馬引

2010年的春天，一位在科研單位工作的年輕人找到了我，向我訴說他在一家中介機(jī)構(gòu)買了一套房子，但是發(fā)現(xiàn)房子辦不了土地證，并且他的貸款也辦不下來，問我怎么辦？我向他提供了兩條解決問題的途徑1、通過和賣房人和中介協(xié)商把房子退了，再買證件齊全的房子。2、如果賣房人和中介執(zhí)意不退房子，我們只有向法院起訴，要求退掉這套證件不全的房子。后經(jīng)律師和賣房方及中介協(xié)商，終于退掉了房子，這位年輕人又在它處購買了一套稱心如意的房子。通過這事件，律師對大家提出以下忠告：當(dāng)您購房或簽定合同時一定要委托律師為你提供法律服務(wù)，以避免不必要的損失和麻煩。律師可以為你在購房中提供如下的法律服務(wù)：一、購房準(zhǔn)備階段的律師服務(wù)的內(nèi)容包括：1、提供購房所需的各項政策法規(guī)。2、提供購房所需專業(yè)房地產(chǎn)法律咨詢。3、對擬購物業(yè)進(jìn)行綜合分析。4、對房產(chǎn)商資信進(jìn)行調(diào)查。5、對擬購物業(yè)是否存在抵押、查封等權(quán)利限制狀況進(jìn)行調(diào)查。二、購房階段的律師服務(wù)的內(nèi)容包括：1、陪同看房、審閱售樓資料。2、審查、修改、補(bǔ)充購房認(rèn)購書。3、審查、修改、補(bǔ)充購房合同。4、代理購房者與房產(chǎn)商（或者出售人）談判、簽訂購房合同。5、為購房合同提供律師見證服務(wù)。6、代辦購房合同公證、登記備案手續(xù)。7、代辦個人住房貸款手續(xù)。8、代辦房屋驗收交接手續(xù)。9、購房款資金監(jiān)管。10、辦個人所得稅抵扣手續(xù)。11、代理各類購房糾紛的調(diào)解、仲裁和訴訟。三、購房后的律師服務(wù)的內(nèi)容包括：1、為房屋裝潢提供法律服務(wù)。2、提供物業(yè)管理方面的政策法規(guī)。3、為房屋租賃提供法律服務(wù)。4、代理各類裝潢、物業(yè)管理及租賃糾紛的調(diào)解、仲裁和訴訟。您作為購房者，覺得您還需要律師提供什么其他服務(wù)，可以留言給我，電話；13933182276馬引律師

甲乙因婚前感情基礎(chǔ)不牢婚后不到2年就經(jīng)法院判決離婚，共同財產(chǎn)中的30萬元歸甲所有，一套房屋歸乙所有。離婚后因甲一時找不到房屋居住，仍然住在原來與乙共同居住的房屋里，只是分室而居。一年后甲乙復(fù)婚。甲乙因無法磨合夫妻關(guān)系，復(fù)婚不到二年感情完全破裂再次起訴離婚。乙向甲提出要分割上次甲分得的那30萬元中的15萬元。針對這30萬元到底是不是復(fù)婚后的夫妻共同財產(chǎn)成為法庭爭議的焦點。乙的代理人認(rèn)為甲乙離婚后在原住的房屋里分室而居，半年后又復(fù)婚，這筆款子可以推定為是復(fù)婚后的夫妻共同財產(chǎn)，因此乙可以向甲主張自己的一半份額。甲的代理人認(rèn)為根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》第18條規(guī)定：“有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：（一）一方的婚前財產(chǎn)……”高法《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第19條規(guī)定：“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。”本案中，甲乙第一次離婚時這筆款子經(jīng)雙方協(xié)議歸甲所有，離婚后該筆款子就是甲的個人財產(chǎn)發(fā)。后來不管甲乙的復(fù)婚是雙方離婚后多久，如果沒有甲乙約定在復(fù)婚后的夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間該筆財產(chǎn)是共同財產(chǎn)，則都并不能改變是甲個人財產(chǎn)的性質(zhì)。如果乙拿不出其與甲約定這筆款子是共同財產(chǎn)的證據(jù)，則只能認(rèn)定為是甲的個人財產(chǎn)。本案中沒有證據(jù)表明甲乙有此約定。因此甲乙再次離婚時乙無權(quán)要求分割甲的個人財產(chǎn)。最后，法庭采納了甲的代理人的觀點，維護(hù)了甲的合法權(quán)益。

