施周

商品房預(yù)約訂購協(xié)議的效力及處理文口施周【據(jù)以研究的案例】某樓盤開始預(yù)售，王生預(yù)約訂購了一套118平方的房屋，與開發(fā)商簽訂了《預(yù)約訂購協(xié)議》，并繳納了3萬元的預(yù)約定金作為簽訂商品房買賣合同的擔(dān)保，協(xié)議約定，王生需在15日內(nèi)與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，同時(shí)需支付30%首付款，協(xié)議還對(duì)房屋的面積、價(jià)格等內(nèi)容進(jìn)行了確定。后，王生去售樓處簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，王生要求先看合同條款，合同簽訂之后再付首付款，但開發(fā)商表示必須要先支付30%的首付款，方可看合同條款、簽訂協(xié)議，于是王生支付了首付款，拿到了開發(fā)商填好了的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議。王生對(duì)《商品房買賣合同》諸多條款無法接受，尤其對(duì)補(bǔ)充協(xié)議，更是覺得不合理、不合法的條款甚多，要求就合同相關(guān)條款進(jìn)行協(xié)商、修訂，但開發(fā)商表示合同系格式合同，經(jīng)過備案，不可協(xié)商及修訂，如果不簽，就是王生違約，但王生認(rèn)為，合同應(yīng)該是雙方協(xié)商一致的產(chǎn)物，合同雙方地位平等，開發(fā)商不可強(qiáng)加于人，雙方爭(zhēng)執(zhí)半年未果。鑒于上述情況，王生以開發(fā)商不同意就合同條款進(jìn)行協(xié)商，無法達(dá)成合同條款，系開發(fā)商違約，訴至法院主張解除與開發(fā)商之間的商品房預(yù)約訂購協(xié)議，要求開發(fā)商返還購房款，并賠償利息損失。而開發(fā)商則抗辯認(rèn)為預(yù)約訂購協(xié)議應(yīng)繼續(xù)履行，盡管雙方?jīng)]有簽訂《商品房買賣合同》，但認(rèn)為《預(yù)約訂購協(xié)議》不僅在法律上，在客觀上也具備繼續(xù)履行的條件。【案情分析】商品房預(yù)約訂購糾紛，在商品房買賣中并不鮮見，開發(fā)商為了項(xiàng)目推廣的需要，在商品房預(yù)售許可證申領(lǐng)之后，收取購房者一定的定金，作為將來簽訂正式的商品房買賣合同的擔(dān)保，如果購房者沒有依照約定的時(shí)間和方式簽訂《商品房買賣合同》，則已支付的定金不予返還，正是由于定金的存在，購房者在后續(xù)的簽約活動(dòng)中處于比較弱勢(shì)的地位。下面結(jié)合司法實(shí)踐的通常做法，主要討論一下商品房預(yù)約訂購協(xié)議的效力、與商品房買賣合同之間的關(guān)系及救濟(jì)途徑。一、預(yù)約訂購協(xié)議的效力。預(yù)約訂購前提必須是開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，未能取得預(yù)售許可證，在法律上是不能預(yù)售的，也即不能開展預(yù)約訂購。對(duì)于沒有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)約訂購協(xié)議，其效力又如何呢？相關(guān)法律文件沒有做出明確規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》“第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，對(duì)于商品房預(yù)售合同，只要是起訴前取得商品預(yù)售許可證明就可以，這里是起訴前，而非法庭辯論終結(jié)前。是不是商品房預(yù)約訂購協(xié)議只要起訴前取得商品房預(yù)售許可證即為有效呢？筆者認(rèn)為商品房預(yù)約訂購協(xié)議的效力周期較短，其本身存在的價(jià)值僅為簽訂商品房買賣合同的擔(dān)保，一旦在約定期限內(nèi)，買賣雙方簽訂了《商品房買賣合同》，則其效力自然就終止，反之，如果約定期限內(nèi)沒有簽訂《商品房買賣合同》，則追究錯(cuò)過，按定金罰則處理，協(xié)議效力也即終止了，所以如果在協(xié)議約定期限內(nèi)，如果開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證，則其預(yù)售的前提不存在，此時(shí)的權(quán)利處于一種不確定狀態(tài)，商品房預(yù)定協(xié)議的效力應(yīng)該是無效的，所以認(rèn)定其效力與否的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)該是協(xié)議約定的簽訂商品房買賣合同的周期內(nèi)，而非起訴前。二、與商品房買賣合同之間的關(guān)系及救濟(jì)渠道鑒于預(yù)約訂購協(xié)議的性質(zhì)僅為擔(dān)保，所以對(duì)其條款內(nèi)容沒有太多的要求，協(xié)議條款的內(nèi)容決定了其與商品房買賣合同之間的關(guān)系?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條對(duì)商品房買賣合同的主要內(nèi)容羅列了十三項(xiàng)，最高人民法院副院長主編的《房地產(chǎn)司法解釋實(shí)例釋解》指出“在實(shí)踐中關(guān)于商品房買賣合同的主要內(nèi)容的爭(zhēng)議問題之一，就是認(rèn)購書缺少上述《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的幾項(xiàng)，認(rèn)購書是否可以直接認(rèn)定為商品房預(yù)售合同。我們認(rèn)為商品房買賣合同的標(biāo)的物具有特殊性，因?yàn)榉课菔窍M(fèi)者最主要的生活資料，買受人最直接的目的是在對(duì)房屋所有權(quán)完全有效的行使，房屋要滿足人們基本生活的需要，買受人要對(duì)房屋行使完全所有權(quán)必須具備許多附加的條件，如供水、供電、裝飾、產(chǎn)權(quán)登記等等?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條前十項(xiàng)內(nèi)容都是產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)的必備條件，也是房屋作為基本生活資料應(yīng)符合現(xiàn)代社會(huì)要求的基本內(nèi)容，否則，買受人將無法圓滿地對(duì)商品房實(shí)現(xiàn)占有、使用、收益和處分的權(quán)能。因此，原則上，對(duì)于認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)包含的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，除《商品房銷售管理辦法》第十六條后三項(xiàng)外，其它各項(xiàng)不能缺少?！痹谒痉▽?shí)踐中，也并不要求全部十三項(xiàng)備齊，寧波市中級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題解答》“商品房買賣合同成立只需具備核心要件即可，無需十三項(xiàng)內(nèi)容全部齊備。如當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購書、購房意向書等協(xié)議已經(jīng)具備擬購房屋的基本狀況、價(jià)款數(shù)額、支付方式等合同主要內(nèi)容的，應(yīng)視為商品房買賣合同即本約成立，但當(dāng)事人另有約定的除外?！彼跃途邆渖唐贩抠I賣合同的主要條款的情況下，只要達(dá)成商品房預(yù)約訂購協(xié)議，也即意味著商品房買賣合同成立，不存在不能簽訂商品房買賣合同的情形。在預(yù)約訂購協(xié)議條款不具備商品房買賣的核心要件的情況下，即存在商品房買賣合同條款的協(xié)商的問題，合同本系協(xié)商的產(chǎn)物，協(xié)商既是雙方的權(quán)利，更是雙方義務(wù)。