故A公司未同意解除?，F(xiàn)B科技學(xué)院既不安排學(xué)生入住A公司建設(shè)的學(xué)生公寓，又不配合A公司辦理房產(chǎn)的相關(guān)手續(xù)。A公司故訴至法院，要求判令B科技學(xué)院繼續(xù)履行A公司、B科技學(xué)院于2002年X月25日簽訂的《合作建設(shè)南京農(nóng)業(yè)?？茖W(xué)校學(xué)生公寓項目協(xié)議書》并承擔(dān)案件訴訟費用。B科技學(xué)院原審辯稱：A公司、B科技學(xué)院簽訂的合作協(xié)議已經(jīng)解除；A公司在B科技學(xué)院送達(dá)解除通知后，未在法定期限內(nèi)提出異議，并以自己的行為表明其接受解除合同的事實；涉案公寓至今未通過消防安全、質(zhì)量安全的驗收，屬于違法建筑。綜上，請求依法駁回A公司的訴訟請求。原審法院經(jīng)審理查明：2001年12月X日，甲方A公司與乙方簽訂南京技術(shù)大學(xué)（籌）簽訂《合作建設(shè)南京技術(shù)大學(xué)（籌）學(xué)生公寓項目協(xié)議書》一份，約定：項目名稱為“南京曉莊公寓園區(qū)”占地總面積50畝，經(jīng)營方式為：為大學(xué)生提供住宿、餐飲等服務(wù)；項目總投資6000萬元，全部由甲方以現(xiàn)金形式出資；甲、乙雙方商定合作期限為五十年，自2001年12月起至2051年12月止；甲方負(fù)責(zé)辦理項目用地的審批及登記手續(xù)，承擔(dān)該項目征地、拆遷、安置、建設(shè)等一切費用，自2012年12月起按利潤的5%付給乙方；乙方保證2002年9月入住學(xué)生2000人、200X年增加2000人、2004年增加1000人、2005年增加1000人，最終達(dá)到6000人的入住規(guī)模；項目所占用地約50畝，僅限于用作大學(xué)生學(xué)生公寓的建設(shè)項目，不得挪作他用；……。協(xié)議落款處加蓋A公司和南京農(nóng)校印章。同日，A公司與南京農(nóng)校又簽訂一份《關(guān)于合作建設(shè)南京技術(shù)大學(xué)（籌）學(xué)生公寓項目協(xié)議書的補(bǔ)充協(xié)議》，其中第一條約定：南京技術(shù)大學(xué)（籌）為調(diào)整本校招生計劃和安排新生入住，原定2002年入住2000人，現(xiàn)調(diào)整為1400人，余下600人為機(jī)動數(shù)字；第二條約定：原協(xié)議第五項一款的人數(shù)以本協(xié)議為準(zhǔn)，200X年至2005年入住人數(shù)以三校合并后所定人數(shù)為準(zhǔn)，原協(xié)議所定人數(shù)做為意向性定。協(xié)議落款處加蓋A公司和南京農(nóng)校印章。2002年X月11日，甲方A公司與乙方南京技術(shù)大學(xué)（籌）簽訂《關(guān)于合作建設(shè)南京技術(shù)大學(xué)》（籌）學(xué)生公寓項目協(xié)議書的補(bǔ)充協(xié)議》一份，其中第一條約定：關(guān)于合作期限。原商定五十年的合作期，在合作期間，當(dāng)乙方依據(jù)市政府對學(xué)校發(fā)展規(guī)劃和工作意見的要求，向甲方提出終止合作時，甲方應(yīng)予以理解和支持，不得向乙方追究相關(guān)責(zé)任，乙方不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；第二條約定：關(guān)于入住學(xué)生的規(guī)模。2002年9月底，乙方安排1200人住，乙方予以保障。200X年及以后入住人數(shù)待三校合并后雙方另行約定，原協(xié)議中規(guī)定的人數(shù)不作為雙方的約定；第五條約定：2001年12月X日雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》廢止。協(xié)議落款處加蓋A公司和南京農(nóng)校印章。2002年X月11日，甲方A公司與乙方南京技術(shù)大學(xué)（籌）簽訂《關(guān)于合作建設(shè)南京技術(shù)大學(xué)》（籌）學(xué)生公寓項目協(xié)議書的補(bǔ)充協(xié)議》一份，其中第一條約定：關(guān)于合作期限。原商定五十年的合作期，在合作期間，當(dāng)乙方依據(jù)市政府對學(xué)校發(fā)展規(guī)劃和工作意見的要求，向甲方提出終止合作時，甲方應(yīng)予以理解和支持，不得向乙方追究相關(guān)責(zé)任，乙方不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；第二條約定：關(guān)于入住學(xué)生的規(guī)模。2002年9月底，乙方安排1200人住，乙方予以保障。200X年及以后入住人數(shù)待三校合并后雙方另行約定，原協(xié)議中規(guī)定的人數(shù)不作為雙方的約定；第五條約定：2001年12月X日雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》廢止。協(xié)議落款處加蓋A公司和南京農(nóng)校印章。2002年X月25日，甲方A公司與乙方南京農(nóng)校簽訂《合作建設(shè)南京農(nóng)校學(xué)生公寓項目協(xié)議書》一份，約定：項目名稱為“南京曉莊公寓園區(qū)”占地總面積約X0畝，經(jīng)營方式為：為大學(xué)生提供住宿、餐飲等服務(wù)；項目總投資4000萬元，全部由甲方以現(xiàn)金形式出資；甲、乙雙方商定合作期限為五十年，自2001年12月起至2051年12月止；甲方負(fù)責(zé)辦理項目用地的審批及登記手續(xù)，承擔(dān)該項目征地、拆遷、安置、建設(shè)等一切費用，自2012年按利潤的5%付給乙方；乙方保證2002年9月入住學(xué)生1200人、200X年增加800人、2004年增加1000人、2005年增加1000人，最終達(dá)到4000人的入住規(guī)模；項目所占用地約X0畝，僅限于用作大學(xué)生學(xué)生公寓的建設(shè)項目，不得挪作他用；……。