2009年12月10日張麗從朱強(qiáng)處購買房屋一套，兩人如約辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，此后張麗按照合同約定要求朱強(qiáng)為其辦理《國有土地使用證》朱強(qiáng)這才想起來，他的房子是從王五處購買的，當(dāng)時只辦理了《房產(chǎn)證》的過戶手續(xù)忘記了辦理《國有土地使用證》的過戶手續(xù)，《土地證》還在王五名下，這朱強(qiáng)可著急了，張麗和朱強(qiáng)一起找到了王五，王五認(rèn)可《土地證》在其名下，可是王五提出條件：“讓我給你們辦過戶手續(xù)可以，給我拿五萬塊錢吧”三方就辦土地證事宜協(xié)商不成，無奈，張麗只能起訴到法院要求王五協(xié)助辦理《土地證》的過戶手續(xù)，當(dāng)然，案件的結(jié)果是以張麗的勝訴告終的，可是，這個案子給我們什么啟示呢：《國有土地使用證》很重要，買房之前一定要查看對方是否有《國有土地使用證》，如果發(fā)生糾紛，一定要保護(hù)自己的合法權(quán)益，必要的時候訴諸法律解決問題。下面說明一下《國有土地使用證》的重要性：《土地使用證》是非常重要的物權(quán)，不按合同辦出《土地使用證》就是開發(fā)商違約和對業(yè)主“權(quán)力”的侵犯?！秶型恋厥褂米C》不僅是住宅不動產(chǎn)的物權(quán)的組成部分，而且是更重要的組成部分。1、缺少《土地使用證》，不動產(chǎn)的“物權(quán)”不完整。因為《房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”，這說明房地產(chǎn)的“物權(quán)”包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩方面。業(yè)主買的房地產(chǎn)包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，而現(xiàn)在開發(fā)商只把房屋所有權(quán)給了業(yè)主，而土地使用權(quán)沒有交給業(yè)主。2、缺少《土地使用證》，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓中涉及土地使用權(quán)的部分不發(fā)生法律效力。《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。沒有《國有土地使用證》，業(yè)主不擁有法律意義上的“土地使用權(quán)”。3、缺少《土地使用證》，房地產(chǎn)價值嚴(yán)重縮水。按照《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。這一條規(guī)定使原本只有70年壽命的住宅，得到“自動”延長。使“住宅”的傳世私有財產(chǎn)性質(zhì)，以法律的形式確立下來。但是如果買的房子沒有《國有土地使用證》，就沒有土地使用權(quán)，更不能“傳世”，這樣的房子還有多少價值呢？4、缺少《土地使用證》，在今后的房屋買賣、繼承、贈與、拆遷中會遇到一系例的麻煩。

(一)夫妻感情尚未破裂，判決駁回訴訟請求的情形：1、第一次起訴離婚，被告表示不同意離婚，沒有原則性矛盾，夫妻感情尚未完全破裂的;2、正在下崗待業(yè)的職工，對方因另一方下崗，經(jīng)濟(jì)困難第一次起訴離婚的。(二)有下列情形之一，調(diào)解無效的，應(yīng)準(zhǔn)予離婚：1、重婚或有配偶者與他人同居的;2、實施家庭暴力或虐待、遺棄家庭成員的;3、有賭博、吸毒等惡習(xí)屢教不改的;4、因感情不和分居滿二年的;5、一方被宣告失蹤的;6、一方患有法定禁止結(jié)婚的疾病的，或一方有生理缺陷或其他原因不能發(fā)生性行為，且難以治愈的;7、婚前缺乏了解，草率結(jié)婚，婚后未建立起夫妻感情，難以共同生活的;8、婚前隱瞞精神病，婚后經(jīng)治不愈，或者婚前知道對方患有精神病而與其結(jié)婚，或一方在夫妻共同生活期間患精神病，久治不愈的;9、一方欺騙對方，或者在結(jié)婚登記時弄虛作假，騙取《結(jié)婚證》的;10、雙方辦理結(jié)婚登記后，未同居生活，無和好可能的;11、包辦、買賣婚姻，婚后一方隨即提出離婚，或者雖共同生活多年，但確未建立起夫妻感情的;12、經(jīng)人民法院判決不準(zhǔn)離婚后分居滿1年，互不履行夫妻義務(wù)的;13、一方與他人通奸、同居，經(jīng)教育仍無悔改表現(xiàn)，無過錯一方起訴離婚，或者過錯方起訴離婚，對方不同意離婚，經(jīng)批評教育、處分，或在人民法院判決不準(zhǔn)離婚后，過錯方又起訴離婚，確無和好可能的;14、一方被依法判處長期徒刑，或其違法、犯罪行為嚴(yán)重傷害夫妻感情的。15、被訴方經(jīng)本院依法傳喚無故不到庭，且沒有提出書面答辯意見，經(jīng)依法缺席開庭審理，請求方離婚態(tài)度堅決，可以判決離婚。(三)有關(guān)離婚案件的特別規(guī)定1、有關(guān)軍婚的規(guī)定(1)現(xiàn)役軍人的配偶要求離婚，須得軍人同意，但軍人一方有重大過錯的除外。(2)如果是現(xiàn)役軍人一方向非軍人一方提出離婚，或者雙方都是現(xiàn)役軍人的離婚糾紛，則應(yīng)按一般規(guī)定處理。