商品房預(yù)約合同（認(rèn)購書）生效后，一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致合同的談判、磋商不能進(jìn)行構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，所謂格式合同或者備案合同均不能成為抗辯協(xié)商的理由。至于協(xié)商不成的情況下，鑒于合同不可強(qiáng)制簽訂，所以不存在協(xié)議的繼續(xù)履行的問題，只能是解除協(xié)議，追究違約責(zé)任，例如廣州市中院《關(guān)于審理預(yù)售商品房合同糾紛若干問題的指導(dǎo)意見》規(guī)定“合同系當(dāng)事人共同協(xié)商的結(jié)果，法院判令當(dāng)事人簽訂合同有強(qiáng)制簽約之嫌，故對(duì)當(dāng)事人關(guān)于簽訂《商品房買賣合同》的訴訟請(qǐng)求不宜支持：出賣人拒絕簽約已構(gòu)成違約，在適用《司法解釋》第四條的基礎(chǔ)上，還可以判令出賣人賠償買受人因未能簽約造成的損失，該損失數(shù)額的確定可以參照在合同訂立日起至起訴日止的房?jī)r(jià)差額范圍，區(qū)別下列不同情形處理：住宅在30%以內(nèi)，商業(yè)用房在10%以內(nèi)。買受人拒絕簽約構(gòu)成違約，不去別對(duì)待，作對(duì)等處理?！睂幉ㄊ兄屑?jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題解答》“出賣人與買受人簽訂商品房認(rèn)購書后，一方無正當(dāng)理由拒絕簽訂商品房買賣合同，當(dāng)事人一方可否起訴要求另一方繼續(xù)履行預(yù)約合同義務(wù)即簽訂本約？答：當(dāng)事人一方拒絕簽訂商品房買賣合同，另一方請(qǐng)求繼續(xù)履行合同簽訂本約的，法院不宜直接判決當(dāng)事人履行簽訂合同的義務(wù)。但如具備合同主要條款的，應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成本約，雙方當(dāng)事人應(yīng)予履行。因簽訂預(yù)約合同的目的系為雙方將來訂立本約，現(xiàn)雙方僅就商品房買賣的部分條款達(dá)成一致意見，大部分合同條款仍需進(jìn)一步協(xié)商，如法院判決另一方繼續(xù)履行合同簽訂本約，事實(shí)上無法強(qiáng)制執(zhí)行且效果不佳?！薄景讣Y(jié)果】在本案中，盡管開發(fā)商抗辯要求協(xié)議繼續(xù)履行，但鑒于該預(yù)約訂購協(xié)議尚不具備商品房買賣合同的核心要件，其抗辯難于成立。最終，雙方握手言和，在法庭的主持下，達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，解除了預(yù)約訂購協(xié)議，退還了購房款，賠償了利息損失，基本上達(dá)到了原告的訴訟目的。

一起成功交通事故解析文口施周律師【基本案情】被害人勝師傅在國道線上行走，被一輛貨車撞倒，最終導(dǎo)致勝師傅不治身亡，肇事貨車承擔(dān)事故的全部責(zé)任。該肇事車在某保險(xiǎn)公司投保了交強(qiáng)險(xiǎn)、商業(yè)三者險(xiǎn)，但該車未經(jīng)年檢，并且汽車有改裝，保險(xiǎn)公司以此為理由，拒絕商業(yè)險(xiǎn)的賠償。無奈之下，勝師傅家屬將保險(xiǎn)公司訴至法院，要求其在商業(yè)三者險(xiǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要是未經(jīng)年檢并且有改裝的汽車，保險(xiǎn)公司在商業(yè)險(xiǎn)范圍之內(nèi)是否承擔(dān)責(zé)任。庭上保險(xiǎn)公司舉證了保險(xiǎn)合同以及保險(xiǎn)免責(zé)條款的提示，該提示有肇事貨車的車輛登記人蓋章（該登記人為個(gè)體戶）。本律師收勝先生的家屬委托出庭，經(jīng)分析保險(xiǎn)公司提供的證據(jù)，本律師認(rèn)為該案保險(xiǎn)公司應(yīng)在商業(yè)險(xiǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任，不應(yīng)免責(zé)?！敬硪庖姟勘ｋU(xiǎn)公司應(yīng)在商業(yè)三者險(xiǎn)的50萬額度內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，其所提出所謂的免責(zé)條款的抗辯并不成立，其免責(zé)條款無效，理由如下：1.關(guān)于免責(zé)條款的問題《中華人民共和國合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第三十九條規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。該條明確了包括保險(xiǎn)公司在內(nèi)的一切格式合同制定者就格式合同向?qū)Ψ疆?dāng)事人進(jìn)行說明的義務(wù)。依照該第三十九條的規(guī)定，可以得出如下結(jié)論：（1）在制定格式合同條款的過程中，諸如保險(xiǎn)公司等格式條款的制定者應(yīng)當(dāng)遵循公平的原則確定雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，不能利用自身的優(yōu)勢(shì)地位制定不公平的合同條款以苛責(zé)對(duì)方當(dāng)事人，更不能剝奪對(duì)方當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)利。（2）制定、提供格式合同條款的一方當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方當(dāng)事人注意合同條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容。提請(qǐng)對(duì)方當(dāng)事人注意，并且以合理的方式提請(qǐng)對(duì)方當(dāng)事人注意，是法律所規(guī)定的格式合同制定者的義務(wù)。對(duì)此義務(wù)是否已經(jīng)履行、是否已經(jīng)恰當(dāng)?shù)?、妥善地、全面地履行，在糾紛引發(fā)訴訟時(shí)，應(yīng)當(dāng)由義務(wù)人即格式合同條款制定者承擔(dān)證明責(zé)任。這就意味著，在訴訟過程中，如果格式合同條款的制定者，不能提供有效的、充分的證據(jù)證明其已經(jīng)采取了合理的方式提請(qǐng)對(duì)方當(dāng)事人對(duì)于其制定的格式合同條款中免除或限制其責(zé)任的內(nèi)容加以注意，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定格式合同的制定者沒有履行法律規(guī)定的此項(xiàng)義務(wù)，進(jìn)而認(rèn)定格式合同的制定者沒有向?qū)Ψ疆?dāng)事人就合同中的免責(zé)條款作出說明。另外需要說明的是，格式合同制定者提請(qǐng)對(duì)方當(dāng)事人注意時(shí)，應(yīng)當(dāng)以“合理方式”提請(qǐng)。在此不可能窮盡列舉各種“合理方式”，但可以確定的是，當(dāng)格式合同條款制定者的提醒方式在通常情況下不足以引起對(duì)方當(dāng)事人的注意時(shí)，則該提請(qǐng)方式不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是“合理方式”。（3）當(dāng)格式合同制定者的對(duì)方當(dāng)事人，在收到對(duì)方提醒、充分注意了合同條款后，如果對(duì)于合同條款仍然存有疑問，則有權(quán)向格式合同的制定者提出要求，要求其給予說明。在此情況下，格式合同的制定者，就有義務(wù)對(duì)格式合同條款的含義以及所涉及的事項(xiàng)進(jìn)行說明?！