王垂軍

爭議金額達(dá)上千萬的重大建設(shè)工程合同糾紛本案是一起圍繞安置房工程所引發(fā)的糾紛，是一起訴訟請求多達(dá)十一項(xiàng)、爭議金額達(dá)上千萬的復(fù)雜、重大、疑難的建設(shè)工程合同糾紛一案，截止一審判決作出之日包含鑒定時(shí)間在內(nèi)，歷時(shí)一年零八個(gè)多月之久。本律師是在訴訟程序啟動后，受原告施工方的委托中途介入訴訟案件代理，幫助原告方規(guī)范、整理已作提交的證據(jù)材料，從原告施工方混亂不堪的一大堆資料中，結(jié)合案情有針對性的指示承包商加以整理、規(guī)范，先后共計(jì)三次向受理法院補(bǔ)充提供證據(jù)材料。本案歷經(jīng)三次庭前證據(jù)交換、三次庭審、工程量鑒定程序、法院調(diào)查取證以及大量的庭外溝通工作。過程漫長、案情復(fù)雜、重大，代理工作頗為曲折、艱辛。本案幾乎涵蓋了工程領(lǐng)域中所常見的一些爭端，涉及爭議問題：工程轉(zhuǎn)包還是借用資質(zhì)的認(rèn)定，工程量的界定，工程質(zhì)量問題，保證金，停工索賠，逾期付款的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)否追加發(fā)包人為被告等等眾多問題?！景盖楹喗椤吭嬲憬辰ㄔO(shè)有限公司訴稱：2011年3月28日，被告浙江某建設(shè)集團(tuán)有限公司與湖州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂一份《建設(shè)工程施工合同》，約定由被告負(fù)責(zé)承建徐家橋安置房二期工程。同時(shí)，被告與原告簽訂《內(nèi)部承包協(xié)議》，協(xié)議約定將工程全部轉(zhuǎn)包給原告施工。達(dá)成協(xié)議后，原告代被告向發(fā)包人繳納了100萬元履約保證金以及向當(dāng)?shù)貏趧颖Ｕ喜块T繳納了50萬元民工工資保證金，并承擔(dān)協(xié)議約定的施工義務(wù)。截止目前原告已完成了總工程量的大部分即暫定為23792705元，但在履約過程中，被告在扣取管理費(fèi)和稅金后實(shí)際支付給原告的工程款僅為8281750.40元，雙方發(fā)生矛盾，后被告在2011年11月15日進(jìn)場從原告手中強(qiáng)行收回了工程施工權(quán)，并占用原告遺留于現(xiàn)場的設(shè)備設(shè)施和建筑材料。原告在經(jīng)溝通無效的情況下選擇起訴，案件在2011年11月29日為湖州中級人民法院受理。原告提出訴請：1、判決確認(rèn)內(nèi)部承包協(xié)議無效；2、判決被告支付工程款暫計(jì)15510954.60元（以鑒定價(jià)款為準(zhǔn)）；3、判決被告返還履約保證金100萬元及民工工資保證金50萬元；4、判決被告承擔(dān)賠償停工損失2361669元；5、本案受理費(fèi)、保全費(fèi)、鑒定費(fèi)由被告承擔(dān)。后增加訴訟請求：要求返還臨時(shí)設(shè)施及設(shè)備款、現(xiàn)場剩余的材料款、設(shè)備占用的使用費(fèi)、逾期支付工程款的利息損失等等請求。針對原告的起訴被告提起反訴主張：工程質(zhì)量返修費(fèi)，替原告墊付的木工、水電、鋼筋等班組的人工工資、混凝土材料款、水電款、鋼材款等總計(jì)5991150.83元?！敬磉^程】本案歷經(jīng)三次證據(jù)交換，雙方都為自己的訴訟請求提交了大量的證據(jù)材料，且經(jīng)過了工程量鑒定、三次的開庭審理，最終由法院作出判決。歸結(jié)本案爭議的主要焦點(diǎn)問題有：1、引發(fā)本案糾紛的責(zé)任原因？2、涉案合同工程為被告違法轉(zhuǎn)包還是原告借用被告資質(zhì)的掛靠行為？3、在原、被告雙方都與發(fā)包人簽訂有施工合同的情況下，實(shí)際履行的是哪一個(gè)合同？4、原告承擔(dān)施工的時(shí)間節(jié)點(diǎn)？5、原告實(shí)際承建完成的工程量即鑒定意見的采納？6、100萬元的履約保證金及50萬元工資保證金應(yīng)否由被告作返還原告？7、被告墊付費(fèi)用的確認(rèn)？8、施工現(xiàn)場遺留設(shè)備及建筑材料的處理？9、原告的停工損失問題？10、停工索賠問題問題？11、逾期支付工程款的利息損失問題？12、應(yīng)否追究發(fā)包人為本案被告的問題？圍繞本案的焦點(diǎn)問題結(jié)合本案的事實(shí)證據(jù)和法律規(guī)定，作為原告施工方的代理人本律師曾發(fā)表了詳細(xì)、充分的代理意見?？紤]到本案焦點(diǎn)問題眾多，事實(shí)證據(jù)繁多，發(fā)表的書面代理意見占A4紙張長達(dá)12頁，在此作縮減、摘錄其中的代理意見，代理意見（簡要）：一、關(guān)于引發(fā)本案糾紛的責(zé)任原因問題。本案工程之所以會引發(fā)訴訟以及圍繞本案工程所出現(xiàn)民工鬧事招致處罰、材料商付諸訴訟等一系列的紛爭訴訟，其根本的原因及責(zé)任是在于被告的拖欠工程款以及被告擅自撕毀協(xié)議，在未與原告協(xié)商達(dá)成合意并作正常交接的情況下，強(qiáng)行將原告清出工程施工現(xiàn)場，強(qiáng)行接管工程后續(xù)施工所一手導(dǎo)致的，被告對此負(fù)有不可推卸的完全過錯(cuò)責(zé)任。（具體意見略）二、關(guān)于本案是違法轉(zhuǎn)包還是借用資質(zhì)的掛靠問題。本案被告違法轉(zhuǎn)包工程的事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿，被告作為涉案工程的違法轉(zhuǎn)包人，依法應(yīng)向本案工程的實(shí)際施工人原告承擔(dān)工程結(jié)算等工程轉(zhuǎn)包的法律責(zé)任。從本案合同及協(xié)議的簽署、履行事實(shí)，從施工的組織管理及施工技術(shù)的承擔(dān)情況，從施工設(shè)備的提供、施工材料的采購、各班組工資款的承擔(dān)支付，從工程款的收支方式以及管理費(fèi)的扣取情況等方面充分說明：原告與發(fā)包人簽訂的《建設(shè)工程施工合同》并未得到雙方的切實(shí)遵守履行，客觀實(shí)際是被告經(jīng)投標(biāo)與發(fā)包人建立實(shí)際的發(fā)承包合同關(guān)系，雙方合同得到合法備案及切實(shí)履行，被告以內(nèi)部承包形式轉(zhuǎn)包給原告，借機(jī)收取管理費(fèi)，但自身不承擔(dān)任何的施工組織管理、技術(shù)支持，對此行為依法應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成違法轉(zhuǎn)包工程，被告作為工程的轉(zhuǎn)包人應(yīng)承擔(dān)工程結(jié)算、損失賠償?shù)姆韶?zé)任。三、關(guān)于本案原告承擔(dān)工程施工的時(shí)間節(jié)點(diǎn)問題。（這個(gè)問題因?yàn)橹苯佑绊懙皆嬉淹旯こ塘康恼J(rèn)定，是本案雙方當(dāng)事人最大的爭議焦點(diǎn)問題，原告主張退場、實(shí)際承擔(dān)施工的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是在2011年11月15日，被告認(rèn)為原告的退場時(shí)間是在2011年8月26日。）圍繞本案原告提供的《混凝土工程澆筑施工申請表》、《商品混凝土聯(lián)合驗(yàn)收單》、《混凝土立方體試塊抗壓強(qiáng)度檢測報(bào)告》，《公告》照片以及《公函》等證據(jù)以及被告曾在答辯狀中已作自認(rèn)的事實(shí)等等方面發(fā)表了充分的代理意見，最終為法院所采納認(rèn)定原告最后施工的時(shí)間節(jié)點(diǎn)明確是在2011年11月15日，在此之前產(chǎn)生的已完工程量應(yīng)作認(rèn)定屬于原告完成，應(yīng)向原告作結(jié)算工程造價(jià)。四、略五、關(guān)于100萬元履約保證金及50萬元民工工資保證金應(yīng)否由被告返還原告的問題。根據(jù)原告提供的100萬元的《收據(jù)》及50萬元的《浙江省行政事業(yè)單位資金往來結(jié)算票據(jù)》證據(jù)，已經(jīng)清楚、明確的顯示，原告在接受被告的工程轉(zhuǎn)包后，替被告向發(fā)包人繳納了100萬元的履約保證金以及替被告向勞動和社會保障局繳納了50萬元民工工資保證金。鑒于原告在2011年11月15日被被告強(qiáng)行退場，客觀上已不再承擔(dān)本案工程的后續(xù)施工，已無法就該兩筆保證金擔(dān)保施工獲取工程施工的收益，且工程的后續(xù)已由被告實(shí)際接手，因此，被告依法理應(yīng)向原告作出歸還該兩筆保證金并承擔(dān)自2011年11月15日至實(shí)際歸還之日為止的利息損失。六、關(guān)于本案審計(jì)鑒定部門核定的原告已完工程量的造價(jià)問題。關(guān)于本案的審計(jì)鑒定部門出具的《鑒定報(bào)告》以及《變更報(bào)告書》作最終核定原告已完工程造價(jià)為19443164元。該鑒定結(jié)論依照已完工程材料客觀的以2011年11月15日作為原告施工時(shí)間節(jié)點(diǎn)，除遺漏了為163094元的設(shè)備基礎(chǔ)工程造價(jià)外，已基本客觀的核定了原告已完工程量的造價(jià)。從鑒定部門的資質(zhì)、鑒定程序、審價(jià)取費(fèi)的依據(jù)以及現(xiàn)場的勘查取證程序，完全符合法律規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)加以認(rèn)定。七、關(guān)于停工索賠的問題。1、為了證明工程自2011年8月26日停工給原告造成的損失，原告為此在本案中提交《索賠費(fèi)用申請表》、《計(jì)算書》、《索賠意向書與索賠報(bào)告》以及《誤工補(bǔ)償工資清單》等證據(jù)，其中《索賠費(fèi)用申請表》及所附件《計(jì)算書》證據(jù)，已完全得到被告簽字、蓋章的確認(rèn)，已經(jīng)清楚明確的證明：因?yàn)楸桓嫱锨肪揞~工程款導(dǎo)致原告無力施工、造成工程停工，其工程停工的原因以及停工造成的具體損失金額已經(jīng)非常的清楚明確。