協(xié)議落款處加蓋A公司和南京農(nóng)校印章。2002年4月X日，南京市發(fā)展計劃委員會作出寧計投資字【2002】25X號《關(guān)于同意建設(shè)南京農(nóng)校學(xué)生公寓項目立項的批復(fù)》，同意A公司建設(shè)南京農(nóng)校學(xué)生公寓，核定項目總建筑總面積X5000平方米，總投資4000萬元，資金由A公司自籌，該地塊僅作為南京農(nóng)校學(xué)生公寓的建設(shè)用地，不得挪作他用。2002年4月5日，南京農(nóng)校向南京市高校改革領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)出確認(rèn)書，確認(rèn)A公司與其共建南京農(nóng)校學(xué)生公寓，為南京農(nóng)校后勤社會化實施單位。2002年5月29日，南京市規(guī)劃局向A公司頒發(fā)《中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，載明項目名稱為南京技術(shù)大學(xué)（籌）學(xué)生公寓，用地位置在棲霞區(qū)燕子磯街道曉莊村，用地面積28XX0平方米。2002年9月25日，南京市規(guī)劃局作出《南京市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計方案審批意見通知書》，原則同意A公司申報的南京農(nóng)校學(xué)生公寓設(shè)計方案。200X年4月10日，南京市規(guī)劃局向A公司頒發(fā)《南京市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，載明項目名稱為南京農(nóng)校學(xué)生公寓，建設(shè)地址在棲霞區(qū)燕子磯街道曉莊村，工程名稱為05幢學(xué)生公寓樓宿舍。200X年X月22日，B科技學(xué)院向A公司發(fā)函，明確200X年新生安排住宿人數(shù)不超過500人，A公司應(yīng)在X月X0日前將確保準(zhǔn)備入住的承諾書交到B科技學(xué)院后勤管理處，逾期將不再考慮安排學(xué)生入住。2006年X月18日，南京市人民政府形成《關(guān)于B科技學(xué)院建設(shè)和發(fā)展有關(guān)問題的會議紀(jì)要》一份，其中第三條第4款載明：B科技學(xué)院主校區(qū)設(shè)在江寧區(qū)，學(xué)校盡快將行政管理和教學(xué)中心全面遷至江寧校區(qū)，提高辦學(xué)集中度和規(guī)模效益，支持江寧區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展；第三條第5款載明：立即著手進(jìn)行B科技學(xué)院幕府校區(qū)土地置換工作，置換收益由市政府統(tǒng)籌，支持B科技學(xué)院的建設(shè)和發(fā)展。2009年9月28日，B科技學(xué)院通過公證方式向A公司送達(dá)《解除合同通知書》，通知書載明：南京農(nóng)校和A公司于2001年12月X日簽訂《關(guān)于合作建設(shè)南京技術(shù)大學(xué)（籌）學(xué)生公寓項目協(xié)議書》，并于2002年X月11日簽訂了補(bǔ)充協(xié)議。2006年X月12日，南京市政府就學(xué)校建設(shè)和發(fā)展問題，形成會議紀(jì)要，要求將學(xué)校主校區(qū)設(shè)在江寧區(qū)，行政管理和教學(xué)中心全面遷至江寧校區(qū)，提供辦學(xué)集中度和規(guī)模效益，支持江寧區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，學(xué)校于200X年底將主校區(qū)遷至江寧校區(qū)。根據(jù)與A公司在2002年X月11日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第一條的規(guī)定，決定解除與A公司的合作，并要求A公司在接到通知后十五日內(nèi)到學(xué)校協(xié)商解除善后事宜。2010年9月20日，A公司發(fā)函B科技學(xué)院，認(rèn)為其要求解除協(xié)議的理由尚未達(dá)到雙方補(bǔ)充協(xié)議中約定的解除合同的條件，故要求繼續(xù)履行合同。2011年9月6日，A公司和B科技學(xué)院聯(lián)合向南京市發(fā)改委作出《關(guān)于建立A大學(xué)生科技產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)業(yè)基地項目的報告》，該報告載明：B科技學(xué)院與A公司于2001年簽訂合作建設(shè)學(xué)生公寓協(xié)議，經(jīng)批復(fù)立項后，現(xiàn)已完成一期工程建設(shè)，因國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整和學(xué)校發(fā)展規(guī)劃調(diào)整，導(dǎo)致合作協(xié)議無法按原建設(shè)計劃繼續(xù)執(zhí)行；原合作項目中尚余五幢學(xué)生公寓土地資源未建設(shè)，故申請建立新項目：A大學(xué)生科技產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)業(yè)基地；A公司與B科技學(xué)院經(jīng)友好協(xié)商，新項目不再合作，由A公司自籌資金，獨立開發(fā)，與B科技學(xué)院不存在任何經(jīng)濟(jì)與法律上的關(guān)聯(lián)。A公司05幢學(xué)生公寓樓于2002年5月份開工，于200X年4月份竣工。B科技學(xué)院自2005年9月起開始安排學(xué)生入住該公寓樓至2009年5月份，自2009年9月份起便不再安排學(xué)生入住該公寓。2012年年底，A公司對05幢學(xué)生公寓樓進(jìn)行了裝修，并以A.