蹲罡呷嗣穹ㄔ貉芯渴谊P(guān)于對(duì)第17條規(guī)定的“明確說明”應(yīng)如何理解的問題的答復(fù)》(2000年1月24日)：“甘肅省高級(jí)人民法院：你院甘高法研〔1999〕06號(hào)《關(guān)于金昌市旅游局訴中保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司金川區(qū)支公司保險(xiǎn)賠償一案的請(qǐng)示報(bào)告》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：《中華人民共和國保險(xiǎn)法》第17條規(guī)定，保險(xiǎn)合同中規(guī)定有保險(xiǎn)責(zé)任免除條款的，保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)向投保人明確說明，未明確說明的，該條款不發(fā)生法律效力。這里所規(guī)定的“明確說明”，是指保險(xiǎn)人在與投保人簽訂保險(xiǎn)合同之前或者簽訂保險(xiǎn)合同之時(shí)，對(duì)于保險(xiǎn)合同中所約定的免責(zé)條款，除了在保險(xiǎn)單上提示投保人注意外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)免責(zé)條款的概念、內(nèi)容及其法律后果等，以書面或者口頭形式向投保人或其代理人作出解釋，以使投保人明了該條款的真實(shí)含義和法律后果?！甭?lián)系本案，保險(xiǎn)公司《機(jī)動(dòng)車保險(xiǎn)免責(zé)條款等重要提示》上僅有車輛登記所有人的簽章，而無任何其他意思表示，并沒有注明“我已清楚這些免責(zé)條款”“對(duì)保險(xiǎn)條款中各項(xiàng)內(nèi)容尤其是責(zé)任免除，被保險(xiǎn)人義務(wù)等均已了解，并同意遵守”“投保人或被保險(xiǎn)人已詳細(xì)閱讀了本保險(xiǎn)合同所附的保險(xiǎn)條款并對(duì)其中的免責(zé)條款已充分理解，保險(xiǎn)人對(duì)該免責(zé)條款也盡了明確說明的義務(wù)”等其他保險(xiǎn)公司常有的提示欄。車輛登記所有人是個(gè)體戶，其認(rèn)知能力有限，僅僅蓋章行為并不能足以證明對(duì)這些所謂的提示理解、知情，這些免責(zé)條款都是些密密麻麻的小字，并且對(duì)于改裝條款不是在“責(zé)任免除”一欄中，隱藏在“投保人、被保險(xiǎn)人義務(wù)”一欄中，而且本身并沒有明確所謂的“改裝不賠”問題。這些很小的小字與其他無關(guān)緊要的內(nèi)容沒有什么特別的區(qū)別，沒有黑體或紅體標(biāo)示。保險(xiǎn)公司提供的證據(jù)不能證明其對(duì)這些免責(zé)條款進(jìn)行了說明提示，結(jié)合《中國保監(jiān)會(huì)關(guān)于保險(xiǎn)合同糾紛案件有關(guān)問題的復(fù)函》(2004年3月29日)明確“分析投保人或被保險(xiǎn)人的認(rèn)知程度”，結(jié)合車輛所有人僅為一個(gè)體戶，而且僅蓋章沒有任何意思表示，不能證明車輛所有人對(duì)所謂的免責(zé)條款知情、理解。2.退一萬步講，所謂的改裝不賠償也是不正確的。保險(xiǎn)公司的《機(jī)動(dòng)車保險(xiǎn)免責(zé)條款等重要提示》第十八條“投保人應(yīng)如實(shí)填寫投保單并回答保險(xiǎn)人提出的詢問，履行如實(shí)告知義務(wù)，并提供被保險(xiǎn)機(jī)動(dòng)車行駛證復(fù)印件、機(jī)動(dòng)車登記證書復(fù)印件，如指定駕駛?cè)说?，?yīng)當(dāng)同時(shí)提供指定駕駛?cè)说鸟{駛證復(fù)印件。在保險(xiǎn)期間內(nèi)，被保險(xiǎn)機(jī)動(dòng)車改裝、加裝或保險(xiǎn)家庭自用汽車、非營業(yè)用汽車從事營業(yè)運(yùn)輸?shù)?，?dǎo)致被保險(xiǎn)機(jī)動(dòng)車危險(xiǎn)程度增加的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知保險(xiǎn)人。否則，因被保險(xiǎn)機(jī)動(dòng)車危險(xiǎn)程度增加而發(fā)生的保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人不承擔(dān)賠償責(zé)任?！边@里有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)比較重要，一是保險(xiǎn)人提出詢問，二是只有被保險(xiǎn)機(jī)動(dòng)車危險(xiǎn)程度增加而發(fā)生的保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人才不賠償。這兩個(gè)都要被告三進(jìn)行舉證證明，首先其要證明其辦理保險(xiǎn)時(shí)提出過詢問，二是要證明本案是因車輛改裝，機(jī)動(dòng)車危險(xiǎn)程度增加而發(fā)生的保險(xiǎn)事故。但保險(xiǎn)公司均未能證明，而且實(shí)際上本案交通事故之所以發(fā)生，是因?yàn)轳{駛員沒有安全駕駛，沒有注意到前面行走的行人而發(fā)生的，與改裝與否沒有關(guān)系，即使沒有改裝，本案交通事故仍然要發(fā)生的，故所謂的改裝車不賠償是不能成立的。而且涉案車輛的改裝是發(fā)生在2012年6月9日這個(gè)投保日期之前的，保險(xiǎn)公司提供的《機(jī)動(dòng)車保險(xiǎn)、機(jī)動(dòng)車交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)投保單》在第2頁的“驗(yàn)車驗(yàn)證”一欄中“查勘人員簽名”是空白的，無人簽字，這是保險(xiǎn)公司的重大過失，沒有驗(yàn)車驗(yàn)證，致使已改裝的車輛沒有發(fā)現(xiàn)，這是保險(xiǎn)公司自己的過失，不存在所謂的改裝不賠償。3.退一萬步講，所謂的沒有安全年檢不賠償也是不成立的。首先，安全年檢僅為機(jī)動(dòng)車管理的一個(gè)行政程序，其與事故發(fā)生與否并沒有關(guān)系。在司法實(shí)踐中也存在大量的盡管沒有年檢，但保險(xiǎn)公司仍然賠償?shù)陌咐?。最后，本案交通事故發(fā)生原因是肇事車輛駕駛員未能安全駕駛，未能注意到前方的行人而將行人撞死，該事故的發(fā)生與車輛有沒有年檢，沒有任何關(guān)聯(lián)性，不能以此抗辯保險(xiǎn)公司的賠償責(zé)任?！九袥Q結(jié)果】最終，法院采納了本律師的代理意見，判令保險(xiǎn)公司在商業(yè)三者險(xiǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。

借條不等于債務(wù)【據(jù)以引起的案例】2008年底，小蓮和小林經(jīng)過多年的戀愛準(zhǔn)備結(jié)婚，因沒有房屋結(jié)婚，為了盡快把媳婦娶進(jìn)門，無奈之下，小林的父母把自家的老房子賣掉了，住進(jìn)了養(yǎng)老院。用賣房子的50萬元錢在城區(qū)按揭了一套商品房，房產(chǎn)以小蓮和小林兩人的名義登記。不久，小蓮和小林在新房子里結(jié)了婚。婚后不久，小蓮和小林就開始為瑣事爭(zhēng)吵，感情大打折扣。后來，小林還有了婚外情，多次爭(zhēng)吵之后，小蓮決定離婚。2012年10月，小蓮起訴至法院請(qǐng)求離婚。小蓮認(rèn)為，房產(chǎn)證上寫的是兩人的名字，房子有一半是屬于她的。法庭上，小林同意離婚，房產(chǎn)一人一半也沒有意見，但認(rèn)為50萬首付款是向自己父母借的，是夫妻共同債務(wù)，應(yīng)該雙方共同償還。小林拿出了當(dāng)時(shí)的借款協(xié)議,協(xié)議上還有中間人簽名的見證，他還出具了借條和銀行轉(zhuǎn)賬憑證。小蓮認(rèn)為她從來就不知道有所謂的借條存在，而且也沒有簽過字，這筆借款不能算夫妻共同債務(wù)，如果算夫妻共同債務(wù)的話，對(duì)她太不公平了。小林則認(rèn)為，當(dāng)初這筆錢確實(shí)用于購買婚房了，他也向父母出具了借條，還有中間人見證，婚房是夫妻共同居住的，這筆借款就是夫妻共同債務(wù)?！景盖榉治觥窟@個(gè)案件應(yīng)該說案情比較簡(jiǎn)單，但在實(shí)際生活中具有典型意義，產(chǎn)生這個(gè)問題主要有兩個(gè)原因，高房?jī)r(jià)和高離婚率。房?jī)r(jià)高，所以子女要“啃老”，離婚率高，“啃老”的錢要讓子女打借條，但礙于傳統(tǒng)習(xí)俗，不可能讓自己子女的配偶打借條，所以只有自己子女的單方借條。