由此本案應(yīng)作認(rèn)定被告應(yīng)作賠償原告停工期間造成的損失人民幣2361669元。2、鑒定報(bào)告對該項(xiàng)費(fèi)用作鑒定為1312068元，未能依照被告自身已作認(rèn)可的索賠事實(shí)做出客觀鑒定，有失客觀公正。八、有關(guān)現(xiàn)場遺留被被告作占用的主要大型機(jī)械設(shè)備及設(shè)備占用使用費(fèi)、鋼筋、磚等建材問題。本案之所以會產(chǎn)生原告存在遺留于工程施工現(xiàn)場的大型機(jī)械設(shè)備、建材被被告占用問題，這完全是被告一手導(dǎo)致的，正是由于被告在2011年11月15日的進(jìn)場未向原告作正常的交接，在強(qiáng)行接管的同時(shí)將原告滯留于工程現(xiàn)場的機(jī)械設(shè)備以及建材加以一并占用，被告對此應(yīng)承擔(dān)未作交接強(qiáng)行占用的法律責(zé)任。1、根據(jù)原告提供的《臨時(shí)設(shè)施及材料清單》、《主要設(shè)備清單》、《杭州市建筑起重機(jī)械產(chǎn)權(quán)備案表》、《發(fā)票聯(lián)》等證據(jù)結(jié)合原告承建的工程規(guī)模，能夠證明原告為承建本案工程投入使用的主要大型機(jī)械設(shè)備有塔吊4臺、地磅1臺、混凝土攪拌機(jī)6臺、物料提升機(jī)8臺以及其他辦公設(shè)備設(shè)施等，由被告在2011年11月15日強(qiáng)行進(jìn)場后，為被告所強(qiáng)行占用，為此，原告也曾在2012年2月27日委托簽發(fā)《律師函》向被告主張歸還該等機(jī)械設(shè)備等，但被告強(qiáng)行霸占至今都未作歸還，已嚴(yán)重?fù)p害了原告的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，依法應(yīng)承擔(dān)作出賠償、支付機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)等法律責(zé)任。2、被告在兩次的庭審中就已明確表示原告退場時(shí)確實(shí)存在遺留于工程現(xiàn)場的大型機(jī)械設(shè)備包括塔吊、地磅、攪拌機(jī)、物料提升機(jī)。至于被告認(rèn)為未加以使用，這完全是謊言，考慮到工程施工必然涉及該等設(shè)備的使用，而被告顯然并未提供相關(guān)事實(shí)證據(jù)加以證明曾自行采購或租賃該等相關(guān)設(shè)備投入施工，其未使用的理由顯然不能成立。3、根據(jù)來源于本案鑒定部門現(xiàn)場勘察拍攝的《照片》證據(jù)，也能證明現(xiàn)場確實(shí)存在遺留有塔吊、攪拌機(jī)等大型機(jī)械設(shè)備以及大量的鋼筋、磚等建材。4、關(guān)于現(xiàn)場遺留的剩余材料價(jià)值，鑒定部門的現(xiàn)場勘察取證所核定的造價(jià)，從客觀事實(shí)上證明了確實(shí)存在相應(yīng)的剩余材料。雖然鑒定部門的現(xiàn)場勘察取證時(shí)間是在2011年12月26日，離原告被迫退場的時(shí)間2011年11月15日存在一個(gè)月左右的時(shí)間差，但該時(shí)間較短，而且被告對此沒有舉證在這段時(shí)間差里曾自行采購過任何的施工設(shè)備、建材投入施工的事實(shí)證據(jù)。5、根據(jù)原告提供第9組包括《鋼材進(jìn)貨匯總》、向6家鋼筋供應(yīng)商簽訂的鋼筋采購合同、送提貨單證據(jù)、《水泥磚進(jìn)貨明細(xì)表》及《出庫單》（22份）《材料進(jìn)貨明細(xì)表》（空心砌塊）及《發(fā)貨單》（13份）等等證明原告實(shí)際采購的鋼筋、空心砌塊磚量分別為1766.742噸鋼筋，546立方米煤千石空心砌塊磚，在扣除審計(jì)鑒定部門于鑒定報(bào)告中核定的鋼筋實(shí)際用量為1564.461噸和用煤千石空心砌塊磚完成的墻體面積為472.77立方米，工程現(xiàn)場還應(yīng)剩余的鋼筋量為202.281噸和120.1立方米煤千石空心砌塊磚。具體的對比核算見原告提供的《工程主要材料匯總》。由此也能證明被實(shí)際侵占的鋼筋及煤千石空心砌塊量，對此，被告應(yīng)向原告做出賠償。6、根據(jù)原告提供的《設(shè)備占用清單》及《杭州市區(qū)機(jī)械設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料11、12月市場租賃價(jià)格》證據(jù)，被告依法除應(yīng)作出返還占用的機(jī)械設(shè)備外還應(yīng)承擔(dān)支付占用期間的設(shè)備使用費(fèi)人民幣1281730元（暫截止計(jì)算至2013年2月28日）并承擔(dān)實(shí)際歸還之日為止的設(shè)備使用費(fèi)。九、關(guān)于被告反訴主張所謂抵扣替原告墊付的各班組工資款、檢測費(fèi)、水電、混凝土商品砼款等等費(fèi)用的問題。1、有關(guān)原告與各班組發(fā)生的工資款結(jié)算問題。原告認(rèn)為應(yīng)當(dāng)遵照原告提供的與各班組簽署的承包協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議以及已作付款憑證的事實(shí)證據(jù)來確定結(jié)算的單價(jià)、原告已支付的工資款項(xiàng)事實(shí)。同時(shí)應(yīng)根據(jù)法院向各班組所作的調(diào)查筆錄核實(shí)的事實(shí)結(jié)合工程慣例以及審計(jì)鑒定部門關(guān)于按照已完面積30%作為結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)來客觀、綜合的核算原告與各班組之間實(shí)際發(fā)生的工資款項(xiàng)。鑒于原告在第二次證據(jù)質(zhì)證環(huán)節(jié)，特別是對法院調(diào)查筆錄的質(zhì)證環(huán)節(jié)，原告已作發(fā)表詳細(xì)的質(zhì)證意見。在此不作重復(fù)展開發(fā)表。但有必要明確的是原告與各班組發(fā)生應(yīng)作結(jié)算的工資款項(xiàng)應(yīng)截止在2011年11月15日這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。對于截止這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)之前所發(fā)生的應(yīng)由原告承擔(dān)支付的工資款項(xiàng)，原告同意由被告作出客觀真實(shí)的墊付。至于被告在2012年12月7日、12月28日提交的兩本證據(jù)中涉及提交的有關(guān)與各班組發(fā)生的工資款項(xiàng)來往結(jié)算清單、領(lǐng)（付）款憑證等等證據(jù)，因?yàn)樵摰仁聦?shí)證據(jù)的發(fā)生時(shí)間都是在2011年11月15日原告退場之后，而且沒有明確是否是針對原告承包施工期間發(fā)生的工資款，所以并不能證明為被告向原告所作的墊付款項(xiàng)，該等事實(shí)證據(jù)缺乏真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性，不能證明被告主張的待證事實(shí)。2、關(guān)于50萬元的活動設(shè)施問題。該50萬元的活動設(shè)施在被告與發(fā)包人簽署的施工合同當(dāng)中是有明確作約定的，為復(fù)筑公司明確扣取的?？紤]到被告將本案工程整體轉(zhuǎn)包給原告，與100萬元的履約保證金和50萬元的民工工資保證金一樣，該50萬元是由原告當(dāng)初替被告所作的墊付。鑒于被告在2011年11月15日強(qiáng)行進(jìn)場接管工程施工，原告被迫退場后，該活動設(shè)施的使用權(quán)益實(shí)際也已由被告繼受，而且本身是原告替被告所作的墊付，依照權(quán)利與義務(wù)對等的原則，被告對原告墊付的該筆費(fèi)用不應(yīng)向原告主張抵扣。3、關(guān)于被告提出抵扣墊付的80674元檢測費(fèi)用問題。根據(jù)被告提供的該等檢測費(fèi)付款憑證證據(jù)顯示的時(shí)間都是在原告2011年11月15日退場之后，被告也沒有事實(shí)證據(jù)證明檢測公司收取的檢測費(fèi)用是針對原告承擔(dān)施工期間的施工項(xiàng)目。所以，根本就不能證明這是被告在替原告墊付的費(fèi)用，依法不應(yīng)加以認(rèn)定并作抵扣。4、關(guān)于被告主張墊付的水電費(fèi)用。根據(jù)被告提供的證據(jù)顯示，大部分的水電費(fèi)用是發(fā)生在原告于2011年11月15日實(shí)際退場之后發(fā)生的，而且被告提供的是由復(fù)筑公司統(tǒng)計(jì)的水電清單，而不是有權(quán)機(jī)關(guān)水水務(wù)、電力公司出具，清單上顯示的對應(yīng)的時(shí)間所發(fā)生的用量及單價(jià)并沒有水務(wù)公司、電力公司出具的具體用量單據(jù)加以印證，該事實(shí)證據(jù)不僅缺乏證明效力，而且根本就不能證明是否發(fā)生了該等的水電費(fèi)用，依法不應(yīng)加以認(rèn)定。5、關(guān)于原告與浙江某商品混凝土制品有限公司發(fā)生的混凝土商品砼款的結(jié)算問題。首先、根據(jù)原告提供的與混凝土供應(yīng)商簽署的《預(yù)拌混凝土買賣合同》以及雙方事后對賬形成的《結(jié)算清單》證據(jù)，已經(jīng)能夠說明原告與之往來發(fā)生的混凝土貨款結(jié)算事實(shí)。七張的結(jié)算清單證據(jù)為原告與供應(yīng)商的合同經(jīng)辦人對賬形成，上面清楚、明確的注明供應(yīng)的日期、澆筑施工的部位與原告之前提供的《混凝土工程澆筑施工申請表》、《商品混凝土聯(lián)合驗(yàn)收單》證據(jù)是能夠相互的印證，不僅證明原告實(shí)際的施工時(shí)間節(jié)點(diǎn)一直持續(xù)到2011年11月份，而且也能客觀清楚的證明原告累計(jì)付款的金額以及雙方累計(jì)發(fā)生的貨款總額應(yīng)為4017237.12元。