2、不予受理的情況(1)判決駁回離婚訴訟請求和調(diào)解和好以及原告撤訴或者按撤訴處理的離婚案件，沒有新情況、新理由，原告在六個月內(nèi)又起訴的，不予受理。(2)女方在懷孕期間、分娩后一年內(nèi)或中止妊娠后六個月內(nèi)，男方不得提出離婚。(四)無效婚姻和可撤銷婚姻1、有下列情形之一的，婚姻無效：(1)重婚的;(2)有禁止結(jié)婚的親屬關(guān)系的;(3)婚前患有醫(yī)學(xué)上認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)結(jié)婚的疾病，婚后尚未治愈的;(4)未到法定婚齡的。2、因脅迫結(jié)婚的，受脅迫的一方可以向婚姻登記機(jī)關(guān)或人民法院請求撤銷該婚姻。受脅迫的一方撤銷婚姻的請求，應(yīng)當(dāng)自結(jié)婚登記之日起一年內(nèi)提出。被非法限制人身自由的當(dāng)事人請求撤銷婚姻的，應(yīng)當(dāng)自恢復(fù)人身自由之日起一年內(nèi)提出。二離婚后子女撫養(yǎng)及撫養(yǎng)費的給付問題(一)撫養(yǎng)費的歸屬問題1、離婚后，哺乳期內(nèi)的子女，以隨哺乳的母親撫養(yǎng)為原則。2、兩周歲以下的子女，一般隨母親生活。母方有下列情形之一的，可隨父方生活：(1)患有久治不愈的傳染性疾病或其他嚴(yán)重疾病，子女不宜與其共同生活的;(2)有撫養(yǎng)條件不盡撫養(yǎng)義務(wù)的，而父方要求子女隨其生活的;(3)因其他原因，子女確無法隨母方生活的。3、父母雙方協(xié)商兩周歲以下子女隨父方生活，并對子女健康成長無不利影響的，可予準(zhǔn)許。4、對兩周歲以上未成年的子女，父方和母方均要求隨其生活，一方有下列情形之一的，可予優(yōu)先考慮：(1)已做絕育手術(shù)或因其他原因喪失生育能力的;(2)子女隨其生活時間較長，改變生活環(huán)境對子女健康成長明顯不利的;(3)無其他子女，而另一方有其他子女的;(4)子女隨其生活，對子女成長有利，而另一方患有久治不愈的傳染性疾病或其他嚴(yán)重疾病，或者有其他不利于子女身心健康的情形，不宜與子女共同生活的;(5)父方與母方撫養(yǎng)子女的條件基本相同，雙方均要求子女與其共同生活，但子女單獨隨祖父母或外祖父母共同生活多年，且祖父母或外祖父母要求并且有能力幫助子女照顧孫子女或外孫子女的，可作為子女隨父或母生活的優(yōu)先條件予以考慮;(6)父母雙方對十周歲以上的未成年子女隨父或隨母生活發(fā)生爭執(zhí)的，應(yīng)考慮該子女的意見;(7)離婚時，服刑或者患病一方愿意撫養(yǎng)子女，且其父母愿意代養(yǎng)，另一方也同意的，可以準(zhǔn)許，但該子女為十周歲以上的未成年人的，應(yīng)當(dāng)征求該子女的意見;(8)父母協(xié)議變更子女撫養(yǎng)關(guān)系的，應(yīng)予準(zhǔn)許;(9)生父與繼母或生母與繼父離婚時，對曾受其撫養(yǎng)教育的繼子女，繼父或繼母不同意繼續(xù)撫養(yǎng)的，仍應(yīng)由生父母撫養(yǎng);(10)《中華人民共和國收養(yǎng)法》施行前，夫或妻一方收養(yǎng)的子女，對方未表示反對，并與該子女形成事實收養(yǎng)關(guān)系的，離婚后，應(yīng)由雙方負(fù)擔(dān)子女的撫養(yǎng)費;夫或妻一方收養(yǎng)的子女，對方始終反對的，離婚后，應(yīng)由收養(yǎng)方撫養(yǎng)該子女。(二)離婚后，一方要求變更子女撫養(yǎng)關(guān)系的，應(yīng)另行起訴。一方要求變更子女撫養(yǎng)關(guān)系有下列情形之一的，應(yīng)予支持：1、與子女共同生活的一方因患嚴(yán)重疾病或因傷殘無力繼續(xù)撫養(yǎng)子女的;2、與子女共同生活的一方不盡撫養(yǎng)義務(wù)或有虐待子女行為，或其與子女共同生活對子女身心健康確有不利影響的;3、十周歲以上未成年子女，愿隨另一方生活，該方又有撫養(yǎng)能力的;4、有其他正當(dāng)理由需要變更的。(三)離婚后子女撫養(yǎng)費問題1、子女撫養(yǎng)費的數(shù)額，可根據(jù)子女的實際需要、父母負(fù)擔(dān)能力和當(dāng)?shù)氐膶嶋H水平確定。有固定收入的，撫養(yǎng)費一般可按其月收入的百分之二十至三十的比例給付。負(fù)擔(dān)兩個以上子女撫養(yǎng)費的，比例可適當(dāng)提高，但一般不得超過月總收入的百分之五十。無固定收入的，撫養(yǎng)費的數(shù)額可依據(jù)當(dāng)年總收入或同行業(yè)平均收入，參照上述比例確定。有特殊情況的，可適當(dāng)提高或降低上述比例。2、撫養(yǎng)費應(yīng)定期給付，有條件的可一次性給付。