就本案而言，盡管小林父母與小林之間有完整的借款協(xié)議、借條、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、還有證人出庭作證，而且借進(jìn)來的錢確實(shí)用來購買共同居住的房屋，看似夫妻共同債務(wù)，但要考慮到該借款人之間是特殊的父母與子女的關(guān)系，而且小蓮對(duì)借條的存在并不知情，所以不能認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)。經(jīng)法院多次主持調(diào)解，2012年12月，雙方終于達(dá)成了一致，小林及其父母放棄了共同債務(wù)的要求，房產(chǎn)分割男女雙方一人一半?！韭蓭熖崾尽拷钘l并不必然等于債務(wù)，借條是否形成債務(wù)，要考慮多種因素，很重要的一點(diǎn)，是要看是否形成借款的合意，也就是說夫妻雙方是否都有借款的意思，本案中，因?yàn)樾∩弻?duì)此并不知情，盡管小林的借款協(xié)議、借條、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、證人都很完備，也不能認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)。

非訴行政審查和執(zhí)行若干問題解答（三）一、對(duì)于區(qū)政府征收辦公室提出的涉及補(bǔ)償協(xié)議的行政非訴案件，向基層法院提出？還是向市中院提起申請(qǐng)？《中華人民共和國行政強(qiáng)制法》第五十四條已將原司法解釋中的不動(dòng)產(chǎn)所在地基層人民法院的專屬管轄改為“有管轄權(quán)的人民法院”，《最高人民法院關(guān)于辦理申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》第一條規(guī)定，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行征收補(bǔ)償決定案件，由房屋所在地基層人民法院管轄，高級(jí)人民法院可以根據(jù)本地實(shí)際情況決定管轄法院。浙江省高級(jí)人民法院《關(guān)于推進(jìn)和規(guī)范全省非訴行政執(zhí)行案件“裁執(zhí)分離”工作的紀(jì)要（試行）》第五條規(guī)定，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行縣級(jí)人民政府作出的征收補(bǔ)償決定等征地拆遷案件，由不動(dòng)產(chǎn)所在地中級(jí)人民法院審查；上級(jí)法院可以根據(jù)實(shí)際情況將本院管轄的上述案件交下級(jí)法院審查；中級(jí)人民法院將本院管轄的上述案件交由基層人民法院審查的，應(yīng)報(bào)省高級(jí)人民法院批準(zhǔn)。因此，涉及補(bǔ)償協(xié)議的案件自從被定義為行政案件后，相關(guān)的非訴執(zhí)行案件也應(yīng)按省高院的規(guī)定執(zhí)行。二、被征收人未按房屋征收補(bǔ)協(xié)議履行房屋騰退義務(wù)，征收人如何向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行？房屋征收補(bǔ)償協(xié)議原來作為民事協(xié)議可以向人民法院直接申請(qǐng)執(zhí)行，而其性質(zhì)被界定為行政合同后，騰空交付被征收（拆遷）房屋是該協(xié)議的內(nèi)容之一，因此，可以直接作為執(zhí)行的依據(jù)而無需由行政機(jī)關(guān)另行作出強(qiáng)制騰空的行政決定。當(dāng)然（應(yīng)注意并非所有涉房屋征收、拆遷協(xié)議均被界定為可申請(qǐng)執(zhí)行的行政合同，省高院對(duì)相關(guān)協(xié)議以時(shí)間——2011年1月19日、類型——國有或集體等進(jìn)行了區(qū)分）申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行前同樣要進(jìn)行催告。三、行政合同行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)非訴執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行的期限如何確定？關(guān)于申請(qǐng)期限，應(yīng)在權(quán)利保護(hù)和支持依法行政之間取得平衡?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，公民、法人或者其他組織對(duì)行政機(jī)關(guān)不依法履行、未按照約定履行協(xié)議提起訴訟的，參照民事法律規(guī)范關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定；對(duì)行政機(jī)關(guān)單方變更、解除協(xié)議等行為提起訴訟的，適用行政訴訟法及其司法解釋關(guān)于起訴期限的規(guī)定。故對(duì)行政相對(duì)方不履行合同的非訴執(zhí)行，其期限一般為二年。而如果在行政協(xié)議中告知訴權(quán)及起訴期限的，可以適用6個(gè)月起訴期限的規(guī)定。四、集體土地上被拆遷人不履行拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，拆遷人是否有權(quán)申請(qǐng)法院執(zhí)行？對(duì)于集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，應(yīng)以其協(xié)議性質(zhì)而非以行政機(jī)關(guān)的訴訟地位作為確定案件性質(zhì)的依據(jù)。故拆遷人單位本身性質(zhì)不影響其納入行政協(xié)議的范圍?！秾幉ㄊ姓魇占w所有土地房屋拆遷條例》第四條規(guī)定，拆遷人是指各縣市區(qū)人民政府設(shè)立或指定的實(shí)施集體所有土地房屋拆遷工作的機(jī)構(gòu)。如果拆遷實(shí)施方案經(jīng)過政府批準(zhǔn)，則拆遷人獲得了相關(guān)行政授權(quán)，成為行政主體，故可以依上述條例向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。而拆遷實(shí)施方案未經(jīng)批準(zhǔn)所簽訂的拆遷安置協(xié)議，因沒有完成行政授權(quán)，拆遷人不能向法院申請(qǐng)執(zhí)行。另應(yīng)注意，拆遷指揮部等機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體拆遷事物，其權(quán)力來源應(yīng)是行政委托，應(yīng)由委托人向法院申請(qǐng)執(zhí)行。五、同一拆遷項(xiàng)目部分拆遷協(xié)議已于5月1日前通過民事訴訟及民事執(zhí)行途徑得到解決，其他協(xié)議申請(qǐng)行政協(xié)議非訴執(zhí)行，是否會(huì)造成同案不同判？5月1日前已簽訂的協(xié)議，根據(jù)新舊法適用的實(shí)體從舊程序從新的一般規(guī)則，可作為行政合同按新法規(guī)定申請(qǐng)非訴執(zhí)行，單純程序規(guī)則適用而非實(shí)體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的適用不會(huì)導(dǎo)致所謂同案不同判現(xiàn)象。5月1日前已按民事執(zhí)行途徑立案的，相關(guān)處理也應(yīng)有效。六、申請(qǐng)執(zhí)行人作出的催告書中所載明的金額與處罰決定書的金額不一致，是否影響申請(qǐng)執(zhí)行？不經(jīng)催告就實(shí)施執(zhí)行，不利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。完整的催告應(yīng)具備以下要求：其一，以書面形式作出；其二，催告書應(yīng)載明行政強(qiáng)制法第三十五條所列的事項(xiàng)，即當(dāng)事人履行義務(wù)的期限、履行義務(wù)的方式、涉及金錢給付的，應(yīng)該明確金額和給付方式、當(dāng)事人享有的陳述權(quán)和申辯權(quán)。