其次、根據(jù)原告提供的7張轉(zhuǎn)賬支票存根證據(jù)證明原告實(shí)際已向供應(yīng)商支付的總計(jì)貨款應(yīng)為2711273.79元。6、對于被告在2012年12月28日提供一本證據(jù)中的2-22證據(jù)欲證明在2011年8月26日停工后由被告購買材料、支付民工等的事實(shí)。被告提供的該等事實(shí)證據(jù)明顯存在事后杜撰、虛構(gòu)，缺乏客觀真實(shí)性以及發(fā)生于原告實(shí)際退場之后，與原告缺乏關(guān)聯(lián)性，依法不應(yīng)予以認(rèn)定。首先，被告提供2-10合同及付款憑證證據(jù)。依照這些證據(jù)被告所謂的向相關(guān)人員發(fā)生水泥、黃沙、鋼筋等采購是光有合同，沒有具體的供應(yīng)清單，具體的發(fā)生量不得而知，缺乏合同履行事實(shí)證據(jù)；光有付款，而且付款時(shí)間竟然都是發(fā)生在原告于2011年11月15日實(shí)際退場之后。其中像煤千石合同簽署時(shí)間是在2011年11月25日，明顯發(fā)生于原告退場之后。像鋼材買賣合同，供方經(jīng)辦人的簽字與《領(lǐng)付款憑證》上經(jīng)辦人的簽字明顯的不一樣，完全存在涉嫌造假。對于被告與李某簽訂的《塔機(jī)租賃合同》該合同簽署時(shí)間是在2011年11月21日，恰恰說明被告在原告于2011年11月15日退場后，為施工租賃塔吊設(shè)備。其次，至于被告提供的11-20證據(jù)主張發(fā)生有關(guān)民工支付的墊付問題。原告認(rèn)為該等事實(shí)證據(jù)的發(fā)生時(shí)間都是在原告于2011年11月15日退場之后，且未作明確是否包含原告施工期間出生的民工工資，所以對其是否發(fā)生，以及發(fā)生的金額原告不不作認(rèn)可。十、被告依法應(yīng)承擔(dān)拖欠工程款給原告造成的逾期利息損失。根據(jù)原告的《收據(jù)》、《應(yīng)收賬款明細(xì)表》、《鑒定報(bào)告》、《變更報(bào)告書》等證據(jù)以及被告于庭審中認(rèn)可截止目前僅支付原告工程款8281750.04元的事實(shí)，已經(jīng)清楚明確證明被告確實(shí)存在拖欠原告工程款的事實(shí)，對此，被告依法應(yīng)向原告承擔(dān)自逾期付款之日起按照同期銀行貸款利率計(jì)算的逾期利息損失。十一、原、被告雙方簽訂的合同無效，工程質(zhì)量已經(jīng)驗(yàn)收合格，雙方應(yīng)按約定結(jié)算工程價(jià)款并應(yīng)賠償給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失。本案被告以內(nèi)部承包形式掩蓋其違法轉(zhuǎn)包工程實(shí)質(zhì)的事實(shí)已是非常的清楚，被告的行為違反了我國《建筑法》等關(guān)于禁止工程轉(zhuǎn)包相關(guān)的法律規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂的《內(nèi)部承包合同無效》無效。鑒于被告已當(dāng)庭認(rèn)可本案工程質(zhì)量已經(jīng)驗(yàn)收合格，雙方應(yīng)按照約定作工程款項(xiàng)的結(jié)算。鑒于被告對導(dǎo)致合同無效以及拖欠工程款引發(fā)本案糾紛負(fù)有不可推卸的過錯(cuò)責(zé)任，依法應(yīng)對原告造成的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)損失賠償責(zé)任。十二、關(guān)于追加發(fā)包人為本案共同被告的問題。1、本案某房地產(chǎn)開發(fā)公司為本案工程的發(fā)包人這是明確的，那么依照最高院的司法解釋發(fā)包人應(yīng)在欠付工程款的范圍內(nèi)承擔(dān)付款責(zé)任。因此，本案依法應(yīng)將追加發(fā)包人為共同被告。2、為落實(shí)責(zé)任主體，公平確定責(zé)任承擔(dān)，原告在法定的舉證時(shí)間里業(yè)已向法庭提交了追加發(fā)包人為被告的書面申請書?！敬斫Y(jié)果】本案經(jīng)過湖州市中級人民法院的審理，采納代理人在關(guān)于原告的施工時(shí)間節(jié)點(diǎn)、返還履約保證金及工資保證金等等方面的代理意見，最終于2013年6月8日作出一審判決：確認(rèn)原、被告雙方內(nèi)部承包合同無效；被告應(yīng)支付原告工程欠款8751505.79元；被告返還原告履約保證金及民工工資保證金合計(jì)150萬元；被告補(bǔ)償剩余材料款20萬元；確認(rèn)被告替原告墊付款項(xiàng)5718216.31元；被告應(yīng)返還原告設(shè)備塔吊4臺、地磅1臺、混凝土攪拌機(jī)2臺以及遺留物料提升機(jī)組件；駁回原告其余訴訟請求；駁回被告其余反訴請求。【律師提醒】從代理這起重大、復(fù)雜、疑難的建設(shè)工程施工合同糾紛一案，我們在此想給承包工程的施工單位提個(gè)醒。要重視以工程內(nèi)部承包方式承接工程施工的法律風(fēng)險(xiǎn)，要積極的應(yīng)對和防范風(fēng)險(xiǎn)，完善和健全工程施工過程中的資料管理，及時(shí)的收集、整理和保全工程資料。應(yīng)注重事前、事中過程的風(fēng)險(xiǎn)防范，避免事后的被動補(bǔ)救，應(yīng)尋求全程的風(fēng)險(xiǎn)控制，避免起紛爭時(shí)的忙亂和無序的救急。在樹立法律風(fēng)險(xiǎn)意識的同時(shí)，應(yīng)尋求法律人士的專業(yè)、具體的指導(dǎo)和幫助，以切實(shí)有效的保障自身權(quán)益，避免遭受損失。浙江建經(jīng)律師事務(wù)所王垂軍律師2013年7月22日

【案情簡介】李某以在杭州投資購房，手里一時(shí)閑余資金不足無法支付購房首付款為由向其朋友胡某借款40萬元，口頭表示臨時(shí)周轉(zhuǎn)一下，會很快歸還，胡某礙于多年朋友關(guān)系作同意，胡某在2011年10月12日從自身銀行存款賬戶中取出現(xiàn)金40萬元交予李某，李某于當(dāng)天向其出具借條一份，借條注明：現(xiàn)收到李某某借款人民幣40萬元，當(dāng)月底前作歸還。期間，李某介紹了一筆金額較大的業(yè)務(wù)給胡某，這樣在前面借款到期未作歸還的情況下，李某又向胡某提出再借款60萬元，口頭承諾兩筆借款會很快一并作歸還，于是胡某在2011年11月15日通過銀行轉(zhuǎn)賬方式又借款60萬元給李某。但該筆借款李某未出具借條給胡某。后在胡某的催促下，李某在2012年的4月份和6月份通過銀行轉(zhuǎn)賬方式分別償還借款42萬元、18萬元。因?yàn)楹澄醋鬟€清所有借款原40萬元借條仍在李某手中。之后，胡某一直借口生意虧損、房市行情不好房子無法脫手變現(xiàn)拖延歸還借款。胡某追索未果之下，在2012年8月份以借條為證據(jù)遂向法院提起訴訟，要求李某歸還借款40萬元及逾期利息損失18576元并請求計(jì)算至實(shí)際支付之日為止?！景讣徖怼酷槍υ婧称鹪V，被告胡某提供2012年4月份的銀行轉(zhuǎn)賬證據(jù)抗辯稱就該40萬元的借款，已作業(yè)歸還42萬元，其中2萬元是利息，要求駁回原告胡某的起訴。針對被告的狡辯，作為原告代理律師做好充分的訴訟應(yīng)對策略，采取以下方式有效的應(yīng)對：一、提供抗辯證據(jù)即原告胡某在2011年11月15日通過銀行轉(zhuǎn)賬方式又借款60萬元給被告的證據(jù)以及收到被告李某在2012年4月份和6月份通過銀行轉(zhuǎn)賬方式歸還借款42萬元、18萬元的證據(jù)。二、發(fā)表代理意見（簡要）1、40萬元的借條是合法、有效的債權(quán)憑證，被告李某不否認(rèn)已收到該40萬元借款認(rèn)可。若被告已作的歸還，為何借條仍在原告手里。被告已作歸還的抗辯理由顯然不符合生活常理。2、40萬元借款本身未作約定利息，原告否認(rèn)為有利借款，依照法律規(guī)定未作約定利息的視為不支付利息，被告抗辯有利缺乏事實(shí)依據(jù)不足。3、等等【案件結(jié)果】經(jīng)過激烈的庭審對抗，最終一審法院采納原告方的代理意見，依法作出判決：被告在判決生效之日起十日內(nèi)作歸還借款40萬元以及逾期利息損失18476元等等判決內(nèi)容。一審判決后，被告不服上訴，二審中院最終作出維持判決。最終案件代理取得勝訴?！痉商嵝选吭谶@起民間借貸官司中，作為原告借款人要明確法律關(guān)于舉證責(zé)任的分配，掌握時(shí)機(jī)充分舉證反駁，發(fā)表充分的庭審意見，才能有效取得官司的勝訴。

是借貸還是投資——一起60萬元的借款合同糾紛王垂軍律師這是本人曾代理過的一起典型的與投資有關(guān)的借款合同糾紛，出資人出資入股公司，約定占有股本比例，享受股本分紅，但既未經(jīng)工商登記，出資人也并不參與公司經(jīng)營也不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。這是典型的名為投資實(shí)為借貸的糾紛。【案例簡介】李某為杭州某服飾有限公司的股東及實(shí)際經(jīng)營人，王某為李某生意場上認(rèn)識多年的朋友，李某因?yàn)楣窘?jīng)營規(guī)模擴(kuò)大資金緊張，與王某協(xié)商，雙方口頭商定，由王某出資60萬元入股李某公司，占股23%，李某保證公司能返還股本并每年向其支付股本分紅，按照月息2分為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算分紅。其后，王某分別在2010年5月7月、6月8日通過銀行轉(zhuǎn)賬方式將共計(jì)60萬元的出資款打到李某銀行卡賬號里，由李某公司出具載明“出資款“的收款收據(jù)給王某。等到年底王某要求享受分紅的權(quán)利，但李某以公司經(jīng)營虧損，無利潤分成為由，拒絕向王某做出分紅。王某討要無果，無奈之下起訴李某所在的杭州某服飾有限公司要求返還投資款60萬元及投資收益123410元?！景讣徖怼吭嫱跄程峁┝耸論?jù)、電話錄音等證據(jù)證明向出資關(guān)系以及投資收益回報(bào)。被告提供公司財(cái)務(wù)報(bào)表等證據(jù)答辯主張被告認(rèn)可并已實(shí)際接收原告的出資入股，原告主張返還投資款違反約定。公司目前經(jīng)營虧損，無利潤支付股利，，被告支付投資收益的條件并不成就，所以，不存在向原告支付所主張的投資收益。