3、對一方無經(jīng)濟(jì)收入或者下落不明的，可用其財物折抵子女撫養(yǎng)費。4、父母雙方可以協(xié)議子女隨一方生活并由撫養(yǎng)方負(fù)擔(dān)子女全部撫養(yǎng)費。但經(jīng)查實，撫養(yǎng)方的撫養(yǎng)能力明顯不能保障子女所需費用，影響子女健康成長的，不予準(zhǔn)許。5、撫養(yǎng)費的給付期限，一般至子女十八周歲為止。6、十六周歲以上不滿十八周歲，以其勞動收入為主要生活來源，并能維持當(dāng)?shù)匾话闵钏降?，父母可停止給付撫養(yǎng)費。7、尚未獨立生活的成年子女有下列情形之一，父母又有給付能力，仍應(yīng)負(fù)擔(dān)必要的撫養(yǎng)費：(1)尚在校接受高中及其以下學(xué)歷教育的;(2)喪失或未完全喪失勞動能力等非因主觀原因而無法維持正常生活的。8、父母離婚時關(guān)于子女撫養(yǎng)費的協(xié)議或判決，不妨礙子女在必要時向父母任何一方提出超過協(xié)議或判決原定數(shù)額的合理要求。子女要求撫養(yǎng)費有下列情形之一，父或母有給付能力的，應(yīng)予支持：(1)原定撫養(yǎng)費數(shù)額不足以維持當(dāng)?shù)貙嶋H生活水平的;(2)因子女患病、上學(xué)，實際需要已超過原定數(shù)額的;(3)有其他正當(dāng)理由應(yīng)當(dāng)增加的。(四)離婚后對子女的探視權(quán)問題離婚后，不直接撫養(yǎng)子女的父或母，有探望子女的權(quán)利，另一方有協(xié)助的義務(wù)。行使探望權(quán)的方式、時間由當(dāng)事人協(xié)議，協(xié)議不成時，由人民法院判決。父或母探望子女，不利于子女身心健康的，由人民法院依法中止探望的權(quán)利;中止的事由消失后，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)探望的權(quán)利。三離婚時對共同財產(chǎn)的分割問題(一)夫妻共同財產(chǎn)和個人財產(chǎn)1、夫妻雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：(1)工資、資金;(2)生產(chǎn)、經(jīng)營的收益;(3)繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)除外;(4)知識產(chǎn)權(quán)的收益;(5)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)：①一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益;②男女雙方實際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的住房補(bǔ)貼、住房公積金;③男女雙方實際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的養(yǎng)老保險金、破產(chǎn)安置補(bǔ)償費;④由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買、房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的房屋;⑤當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。2、有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：(1)一方的婚前財產(chǎn);(2)一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補(bǔ)助費等費用;(3)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn);(4)一方專用的生活用品;(5)其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財產(chǎn)：①軍人的傷亡保險金、傷殘補(bǔ)助金、醫(yī)藥生活補(bǔ)助費;②當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。③婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方個人財產(chǎn)因物質(zhì)形態(tài)變化所得財產(chǎn)，除當(dāng)事人另有約定外，為個人財產(chǎn);④復(fù)婚、再婚前的財產(chǎn)符合《婚姻法》第十八條規(guī)定的，為個人財產(chǎn);⑤房屋系一方婚前以個人財產(chǎn)支付首付款且房屋權(quán)屬證書登記在一方名下，為個人婚前財產(chǎn)?