其三，當(dāng)事人不履行的后果。強(qiáng)制執(zhí)行程序約束的是申請(qǐng)執(zhí)行人雙方，為了維護(hù)程序的嚴(yán)肅性，如出現(xiàn)數(shù)額差錯(cuò)，應(yīng)由行政機(jī)關(guān)重新催告，可不計(jì)入期限，即先前申請(qǐng)作為正當(dāng)事由，重新申請(qǐng)不視為超期。七、對(duì)于涉及公共利益的國土非訴執(zhí)行案件，法院審查時(shí)能否因公共利益因素而裁定不予以執(zhí)行？對(duì)于涉公共利益且已完工的項(xiàng)目工程的國土非訴執(zhí)行案件（如土地未經(jīng)審批而作出的罰款、責(zé)令退還土地、恢復(fù)土地原狀處罰決定）。第一，如果可以補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，應(yīng)當(dāng)允許其在一定期限內(nèi)補(bǔ)辦。第二，非訴審查仍是合法性審查，對(duì)具備法定執(zhí)行效力且不存在行政強(qiáng)制第五十八規(guī)定的情形（明顯缺乏事實(shí)根據(jù)、明顯缺乏法律法規(guī)依據(jù)及其他明顯違法并損害被執(zhí)行人合法權(quán)益的），仍準(zhǔn)予執(zhí)行。第三，“裁執(zhí)分離”后，地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道和國土部門是否因公共利益因素而放棄實(shí)際執(zhí)行，由其自行判斷并承擔(dān)相應(yīng)后果。八、法院作出“裁執(zhí)分離”裁定后，所指定的組織實(shí)施機(jī)關(guān)拖延實(shí)施，該如何應(yīng)對(duì)？對(duì)于拖延執(zhí)行，根據(jù)《浙江省高級(jí)人民法院關(guān)于推進(jìn)和規(guī)范全省非訴行政執(zhí)行案件“裁執(zhí)分離”工作的紀(jì)要（試行）》，“如以行政機(jī)關(guān)不作為為由提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)予受理”，故有可能導(dǎo)致相關(guān)案件進(jìn)入法院，且存在被告不履行生效判決風(fēng)險(xiǎn)。第一，遇到該情況發(fā)生時(shí)，及時(shí)向黨委匯報(bào)，反映情況，推動(dòng)解決問題。第二，推動(dòng)政府加強(qiáng)后續(xù)監(jiān)管，將“裁執(zhí)分離”工作落實(shí)情況納入政府考核范圍。第三，嚴(yán)格依照訴訟規(guī)則受理相關(guān)不作為案件。第四，對(duì)于不履行生效判決的，綜合運(yùn)用司法建議、司法懲戒等方式促進(jìn)完成實(shí)際組織實(shí)施。九、征收社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)非訴執(zhí)行過程中，男女雙方是否承擔(dān)連帶責(zé)任?根據(jù)《浙江省人口與計(jì)劃生育條例》第四十九條規(guī)定，違反本條例規(guī)定生育的，對(duì)男女雙方分別征收社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)。因此，在作出征收社會(huì)扶養(yǎng)費(fèi)決定時(shí)應(yīng)對(duì)男女雙方分別作出，不存在連帶責(zé)任。在執(zhí)行過程中，亦應(yīng)對(duì)男女雙方分別列為被執(zhí)行人。如夫妻關(guān)系存續(xù)，可對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)一并執(zhí)行。如離異，則不存在一并執(zhí)行的問題。十、催告程序是否屬于行政程序的延伸，催告書送達(dá)給行政程序中的受委托人，能否視為送達(dá)？催告應(yīng)保障其送達(dá)的有效性。行政處罰與強(qiáng)制執(zhí)行不是同一個(gè)程序。在行政處罰決定送達(dá)后當(dāng)事人的受委托人的委托權(quán)限可能發(fā)生變化，因此，送達(dá)給行政程序的中的受委托人應(yīng)詢問其委托權(quán)限的變化情況，受委托人因無委托而拒絕的，應(yīng)直接送到當(dāng)事人或其他有權(quán)受托人。十一、在行政非訴執(zhí)行過程中，是否應(yīng)先確認(rèn)被執(zhí)行人收到執(zhí)行通知、財(cái)產(chǎn)申報(bào)令等法律文書，并在上述法律文書確定的履行期限內(nèi)未履行義務(wù)之后，方可對(duì)被執(zhí)行人的賬戶采取凍結(jié)等措施？通知被執(zhí)行人自動(dòng)履行義務(wù)與人民法院實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行之間并不矛盾。為防止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避執(zhí)行，人民法院可以在立案后立即采取強(qiáng)制措施。十二、“裁執(zhí)分離”裁定作出后發(fā)生轄區(qū)調(diào)整，如何確定組織實(shí)施單位？法院在當(dāng)時(shí)情況下出具的“裁執(zhí)分離”裁定并無錯(cuò)誤，由違法用地所在地街道組織強(qiáng)制實(shí)施是基于工作便利原則，并非法律根據(jù)。因此，在法院作出明確改變之前原則上法院的裁定明確的組織實(shí)施機(jī)關(guān)不得免除該法律義務(wù)，人民法院可以要求其繼續(xù)履行該義務(wù)。另，如有必要，法院可以根據(jù)申請(qǐng)作出補(bǔ)充裁定，根據(jù)實(shí)際情況從工作便利出發(fā)改由變更轄區(qū)后的實(shí)際所在地街道組織實(shí)施。十三、申請(qǐng)執(zhí)行人因機(jī)構(gòu)改革與其他行政機(jī)關(guān)合并，機(jī)構(gòu)改革文件已下發(fā)，且實(shí)際也已合并，但“三定方案”尚未出臺(tái)，新的組織機(jī)構(gòu)代碼證尚未辦理，在原主體印章仍保留的過渡期內(nèi)，可否以原名義申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行？機(jī)關(guān)法人的設(shè)立以批準(zhǔn)為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)構(gòu)改革調(diào)整中有關(guān)改革文件已經(jīng)下發(fā)且已實(shí)際運(yùn)作的情況下，行使相關(guān)行政職能的部門已經(jīng)獲得政府主管部門授權(quán)，具備相應(yīng)的行政管理職能，可以自己的名義向法院申請(qǐng)執(zhí)行。當(dāng)然，因其尚未獲得新的組織機(jī)構(gòu)代碼作為身份證明，故可以相關(guān)機(jī)構(gòu)改革文件作為身份證明。十四、國土行政處罰中設(shè)定多項(xiàng)義務(wù)內(nèi)容，部分起訴期限適用特別規(guī)定的情形下，如何把握申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的期限？《中華人民共和國土地管理法》第八十三條規(guī)定，建設(shè)單位或者個(gè)人對(duì)責(zé)令限期拆除的行政處罰決定不服的，向人民法院起訴的期限為15天。而責(zé)令退還非法占用的土地、拆除地上建筑物和其他設(shè)施、罰款等處罰的起訴期限為6個(gè)月。故一份行政處罰決定規(guī)定了幾項(xiàng)不同內(nèi)容且各自申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)限不同時(shí)，行政機(jī)關(guān)可以分別申請(qǐng)，避免出現(xiàn)超出申請(qǐng)期限的情形。同時(shí)，行政機(jī)關(guān)可以通過補(bǔ)充條款的形式調(diào)整履行期限，使得各項(xiàng)處罰內(nèi)容的申請(qǐng)期限保持一致。