任印華

前段時間，我們代理了這樣一起案件：在某鎮(zhèn)一條東西街的南邊，將要建起一棟6層半高的樓房，若真的建至6層半，將會嚴(yán)重影響到對面（街北邊）近十戶業(yè)主的采光與日照，于是，對面的業(yè)主派代表到省城合肥向?qū)I(yè)律師求助。接受委托之后，代理律師到該鎮(zhèn)所在縣級國土局、住建局、城市執(zhí)法管理局等部門展開前期的盡職調(diào)查工作，發(fā)現(xiàn)案涉地塊與在建房產(chǎn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過政府土地出讓公告中公布的容積率與建筑面積，代理律師遂向主管部門發(fā)出《律師函》，申請主管部門依法對違章建設(shè)者給予相應(yīng)行政處罰。主管部門收函之后無動于衷，違章建設(shè)者揚言繼續(xù)施工，無奈，代理律師選擇了行政訴訟。最后，在各方協(xié)調(diào)下，違章建設(shè)者保證對面業(yè)主的采光日照權(quán)，業(yè)主們自愿撤訴。

注：一審法院認(rèn)可并采納了原告方代理人的觀點，被告不服上訴到高院，高院最終組織雙方調(diào)解結(jié)束此案。我們專業(yè)而細(xì)致的代理意見很好的維護(hù)了原告方的合法權(quán)益。2009年6月22日，XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱被告）向張XX、龔XX（以下簡稱原告）發(fā)出《解除合同通知書》，告知原告：被告決定解除雙方于2007年7月16日簽訂的《商品房買賣合同》。我們認(rèn)為該《解除合同通知書》不具有解除《商品房買賣合同》的法律效力。一、合同解除的法理及法律規(guī)定。合同的解除必須具有解除合同的事由。合同一經(jīng)有效成立，即具有法律約束力，雙方當(dāng)事人必須信守，不得擅自變更或解除，這是合同法的重要原則。只是在主客觀情況發(fā)生變化，使合同履行成為不必要或不可能的情況下，才允許解除合同。這不僅是合同解除制度存在的依據(jù)，也表明合同解除必須具備一定的條件。我國《合同法》對解除合同的限制十分嚴(yán)格，《合同法》第93-96條對法定解除與協(xié)議解除有明確規(guī)定。（一）合同的法定解除條件。合同法第94條明確規(guī)定了法定解除合同的情形：1、因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的；3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)認(rèn)為履行；4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；5、法律規(guī)定的其他情形。（二）合同的協(xié)議解除條件。合同法第93條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。最高院最新通過的《合同法解釋二》第二十六條規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。由此可見：法院在確定是否解除合同時，應(yīng)本著公平與實現(xiàn)合同目的的原則；并不是一方的任何違約行為都足以使對方有權(quán)解除合同的，尤其是輕微違約不能解除合同，只有當(dāng)一方出現(xiàn)重大違約、根本違約或違反合同條件時，對方才能解除合同。二、本案中原告不存在重大違約、根本違約的情形。被告解除合同的依據(jù)是：《合同法》第九十四條第（3）項規(guī)定，當(dāng)事人一方拖延履行主要債務(wù)。經(jīng)催告后在合理的期限內(nèi)仍未履行的可以解除合同?！逗贤ā返诰攀鶙l規(guī)定，當(dāng)事人一方依照本法第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達(dá)對方時解除。被告依據(jù)上述規(guī)定是錯誤的。因為：雙方在《合同》中約定商品房價款總額為395萬，而原告已經(jīng)支付了366萬，占總房款的93%之多，應(yīng)該說，原告已經(jīng)履行了合同的絕大部分債務(wù)，尚未支付的29萬只占總房款的極小部分，即使是普通人也能認(rèn)識到，29萬絕對不屬于“主要債務(wù)”，換句話說，原告不存在重大違約、根本違約的情形，因此，被告不能依據(jù)《合同法》第九十四條第（二）項規(guī)定解除合同，其依據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定發(fā)出解除合同的通知也是錯誤的。三、本案中不存在符合所謂協(xié)議解除條件的情形。本案中，雙方所簽《合同》第七條第1-（2）項約定，逾期超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的2%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款的萬分之二的違約金。原告沒有預(yù)期付款，因為：（一）雙方?jīng)]有約定付款期限。看遍雙方所簽《合同》，找不到關(guān)于支付房款的準(zhǔn)確期限的約定，在該合同第六條“付款方式及期限”中僅約定“按揭”兩個字。從原告、被告與工商銀行XX支行所簽《個人購房借款/擔(dān)保合同》內(nèi)容來看，原告已經(jīng)按照《合同》的約定辦理了“按揭”貸款，而且被告作為保證人對此事實予以蓋章確認(rèn)。（二）原告沒有支付29萬房款實際上是在依法履行先履行抗辯權(quán)。整個《合同》對交房期限約定的很清楚?！逗贤返诎藯l約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2007年8月31日前將約定的商品房交付買受人使用。如遇不可抗力、政府政策變化或規(guī)劃調(diào)整等特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可以據(jù)實予以延期。雙方簽訂《合同》后，原告于2007年7月31日、2007年8月22日、2007年9月25日、2007年9月28日向被告分期支付房款15萬元、100萬元、236萬元、15萬元。從收據(jù)可以看出：1、原告向被告分期支付首付款；2、交房日期在完全支付首付款日期之前；3、1和2項事實得到了被告的確認(rèn)。由于被告遲遲不按照合同約定予以交房，同時又沒有出現(xiàn)上述約定延期交房的“特殊原因”，原告被迫不予支付余下的29萬房款。《合同法》第六十七條規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。由此可見，原告沒有支付29萬房款實際上是在依法履行先履行抗辯權(quán)。四、關(guān)于原告沒有請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)被告解除合同通知的效力問題。《合同法》第96條規(guī)定，當(dāng)事人一方依照本法第93條第2款、第94條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。這是關(guān)于單方解除權(quán)行使程序的規(guī)定。注意，單方解除一定要先取得享有合同解除權(quán)！合同解除權(quán)就是合同當(dāng)事人依照合同約定或法律規(guī)定享有的解除合同的權(quán)利，它的行使直接導(dǎo)致合同權(quán)利義務(wù)消滅的法律后果。解除權(quán)屬于形成權(quán)，不需對方當(dāng)事人的同意，只需解除權(quán)人的單方意思表示，即可發(fā)生解除合同的法律效果。換句話說，行使合同解除權(quán)的法律后果對債務(wù)人來說是非常嚴(yán)重的，行使這種權(quán)利既要依照合同約定或者法律規(guī)定，又要嚴(yán)格行使法定程序。如上所述，本案原告不存在重大違約、根本違約的情形，又不存在符合所謂協(xié)議解除條件的情形。被告根本就沒有取得合同解除權(quán)，同時也沒有嚴(yán)格行使法定解除程序，因此，《解除合同通知書》不會產(chǎn)生解除合同的法律效力。至于《合同法》第96條規(guī)定“對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力”，只是對被通知解除合同的一方權(quán)利救濟方式的規(guī)定。本身并未產(chǎn)生法律效力的《解除合同通知書》，沒有采取權(quán)利救濟措施的必要性。因此，本案原告沒有請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)被告解除合同通知的效力，并不必然導(dǎo)致《解除合同通知書》具有解除合同的法律效力。綜上，《解除合同通知書》不具有解除合同的法律效力。以上代理意見供貴院合議庭參考并望采納！代理人：任印華2011年5月日