請求駁回原告起訴。法院經(jīng)審理后認(rèn)為：原告雖出資60萬元，但并不參與被告公司的具體經(jīng)營管理、共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，按照每月2分利息的標(biāo)準(zhǔn)固定收取投資收益的行為，不符合合作投資共同經(jīng)營、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的法律特征，是名為投資實(shí)為借貸，原、被告雙方之間形成的是借貸法律關(guān)系。被告應(yīng)作返還原告60萬元借款，原告主張返還投資款及投資收益缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，最終法院判決：被告應(yīng)在判決生效之日起十日內(nèi)返還原告借款60萬元。駁回原告其他訴訟請求?！颈韭蓭熢u析】諸如此類名為投資實(shí)為借款，不承擔(dān)任何經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、只享受固定收益的方式，在現(xiàn)下的投資形式中并不少見，作為投資人不僅面臨著無法取得投資回報(bào)的境地，甚至要遭受無法收回投資款的法律風(fēng)險(xiǎn)。對于此類的投資判斷它到底是出資關(guān)系還是借貸關(guān)系，司法實(shí)踐判斷的因素主要有以下幾點(diǎn)：1、要看是否存在保底內(nèi)容的約定。如果約定出資方不參加共同經(jīng)營、不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不論盈虧均要按期收回投資本金及收益的，則一般被認(rèn)定為借款關(guān)系。2、要看公司章程是否對投資人的出資作了記載以及是否完成工商登記的程序。3、要看投資人是否參與了日常的經(jīng)營管理，曾享受過經(jīng)營利潤的分成等等情況作判斷。

民間借貸的常見法律風(fēng)險(xiǎn)及防范王垂軍律師通過多年來代理眾多的民間借貸訴訟官司，在有效掌握和了解關(guān)于民間借貸的法律法規(guī)、司法解釋的最新規(guī)定以及司法審判、審查的傾向變化和有關(guān)政策最新動向的基礎(chǔ)上，就民間借貸實(shí)踐中所發(fā)現(xiàn)的種種問題，給債權(quán)人主張權(quán)益所帶來的諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，作一定的總結(jié)并就規(guī)避和預(yù)防民間借貸法律風(fēng)險(xiǎn)提出切實(shí)、有效的相關(guān)法律建議。一、借款人不明的法律風(fēng)險(xiǎn)。這在生活實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的情況有：沒有出具書面借條無法認(rèn)定借款人或借條由借款人叫他人代寫，事后否認(rèn)借款或借款人的身份、地址不明，事后無法調(diào)查核實(shí)向法院起訴或企業(yè)的法定代表人對外借款等情況。第一種情況，通常在發(fā)生于親戚、同學(xué)、朋友之間，因?yàn)槭鲁醮蠹谊P(guān)系比較好、也有一定了解，礙于情面借予款項(xiàng)時(shí)也沒要求對方出具書面借條，事后，在借款人作否認(rèn)借款的情況下，因?yàn)槿狈栀J合意的事實(shí)證據(jù)，無法確定承擔(dān)借款償還的責(zé)任主體，而導(dǎo)致借款官司敗訴；第二種情況，借款人事前或事后叫他人以自己名義代寫出具借條，事后作否認(rèn)借款。因?yàn)榻钘l上非借款人本人的真實(shí)簽字，無法證實(shí)借款合意的存在，而惡意逃避承擔(dān)償還借款責(zé)任；第三種情況，對工作不穩(wěn)定、經(jīng)常變動，住址也不穩(wěn)定的借款人，一旦發(fā)生借款糾紛，因?yàn)閭鶛?quán)人無法掌握借款人的確切住址及其身份信息，而無法順利的通過向法院立案起訴來主張借款。第四種情況，擔(dān)任某一企業(yè)法定代表人的自然人的對外借款，事后，惡意推脫是企業(yè)借款或企業(yè)推脫是其個(gè)人借款，因?yàn)榛ハ嗤菩敦?zé)任給債權(quán)人的追款帶來訴訟風(fēng)險(xiǎn)等等其他情況。鑒于此類的借款風(fēng)險(xiǎn)，建議債權(quán)人應(yīng)以下幾點(diǎn)加以風(fēng)險(xiǎn)防范：1、要借款人出具書面借條，而且要借款人本人當(dāng)面書寫、簽字、蓋章并作核實(shí)身份，避免他人代寫、冒用他人名義書寫的情況發(fā)生；2、借條當(dāng)中應(yīng)清楚、明確的寫明借款人真實(shí)的身份證號、詳細(xì)居住地址；3、對借款人為某企業(yè)法定代表人的，則應(yīng)要求其寫明實(shí)際是其個(gè)人借款還是為企業(yè)作借款，視情況要其寫明共同承擔(dān)歸還或承擔(dān)連帶償還責(zé)任。4、盡量要求對方提供身份證、戶口本復(fù)印件二、借貸用途的法律風(fēng)險(xiǎn)：這種情形在生活實(shí)踐中的主要風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為：明知借款人借錢用于賭博等非法活動而仍然出借的情形。因?yàn)閷儆诜欠ń栀J，其借貸關(guān)系不受法律保護(hù)，甚至有可能還要接受法律的制裁。因此，在借款的起初作了解借款的用途、能起到保證主張還款的正當(dāng)性、合法性。為確保借貸用途的合法性，建議在借條中就借款的合法用途作明確寫明，避免借款人或共同債務(wù)承擔(dān)人事后以借款用于非法用途作責(zé)任推脫。三、借款利息的法律風(fēng)險(xiǎn)這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：在借條中未作約定利息，事后主張借貸利息不被支持或約定的利息過高，未得到法律保護(hù)。依照我國法律規(guī)定：如果借條中對支付利息沒有約定或者約定不明確的，將視為不支付利息;民間借貸的利息可以適當(dāng)高于銀行利率，但約定的利息最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍，超出部分不被法律所保護(hù)。為確保民間借貸利息的合法性，建議雙方在借條中作合法、公道的利息約定。四、借條內(nèi)容不規(guī)范、不明確的法律風(fēng)險(xiǎn)這類風(fēng)險(xiǎn)實(shí)踐中除上述的借貸主體、用途、利息外還有常見的主要表現(xiàn)為：將借條寫成欠條；借款金額大小寫不一致或小寫的金額數(shù)據(jù)不規(guī)范遭到篡改；還款時(shí)間不明確；內(nèi)容因?yàn)樘^簡單，遭到篡改引發(fā)爭議等等方面，為后面通過訴訟順利追討借款，維護(hù)自身合法權(quán)益帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。為避免此類問題的產(chǎn)生，建議：借條內(nèi)容表述用詞要準(zhǔn)確，書寫規(guī)范字，語義要嚴(yán)謹(jǐn)，簽字處與正文間不要留有太多的空隙等。提倡民間借貸行為應(yīng)作簽訂完整的書面借款合同，借款合同通常應(yīng)包括以下內(nèi)容：出借人和借款人的姓名(要與身份證姓名相一致)；借款用途（要做寫明）；借款金額(要有大寫且確保大小寫一致)；借款時(shí)間和還款時(shí)間(要具體明確到某年某月某日)；利率約定要合法（超出合法的部分可作規(guī)避考慮操作）；明確逾期還款的違約責(zé)任；有作擔(dān)?；虻盅旱?，明確保證人以及抵押的物品等等。五、款項(xiàng)交付不明的法律風(fēng)險(xiǎn)這在生活實(shí)踐中主要表現(xiàn)為：現(xiàn)金交付方式特別是大額的現(xiàn)金交付或應(yīng)債務(wù)人要求將借款交付給第三方，事后債務(wù)人作否認(rèn)收到款項(xiàng)所帶來的借款交付風(fēng)險(xiǎn)。依照相關(guān)司法解釋的規(guī)定，對現(xiàn)金交付的借貸，債權(quán)人僅憑借據(jù)起訴而未提供付款憑證，如果借款人對款項(xiàng)交付提出異議的，債權(quán)人必須要就現(xiàn)金交付的原因、時(shí)間、地點(diǎn)、款項(xiàng)來源、用途等具體事實(shí)和經(jīng)過做出合理的解釋。由法官根據(jù)現(xiàn)金交付的金額大小、出借人的支付能力等諸多因素，結(jié)合其他事實(shí)證據(jù)作綜合的審查判斷，存在自由裁量的空間，具有很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。在本律師代理的一案例中，法院曾以原告即出借人除了借條證據(jù)外，沒有提供任何已實(shí)際給付錢款的轉(zhuǎn)賬憑證或相關(guān)事實(shí)依據(jù)，且以原告在此期間沒有收入，家庭經(jīng)濟(jì)條件也十分困難，不可能有這么多錢借給被告等理由，最終判決以雙方不存在真實(shí)借貸關(guān)系為由，駁回原告的訴訟請求。因此，對于較大金額的借款，不僅要有借條，錢款應(yīng)通過銀行轉(zhuǎn)帳交付對方，以獲得交付錢款的有效憑證。為有效規(guī)避現(xiàn)金交付給債權(quán)人帶來法律意義上的合理解釋不能以及舉證不能造成不被認(rèn)定的法律風(fēng)險(xiǎn)，以及將借款交付給第三方，因?yàn)榈谌较侣洳幻鞯仍?，遭到借款人否認(rèn)收到借款所帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)。本律師建議：1、對現(xiàn)金交付的借貸特別是大宗金額的借貸，應(yīng)盡量通過銀行轉(zhuǎn)賬，款項(xiàng)接受賬戶應(yīng)為借款人本人的賬戶或雙方作約定的銀行賬戶，保留好銀行轉(zhuǎn)賬的憑證。2、對借款人提出的將借款交付第三方的要求，應(yīng)事先作約定明確或事后應(yīng)取得借款人的認(rèn)可，保留好相關(guān)的把款項(xiàng)交付第三人以及雙方約定或應(yīng)借款人要求打款給指定對象的事實(shí)證據(jù)。六、未作擔(dān)?