十五、土地行政處罰案件如涉及房屋拆除，因?qū)儆谥卮笫马?xiàng)，且房屋拆除具有不可逆性，是否應(yīng)適用《行政強(qiáng)制法》第58條的規(guī)定，審查期限一律為30天？《行政強(qiáng)制法》第五十七條規(guī)定，人民法院對(duì)行政機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行的申請(qǐng)進(jìn)行書面審查，對(duì)符合本法第五十五條規(guī)定，且行政決定具備法定執(zhí)行效力的，除本法第五十八條規(guī)定的情形外，人民法院應(yīng)當(dāng)自受理之日起七日內(nèi)作出執(zhí)行裁定。即該法是從有無明顯違法情形這一根據(jù)作出判斷的，并沒有單純根據(jù)對(duì)當(dāng)事人利害影響程度這一因素來決定審查期限，實(shí)踐中應(yīng)予以遵照?qǐng)?zhí)行。十六、涉住建部門的房屋安全管理行政決定中責(zé)令改正、責(zé)令加固、恢復(fù)原狀的內(nèi)容能否申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行？《寧波市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，房屋所有人或者使用人有本條例第七條（一）項(xiàng)至第（七）項(xiàng)行為之一的，由房屋使用安全管理部門責(zé)令其停止施工、恢復(fù)原狀或者加固，并可處一千元以上一萬元以下罰款；涉及違法變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，依照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰；造成房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施損壞的，責(zé)令責(zé)任人按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)賠償損失，賠償款專項(xiàng)用于該幢房屋的維修與加固……。第三十八條規(guī)定，因房屋裝修造成相鄰房屋管道堵塞、滲漏或者結(jié)構(gòu)損壞而不及時(shí)疏通、修補(bǔ)、加固的，由房屋使用安全管理部門責(zé)令裝修房屋的所有人或者使用人限期疏通、修補(bǔ)、加固，并賠償相應(yīng)的損失。上述責(zé)令改正、責(zé)令加固、恢復(fù)原狀通知書給行政相對(duì)人設(shè)置了行為義務(wù)，但對(duì)違反上述義務(wù)并未規(guī)定進(jìn)一步的法律后果（如賦予行政機(jī)關(guān)直接強(qiáng)制執(zhí)行措施如拆除違章建筑，進(jìn)一步的處罰，規(guī)定代執(zhí)行等）。且不屬《行政強(qiáng)制法》第五十條規(guī)定的可以替代履行的范圍，上述責(zé)令的具體內(nèi)容并不能直接實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行。另，上述立法的缺陷隨著新修訂法律法規(guī)的完善而得到克服，如新修訂的《寧波市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》將于2016年1月1日起施行，上述條款中就有針對(duì)違反責(zé)令的行為明確規(guī)定了較大數(shù)額的罰款及根據(jù)建筑法等進(jìn)行處罰，應(yīng)引起注意。十七、法院對(duì)國土部門申請(qǐng)執(zhí)行的國土行政處罰，作出準(zhǔn)予執(zhí)行的裁定并執(zhí)行了金錢部分后，由其出具了（同意）結(jié)案的說明，后者能否就行為罰部分申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行？第一，行政機(jī)關(guān)已經(jīng)就具體行政處罰向法院提出申請(qǐng)且后者已經(jīng)裁定準(zhǔn)予執(zhí)行，故不宜由行政機(jī)關(guān)就同一處罰第二次向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。第二，行政處罰有財(cái)產(chǎn)罰和行為罰兩項(xiàng)內(nèi)容，法院之前僅執(zhí)行完財(cái)產(chǎn)罰，故結(jié)案書僅指財(cái)產(chǎn)罰部分執(zhí)行已結(jié)案，而行為罰部分并未結(jié)案。國土部門可就該行為罰部分要求法院繼續(xù)執(zhí)行或恢復(fù)執(zhí)行。第三，此類案件，宜由申請(qǐng)部門書面提出繼續(xù)（恢復(fù)）執(zhí)行的申請(qǐng)。第四，因?yàn)樯婕啊安脠?zhí)分離”，故可用裁定書的形式，對(duì)恢復(fù)執(zhí)行和“裁執(zhí)分離”的事項(xiàng)予以明確。裁定書的案號(hào)應(yīng)沿用原有案號(hào)，可通過“—1”等以示區(qū)別。十八、歷史遺留下的土地非訴執(zhí)行案件，因當(dāng)時(shí)司法政策原因，法院并未受理，亦未向國土部門出具手續(xù)，現(xiàn)國土部門欲重新申請(qǐng)執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行期限應(yīng)如何把握？《浙江省高級(jí)人民法院關(guān)于推進(jìn)和規(guī)范全省非訴行政執(zhí)行案件“裁執(zhí)分離”工作的紀(jì)要（試行）》第二十二條規(guī)定，對(duì)符合本紀(jì)要第三條規(guī)定的案件，行政機(jī)關(guān)因不可抗力或其他正當(dāng)事由而超出申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行期限，本紀(jì)要施行后及時(shí)提出申請(qǐng)，人民法院經(jīng)審查符合準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行條件的，以及本紀(jì)要施行前人民法院受理后未作出審查裁定或作出審查裁定但中止執(zhí)行的，可以參照前述規(guī)定適用“裁執(zhí)分離”。從上述規(guī)定來看，確實(shí)強(qiáng)調(diào)及時(shí)。但考慮國土案件數(shù)量及執(zhí)行的難度，相關(guān)政策宜從實(shí)際情況出發(fā)，穩(wěn)妥對(duì)待。一方面應(yīng)給行政機(jī)關(guān)足夠?qū)捲５臅r(shí)間，另一方面應(yīng)敦促其盡快履行法定職責(zé)。建議各基層法院與當(dāng)?shù)卣ㄖ?、國土部門溝通達(dá)成共識(shí)，制訂時(shí)間表。具體可以就此單獨(dú)形成書面意見，根據(jù)上述紀(jì)要第二十四條規(guī)定全省各級(jí)法院與政府及相關(guān)行政機(jī)關(guān)就落實(shí)“裁執(zhí)分離”機(jī)制達(dá)成的書面一致意見，不與本紀(jì)要內(nèi)容沖突的，應(yīng)予適用。各方可就清理積案單獨(dú)形成“裁執(zhí)分離”機(jī)制。