；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間，雙方共同支付按揭貸款的，離婚時，由取得房屋所有權(quán)的一方返還對方相當(dāng)于已付按揭貸款一半的款項，并計同期銀行存款利息。(二)夫妻共同財產(chǎn)分割的一般原則1、離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理;協(xié)議不成時，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。夫或妻在家庭土地承包經(jīng)營中享有的權(quán)益等，應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù)。2、夫妻以書面形式約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有的，離婚時應(yīng)按約定處理。3、夫妻分居兩地分別管理、使用的婚后財產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。在分割財產(chǎn)時，各自分別管理、使用的財產(chǎn)歸各自所有。雙方所分財產(chǎn)相差懸殊的，差額部分，由多得財產(chǎn)的一方以與差額相當(dāng)?shù)呢敭a(chǎn)抵償另一方。4、已登記結(jié)婚，尚未共同生活，一方或雙方受贈的禮金、禮物應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，具體處理時應(yīng)考慮財產(chǎn)來源、數(shù)量等情況合理分割。各自出資購置、各自使用的財物，原則上歸各自所有。5、人民法院審理離婚案件，涉及分割發(fā)放到軍人名下的復(fù)員費、自主擇業(yè)費等一次性費用的，以夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)年限乘以年平均值，所得數(shù)額為夫妻共同財產(chǎn)。前款所稱年平均值，是指將發(fā)放到軍人名下的上述費用總額按具體年限均分得出的數(shù)額。其具體年限為人均壽命七十歲與軍人入伍時實際年齡的差額。6、夫妻雙方分割共同財產(chǎn)中的股票、債券、投資基金份額等有價證券以及未上市股份有限公司股份時，協(xié)商不成或者按市價分配有困難的，人民法院可以根據(jù)數(shù)量按比例分配。(三)分割財產(chǎn)時，如何處理在有限責(zé)任公司、合伙企業(yè)組織等中的出資問題1、人民法院審理離婚案件，涉及分割夫妻共同財產(chǎn)中以一方名義在有限責(zé)任公司的出資額，另一方不是該公司股東的，按以下情形分別處理：(1)夫妻雙方協(xié)商一致將出資額部分或者全部轉(zhuǎn)讓給該股東的配偶，過半數(shù)股東同意、其他股東明確表示放棄優(yōu)先購買權(quán)的，該股東的配偶可以成為該公司股東;(2)夫妻雙方就出資額轉(zhuǎn)讓份額和轉(zhuǎn)讓價格等事項協(xié)商一致后，過半數(shù)股東不同意轉(zhuǎn)讓，但愿意以同等價格購買該出資額的，人民法院可以對轉(zhuǎn)讓出資所得財產(chǎn)進(jìn)行分割。過半數(shù)股東不同意轉(zhuǎn)讓，也不愿意以同等價格購買該出資額的，視為其同意轉(zhuǎn)讓，該股東的配偶可以成為該公司股東。用于證明前款規(guī)定的過半數(shù)股東同意的證據(jù)，可以是股東會決議，也可以是當(dāng)事人通過其他合法途徑取得的股東的書面聲明材料。2、人民法院審理離婚案件，涉及分割夫妻共同財產(chǎn)中以一方名義在合伙企業(yè)中的出資，另一方不是該企業(yè)合伙人的，當(dāng)夫妻雙方協(xié)商一致，將其合伙企業(yè)中的財產(chǎn)份額全部或者部分轉(zhuǎn)讓給對方時，按以下情形分別處理：(1)合伙人一致同意的，該配偶依法取得合伙人地位;(2)其他合伙人不同意轉(zhuǎn)讓，在同等條件下行使優(yōu)先受讓權(quán)的，可以對轉(zhuǎn)讓所得的財產(chǎn)進(jìn)行分割;(3)其他合伙人不同意轉(zhuǎn)讓，也不行使優(yōu)先受讓權(quán)，但同意該合伙人退伙或者退還部分財產(chǎn)份額的，可以對退還的財產(chǎn)進(jìn)行分割;(4)其他合伙人既不同意轉(zhuǎn)讓，也不行使優(yōu)先受讓權(quán)，又不同意該合伙人退伙或者退還部分財產(chǎn)份額的，視為全體合伙人同意轉(zhuǎn)讓，該配偶依法取得合伙人地位。