；蛭茨軐?shí)現(xiàn)擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)這在生活實(shí)踐中，常見于：未作擔(dān)保的情形,借款人在借款當(dāng)時(shí)可能經(jīng)濟(jì)狀況良好、具有償還能力，債權(quán)人礙于情面或基于信任等原因未要求借款人提供擔(dān)保，但后來因?yàn)榻杩钊俗錾饣蛲顿Y股票、甚至有賭博、吸毒等原因?qū)е陆?jīng)濟(jì)上陷入困境、負(fù)債累累已無力作償還，以致后面?zhèn)鶛?quán)人發(fā)現(xiàn)狀況不對作催討時(shí)已太遲，在借款人已無力作償還，又沒有擔(dān)保的情況下，最終造成借款無法追回的經(jīng)濟(jì)損失。還有作擔(dān)保但卻未能實(shí)現(xiàn)的情形：比如：保證人口頭為借款人的借款作擔(dān)保，事后否認(rèn)擔(dān)保；或保證人自身缺乏經(jīng)濟(jì)擔(dān)保能力，無法承擔(dān)連帶還款責(zé)任或借款人提供的機(jī)動車、房產(chǎn)作等財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，但未辦理法定的抵押登記手續(xù)，以致未能起到擔(dān)保還款的效力和作用。因此，為最大限度的減小債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)，在作借款時(shí)最好讓借款人提供人和物作擔(dān)保，這樣即使借款人出現(xiàn)賴帳或無力償還借款債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以依法變賣抵押物優(yōu)先受償，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶清償責(zé)任，債權(quán)人可以通過行使擔(dān)保物權(quán)或抵押權(quán)來保護(hù)自己權(quán)益，避免損失。本律師建議作以下方面的風(fēng)險(xiǎn)防范：1、讓借款人提供具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力良好的單位或個(gè)人作保證人，并在借條或借款合同中作列明保證人的地位及擔(dān)保的責(zé)任。2、讓借款人提供銀行定期存單、有價(jià)債券、機(jī)動車、房產(chǎn)等個(gè)人財(cái)產(chǎn)作抵押，完善擔(dān)?；虻盅菏掷m(xù)。需要注意的是抵押和擔(dān)保都需要簽訂書面協(xié)議，如果作車輛、房產(chǎn)抵押的，別忘記向法定的登記部門辦理抵押登記手續(xù)。七、還款不清的法律風(fēng)險(xiǎn)這在實(shí)踐中常常被疏忽。這一風(fēng)險(xiǎn)主要在于借款人，特別是借款人在以現(xiàn)金方式作歸還借款后，未向債權(quán)人索要出具收款收條，事后，無法證明已作還款。為防范和完全杜絕此類問題的風(fēng)險(xiǎn)，本律師建議：在借貸關(guān)系中，與借款人收到所借款項(xiàng)后需出示收據(jù)的作法相對應(yīng)的是在借款人向債權(quán)人作歸還借款時(shí)，債權(quán)人也要向借款人作出具收款憑證，以此，證實(shí)借款人已經(jīng)還款、雙方債權(quán)債務(wù)歸于終結(jié)。八、訴訟時(shí)效的法律風(fēng)險(xiǎn)這在實(shí)踐中主要表現(xiàn)為：債權(quán)人對訴訟時(shí)效的法律規(guī)定缺乏清楚、明確的認(rèn)識而疏于催款，過了法律訴訟時(shí)效或未保留好中間有過催款的事實(shí)證據(jù)無法證明引起訴訟時(shí)效中斷的情況存在，而過了訴訟時(shí)效的情形。依照我國《民法通則》的相關(guān)規(guī)定：債權(quán)人向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為兩年，訴訟時(shí)效期間從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害起計(jì)算，超過訴訟時(shí)效起訴償還借款的法律后果則是不受法律保護(hù)，除借款人作自愿償還外，依法將會被法院駁回。因此，為避免借款債權(quán)超訴訟時(shí)效，失去法律保護(hù)，在借款的還款期限屆滿后，借款人仍然未作歸還的，本律師建議采取以下的措施加以防范風(fēng)險(xiǎn)：1、在還款期限屆滿后即將期滿兩年之前，應(yīng)當(dāng)要求借款人重新出具作延續(xù)新的還款期限或落款時(shí)間為出具之日的借條；2、可委托律師簽發(fā)催款的律師函，形成訴訟時(shí)效中斷的事實(shí)證據(jù)，作重新計(jì)算兩年訴訟時(shí)效，以確保不過訴訟時(shí)效失去法律保護(hù)。3、直接向法院起訴要求償還借款本金及損失。九、借貸管轄法院的確定這在生活實(shí)踐中，常會碰到借款人為外地人，在借款人到期不作歸還借款，債權(quán)人無法證明借款交付的履行地情況下，債權(quán)人只能到借款人住所地的法院起訴?？紤]到各地的司法環(huán)境以及訴訟成本的考慮，這顯然對債權(quán)人是不利的。為此，本律師建議：可在借條或借款合同中作設(shè)定發(fā)生糾紛由債權(quán)人所在地法院管轄的約定條款，以確保能以最小代價(jià)，順利的實(shí)現(xiàn)通過訴訟挽回?fù)p失除此外，實(shí)踐中民間借貸還存在著種種的其他風(fēng)險(xiǎn)，諸如民間借貸還大量的牽涉到夫妻共同債務(wù)的認(rèn)定，債權(quán)人如何有效的預(yù)防或避免借款一方借離婚來逃避債務(wù)承擔(dān)等等問題，債權(quán)人對此應(yīng)樹立正常的法律風(fēng)險(xiǎn)意識，學(xué)會有效的運(yùn)用法律知識來保護(hù)自身的合法權(quán)益，避免遭受損失或有力的挽回經(jīng)濟(jì)損失。必要的情況下應(yīng)借助法律專業(yè)人士的幫助，千萬別抱疏忽、懈怠心理，以免造成難以挽回的損失時(shí)后悔莫及。本文上述的相關(guān)法律建議和意見僅供參考，具體操作及案件訴訟還請咨詢法律專業(yè)人士或借助律師的幫忙。浙江建經(jīng)律師事務(wù)所王垂軍律師2013年6月26日

企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)之買賣合同法律風(fēng)險(xiǎn)防控王垂軍律師在現(xiàn)今很多的企業(yè)還是習(xí)慣把買賣合同稱為購銷合同，其實(shí)購銷合同的稱呼還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，從它所體現(xiàn)的法律關(guān)系本質(zhì)而言就是買賣合同。本人做了十多年專職律師曾代理了大量的購銷合同糾紛案件，曾為生產(chǎn)橋架、母線電纜等等生產(chǎn)型企業(yè)追回了一筆筆小達(dá)幾十萬、高達(dá)上百、千萬的貨款，有力的維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。通過代理這些購銷合同糾紛案件，本人從中發(fā)現(xiàn)很多企業(yè)缺乏合同風(fēng)險(xiǎn)的法律意識，不注重合同法律風(fēng)險(xiǎn)的防控，以致在發(fā)生糾紛主張權(quán)益時(shí)，因?yàn)槿狈τ行?、明確的合同條款以及履行事實(shí)依據(jù)，導(dǎo)致遭受重大的經(jīng)濟(jì)損失。本律師根據(jù)我國的《合同法》以及最高院于2012年3月31日通過的《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》最新規(guī)定，總結(jié)代理過的實(shí)踐案例，就買賣合同簽訂及履行過程中存在的種種風(fēng)險(xiǎn)作一定的歸納總結(jié)并提出防范的建議，以供企業(yè)做規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)的有效參考依據(jù)。一、購銷合同簽訂環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防控。在這個(gè)環(huán)節(jié)主要表現(xiàn)為簽約方式、合同簽約主體以及合同條款約定不完善、不規(guī)范或存在重大漏洞所帶來的種種法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中具體的情形有：1、簽約方式的法律風(fēng)險(xiǎn)。雖然我國的合同法規(guī)定合同也可以以口頭形式訂立，但本人并不提倡訂立口頭合同，因?yàn)閷?shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)原本合同雙方當(dāng)初口頭商定的合同事項(xiàng)，在起紛爭時(shí)，總被惡意、不誠信的否認(rèn)，以致使主張權(quán)益的合同一方陷入極其被動的局面。而且現(xiàn)況下，隨著網(wǎng)絡(luò)的普及及網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易高速的發(fā)展，買賣雙方采用傳真、電子郵件等方式往來簽署合同的方式也越來越常見了。實(shí)踐中也產(chǎn)生了諸如圍繞傳真件的合法有效性，電郵的收件人地址、發(fā)送人地址能否被認(rèn)定為代表相對方，其發(fā)送的郵件能否作為代表相對方的意思表示，這些問題一旦在雙方出現(xiàn)糾紛時(shí)，將會成為雙方爭議的焦點(diǎn)問題，如果一方做出一概否認(rèn)，那么主張合同權(quán)益一方就會陷入極其不利的境地，甚至要面臨敗訴而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失的后果。律師建議：合同簽訂方式一定要以書面形式簽署，但在合同中可對傳真件的效力以及電郵地址、往來電郵的效力做出明確約定，以確保在發(fā)生爭執(zhí)時(shí)有充足明確的事實(shí)依據(jù)。2、簽約主體的法律風(fēng)險(xiǎn)。這在實(shí)踐中經(jīng)常會出現(xiàn)的情形有：①用無效印章簽署合同。