擔(dān)任多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)常年法律顧問。
擅長：
宜昌市夷陵區(qū)國有公房管理所關(guān)于狀元樓項(xiàng)目非法拆遷、拖欠補(bǔ)償款等違法事實(shí)的申訴宜昌市房產(chǎn)管理局：我所是代表夷陵區(qū)人民政府對全區(qū)范圍內(nèi)國有公房進(jìn)行管理的事業(yè)單位，在宜昌市西陵一路62號(hào)存有部分國有房屋由我所代為管理。2005年7月宜昌市國土資源局掛牌出讓G（2005）10號(hào)地塊包括我所房屋占用范圍全部土地使用權(quán)，該地塊被宜昌金兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，用于開發(fā)狀元樓項(xiàng)目?；臼聦?shí)：該公司于2005年11月23日取得拆許字（2005）22號(hào)《拆遷許可證》（附件一），與我所于2006年3月3日簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》（附件二）。我所于2006年3月6日將《房屋產(chǎn)所有權(quán)證》（宜市房權(quán)證西陵字第009696號(hào)）和《國有土使用權(quán)證》（宜市國有98字第090202013號(hào)）交付（附件三），其未按協(xié)議約定在2006年3月18日前支付余款859000元。同年3月爭議房屋被該公司非法拆除。該公司于2006年5月取得醫(yī)用膠項(xiàng)目[（2006）宜發(fā)改投資第193號(hào)]立項(xiàng)，2006年7月取得宜昌市規(guī)劃局批準(zhǔn)其將該項(xiàng)目用于商業(yè)辦公綜合樓的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（宜市規(guī)建永（2006）084號(hào)）。狀元樓項(xiàng)目屋架頂部違法封閉經(jīng)宜昌市規(guī)劃局2007年2月[2007]06號(hào)《規(guī)劃業(yè)務(wù)會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（附件四）決定對該項(xiàng)目按違法加層沒收其利潤所得并處以罰款。該公司開發(fā)狀元樓項(xiàng)目全部作為作為商業(yè)門面和商品房住宅與消費(fèi)者簽訂銷售合同（在預(yù)售合同存在多處嚴(yán)重違法如沒有執(zhí)行“一價(jià)清”等）。該項(xiàng)目尚未通過驗(yàn)收，目前正與購買人辦理交接手續(xù)。我們認(rèn)為，金兆公司拆除爭議房屋拆遷在拆遷期限外，將爭議房屋拆除后至今未辦理原產(chǎn)權(quán)證注銷登記，按商業(yè)辦公申請立項(xiàng)和規(guī)劃卻按住宅進(jìn)行開發(fā)和銷售等行為違反房產(chǎn)管理法律，貴局應(yīng)依法對其行為進(jìn)行嚴(yán)肅處理，加大該項(xiàng)目銷售監(jiān)管力度，最大限度保護(hù)購房人利益。結(jié)合《建設(shè)部房地產(chǎn)司關(guān)于在房屋拆遷中涉及代管房產(chǎn)處理的幾點(diǎn)意見》（1994年6月13日，建房產(chǎn)字[1994]31號(hào)）中關(guān)于“對未繳清拆除代管房產(chǎn)補(bǔ)償價(jià)款的，房地產(chǎn)管理部門不得辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)”等規(guī)定，我們還認(rèn)為在金兆公司違法行為未得到處罰和有效糾正前，貴局應(yīng)停止辦理該項(xiàng)目相應(yīng)產(chǎn)權(quán)登記。事實(shí)上，金兆公司在拆遷過程中將商業(yè)用途房屋按住宅進(jìn)行評估補(bǔ)償，將應(yīng)由其負(fù)擔(dān)的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、非住宅造成停產(chǎn)停業(yè)損失、解除租賃關(guān)系應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、裝飾裝修等由我所負(fù)擔(dān)，已經(jīng)獲得相當(dāng)利益，在項(xiàng)目建成銷售情形下仍拒付拆遷補(bǔ)償明顯缺乏誠信。我所希望在貴局及宜昌市拆遷管理辦公室敦促下，金兆公司能履行雙方業(yè)已達(dá)成協(xié)議，支付拆遷補(bǔ)償余款。申訴人：宜昌市夷陵區(qū)國有公房管理所二零零七年二月