翰林.SOHO酒店式公寓項目對外銷售，由于A公司無法辦理土地和房產(chǎn)的相關(guān)手續(xù)，故其銷售模式為以租代售，租賃期限為60年，現(xiàn)該公寓已入住46戶。由于A公司涉及多起糾紛，涉案地塊一直處于法院預(yù)查封狀態(tài)。2008年5月X日，南京市國土資源局作出寧國土資【2008】184號文，明確涉案地塊的土地使用權(quán)不屬于A公司，將由市政府另行安排使用，已發(fā)生費用經(jīng)審核后退還A公司。A公司由原南京A高校后勤服務(wù)有限公司變更而來，B科技學(xué)院由原B職業(yè)大學(xué)和原南京農(nóng)校合并成立。原審法院認(rèn)為：A公司與B科技學(xué)院簽訂的協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議，系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。2001年12月X日及2002年X月11日雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議是對2001年12月X日協(xié)議的補(bǔ)充，但前一份補(bǔ)充協(xié)議被后一份補(bǔ)充協(xié)議廢止。無論是2001年12月X日的協(xié)議還是2002年X月25日的協(xié)議，其內(nèi)容除占地面積、投入資金、入住學(xué)生人數(shù)等有變更外，其余內(nèi)容均一致，且涉及事項均為同一內(nèi)容即A公司建設(shè)學(xué)生公寓，B科技學(xué)院安排學(xué)生入住，故上述協(xié)議從整體上具有一致性和連續(xù)性，均是在同一框架下對雙方合作的約定。B科技學(xué)院于2009年9月28日向A公司送達(dá)解除合同的通知，雖然解除的是雙方于2001年12月X日簽訂的協(xié)議及2002年X月11日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，并非A公司要求B科技學(xué)院繼續(xù)履行的2002年X月25日簽訂的協(xié)議，但A公司的指向是明確的，即要求解除A公司、B科技學(xué)院之間的合作協(xié)議。A公司在收到B科技學(xué)院送達(dá)的解除合同通知書后，如果有異議，應(yīng)在收到解除合同通知書之日起三個月內(nèi)向人民法院提起訴訟，但A公司直到201X年11月20日才向人民法院提起訴訟，已經(jīng)超過三個月的異議期限，對于A公司的訴訟請求，原審法院不予支持。B科技學(xué)院于2009年9月28日向A公司送達(dá)解除合同通知書后，自2009年9月開始便不再安排學(xué)生入住A公司建設(shè)的學(xué)生公寓，A公司對此是明知的，但直到2010年9月20日才向B科技學(xué)院復(fù)函，表達(dá)不同意解除合同的意見。雖然A公司在復(fù)函中不同意解除合同，卻又于2011年9月6日與B科技學(xué)院共同向南京市發(fā)改委提出申請，以原合作項目無法繼續(xù)執(zhí)行為由，申請建立南京A大學(xué)生科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)基地，并表示雙方對新項目不再合作。A公司一方面怠于行使權(quán)利，一方面又以自己的行為表示對B科技學(xué)院解除合同的認(rèn)可，故A公司再要求B科技學(xué)院履行雙方于2002年X月25日簽訂的協(xié)議，沒有事實和法律依據(jù)，原審法院亦不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，原審法院判決：駁回原告南京A置業(yè)有限公司的訴訟請求。一審案件受理費1X800元，由南京A置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。A公司不服原審法院判決，向本院提起上訴稱，一、原審法院認(rèn)定事實與實際不服。B科技學(xué)院于2009年9月28日解除的是雙方于2001年12月X日簽訂的協(xié)議，雙方確認(rèn)最終履行的是2002年X月25日簽訂的協(xié)議。原審法院卻以這兩份協(xié)議在占地面積、投入資金、入住學(xué)生人數(shù)有變更外，其余內(nèi)容均一致，涉及事項均為同一內(nèi)容，而認(rèn)定解除合作協(xié)議是明確的。上訴人認(rèn)為2001年12月X日簽訂的協(xié)議系未實際履行的協(xié)議，與2002年X月25日簽訂的協(xié)議無關(guān)，原審法院認(rèn)定B科技學(xué)院解除2001年12月X日協(xié)議也就是解除200X年X月25日協(xié)議是錯誤的。南京市人民政府于2006年X月18日形成的會議紀(jì)要，載明B科技學(xué)院盡快將行政管理和教學(xué)中心遷至江寧校區(qū)等，但該會議紀(jì)要并不影響雙方合作協(xié)議的履行，上訴人在原審中提供了B科技學(xué)院于2009年申請建學(xué)生公寓的有關(guān)材料，證明雖有南京市人民政府的會議紀(jì)要，但B科技學(xué)院以會議紀(jì)要的內(nèi)容作為解除雙方合同沒有事實依據(jù)。二、原審法院適用法律錯誤。1、原審法院以上訴人超過三個月異議期未提出訴訟為由，不支持上訴人的訴訟請求是錯誤的，首先該解釋并非法律規(guī)定；其次，上訴人收到解除通知后，當(dāng)時就提出了異議，雙方就此事一直在溝通，假設(shè)有三個月異議期，也因雙方在協(xié)調(diào)而中斷。2、原審判決適用法律是《中華人民共和國合同法》第94條和96條，96條是對依法可以解除的合同規(guī)定了解除程序，而94條的條款不適用本案。綜上，請求二審法院撤銷原審判決，支持我方原審訴訟請求，或發(fā)回重審，并由B科技學(xué)院承擔(dān)一、二審案件受理費。被上訴人B科技學(xué)院答辯稱，原審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院依法駁回上訴人的上訴請求。二審查明的事實與原審查明的事實一致。