本人曾代理過眾多的橋架、電纜購銷合同糾紛案件，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)需方以“某某公司技術(shù)專用章，資料專用章”等不得用于對外建立業(yè)務(wù)關(guān)系的一些亂七八糟的印章用于簽署購銷合同，而供方業(yè)務(wù)經(jīng)辦人急于建立業(yè)務(wù)關(guān)系不加審查，等到無法追回貨款雙方起爭議后才知道這是無效印章，不得用于簽署業(yè)務(wù)合同，需方企業(yè)更是為了逃脫付款責(zé)任百端推脫、否認(rèn)建立合同買賣關(guān)系，這使得合同供方企業(yè)的權(quán)益保護(hù)處于極其不利的被動境地;②簽署合同的代表人代表權(quán)限及身份不明。這種主要體現(xiàn)在以自然人簽字簽署合同的情形，合同上簽字的業(yè)務(wù)經(jīng)辦人等相關(guān)人員在簽署購銷合同時(shí)未出示提供書面的授權(quán)委托書，其是否屬于公司員工，什么職務(wù)，是否取得公司授權(quán)都無法確定，事后往往成為應(yīng)擔(dān)責(zé)的合同一方企業(yè)以未作授權(quán)，雙方未建立購銷關(guān)系為借口，來逃避責(zé)任承擔(dān);③利用無履約能力、經(jīng)營不善的公司簽署合同，事后逃避責(zé)任承擔(dān)。這在實(shí)踐中諸如“兩個(gè)公司牌子一套人馬”，利用其中一個(gè)不加經(jīng)營，實(shí)際無履約能力或經(jīng)營不善的企業(yè)主體對外簽署合同，事后無償還能力借此逃脫責(zé)任承擔(dān)。這里面因?yàn)樯婕叭∽C等諸多困難，給合同另一方的權(quán)益保護(hù)帶來了極其不利的境地。律師建議：注重對簽約主體的資信調(diào)查、了解，合同方是企業(yè)的應(yīng)將企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件作為合同附件，如果合同方是個(gè)人，應(yīng)于合同上詳細(xì)記錄其身份證號碼、家庭住址、電話，將身份證復(fù)印件作為合同附件;確保真實(shí)、有效的印章簽署合同，除法定代表人簽字外，對業(yè)務(wù)經(jīng)辦人等人員于合同上的簽署，應(yīng)出示提供所屬公司書面的授權(quán)委托書，以避免合同的法律風(fēng)險(xiǎn)。3、合同買賣標(biāo)的物(即產(chǎn)品或貨物)情況約定描述不清的法律風(fēng)險(xiǎn)。這在實(shí)踐中具有一定的普遍性，也容易造成忽視。比如就拿本人代理過的橋架產(chǎn)品買賣合同糾紛案例來說，同是橋架產(chǎn)品卻具有不同的規(guī)格型號，規(guī)格型號不同價(jià)格也不同。因?yàn)樵诤贤男兄?，?shí)際履行供應(yīng)的橋架規(guī)格型號出現(xiàn)了合同中所未作約定供應(yīng)的規(guī)格型號，雖然這是需方事后作要求的，但因?yàn)樵诤贤形醋黧w現(xiàn)，供方也未與需方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，在雙方起爭議時(shí)，需方不僅不認(rèn)可價(jià)格，而且還倒打一耙認(rèn)為供方企業(yè)供應(yīng)的橋架產(chǎn)品規(guī)格型號違反了合同約定的規(guī)格型號，要求供方承擔(dān)違約責(zé)任。還有因?yàn)槲醇s定商品品牌，以價(jià)低的產(chǎn)品代替質(zhì)好價(jià)高的品牌產(chǎn)品等等情況。因?yàn)橹T如在產(chǎn)品的名稱、品牌、商標(biāo)、等級、數(shù)量等等方面因?yàn)榧s定不明起而紛爭的事例還是比較常見。律師建議：如是產(chǎn)品或貨物，應(yīng)在購銷合同中對產(chǎn)品或貨物的名稱、種類或者品種、規(guī)格、型號、品牌、商標(biāo)、等級、花色、單價(jià)等等信息作出明確的描述約定;如果是車輛，則應(yīng)詳細(xì)描述車輛的品牌型號、顏色、發(fā)動機(jī)編號等等信息，如是不動產(chǎn)，則要詳細(xì)描述具體的坐落位置等信息，以避免引起爭議或者歧義。4、數(shù)量及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)約定不明的法律風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)踐中，特別是對小件的產(chǎn)品或貨物發(fā)生的買賣合同糾紛案例中，經(jīng)常會出現(xiàn)數(shù)量結(jié)算上的爭議，這跟合同對數(shù)量結(jié)算的約定不明有很大的關(guān)系、經(jīng)常會出現(xiàn)約定數(shù)量與實(shí)際供貨不符，以及還有相應(yīng)數(shù)量退貨的情況存在，雙方為此爭論不休。在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)條款的約定上，是實(shí)踐中最容易被合同雙方所疏忽的，對供方企業(yè)而言因?yàn)橘|(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)約定不明，事后往往會遭致需方企業(yè)以質(zhì)量不合格拒絕付款的借口。對需方企業(yè)而言質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)約定不明，供方以質(zhì)次產(chǎn)品代替高質(zhì)量的產(chǎn)品賣給需方，以致供方遭受損失。特別需要注意的是對類似成批次供應(yīng)的混凝土、燃料油產(chǎn)品除了要在合同中明確約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)外，還要明確約定做到產(chǎn)品封存，以防止事后質(zhì)量鑒定無法取樣的法律風(fēng)險(xiǎn)。這在本人代理過的混凝土、燃料油等特殊產(chǎn)品的買賣合同案例中所特別應(yīng)予以注意的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。律師建議：合同應(yīng)明確產(chǎn)品的數(shù)量及計(jì)量單位，明確作出產(chǎn)品的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及質(zhì)量驗(yàn)收、質(zhì)量異議期方面的約定內(nèi)容。對一些較特殊的產(chǎn)品應(yīng)做到產(chǎn)品封存，以確保質(zhì)量取樣。5、包裝條款約定不明的法律風(fēng)險(xiǎn)因?yàn)榘b約定不明確導(dǎo)致產(chǎn)品受損產(chǎn)生的糾紛這在實(shí)踐中也是較有常見，特別是對于一些需要作特殊包裝或合同一方單獨(dú)提出的包轉(zhuǎn)方式，應(yīng)在合同中作明確。律師建議：應(yīng)合同中明確具體的包裝標(biāo)準(zhǔn)以及包裝物的回收等約定內(nèi)容。6、合同履行方式、期限、地點(diǎn)約定不清的法律風(fēng)險(xiǎn)。履行方式是送貨還是自行提貨這不僅涉及運(yùn)輸費(fèi)用的承擔(dān)，而且還將涉及貨物在運(yùn)輸途中發(fā)生毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)問題;履行期限約定不明將會嚴(yán)重影響到合同內(nèi)容的順利履行、實(shí)施，產(chǎn)生逾期交貨等糾紛。同樣的合同履行地點(diǎn)不明也會容易引發(fā)爭議。律師建議：合同應(yīng)作明確履行方式、期限、地點(diǎn)，明確雙方的合同責(zé)任和義務(wù)，避免爭執(zhí)。對供方企業(yè)而言，應(yīng)在合同中明確需方在貨物交接中簽收貨物或產(chǎn)品的具體簽收人，防止需方的無關(guān)人等隨意簽收，事后遭到需方否認(rèn)，供方無法舉證對方收取貨物的事實(shí)，陷入不利的訴訟境地。7、違約條款不明確、缺乏操作性的法律風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在大部分企業(yè)起草的格式合同中都會提到了違約金，但對適用違約金的具體情形、違約金的金額比例設(shè)定都是比較混亂的，有的規(guī)定了違約責(zé)任，但對違約金金額比例沒有做出合理的約定，有點(diǎn)是獅子大張口把違約金設(shè)定的非常高，這都不利于設(shè)定違約責(zé)任條款的作用實(shí)現(xiàn)。律師建議：客觀、合理的設(shè)置違約條款的適用情形，合法有效的設(shè)定違約金金額比例，以便追責(zé)，最大限度的挽回?fù)p失。8、合同價(jià)款或報(bào)酬支付方式、付款期限不明的法律風(fēng)險(xiǎn)。這在實(shí)踐中主要出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題有：在合同價(jià)款的支付方式上，基本上大部分的買賣業(yè)務(wù)渠道都是掌握在業(yè)務(wù)經(jīng)辦人的手里，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人將向需方收取的貨款直接放進(jìn)自己口袋，而沒有上交公司，或挪作它途。在本人代理過的買賣合同糾紛中就曾發(fā)現(xiàn)過類似的情況。作為供方企業(yè)不僅要防止對外應(yīng)收款成死賬、呆賬，而且也要防范公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦人私下侵占、挪用導(dǎo)致公司遭受損失的法律風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然還有一些其他比較常見的風(fēng)險(xiǎn)：貨款是否包含稅金、稅金的承擔(dān)，以及價(jià)款的支付時(shí)間或條件不明確、或付款條件事實(shí)無法掌控，很難操作，導(dǎo)致事后無法舉證付款條件是否已成就所帶來無法順利催款的法律風(fēng)險(xiǎn)等等。律師建議：明確貨款、運(yùn)費(fèi)以及稅金的承擔(dān)，對貨款支付方式應(yīng)作出類似“以款到供方賬號為準(zhǔn)”等特別約定，避免業(yè)務(wù)經(jīng)辦人與需方串通私下挪用貨款。需方應(yīng)盡量采取銀行轉(zhuǎn)賬方式來履行支付貨款。