宜昌金兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司違法開發(fā)狀元樓項(xiàng)目事實(shí)一、在本案中建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，被出讓的建設(shè)用地應(yīng)該是“凈地”，但在實(shí)踐中宜昌市政府為省卻拆遷的麻煩而將拆遷工作留給開發(fā)商，所以本案中土地管理部門約定由開發(fā)商負(fù)責(zé)土地上的拆遷工作。在本案中，金兆公司僅與申請人達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議，而沒有實(shí)際補(bǔ)償前，也就是沒有支付全部土地使用出讓金（拆遷安置費(fèi)用應(yīng)該屬于土地出讓金的一部分）之前，宜昌市國土資源局就為金兆頒發(fā)國有土地使用權(quán)的做法是不妥的。理由如下：根椐土地登記規(guī)則第26條規(guī)定，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)按出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記，這樣才能取得建設(shè)用地使用權(quán)。第二，拆遷戶在未得到實(shí)際補(bǔ)償前仍應(yīng)是建設(shè)用地使用權(quán)的使用者。因此宜昌市政府在金兆未對拆遷戶實(shí)際補(bǔ)償前就向其頒發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)證是違法的。二、宜昌市房產(chǎn)管理局于2005年11月23日頒發(fā)拆遷許可證，拆遷期限為2005年11月25日到2005年12月24日。根椐《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》第九條規(guī)定，拆遷期限屆滿后未按規(guī)定申請延期的，房屋拆遷許可證自動(dòng)失效。本案中所爭議房屋拆遷在拆遷期限外，屬于違法拆遷。三、根椐《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日（農(nóng)村房屋拆遷評估為征地公告發(fā)布之日）。拆遷分期實(shí)施的，以當(dāng)期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)。房屋拆遷估價(jià)報(bào)告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限。本案中拆遷房屋評估在取得拆遷許可證之前就已完成，而且該拆遷房屋評估報(bào)告所載明有效期限卻在拆遷許可證規(guī)定拆遷期限外。因此評估報(bào)告系違法出具的。同時(shí)評估報(bào)告應(yīng)對裝飾部分單獨(dú)評估，或者另行出具評估報(bào)告。本案中估價(jià)工作程序非法。沒有對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄、拍攝被拆遷房屋狀況的照片及錄像，而且實(shí)地查勘記錄沒有實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。四、2006年3月將爭議房屋已經(jīng)拆除，拆除后沒有依法將原房屋產(chǎn)權(quán)證注銷登記。根椐《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》第13條規(guī)定，拆遷人應(yīng)將拆遷范圍內(nèi)房屋全部拆遷完畢后報(bào)房屋拆遷管理部門確認(rèn)并辦理注銷登記手續(xù)。但其至今未注銷。五、《建設(shè)部房地產(chǎn)司關(guān)于在房屋拆遷中涉及代管房產(chǎn)處理的幾點(diǎn)意見》（1994年6月13日，建房產(chǎn)字[1994]31號(hào)），該通知對各省建委及房地產(chǎn)管理局及房改辦提出要加強(qiáng)代管房產(chǎn)的管理，各地房地產(chǎn)管理部門應(yīng)對代管房產(chǎn)（含房地產(chǎn)管理部門管理的和現(xiàn)由使用單位自管的代管房產(chǎn)）未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自對代管房產(chǎn)進(jìn)行拆、改、調(diào)拔或轉(zhuǎn)讓。凡國家征用、房屋拆遷中涉及代管房產(chǎn)的，應(yīng)按《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及地方規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。