本院認(rèn)為，本案中，雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議約定，當(dāng)被上訴人依據(jù)南京市人民政府對學(xué)校發(fā)展規(guī)劃和工作意見的要求，向上訴人提出終止合作時，上訴人應(yīng)予以理解和支持，不得向被上訴人追究相關(guān)責(zé)任，被上訴人不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。2006年X月18日，南京市人民政府決定被上訴人盡快將行政管理和教學(xué)中心全面遷至江寧校區(qū)，被上訴人據(jù)此向上訴人A公司發(fā)出解除合作建設(shè)學(xué)生公寓項目合同的通知，符合雙方合同約定。雖然上訴人稱被上訴人解除的是雙方于2001年12月X日簽訂的協(xié)議，并非解除雙方于2002年X月25日簽訂的協(xié)議，但是解除合同通知書上已載明，解除的是上訴人與被上訴人合作建設(shè)學(xué)生公寓項目的合同，而非僅解除雙方于2001年12月X日簽訂的協(xié)議；且上訴人在收到被上訴人的解除通知后，并無充分證據(jù)證明在三個月內(nèi)提起訴訟對被上訴人解除合同行為提出過異議，同時在其后和被上訴人申建創(chuàng)業(yè)基地等行為也表示其對合同解除是認(rèn)可的，故上訴人要求被上訴人繼續(xù)履行雙方于2002年X月25日簽訂的協(xié)議，理由不能成立，本院不予支持。因被上訴人系根據(jù)雙方合同約定解除雙方簽訂的合同，應(yīng)適用《中華人民共和國合同法》第九十三條，原審法院適用《中華人民共和國合同法》第九十四條不當(dāng)，本院予以糾正，但原審判決結(jié)果并無不當(dāng)，故本案依法予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判決。二審案件受理費1X800元，由上訴人南京A置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。審判長楊文審判員舒曉藝代理審判員吳勇二0一四年九月一日

亮點提示：本案表面上看只是A公司訴請繼續(xù)履行合同的問題，但其背后隱藏著巨大的違約風(fēng)險，一旦合同被法院認(rèn)定尚未解除應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，則B科技學(xué)院要承擔(dān)千萬賠償?shù)娘L(fēng)險。本案的合同解除權(quán)的行使問題。合同解除是類合同解除，而不是特指或單一解除，被告行使的是解除雙方合作關(guān)系的類解除，而不是原告主張的單一解除。本案的合同解除后異議期限問題。本案中被告解除合同通知的異議期限為15日，司法解釋中沒有約定的異議期限為X個月，原告在異議期滿后近一年才提出異議，已經(jīng)喪失了勝訴權(quán)，所以其訴訟請求沒有得到法院的支持。南京市棲霞區(qū)人民法院民事判決書（201X）棲商初字第X1X號原告A置業(yè)有限公司，組織機(jī)構(gòu)代碼24968819—X，住所地江蘇省南京市棲霞區(qū)曉莊42號。法定代表人鄭X，該公司董事長。委托代理人肖X，江蘇XX律師事務(wù)所律師。委托代理人袁X，該公司經(jīng)理。被告B科技學(xué)院，組織機(jī)構(gòu)代碼X45X5X49—X，住所地江蘇省南京市江寧區(qū)弘景大道99號。法定代表人聶X，該學(xué)院院長。委托代理人張良、范海波，江蘇鐘山明鏡律師事務(wù)所律師。原告南京A置業(yè)有限公司（以下簡稱A公司）與被告B科技學(xué)院合作協(xié)議糾紛一案，本院于201X年11月20日立案受理后，依法組成合議庭，適用普通程序，于2014年1月14日、2014年X月X日公開開庭進(jìn)行了審理。原告A公司的委托代理人肖紅、袁義，被告B科技學(xué)院的委托代理人張良、范海波到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告A公司訴稱：原告系被告（原南京市農(nóng)業(yè)?？茖W(xué)校，以下簡稱南京農(nóng)校）確認(rèn)的高校后勤社會化實施單位，2001年12月X日，雙方簽訂合作協(xié)議，并于2002年X月1X日對協(xié)議進(jìn)行了公證。后雙方在合作過程中，又于2002年X月25日重新簽訂合作協(xié)議，雙方依據(jù)該協(xié)議向相關(guān)部門辦理報批手續(xù)。2004年9月，原告將建成的學(xué)生公寓交付使用。2006年在相關(guān)手續(xù)即將辦理完畢需要被告配合時，被告以學(xué)院整體搬遷為由，要求解除合同，但由于被告未整體搬遷且新建學(xué)生公寓，故原告未同意解除?，F(xiàn)被告既不安排學(xué)生入住原告建設(shè)的學(xué)生公寓，又不配合原告辦理房產(chǎn)的相關(guān)手續(xù)。原告故訴至法院，要求判令被告繼續(xù)履行原、被告于2002年X月25日簽訂的《合作建設(shè)南京農(nóng)業(yè)專科學(xué)校學(xué)生公寓項目協(xié)議書》并承擔(dān)案件訴訟費用。被告B科技學(xué)院辯稱：原、被告簽訂的合作協(xié)議已經(jīng)解除；原告在被告送達(dá)解除通知后，未在法定期限內(nèi)提出異議，并以自己的行為表明其接受解除合同的事實；涉案公寓至今未通過消防安全、質(zhì)量安全的驗收，屬于違法建筑。綜上，請求依法駁回原告的訴訟請求。經(jīng)審理查明：2001年12月X日，甲方A公司與乙方簽訂南京技術(shù)大學(xué)（籌）簽訂《合作建設(shè)南京技術(shù)大學(xué)（籌）學(xué)生公寓項目協(xié)議書》一份，約定：項目名稱為“南京曉莊公寓園區(qū)”占地總面積50畝，經(jīng)營方式為：為大學(xué)生提供住宿、餐飲等服務(wù)；項目總投資6000萬元，全部由甲方以現(xiàn)金形式出資；甲、乙雙方商定合作期限為五十年，自2001年12月起至2051年12月止；甲方負(fù)責(zé)辦理項目用地的審批及登記手續(xù)，承擔(dān)該項目征地、拆遷、安置、建設(shè)等一切費用，自2012年12月起按利潤的5%付給乙方；乙方保證2002年9月入住學(xué)生2000人、200X年增加2000人、2004年增加1000人、2005年增加1000人，最終達(dá)到6000人的入住規(guī)模；項目所占用地約50畝，僅限于用作大學(xué)生學(xué)生公寓的建設(shè)項目，不得挪作他用；……。