明確付款的具體期限及條件，盡量要簡單、明確易實(shí)施，避免催款方因?yàn)闊o法舉證付款條件成就而不能主張貨款的風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)定明確的逾期付款的違約責(zé)任，有效督促或威懾合同付款方。9、爭議解決方式無約定或約定不利的法律風(fēng)險(xiǎn)。因買賣合同糾紛提起訴訟，應(yīng)作考慮目前的司法環(huán)境以及地方保護(hù)主義的因素，由合同方各自所在地的司法部門管轄處理顯然具有一定優(yōu)勢，這也是本人多年代理案子的深切感悟。所以在做合同約定。律師建議：就合同爭議解決方式要爭取約定在我方所在地訴訟或者仲裁?？紤]到各方都有可能堅(jiān)持約定在自身所在地處理的情況出現(xiàn)，這種情況下可就訴訟管轄做出公平、合理做出約定。10、合同解除約定不明的法律風(fēng)險(xiǎn)。合同解除權(quán)的行使在實(shí)踐中出現(xiàn)的爭議問題是比較多的，在何種情況下可以解除、解除的程序條件，是否可以解除等等是訴訟中經(jīng)常碰到的爭議問題。律師建議：應(yīng)在合同中對可行使合同解除權(quán)的具體情形，解除的程序性要求以及解除后法律后果承擔(dān)做出明確的約定，以有效確保合同解除權(quán)的行使，保障自身合同權(quán)益。11、權(quán)益保護(hù)，避免風(fēng)險(xiǎn)的特別約定——所有權(quán)保留條款的約定律師建議：這是利用物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的法律原則，對合同供方權(quán)益實(shí)施保護(hù)的一個(gè)特別約定條款?？稍诤贤凶骷s定在需方付清全款前貨物的所有權(quán)仍歸供方所有，那么可在需方無力支付貨款的情況下，可請求返還貨物，從而有效的降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。二、購銷合同履行環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防控。1、產(chǎn)品、貨物交付的法律風(fēng)險(xiǎn)對供方企業(yè)而言，實(shí)踐中因?yàn)樗拓泦?、購銷單等等銷貨憑證未能記載清楚貨物、產(chǎn)品數(shù)量、規(guī)格、金額、銷貨日期等等信息或貨物簽收人混亂，權(quán)限不明，以致事后在發(fā)生結(jié)算糾紛時(shí)遭致否認(rèn)，導(dǎo)致?lián)p失。對需方企業(yè)而言未作及時(shí)驗(yàn)收或?qū)儆谌舸嬖谫|(zhì)量問題應(yīng)在合同約定的質(zhì)量異議期限內(nèi)及時(shí)提出書面異議，對驗(yàn)收當(dāng)場發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題可在對方交付的銷貨憑證直接簽署質(zhì)量意見。律師建議：作為供方企業(yè)應(yīng)制作規(guī)范、有效的送貨單、購銷單等等銷貨憑證，對銷貨憑證上署名的貨物簽收人應(yīng)必須是合同上明確約定的有權(quán)簽收貨物的人員或直接加蓋公司公章，確保履約交貨環(huán)節(jié)具有充分的事實(shí)依據(jù)。作為需方應(yīng)加強(qiáng)質(zhì)量驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)意識，及時(shí)有效的提出質(zhì)量異議，避免風(fēng)險(xiǎn)。2、款項(xiàng)交付的法律風(fēng)險(xiǎn)買賣合同貨款的支付在實(shí)踐中容易引起爭議的風(fēng)險(xiǎn)有：現(xiàn)金交付引發(fā)的支付風(fēng)險(xiǎn);貨款的支付方應(yīng)對方要求將貨款匯給第三方引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn);付款方通過第三方支付貨款引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。律師建議：盡量不要通過現(xiàn)金方式支付，對于用現(xiàn)金支付貨款的，應(yīng)由收款方出具加蓋公司財(cái)務(wù)印章的收款收據(jù)并注明現(xiàn)金收訖。若是針對個(gè)人的，除出具的收款收條人為公司法定代表人外，不得將現(xiàn)金交付給對方的業(yè)務(wù)經(jīng)辦人，或由收款方出具對該業(yè)務(wù)經(jīng)辦人授權(quán)收款的書面授權(quán)書。對于通過轉(zhuǎn)賬形式支付款項(xiàng)的，應(yīng)將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入合同約定的賬戶，若需要變更賬戶或匯入第三方賬號的，則應(yīng)由收款方出具書面的情況說明，避免出現(xiàn)付款后對方又不認(rèn)賬的情形。對于通過以票據(jù)(支票、匯票、本票)形式支付款項(xiàng)的，在填署票據(jù)時(shí)應(yīng)確保與合同署名的主體相一致，若不一致的則要讓對方出具情況說明。同時(shí)要避免將空白票據(jù)交付對方，避免失控情形，遺留隱患。3、發(fā)票交付的法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的問題：因?yàn)闆]有發(fā)票交付的簽收手續(xù)，或?qū)桓栋l(fā)票和付款的先后順序做出約定，事后被利用成為沒有收到發(fā)票拒付貨款的借口。律師建議：形成發(fā)票交付的書面簽收制度，制作并保留好發(fā)票交付的簽收憑證?？紤]普通發(fā)票的開具有可能被認(rèn)定為已收款，應(yīng)在發(fā)票簽收同時(shí)應(yīng)注明未收款或讓簽收方注明未付款。4、應(yīng)合同一方要求向第三方履行合同義務(wù)的法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，應(yīng)合同一方要求由合同另一方向第三方履行合同義務(wù)的情況，如前面講到的合同需方應(yīng)供方要求轉(zhuǎn)向第三方付款的情形。這類情形還是較常見的。有的是合同履行中途改變履行對象，有的是合同簽訂時(shí)就已協(xié)商好但合同中未作體現(xiàn)的。這兩種情形在雙方發(fā)生糾紛時(shí)，一旦要求一方作否認(rèn)，合同履行一方將會因?yàn)槿狈κ聦?shí)證據(jù)而陷入極其被動的法律不利境地。律師建議：為避免風(fēng)險(xiǎn)，對事先商定的應(yīng)明確在合同中就向第三方履行合同的具體對象等細(xì)節(jié)問題做出明確的約定，若是中途改變的，則應(yīng)由雙方達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議或由要求方出具書面確認(rèn)函件，并重申或明確權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)主體。同時(shí)，履行方還應(yīng)做好向第三方履行合同義務(wù)的事實(shí)證據(jù)的收集、整理工作。5、事實(shí)證據(jù)的收集、整理。打官司實(shí)際上打的就是證據(jù)，購銷合同官司同樣不例外，很多的購銷合同訴訟因?yàn)楫?dāng)事人事前不注意收集、整理證據(jù)，等到訴訟時(shí)因?yàn)槿狈κ聦?shí)證據(jù)而得不到法律的保護(hù)，最終遭致經(jīng)濟(jì)損失的情況并不少見。律師建議：注意保留和收集合同及附件以及合同履行過程中形成的補(bǔ)充協(xié)議、送貨單、購銷憑證、發(fā)票簽收記錄、雙方的來往函件、備忘錄、會議紀(jì)要、傳真件，交通票據(jù)、運(yùn)輸單、電話記錄、電子郵件等等書面、視頻、錄音資料，一旦發(fā)生糾紛，這些證據(jù)都將有可能成為有力的事實(shí)證據(jù)。6、訴訟時(shí)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。很多企業(yè)因?yàn)闆]有法律人才，缺乏追討應(yīng)收賬款、產(chǎn)品質(zhì)量損害賠償?shù)姆芍R及應(yīng)對舉措，致使過了法律訴訟時(shí)效而得不到法律的保護(hù)，最終造成無法挽回的經(jīng)濟(jì)損失。律師建議：為避免喪失法律的保護(hù)，應(yīng)建立定期催款的應(yīng)收款制度，在2年的訴訟時(shí)效期內(nèi)，要定期的向?qū)Ψ桨l(fā)出要求其履行義務(wù)的催款函，保留催款函的簽收件或通過特快專遞寄送的郵件單證;必要的情況下可委托律師向發(fā)出律師函，并保存好函件復(fù)印件和郵寄憑證。對已超過訴訟時(shí)效的賬款則應(yīng)盡快采取補(bǔ)救措施，防止實(shí)際損失的發(fā)生，比如：簽發(fā)催款函對賬款作重新確認(rèn)或協(xié)商達(dá)成新的還款協(xié)議等等，具體的操作應(yīng)交由專業(yè)人員來操作。實(shí)踐中無數(shù)的案例已經(jīng)足以說明疏忽、不重視合同的法律風(fēng)險(xiǎn)所帶來的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，是沉重的、代價(jià)是巨大的，作為企業(yè)的管理層都應(yīng)當(dāng)將合同的法律風(fēng)險(xiǎn)，納入企業(yè)的正常經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加以重視，有效的防范或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的損失實(shí)際上就是為企業(yè)創(chuàng)造效益。要想有效的防范和規(guī)避上述種種法律風(fēng)險(xiǎn)則需要借助于深諳法律實(shí)踐及理論知識的法律專業(yè)人士，只有通過法律專業(yè)人士具體的實(shí)施和操作將為您的企業(yè)利益帶來切實(shí)、有效的法律保護(hù)。浙江建經(jīng)律師事務(wù)所王垂軍律師二0一三年三月十四日