在代管房屋拆遷前，建設(shè)拆遷單位應(yīng)與房屋代管人簽訂拆遷補(bǔ)償合同，對拆除的代管房屋及附屬物應(yīng)進(jìn)行估價(jià)，并對房屋的現(xiàn)狀進(jìn)行勘測、拍照、錄像，詳細(xì)記載，做好“證據(jù)保全”各項(xiàng)工作，并將所有資料按規(guī)定立專檔。對未繳清拆除代管房產(chǎn)補(bǔ)償價(jià)款的，房地產(chǎn)管理部門不得辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。其未按相應(yīng)規(guī)定對拆除的代管房屋現(xiàn)狀進(jìn)行勘測、拍照、錄像詳細(xì)記載，未做好相應(yīng)證據(jù)保全工作。六、根椐按《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和湖北省《城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》規(guī)定，對拆遷安置資金簽訂監(jiān)管協(xié)議，不得挪作他用。由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷安置資金1%以上3%以下罰款。七、2007年2月24日規(guī)劃業(yè)務(wù)會(huì)會(huì)議紀(jì)要[2007]06號(hào)。2007年2月12日，顏家萬局長主持召開業(yè)務(wù)會(huì)議，研究了金兆房地產(chǎn)公司西陵一路商業(yè)辦公綜合樓規(guī)劃驗(yàn)收等14個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃問題。金兆房地產(chǎn)公司西陵一路商業(yè)辦公綜合樓屋架頂部違法封閉，經(jīng)市城管局立案調(diào)查,屋架頂部封閉后增加建筑面積205.68平方米。市規(guī)劃信息咨詢中心核定的總建筑面積為3699.76平方米，違法增加建筑面積159.86平方米。會(huì)議研究提出以下意見：一是房管局認(rèn)定的房屋產(chǎn)權(quán)面積不作為我局計(jì)算容積率和實(shí)施處罰的依據(jù)；二是對超容積率應(yīng)交納土地款的項(xiàng)目面積核算以我局審批的單體方案建筑面積為依據(jù)；三是依照建設(shè)部有關(guān)規(guī)定對于實(shí)體違法（如違法加層）的處罰按照平均銷售價(jià)減去招投標(biāo)施工費(fèi)用后的差額作為標(biāo)準(zhǔn)，沒收其利潤所得；四是該項(xiàng)目按照違法工程處罰規(guī)定予以罰款處理。八、其開發(fā)狀元樓項(xiàng)目作為商業(yè)辦公立項(xiàng)，但其除門面全部出售作為商品房住宅與消費(fèi)者簽訂購房合同。與最初立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、規(guī)劃均不一致，屬于違法。
試論建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)（提綱）劉道炎（一）現(xiàn)在理論與實(shí)務(wù)界對建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)性質(zhì)爭議較多，但都認(rèn)為建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是法定權(quán)利，優(yōu)先其他任何擔(dān)保物權(quán)如抵押權(quán)和留置權(quán)，更優(yōu)于其他普通債權(quán)，但不能對抗消費(fèi)者權(quán)利。（二）行使優(yōu)先受償權(quán)行使用條件及期限。優(yōu)先受償權(quán)必要條件是未合同約定支付工程款，不必以實(shí)際占有建筑工程作為條件，同時(shí)應(yīng)給發(fā)包人一個(gè)合理期限要求其支付工程款，若其仍未支付則應(yīng)在工程竣工之日起六個(gè)月內(nèi)（包括前面所述合理期限）與發(fā)包人協(xié)商作價(jià)或者直接申請人民法院拍賣該工程。折價(jià)或者拍賣適用具體條件。優(yōu)先受償權(quán)范圍等（三）工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)、留置權(quán)、先取特權(quán)之間法律關(guān)系（四）建設(shè)工程協(xié)議折價(jià)抵償工程款時(shí)與商品房預(yù)售、出售（轉(zhuǎn)售）之間關(guān)系，律師在實(shí)踐操作應(yīng)注意哪些問題