3、夫妻以一方名義投資設(shè)立獨資企業(yè)的，人民法院分割夫妻在該獨資企業(yè)中的共同財產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：(1)一方主張經(jīng)營該企業(yè)的，對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評估后，由取得企業(yè)一方給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;(2)雙方均主張經(jīng)營該企業(yè)的，在雙方競價基礎(chǔ)上，由取得企業(yè)的一方給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;(3)雙方均不愿意經(jīng)營該企業(yè)的，按照《中華人民共和國個人獨資企業(yè)法》等有關(guān)規(guī)定辦理。(四)如何處理房屋所有權(quán)歸屬問題1、雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：(1)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;(2)一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機(jī)構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;(3)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價款進(jìn)行分割。2、離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。(五)關(guān)于離婚后公房承租權(quán)的處理1、夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，離婚后，雙方均可承租：(1)婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的;(2)婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的;(3)一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的;(4)婚后一方或雙方申請取得公房承租權(quán)的;(5)婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的;(6)夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的;(7)一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的：(8)婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的;(9)其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形。離婚時，夫妻雙方均可承租的公房，如其面積較大能夠隔開分室居住使用的，可由雙方分別租住;對可以另調(diào)房屋分別租住或承租方給另一方解決住房的，可予準(zhǔn)許。2、離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權(quán)承租問題的處理(1)一方對另一方婚前承租的公房無權(quán)承租的，離婚后原則上應(yīng)自行解決住房問題;(2)離婚后確實無房居住，自行解決住房確有困難的，可以調(diào)解或判決無承租權(quán)一方暫時居住，暫住期限一般不超過二年。暫住期間，暫住方應(yīng)交納與房屋租金等額的使用費及其他必要費用;(3)離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權(quán)承租而另行租房經(jīng)濟(jì)上確有困難的，如承租公房一方有負(fù)擔(dān)能力，應(yīng)給予一次性經(jīng)濟(jì)幫助。3、關(guān)于調(diào)整和變更單位自管房屋租憑關(guān)系問題的處理人民法院在調(diào)整和變更單位自管房屋(包括單位委托房地產(chǎn)管理部門代管的房屋)的租賃關(guān)系時，應(yīng)征求自管房單位的意見。經(jīng)調(diào)解或判決變更房屋租賃關(guān)系的，承租人應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定辦理房屋變更登記手續(xù)。