租賃合同糾紛的常見情形以及法律風(fēng)險(xiǎn)防范王垂軍律師在活躍的房屋、商鋪?zhàn)赓U市場歷來不缺少紛爭，諸如類似：擅自轉(zhuǎn)租糾紛、拖欠租金糾紛、租賃房的裝飾裝修糾紛、房屋買賣影響到承租人的承租糾紛、侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán)糾紛、以租代售等等糾紛情形，在實(shí)踐中還是比較常見的，這里面有缺乏租賃的法律知識，租賃合同簽訂不規(guī)范存在種種缺陷以及惡意規(guī)避國家法律等等種種緣由，無論是作為出租人，還是承租人對這其中的法律風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視，以避免遭受經(jīng)濟(jì)損失，有效維護(hù)自身合法權(quán)益。本文是本人通過對多年來代理的租賃合同糾紛案例的深刻體會，結(jié)合我國最高人民法院關(guān)于審理租賃合同糾紛的司法解釋規(guī)定，對其中較常見的租賃糾紛情形做一定的總結(jié)、歸納，進(jìn)行分析并提出風(fēng)險(xiǎn)防范提醒。一、租金糾紛。拖欠租金的糾紛在租賃合同糾紛中是最常見的，幾乎所有的租賃合同糾紛都或多或少的涉及租金的問題，或由租金問題延伸出其他問題。這類糾紛常表現(xiàn)出來的問題有：比如租金的費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不明確，支付的時(shí)間不明確；承租人拒付租金的情況下出租人是否可以要求解除合同并收回出租的房屋；在出租人拒絕維修出租房的情況下，承租人是否可以拒付租金，違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不明確等等情形。法律提醒：1、簽訂完整、規(guī)范、權(quán)利義務(wù)內(nèi)容約定明確的租賃合同，對租金的計(jì)算、起止時(shí)間以及違約金的情形等等內(nèi)容做出清楚明確的約定，以避免在發(fā)生爭議能有清楚明確的合同條款依據(jù)。2、重視租金交付或收取的風(fēng)險(xiǎn)防范，確保能履約完成實(shí)際交付或收取租金。二、出租房及設(shè)施的維修糾紛。對租賃房及設(shè)施的維修責(zé)任承擔(dān)問題，在實(shí)踐中，很大一部分的出租人和承租人都沒有一個(gè)清楚、明確的認(rèn)識，由此經(jīng)常會引發(fā)有關(guān)維修問題的矛盾和糾紛。對于承租房屋或其附屬設(shè)施發(fā)生損壞或無法正常使用的情況下，應(yīng)當(dāng)由誰來承擔(dān)維修義務(wù)。我國合同法規(guī)定，除合同雙方當(dāng)事人另有約定外，出租人應(yīng)當(dāng)負(fù)有履行租賃物的維修義務(wù)。同時(shí)我國合同法又規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。也就說出租人的維修義務(wù)不是絕對的，不是無任何條件的。那么如何劃分在租賃關(guān)系中出租人與承租人各自應(yīng)承擔(dān)的維修義務(wù)呢？通常情況下，在承租人按照約定正常使用房屋及其附屬設(shè)施時(shí)，房屋及其附屬設(shè)施因自然損耗或損壞的，則由出租人承擔(dān)維修義務(wù)；反之，因?yàn)槌凶馊说谋９苁褂貌簧茖?dǎo)致?lián)p壞的，出租人不負(fù)維修義務(wù)，承租人還有可能要應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。法律提醒：1、承租人作為實(shí)際使用人應(yīng)盡到善意管理、使用的義務(wù)，在損壞事件發(fā)生后，應(yīng)采取合理措施控制損害的擴(kuò)大，否則應(yīng)對擴(kuò)大的損害造成的損失承擔(dān)維修或賠償?shù)呢?zé)任。2、應(yīng)盡快、及時(shí)的通知出租人在合理期間內(nèi)進(jìn)行維修。注意保留好通知的相關(guān)事實(shí)證據(jù)。3、在情況緊急或出租人拒絕或未在合理期限內(nèi)承擔(dān)履行維修義務(wù)的，可自行維修，維修費(fèi)用應(yīng)由出租人承擔(dān)。但要注意對情況緊急、事實(shí)維修等事實(shí)證據(jù)的收集和保留。4、因?yàn)榫S修影響到對出租房屋的正常使用，可以要求減少相應(yīng)租金或其他形式的補(bǔ)償。三、轉(zhuǎn)租房屋的糾紛實(shí)踐中，因?yàn)檗D(zhuǎn)租引起的糾紛并不少見，通常主要是租賃合同作約定不得轉(zhuǎn)租但實(shí)際發(fā)生轉(zhuǎn)租以及超期轉(zhuǎn)租等其他情形引起的轉(zhuǎn)租糾紛。對此最高院關(guān)于審理租賃合同糾紛的司法解釋則做出新的規(guī)定。法律提醒：1、應(yīng)在合同中對是否可以轉(zhuǎn)租以及對承租人擅自轉(zhuǎn)租行為應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，出租人對此享受解除合同的權(quán)限，做出明確的約定。2、有必要注意的是根據(jù)最高院關(guān)于租賃合同的司法解釋規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，出租人要求解除合同或認(rèn)定轉(zhuǎn)租無效的，人民法院不予以支持。四、因房屋買賣引起的租賃糾紛在房屋租賃期間出租人將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，影響承租人的繼續(xù)承租所引發(fā)的紛爭。本人經(jīng)常碰到這類問題的咨詢。對這類糾紛的處理，依照我國合同法的規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，是不影響租賃合同的效力。即買賣不破租賃。承租人可以按照與原產(chǎn)權(quán)人簽訂的租賃合同約定有權(quán)繼續(xù)使用房屋。除合同另有約定外，出租人或新房主都不得單方要求終止租賃合同。但是需要注意的是，特別是對商業(yè)性租賃來講，根據(jù)最高院的司法解釋規(guī)定：存在以下兩種情形的，租賃合同應(yīng)終止。1、在房屋出租前就已設(shè)定抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。法律提醒：1、應(yīng)在合同中對出租的房屋不存在設(shè)定抵押或遭受查封等影響承租權(quán)的行使障礙做出保證或承諾。2、合同雙方可就租賃期間可能涉及的房屋買賣而影響到承租人的情形及損失賠償標(biāo)準(zhǔn)作出詳細(xì)明確的約定。五、承租人的優(yōu)先購買權(quán)糾紛實(shí)踐中關(guān)于出租人在未通知承租人的情況下將出租的房屋出售，承租人認(rèn)為出租人侵犯其優(yōu)先購買權(quán)主張出租人與買受人簽訂的房屋買賣合同無效的糾紛情形，在現(xiàn)下越來越活躍的商鋪?zhàn)赓U市場曾多發(fā)的趨勢。對此類糾紛，依照民法通則的意見規(guī)定，出租人應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，同等條件下出租人享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按照此規(guī)定出賣房屋的，出租人可請求宣告該房屋買賣無效。但是新出臺的最高院關(guān)于租賃合同的司法解釋則對此作出了不同的規(guī)定，對于出租人未在合理期限內(nèi)通知承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，但請求確認(rèn)出租人與房屋買受人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。同時(shí)對承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，人民法院不予以支持的具體情形做出了列舉行的規(guī)定。法律提醒：為公平的確定各方的權(quán)利和義務(wù)，應(yīng)對行使優(yōu)先購買權(quán)的合理通知期限、程序性要求以及未加通知應(yīng)承擔(dān)的賠償金額責(zé)任作出清楚明確的約定。六、租賃房的裝飾裝修糾紛特別是對商業(yè)性的大型租賃，對承租的營業(yè)房屋進(jìn)行裝修往往是必不可少的，在最高院關(guān)于租賃合同的司法解釋出臺之前，法律對處理有關(guān)房屋租賃裝修糾紛的規(guī)定比較簡單，無法很好的解決實(shí)踐中碰到的具體復(fù)雜的問題，以致解決此類糾紛時(shí)爭議比較大，審判結(jié)果也是不盡相同。最高院關(guān)于審理租賃合同糾紛的司法解釋意見的出臺，則是確立了較為詳細(xì)、具體的新的規(guī)定。法律提醒：1、未經(jīng)出租人同意擅自裝飾裝修的，由承租人自行承擔(dān)費(fèi)用，出租人可要求恢復(fù)原狀或損失賠償；2、經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，在租賃期限屆滿時(shí)，對房屋內(nèi)形成的附合裝飾裝修物，承租人要求費(fèi)用補(bǔ)償，不予支持；對房屋內(nèi)未形成附合的裝飾裝修物，承租人可作拆除，但不得對房屋造成毀損，否則應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀。當(dāng)然當(dāng)事人雙方對此另有約定的除外。3、經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，遇到租賃合同無效或合同解除時(shí)裝飾裝修物的處理，視具體情形分別做出了規(guī)定。實(shí)踐中有關(guān)房屋租賃糾紛中常見的爭議還有諸如：有關(guān)押金或保證金退還爭議；與租賃相關(guān)的租賃稅、水電費(fèi)、物管費(fèi)等其他費(fèi)用承擔(dān)的爭議；一房二租情形；不能實(shí)現(xiàn)租賃目的（比如無法實(shí)現(xiàn)租賃房屋用于公司注冊）等等糾紛爭議的情形。作為承租雙方都應(yīng)當(dāng)要重視租賃的法律風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)法律風(fēng)險(xiǎn)意識，避免遭受損失，維護(hù)自身合法權(quán)益。