商品房預(yù)約訂購協(xié)議的效力及處理文口施周【據(jù)以研究的案例】某樓盤開始預(yù)售，王生預(yù)約訂購了一套118平方的房屋，與開發(fā)商簽訂了《預(yù)約訂購協(xié)議》，并繳納了3萬元的預(yù)約定金作為簽訂商品房買賣合同的擔(dān)保，協(xié)議約定，王生需在15日內(nèi)與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，同時(shí)需支付30%首付款，協(xié)議還對(duì)房屋的面積、價(jià)格等內(nèi)容進(jìn)行了確定。后，王生去售樓處簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，王生要求先看合同條款，合同簽訂之后再付首付款，但開發(fā)商表示必須要先支付30%的首付款，方可看合同條款、簽訂協(xié)議，于是王生支付了首付款，拿到了開發(fā)商填好了的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議。王生對(duì)《商品房買賣合同》諸多條款無法接受，尤其對(duì)補(bǔ)充協(xié)議，更是覺得不合理、不合法的條款甚多，要求就合同相關(guān)條款進(jìn)行協(xié)商、修訂，但開發(fā)商表示合同系格式合同，經(jīng)過備案，不可協(xié)商及修訂，如果不簽，就是王生違約，但王生認(rèn)為，合同應(yīng)該是雙方協(xié)商一致的產(chǎn)物，合同雙方地位平等，開發(fā)商不可強(qiáng)加于人，雙方爭(zhēng)執(zhí)半年未果。鑒于上述情況，王生以開發(fā)商不同意就合同條款進(jìn)行協(xié)商，無法達(dá)成合同條款，系開發(fā)商違約，訴至法院主張解除與開發(fā)商之間的商品房預(yù)約訂購協(xié)議，要求開發(fā)商返還購房款，并賠償利息損失。而開發(fā)商則抗辯認(rèn)為預(yù)約訂購協(xié)議應(yīng)繼續(xù)履行，盡管雙方?jīng)]有簽訂《商品房買賣合同》，但認(rèn)為《預(yù)約訂購協(xié)議》不僅在法律上，在客觀上也具備繼續(xù)履行的條件?！景盖榉治觥可唐贩款A(yù)約訂購糾紛，在商品房買賣中并不鮮見，開發(fā)商為了項(xiàng)目推廣的需要，在商品房預(yù)售許可證申領(lǐng)之后，收取購房者一定的定金，作為將來簽訂正式的商品房買賣合同的擔(dān)保，如果購房者沒有依照約定的時(shí)間和方式簽訂《商品房買賣合同》，則已支付的定金不予返還，正是由于定金的存在，購房者在后續(xù)的簽約活動(dòng)中處于比較弱勢(shì)的地位。下面結(jié)合司法實(shí)踐的通常做法，主要討論一下商品房預(yù)約訂購協(xié)議的效力、與商品房買賣合同之間的關(guān)系及救濟(jì)途徑。一、預(yù)約訂購協(xié)議的效力。預(yù)約訂購前提必須是開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，未能取得預(yù)售許可證，在法律上是不能預(yù)售的，也即不能開展預(yù)約訂購。對(duì)于沒有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)約訂購協(xié)議，其效力又如何呢？相關(guān)法律文件沒有做出明確規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》“第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，對(duì)于商品房預(yù)售合同，只要是起訴前取得商品預(yù)售許可證明就可以，這里是起訴前，而非法庭辯論終結(jié)前。是不是商品房預(yù)約訂購協(xié)議只要起訴前取得商品房預(yù)售許可證即為有效呢？筆者認(rèn)為商品房預(yù)約訂購協(xié)議的效力周期較短，其本身存在的價(jià)值僅為簽訂商品房買賣合同的擔(dān)保，一旦在約定期限內(nèi)，買賣雙方簽訂了《商品房買賣合同》，則其效力自然就終止，反之，如果約定期限內(nèi)沒有簽訂《商品房買賣合同》，則追究錯(cuò)過，按定金罰則處理，協(xié)議效力也即終止了，所以如果在協(xié)議約定期限內(nèi)，如果開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證，則其預(yù)售的前提不存在，此時(shí)的權(quán)利處于一種不確定狀態(tài)，商品房預(yù)定協(xié)議的效力應(yīng)該是無效的，所以認(rèn)定其效力與否的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)該是協(xié)議約定的簽訂商品房買賣合同的周期內(nèi)，而非起訴前。二、與商品房買賣合同之間的關(guān)系及救濟(jì)渠道鑒于預(yù)約訂購協(xié)議的性質(zhì)僅為擔(dān)保，所以對(duì)其條款內(nèi)容沒有太多的要求，協(xié)議條款的內(nèi)容決定了其與商品房買賣合同之間的關(guān)系?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條對(duì)商品房買賣合同的主要內(nèi)容羅列了十三項(xiàng)，最高人民法院副院長主編的《房地產(chǎn)司法解釋實(shí)例釋解》指出“在實(shí)踐中關(guān)于商品房買賣合同的主要內(nèi)容的爭(zhēng)議問題之一，就是認(rèn)購書缺少上述《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的幾項(xiàng)，認(rèn)購書是否可以直接認(rèn)定為商品房預(yù)售合同。我們認(rèn)為商品房買賣合同的標(biāo)的物具有特殊性，因?yàn)榉课菔窍M(fèi)者最主要的生活資料，買受人最直接的目的是在對(duì)房屋所有權(quán)完全有效的行使，房屋要滿足人們基本生活的需要，買受人要對(duì)房屋行使完全所有權(quán)必須具備許多附加的條件，如供水、供電、裝飾、產(chǎn)權(quán)登記等等?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條前十項(xiàng)內(nèi)容都是產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)的必備條件，也是房屋作為基本生活資料應(yīng)符合現(xiàn)代社會(huì)要求的基本內(nèi)容，否則，買受人將無法圓滿地對(duì)商品房實(shí)現(xiàn)占有、使用、收益和處分的權(quán)能。因此，原則上，對(duì)于認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)包含的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，除《商品房銷售管理辦法》第十六條后三項(xiàng)外，其它各項(xiàng)不能缺少?！痹谒痉▽?shí)踐中，也并不要求全部十三項(xiàng)備齊，寧波市中級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題解答》“商品房買賣合同成立只需具備核心要件即可，無需十三項(xiàng)內(nèi)容全部齊備。如當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購書、購房意向書等協(xié)議已經(jīng)具備擬購房屋的基本狀況、價(jià)款數(shù)額、支付方式等合同主要內(nèi)容的，應(yīng)視為商品房買賣合同即本約成立，但當(dāng)事人另有約定的除外?！彼跃途邆渖唐贩抠I賣合同的主要條款的情況下，只要達(dá)成商品房預(yù)約訂購協(xié)議，也即意味著商品房買賣合同成立，不存在不能簽訂商品房買賣合同的情形。在預(yù)約訂購協(xié)議條款不具備商品房買賣的核心要件的情況下，即存在商品房買賣合同條款的協(xié)商的問題，合同本系協(xié)商的產(chǎn)物，協(xié)商既是雙方的權(quán)利，更是雙方義務(wù)。商品房預(yù)約合同（認(rèn)購書）生效后，一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致合同的談判、磋商不能進(jìn)行構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，所謂格式合同或者備案合同均不能成為抗辯協(xié)商的理由。至于協(xié)商不成的情況下，鑒于合同不可強(qiáng)制簽訂，所以不存在協(xié)議的繼續(xù)履行的問題，只能是解除協(xié)議，追究違約責(zé)任，例如廣州市中院《關(guān)于審理預(yù)售商品房合同糾紛若干問題的指導(dǎo)意見》規(guī)定“合同系當(dāng)事人共同協(xié)商的結(jié)果，法院判令當(dāng)事人簽訂合同有強(qiáng)制簽約之嫌，故對(duì)當(dāng)事人關(guān)于簽訂《商品房買賣合同》的訴訟請(qǐng)求不宜支持：出賣人拒絕簽約已構(gòu)成違約，在適用《司法解釋》第四條的基礎(chǔ)上，還可以判令出賣人賠償買受人因未能簽約造成的損失，該損失數(shù)額的確定可以參照在合同訂立日起至起訴日止的房?jī)r(jià)差額范圍，區(qū)別下列不同情形處理：住宅在30%以內(nèi)，商業(yè)用房在10%以內(nèi)。