協(xié)議落款處加蓋A公司和南京農(nóng)校印章。同日，A公司與南京農(nóng)校又簽訂一份《關(guān)于合作建設(shè)南京技術(shù)大學(xué)（籌）學(xué)生公寓項目協(xié)議書的補(bǔ)充協(xié)議》，其中第一條約定：南京技術(shù)大學(xué)（籌）為調(diào)整本校招生計劃和安排新生入住，原定2002年入住2000人，現(xiàn)調(diào)整為1400人，余下600人為機(jī)動數(shù)字；第二條約定：原協(xié)議第五項一款的人數(shù)以本協(xié)議為準(zhǔn)，200X年至2005年入住人數(shù)以三校合并后所定人數(shù)為準(zhǔn)，原協(xié)議所定人數(shù)做為意向性定。協(xié)議落款處加蓋A公司和南京農(nóng)校印章。2002年X月11日，甲方A公司與乙方南京技術(shù)大學(xué)（籌）簽訂《關(guān)于合作建設(shè)南京技術(shù)大學(xué)》（籌）學(xué)生公寓項目協(xié)議書的補(bǔ)充協(xié)議》一份，其中第一條約定：關(guān)于合作期限。原商定五十年的合作期，在合作期間，當(dāng)乙方依據(jù)市政府對學(xué)校發(fā)展規(guī)劃和工作意見的要求，向甲方提出終止合作時，甲方應(yīng)予以理解和支持，不得向乙方追究相關(guān)責(zé)任，乙方不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；第二條約定：關(guān)于入住學(xué)生的規(guī)模。2002年9月底，乙方安排1200人住，乙方予以保障。200X年及以后入住人數(shù)待三校合并后雙方另行約定，原協(xié)議中規(guī)定的人數(shù)不作為雙方的約定；第五條約定：2001年12月X日雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》廢止。協(xié)議落款處加蓋A公司和南京農(nóng)校印章。2002年X月25日，甲方A公司與乙方南京農(nóng)校簽訂《合作建設(shè)南京農(nóng)校學(xué)生公寓項目協(xié)議書》一份，約定：項目名稱為“南京曉莊公寓園區(qū)”占地總面積約X0畝，經(jīng)營方式為：為大學(xué)生提供住宿、餐飲等服務(wù)；項目總投資4000萬元，全部由甲方以現(xiàn)金形式出資；甲、乙雙方商定合作期限為五十年，自2001年12月起至2051年12月止；甲方負(fù)責(zé)辦理項目用地的審批及登記手續(xù)，承擔(dān)該項目征地、拆遷、安置、建設(shè)等一切費用，自2012年按利潤的5%付給乙方；乙方保證2002年9月入住學(xué)生1200人、200X年增加800人、2004年增加1000人、2005年增加1000人，最終達(dá)到4000人的入住規(guī)模；項目所占用地約X0畝，僅限于用作大學(xué)生學(xué)生公寓的建設(shè)項目，不得挪作他用；……。協(xié)議落款處加蓋A公司和南京農(nóng)校印章。2002年4月X日，南京市發(fā)展計劃委員會作出寧計投資字【2002】25X號《關(guān)于同意建設(shè)南京農(nóng)校學(xué)生公寓項目立項的批復(fù)》，同意A公司建設(shè)南京農(nóng)校學(xué)生公寓，核定項目總建筑總面積X5000平方米，總投資4000萬元，資金由A公司自籌，該地塊僅作為南京農(nóng)校學(xué)生公寓的建設(shè)用地，不得挪作他用。2002年4月5日，南京農(nóng)校向南京市高校改革領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)出確認(rèn)書，確認(rèn)A公司與其共建南京農(nóng)校學(xué)生公寓，為南京農(nóng)校后勤社會化實施單位。2002年5月29日，南京市規(guī)劃局向A公司頒發(fā)《中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，載明項目名稱為南京技術(shù)大學(xué)（籌）學(xué)生公寓，用地位置在棲霞區(qū)燕子磯街道曉莊村，用地面積28XX0平方米。2002年9月25日，南京市規(guī)劃局作出《南京市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計方案審批意見通知書》，原則同意A公司申報的南京農(nóng)校學(xué)生公寓設(shè)計方案。200X年4月10日，南京市規(guī)劃局向A公司頒發(fā)《南京市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，載明項目名稱為南京農(nóng)校學(xué)生公寓，建設(shè)地址在棲霞區(qū)燕子磯街道曉莊村，工程名稱為05幢學(xué)生公寓樓宿舍。200X年X月22日，B科技學(xué)院向A公司發(fā)函，明確200X年新生安排住宿人數(shù)不超過500人，A公司應(yīng)在X月X0日前將確保準(zhǔn)時入住的承諾書交到B科技學(xué)院后勤管理處，逾期將不再考慮安排學(xué)生入住。2006年X月18日，南京市人民政府形成《關(guān)于B科技學(xué)院建設(shè)和發(fā)展有關(guān)問題的會議紀(jì)要》一份，其中第三條第4款載明：B科技學(xué)院主校區(qū)設(shè)在江寧區(qū)，學(xué)校盡快將行政管理和教學(xué)中心全面遷至江寧校區(qū)，提高辦學(xué)集中度和規(guī)模效益，支持江寧區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展；第三條第5款載明：立即著手進(jìn)行B科技學(xué)院幕府校區(qū)土地置換工作，置換收益由市政府統(tǒng)籌，支持B科技學(xué)院的建設(shè)和發(fā)展。