案例一：房屋質(zhì)量龍某從鎮(zhèn)上購買了一處商業(yè)用房，接到房門鑰匙后發(fā)現(xiàn)，所購商業(yè)用房一樓樓頂下凸上凹且有多處貫通裂縫并滲水，尤其嚴(yán)重的是，井字梁靠西側(cè)的交叉部分向下凸出了6.5公分，房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題。龍某與開發(fā)商數(shù)次交涉，均未能解決問題。無奈，龍某委托律師一紙訴狀告到法庭，起訴的同時向法院遞交了《委托鑒定申請書》，申請人民法院委托鑒定機構(gòu)對其購買的房屋進(jìn)行質(zhì)量鑒定。法院受理案件后組織雙方進(jìn)行了調(diào)解，最后雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議：開發(fā)商一次性賠償龍某經(jīng)濟損失XX萬元，龍某收款后撤訴。案例二：遲延交房2009年6月，方某從合肥市XX路XX花園購得新開盤的商品房一套，合同約定：方某一次性付清房款40多萬，開發(fā)商于2010年11月21日交房，逾期每日按已付購房款的萬分之三承擔(dān)違約金，時至2011年11月份，開發(fā)商仍然沒有交房，方某與開發(fā)商交涉，不睬，遂委托律師起訴至人民法院。主審法官組織雙方進(jìn)行調(diào)解，最后開發(fā)商依約向方某支付違約金3萬余元，方某撤訴。案例三：解除合同2009年8月，周某與石某合伙投資500萬元購得某商業(yè)大樓五、六兩層，由于雙方在房屋質(zhì)量、用途方面存有爭議，兩人支付450萬元房款之后，尚欠開發(fā)商50萬元一直沒有支付。開發(fā)商因此也沒有向兩人交付所購樓房。2010年12月，開發(fā)商突然向兩人發(fā)函，告知雙方的合同已經(jīng)解除。兩人收函后找到律師，律師建議通過司法途徑解決問題，即起訴要求開發(fā)商交付房屋。在訴訟過程中，代理律師主張兩位原告已經(jīng)履行合同的主要義務(wù)，即已經(jīng)支付了總房款的90%，被告無權(quán)單方解除合同，相反，雙方應(yīng)嚴(yán)格履行合同，并且按照合同的約定各自承擔(dān)違約責(zé)任，原告應(yīng)承擔(dān)50萬部分的逾期付款違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。該案一審法院支持了原告的訴訟請求，開發(fā)商提起上訴，二審法院組織雙方進(jìn)行了調(diào)解，最終原告作出了一定程度的讓步，雙方調(diào)解結(jié)案。