買受人拒絕簽約構(gòu)成違約，不去別對(duì)待，作對(duì)等處理?！睂幉ㄊ兄屑?jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題解答》“出賣人與買受人簽訂商品房認(rèn)購書后，一方無正當(dāng)理由拒絕簽訂商品房買賣合同，當(dāng)事人一方可否起訴要求另一方繼續(xù)履行預(yù)約合同義務(wù)即簽訂本約？答：當(dāng)事人一方拒絕簽訂商品房買賣合同，另一方請(qǐng)求繼續(xù)履行合同簽訂本約的，法院不宜直接判決當(dāng)事人履行簽訂合同的義務(wù)。但如具備合同主要條款的，應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成本約，雙方當(dāng)事人應(yīng)予履行。因簽訂預(yù)約合同的目的系為雙方將來訂立本約，現(xiàn)雙方僅就商品房買賣的部分條款達(dá)成一致意見，大部分合同條款仍需進(jìn)一步協(xié)商，如法院判決另一方繼續(xù)履行合同簽訂本約，事實(shí)上無法強(qiáng)制執(zhí)行且效果不佳?！薄景讣Y(jié)果】在本案中，盡管開發(fā)商抗辯要求協(xié)議繼續(xù)履行，但鑒于該預(yù)約訂購協(xié)議尚不具備商品房買賣合同的核心要件，其抗辯難于成立。最終，雙方握手言和，在法庭的主持下，達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，解除了預(yù)約訂購協(xié)議，退還了購房款，賠償了利息損失，基本上達(dá)到了原告的訴訟目的。

審理房屋租賃合同糾紛案件疑難問題解答寧波市中級(jí)人民法院1．租賃房屋未取得產(chǎn)權(quán)證，租賃合同是否有效？答：除法律法規(guī)、司法解釋明確規(guī)定租賃合同無效情形外，一般不應(yīng)僅以租賃房屋未取得產(chǎn)權(quán)證而認(rèn)定租賃合同無效。房屋權(quán)屬證書雖系權(quán)利人依法享有房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，但未取得產(chǎn)權(quán)證并不意味著“占有、使用、收益和處分”房屋的行為無效。2．租賃期屆滿因承租人拒不搬遷，出租人采取斷電斷水等措施，出租人請(qǐng)求承租人支付占有使用費(fèi)及賠償其他損失的，可否支持？答：租賃期屆滿承租人拒不搬遷，出租人可選擇訴訟等法律途徑解決糾紛。如出租人采取斷電斷水等措施，其請(qǐng)求承租人支付實(shí)際占用期間的費(fèi)用可予支持，同時(shí)造成出租人其他損失的，可根據(jù)雙方的過錯(cuò)程度判決承租人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。3．承租人將所租住的公房轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同是否有效？答：公房不同于普通的商品房，公房出租人與承租人通常存在一定的隸屬關(guān)系。雙方對(duì)此有約定的按約定執(zhí)行，未作約定的，如出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，應(yīng)在六個(gè)月內(nèi)提出異議，未提出異議的，其以承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，不予支持。4．出租人未告知租賃房屋已抵押的事實(shí)，造成承租人損失的，雙方當(dāng)事人責(zé)任如何分擔(dān)？答：出租人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租，如出租人未將該事實(shí)告知承租人，并因此造成承租人損失的，出租人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如承租人在簽訂合同時(shí)應(yīng)知或明知涉案房屋已被抵押仍予承租，造成相關(guān)損失的，可相應(yīng)減輕出租人的責(zé)任。5．租賃期內(nèi)房屋被依法征用拆遷，承租人主張拆遷補(bǔ)償費(fèi)的訴請(qǐng)可否支持？答：租賃合同和拆遷補(bǔ)償合同對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償事項(xiàng)有明確約定的，從其約定。未作約定或約定不明的，根據(jù)拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w情況，承租人可獲得相應(yīng)的賠償。6．房屋租賃期間，第三人對(duì)租賃房屋實(shí)施侵害行為，承租人可否向第三人主張權(quán)利？答：承租人租賃房屋后，即對(duì)房屋享有占有、使用、收益及有限的處分權(quán)，當(dāng)?shù)谌藢?shí)施的侵害行為較為嚴(yán)重，足以影響到承租人上述權(quán)利的行使時(shí)，承租人可要求第三人停止侵害、排除妨礙等。7．因承租人遲延支付或不支付租金，出租人可否主張解除合同？答：雙方在租賃合同中對(duì)租金支付及合同解除條件等事項(xiàng)已作出約定，承租人遲延支付或不支付租金，符合約定解除條件的，出租人有權(quán)解除合同，并依法追究承租人違約責(zé)任。如未作約定的，則視其是否構(gòu)成法定解除條件而定。8.因承租人違約致租賃合同解除，合同未對(duì)違約金作出約定，如何認(rèn)定出租人損失？答：因承租人違約致合同解除，考慮到再行出租房屋尚需一定時(shí)間，出租人的損失客觀存在。如合同未對(duì)違約金作出約定，出租人也無充分證據(jù)證明的，通?？蓞⒄占s定租金標(biāo)準(zhǔn)考慮合理的空租期來認(rèn)定出租人損失。9.房屋租賃涉及轉(zhuǎn)租的，因租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛，是否應(yīng)追加次承租人為當(dāng)事人？答：因租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛，出租人未將次承租人列為當(dāng)事人的，考慮到判決生效后的執(zhí)行問題以及保護(hù)次承租人利益的需要，涉及租賃房屋騰退義務(wù)的，一般應(yīng)追加次承租人為被告或第三人參加訴訟。10.因租賃合同解除致次承租人不能繼續(xù)承租，由此造成損失的，可向誰主張?答：因出租人與次承租人不存在直接的租賃合同關(guān)系，根據(jù)合同相對(duì)性原則，次承租人可請(qǐng)求承租人承擔(dān)責(zé)任，而不能向出租人主張。11.經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同，因轉(zhuǎn)租人拖欠出租人租金，出租人要求解除合同，而次承租人要求繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的，如何處理？答：租賃合同因承租人未依約給付租金致合同解除的，因租賃合同與轉(zhuǎn)租合同系兩個(gè)獨(dú)立的合同，除非出租人與次承租人就繼續(xù)履行合同達(dá)成一致意見，否則，對(duì)次承租人要求繼續(xù)履行合同的主張難以支持。12.承租人在租賃期間擅自搬離租賃房屋，后起訴請(qǐng)求解除合同，可否支持？答：承租人以擅自搬離房屋的違約行為表示其不繼續(xù)履行合同，客觀上致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，符合法定解除條件。出租人可提起反訴向其主張違約責(zé)任或請(qǐng)求賠償損失。13．房屋租賃糾紛中，當(dāng)事人雙方均違約，一方為根本性違約，在考慮損失互相抵銷的情況下，構(gòu)成根本性違約的一方是否還應(yīng)承擔(dān)給對(duì)方造成的實(shí)際損失？答：雙方當(dāng)事人在合同履行中均存在違約行為，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但如一方存在的違約過錯(cuò)明顯大于另一方的，具體可考慮過錯(cuò)大小及違約先后等因素，且構(gòu)成根本性違約的，還應(yīng)承擔(dān)由此給對(duì)方造成的實(shí)際損失。