2009年9月28日，B科技學(xué)院通過公證方式向A公司送達(dá)《解除合同通知書》，通知書載明：南京農(nóng)校和A公司于2001年12月X日簽訂《關(guān)于合作建設(shè)南京技術(shù)大學(xué)（籌）學(xué)生公寓項目協(xié)議書》，并于2002年X月11日簽訂了補(bǔ)充協(xié)議。2006年X月12日，南京市政府就學(xué)校建設(shè)和發(fā)展問題，形成會議紀(jì)要，要求將學(xué)校主校區(qū)設(shè)在江寧區(qū)，行政管理和教學(xué)中心全面遷至江寧校區(qū)，提供辦學(xué)集中度和規(guī)模效益，支持江寧區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，學(xué)校于200X年底將主校區(qū)遷至江寧校區(qū)。根據(jù)與A公司在2002年X月11日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第一條的規(guī)定，決定解除與A公司的合作，并要求A公司在接到通知后十五日內(nèi)到學(xué)校協(xié)商解除善后事宜。2010年9月20日，A公司發(fā)函B科技學(xué)院，認(rèn)為其要求解除協(xié)議的理由尚未達(dá)到雙方補(bǔ)充協(xié)議中約定的解除合同的條件，故要求繼續(xù)履行合同。2011年9月6日，A公司和B科技學(xué)院聯(lián)合向南京市發(fā)改委作出《關(guān)于建立A大學(xué)生科技產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)業(yè)基地項目的報告》，該報告載明：B科技學(xué)院與A公司于2001年簽訂合作建設(shè)學(xué)生公寓協(xié)議，經(jīng)批復(fù)立項后，現(xiàn)已完成一期工程建設(shè)，因國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整和學(xué)校發(fā)展規(guī)劃調(diào)整，導(dǎo)致合作協(xié)議無法按原建設(shè)計劃繼續(xù)執(zhí)行；原合作項目中尚余五幢學(xué)生公寓土地資源未建設(shè)，故申請建立新項目：A大學(xué)生科技產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)業(yè)基地；A公司與B科技學(xué)院經(jīng)友好協(xié)商，新項目不再合作，由A公司自籌資金，獨立開發(fā)，與B科技學(xué)院不存在任何經(jīng)濟(jì)與法律上的關(guān)聯(lián)。A公司05幢學(xué)生公寓于2002年5月份開工，于200X年4月份竣工。B科技學(xué)院自2005年9月起開始安排學(xué)生入住該公寓樓至2009年5月份，自2009年9月份起便不再安排學(xué)生入住該公寓。2012年年底，A公司對05幢學(xué)生公寓樓進(jìn)行了裝修，并以A.翰林.SOHO酒店式公寓項目對外銷售，由于A公司無法辦理土地和房產(chǎn)的相關(guān)手續(xù)，故其銷售模式為以租代售，租賃期限為60年，現(xiàn)該公寓已入住46戶。由于A公司涉及多起糾紛，涉案地塊一直處于法院預(yù)查封狀態(tài)。2008年5月X日，南京市國土資源局作出寧國土資【2008】184號文，明確涉案地塊的土地使用權(quán)不屬于A公司，將由市政府另行安排使用，已發(fā)生費用經(jīng)審核后退還A公司。A公司由原南京A高校后勤服務(wù)有限公司變更而來，B科技學(xué)院由原B職業(yè)大學(xué)和原南京農(nóng)校合并成立。上述事實，有原、被告的陳述，原告提供的寧政復(fù)2001】1X1號文、協(xié)議書、寧計投資字2002】25X號文、南京農(nóng)校確認(rèn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、南京市規(guī)劃局審批意見書、提前用地報告、用地事務(wù)辦理協(xié)議、寧國土資【200X】5X號文、蘇國土資函【200X】55號文、寧A【200X】55號文、寧A【200X】5X號文、蘇國土資函【200X】55號文、寧A【200X】25號文、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、寧棲字200X（006）號文、B科技學(xué)院函、解除合同通知書、復(fù)函、公證書，被告提供的協(xié)議書、會議紀(jì)要、解除合同通知書、復(fù)函、照片、法院裁判文書、關(guān)于建立南京A大學(xué)生科技產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)業(yè)基地項目的報告等證據(jù)在卷佐證，本院予以認(rèn)定。本院認(rèn)為：原告A公司與被告B科技學(xué)院簽訂的協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議，系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。2001年12月X日及2002年X月11日雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議是對2001年12月X日協(xié)議的補(bǔ)充，但前一份補(bǔ)充協(xié)議被后一份補(bǔ)充協(xié)議廢止。無論是2001年12月X日的協(xié)議還是2002年X月25日的協(xié)議，其內(nèi)容除占地面積、投入資金、入住學(xué)生人數(shù)等有變更外，其余內(nèi)容均一致，且涉及事項均為同一內(nèi)容即原告建設(shè)學(xué)生公寓，被告安排學(xué)生入住，故上述協(xié)議從整體上具有一致性和連續(xù)性，均是同一框架下對雙方合作的約定。