由于物業(yè)服務(wù)包括保安、清潔、公共部位和公共設(shè)施的維修等公共服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費是為整個樓宇、整個小區(qū)服務(wù)的，即使某位購房人沒有居住，他的房產(chǎn)也享受到了這些服務(wù)而帶來的保值和增值，房主理當(dāng)為這些保值和增值承擔(dān)相應(yīng)的費用。因此，最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]8號）第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?

幾年前，許多“剛需”念及拆遷房價格低于普通商品房的市場價格，紛紛從拆遷戶手中購得拆遷房屋。由于房價的持續(xù)上漲，許多拆遷戶借口Υ約，要求購房者補償差價才配合辦理過戶，達(dá)不到目的就以拆遷房買賣合同無效為由要求退回房屋。拆遷房買賣合同的效力到底如何？拆遷房屋建設(shè)用地的性質(zhì)一般有兩種：集體土地或者劃撥土地，目前法律對集體土地上的房屋限制買賣，除非出售給本村的村民，否則買賣合同無效。關(guān)于劃撥土地上的拆遷房，有人認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》第37條已經(jīng)明文規(guī)定：δ依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，同時，該法第39條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。由此認(rèn)為：拆遷房一開始并δ取得產(chǎn)權(quán)證書，且轉(zhuǎn)讓δ經(jīng)批準(zhǔn)，其轉(zhuǎn)讓無效。合同法解釋二第十三條把合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”限定為“效力性強制性規(guī)定”。目前的司法實踐認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定屬于管理型強制性規(guī)定，該法的第四十五條規(guī)定û有取得產(chǎn)權(quán)的期房也允許出售，期房與拆遷房有一點極其相似，即出售時都û有取得產(chǎn)權(quán)，δ來可以取得產(chǎn)權(quán)，類似期權(quán)的買賣在其他法律中也允許。因此，劃撥土地拆遷房買賣合同有效，只是過戶時要按照規(guī)定補繳土地收益金。建議廣大賣房的拆遷戶誠信地履行合同，積極配合買房人辦理過戶登記，否則，買房人可以訴諸法院，主張賣方履行配合辦理過戶的義務(wù)及承擔(dān)Υ約責(zé)任。

集資房全稱叫“單λ集資合作建房”，在《經(jīng)濟適用住房管理辦法》中被歸為經(jīng)濟適用住房的組成部分。由于單λ集資合作建房原則上不收取管理費用，不得有利潤，其價格往往大大低于市場上普通商品房的價格，對住房“剛需”群體著實有吸引力。由于集資房的產(chǎn)權(quán)屬于限制產(chǎn)權(quán)，在購買此類房屋時要注意：一、買方要了解清楚所購集資房職工的出資比例。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。只有職工全額出資才能取得全部產(chǎn)權(quán)。二、買方應(yīng)了解所購集資房的產(chǎn)權(quán)登記情況。集資房的產(chǎn)權(quán)通常以整體產(chǎn)權(quán)的形式登記在企事業(yè)單λ名下，職工購買的僅是房產(chǎn)的使用權(quán)，對房產(chǎn)û有完全產(chǎn)權(quán)。正是由于集資房的產(chǎn)權(quán)歸企事業(yè)單λ，所以集資房是企業(yè)財產(chǎn)的組成部分，企事業(yè)單λ對集資房擁有處置權(quán)，可以將集資房作為抵押物向銀行貸款，企業(yè)到期若不能歸還銀行貸款，銀行可以通過法律程序變賣抵押物償還貸款。這種特性也使得集資房往往û法辦理過戶。三、買方應(yīng)了解賣方與單λ之間有無特別約定。如果職工與單λ之間特別約定單λ的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)該遵照這個特別約定。如果買方不能確定職工與單λ之間是否有特別約定，則要在合同中約定有保證條款和詳細(xì)的賣方Υ約責(zé)任。這種方式只能在一定程度上降低購房風(fēng)險，并不能徹底規(guī)避風(fēng)險。四、雙方要明確房產(chǎn)過戶所需稅費的承擔(dān)方及不配合辦理過戶的Υ約責(zé)任職工要取得集資房的產(chǎn)權(quán)證往往具有滯后性，有的在辦理過戶時已經(jīng)時過境遷，特別是房產(chǎn)價格暴漲的這幾年，有些人賣掉房子后悔不已，甚至要求買方給予經(jīng)濟補償，這種不誠信的行為最好在合同中提前預(yù)防。