被告于2009年9月28日向原告送達(dá)解除合同的通知，雖然解除的是雙方于2001年12月X日簽訂的協(xié)議及2002年X月11日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，并非原告要求被告繼續(xù)履行的2002年X月25日簽訂的協(xié)議，但被告的指向是明確的，即要求解除原、被告之間的合作協(xié)議。原告在收到被告送達(dá)的解除合同通知書后，如果有異議，應(yīng)在收到解除合同通知書之日起三個月內(nèi)向人民法院提起訴訟，但原告直到201X年11月20日才向人民法院提起訴訟，已經(jīng)超過三個月的異議期限，對于原告的訴訟請求，本院不予支持。被告于2009年9月28日向原告送達(dá)解除合同通知書后，自2009年9月開始便不再安排學(xué)生入住原告建設(shè)的學(xué)生公寓，原告對此是明知的，但直到2010年9月20日才向被告復(fù)函，表達(dá)不同意解除合同的意見。雖然原告在復(fù)函中不同意解除合同，卻又于2011年9月6日與被告共同向南京市發(fā)改委提出申請，以原合作項目無法繼續(xù)執(zhí)行為由，申請建立南京A大學(xué)生科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)基地，并表示雙方對新項目不再合作。原告一方面怠于行使權(quán)利，一方面又以自己的行為表示對被告解除合同的認(rèn)可，故原告再要求被告履行雙方于2002年X月25日簽訂的協(xié)議，沒有事實和法律依據(jù)，本院亦不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：駁回原告南京A置業(yè)有限公司的訴訟請求。案件受理費1X800元，由原告南京A置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省南京市中級人民法院。審判長陳X人民陪審員何XX人員陪審員張XX二0一四年四月一日見習(xí)書記員曾X

亮點提示一、本案是建筑施工合同無效工程款如何支付的典型案例，合同無效并不必然導(dǎo)致工程款不能得到法院的支持。只要工程質(zhì)量通過驗收或發(fā)包方擅自使用，發(fā)包人就應(yīng)當(dāng)參照合同約定支付工程款項。二、本案涉案工程經(jīng)質(zhì)量鑒定，結(jié)果是部分質(zhì)量存在問題或不符合國家標(biāo)準(zhǔn)，但是通過對鑒定人、鑒定單位、鑒定程序的瑕疵的質(zhì)疑，可導(dǎo)致法院對鑒定結(jié)論不予采信，達(dá)到有利于施工人的效果。三、本案二審中，發(fā)包人雖然提供甲供材的支付憑證，意圖抵扣應(yīng)付的工程款，但未有其他證據(jù)佐證，結(jié)果沒能得到二審法院的支持。四、本案二審以低于一審判決數(shù)十余萬元達(dá)成調(diào)解協(xié)議，因發(fā)包方未按約定履行，導(dǎo)致發(fā)包方仍要按一審判決履行。五、本案執(zhí)行程序中，因發(fā)包人資產(chǎn)拍賣及主管單位多次變更，法院執(zhí)行的是其主管單位暨案外人的賬戶資金，理由是發(fā)包單位資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時未能將本案涉及的債務(wù)申報加入評估，所以要承擔(dān)清償?shù)姆珊蠊?。六、本案涉及的訴訟程序和實體問題，貫穿民事訴訟的立案、保全、質(zhì)量鑒定、工程量鑒定、工程價款優(yōu)先受償權(quán)、執(zhí)行案外財產(chǎn)、案外人異議、對異議駁回的上訴、終審維持執(zhí)行案外人財產(chǎn)，施工人的權(quán)益得到了保護(hù)。用主審法官的評價就是本案已將民事訴訟的全部程序都走了一遍！也是該院審理過的程序最多的建筑工程類案件！江蘇省睢寧縣人民法院執(zhí)行裁定書（2013）睢執(zhí)字第4946號申請執(zhí)行人徐X，男，1979年X月X日生，居民身份證號碼320XXXXXXXX,漢族，農(nóng)民，住睢寧縣睢城鎮(zhèn)七井村被執(zhí)行人上海A建筑工程公司，住所地：上海市虹口區(qū)XX路XX弄XX號。法定代表人楊XX，該公司總經(jīng)理被執(zhí)行人XX縣XX鎮(zhèn)XX村村民委員會法定代表人王XX，該村委會主任。申請執(zhí)行人徐X與被執(zhí)行人上海A建筑工程公司、XX縣XX鎮(zhèn)XX村村民委員會建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)糾紛一案，徐州市中級人民法院作出的（2013）徐民終字第876號民事調(diào)解書已經(jīng)生效，被執(zhí)行人至今未履行義務(wù)，申請執(zhí)行人申請查封申請執(zhí)行人所施工的位于睢寧縣睢城鎮(zhèn)七井村光明小區(qū)第15、16、17、18、19號樓共五套樓房。本院認(rèn)為，申請執(zhí)行人的申請符合法律規(guī)定，應(yīng)予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十四條之規(guī)定，裁定如下：一、查封申請執(zhí)行人所施工的位于睢寧縣睢城鎮(zhèn)七井村光明小區(qū)第15、16、17、18、19號樓共五套樓房，由申請執(zhí)行人看管。二、查封期限為二年，查封期間不得進(jìn)行買賣、設(shè)定抵押或故意毀損等權(quán)利處分。查封期限屆滿后，需要續(xù)查封的，申請執(zhí)行人應(yīng)在查封期限屆滿前15日內(nèi)，向本院提出書面申請。本裁定送達(dá)后即發(fā)生法律效力。審判長朱XX代理審判員：紀(jì)XX代理審判員：鄭X二0一三年十一月十五日書記員陳XX

一、租房合同違約金條款怎么寫租房合同違約金條款需寫明承擔(dān)違約責(zé)任的具體情形；承擔(dān)違約責(zé)任的方式、時間、地點；以及爭議的解決辦法等內(nèi)容。當(dāng)事人可以約定違約金或者定金、繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施等違約責(zé)任的類型?！吨腥A人民共和國民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。二、租房合同違約金一般多少對于租房合同違約金，法律沒有明確的規(guī)定，當(dāng)事人可以按照交易習(xí)慣、市場價格等自行協(xié)商約定。但約定的違約金數(shù)額過高或者過低的，合同的另一方當(dāng)事人有權(quán)請求法院予以減少或增加。根據(jù)2021年實施的《民法典》第五百八十五條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。三、租房合同續(xù)簽還要押金嗎租房合同續(xù)簽不要押金，如果之前交納的押金沒有清償或者退還的，可以不需要再交納押金，法律快車提醒您，如果已經(jīng)清償了或者退還的，根據(jù)其簽訂的租賃合同要求重新交押金。《民法典》第七百零四條租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。第七百三十四條租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

一、租客不交房租到期不搬走怎么辦租客不交房租到期不搬走的處理方式是當(dāng)事人可以發(fā)出催告通知。在合理期限內(nèi)仍然不搬出，同時不交納租金，可以到人民法院起訴。法律快車提醒您，根據(jù)《民法典》第七百三十三條的規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?！睹袷略V訟法》第一百二十條規(guī)定，起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。書寫起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，并告知對方當(dāng)事人。二、租客不繳房租中介有責(zé)任嗎中介公司顯然沒有盡到義務(wù)，它提供不實的中介服務(wù)，有明顯過錯，應(yīng)負(fù)主要責(zé)任，具體要看雙方簽訂的合同。提供與訂立合同有關(guān)的真實情況的責(zé)任這是中介最重要的責(zé)任。房產(chǎn)中介提供的服務(wù)包括咨詢和居間服務(wù)，簽訂中介合同。中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。故意隱瞞重要事實或提供虛假情況時要賠償如前所述，如果中介故意隱瞞了真實信息或故意提供了虛假信息，比如明知出售方不是產(chǎn)權(quán)人本人，也不是合法的代理人，就介紹給買受人，從而造成買受人的損失的，中介應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。《民法典》第九百六十一條【中介合同定義】中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。三、租房注意事項租房有以下注意事項：1.確定對方當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力2.租房應(yīng)當(dāng)采用書面形式3.應(yīng)當(dāng)確定房屋是否合法，為真實存在4.確定房屋的租賃期限、租金及其支付期限5.約定好違約責(zé)任《民法典》第七百零三條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同第七百零四條規(guī)定，租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款

一、房產(chǎn)過戶期限是多少年房產(chǎn)過戶期限法律沒有明確規(guī)定，房屋交易時，一般自簽訂合同后，買受人要在10日內(nèi)繳納契稅，取得完稅憑證后申請過戶登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理申請后，30日內(nèi)完成登記。《中華人民共和國契稅法》納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不予辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。二、公證房產(chǎn)過戶手續(xù)費多少錢公證房產(chǎn)過戶手續(xù)費按房價的千分之三收費，但較低收費不得低于10元。法律快車提醒您，辦理公證的收費標(biāo)準(zhǔn)如下：1.證明股票、房屋轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的，按股票面額或房價的千分之三收費，但較低收費不得低于10元。2.證明財產(chǎn)繼承、贈與的，按接受人收取金額總數(shù)收費：（1）不滿1萬元的，按1％收費，但較低收費10元；（2）1萬元以上的，按2％收費。3.證明出生、生存、死亡、身份、國籍、經(jīng)歷、委托書、親屬關(guān)系、婚姻狀況、未受或受過刑事處分的，收費10元。4.證明擔(dān)保書、公司章程、資信情況等有關(guān)文書，收費50～200元。5.證明遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的真實性，收費10～50元。6.證明印鑒屬實，副本、節(jié)本、譯本與原本相符，影印件與原件相符，收費5元。三、不能辦理過戶的房屋有哪些1.未經(jīng)立項批準(zhǔn)或私自變更立項所建造的房屋；2.未取得規(guī)劃審批所建造的房屋；3.土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛的房屋；4.既沒有銷售許可證，又沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋；5.未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的房屋；6.土地或者房屋未解除抵押的；7.開發(fā)商未繳納相關(guān)稅費的；8.利用集體所有土地所開發(fā)建造的房屋。