(六)離婚時債務(wù)的清償問題1、下列債務(wù)為夫妻共同債務(wù)，應(yīng)當(dāng)以夫妻共同財產(chǎn)清償：(1)夫妻為共同生活或為履行撫養(yǎng)、贍養(yǎng)義務(wù)等所欠債務(wù);(2)個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶夫妻雙方共同經(jīng)營所欠的債務(wù)以及一方從事經(jīng)營，其收入主要用于家庭共同生活的，所欠的債務(wù)為共同債務(wù);(3)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方因家庭析產(chǎn)所分得的債務(wù);(4)夫妻一方受另一方虐待，無法共同生活而離家出走，出走方為日常生活所需開支及治療疾病、撫養(yǎng)子女等所欠債務(wù)。2、下列債務(wù)屬于個人債務(wù)，應(yīng)由一方以個人財產(chǎn)清償：(1)夫妻雙方約定由個人負(fù)擔(dān)的債務(wù)，但以逃避債務(wù)為目的的除外;(2)一方未經(jīng)對方同意，擅自資助與其沒有撫養(yǎng)義務(wù)的親朋所負(fù)的債務(wù);(3)一方未經(jīng)對方同意，獨自籌資從事經(jīng)營活動，其收入確未用于共同生活所負(fù)的債務(wù);(4)其他應(yīng)由個人承擔(dān)的債務(wù)。3、離婚時，原為夫妻共同生活所負(fù)的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)共同償還。共同財產(chǎn)不足清償?shù)?，或財產(chǎn)歸各自所有的，由雙方清償;協(xié)議不成時，由人民法院判決。4、夫妻一方能夠證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個人債務(wù)，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規(guī)定情形的除外。5、當(dāng)事人的離婚協(xié)議或者人民法院的判決書、裁定書、調(diào)解書已經(jīng)對夫妻財產(chǎn)分割問題作出處理的，債權(quán)人仍有權(quán)就夫妻共同債務(wù)向男女雙方主張權(quán)利。一方就共同債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任后，基于離婚協(xié)議或人民法院的法律文書向另一方主張追償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)當(dāng)支持。6、夫或妻一方死亡的，生存一方應(yīng)當(dāng)對婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共同債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。(七)離婚時的過錯賠償問題1、有下列情形之一，導(dǎo)致離婚的，無過錯方有權(quán)請求損害賠償：(1)重婚的;(2)有配偶者與他人同居的;(3)實施家庭暴力的;(4)虐待、遺棄家庭成員的。2、符合婚姻法第四十六條規(guī)定的無過錯方作為原告基于該條規(guī)定向人民法院提起損害賠償請求的，必須在離婚訴訟的同時提出;符合婚姻法第四十六條規(guī)定的無過錯方作為被告的離婚訴訟案件，如果被告不同意離婚也不基于該條規(guī)定提起損害賠償請求的，可以在離婚后1年內(nèi)就此單獨提起訴訟;無過錯方作為被告的離婚訴訟案件，一審時被告未基于婚姻法第四十六條規(guī)定提出賠償請求，二審期間提出的，人民法院應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人在離婚后1年內(nèi)另行起訴;當(dāng)事人在婚姻登記機(jī)關(guān)辦理離婚登記手續(xù)后，以婚姻法第四十六條規(guī)定為由向人民法院提出損害賠償請求的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。但當(dāng)事人在協(xié)議離婚時已經(jīng)明確表示放棄該項請求，或者在辦理離婚登記手續(xù)一年后提出的，不予支持。(八)離婚時經(jīng)濟(jì)賠償問題1、離婚時，如一方生活困難，另一方應(yīng)從其住房等個人財產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助。具體辦法由雙方協(xié)議;協(xié)議不成時，由人民法院判決。2、有下列情形之一的，屬生活困難：(1)依靠個人財產(chǎn)和離婚時分得的財產(chǎn)無法維持當(dāng)?shù)鼗旧钏降?(2)離婚后沒有住處的。

來源：微信公眾號“中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)”綜合MissMoney浮世、財經(jīng)內(nèi)參整理中國房地產(chǎn)經(jīng)過近20年的快速發(fā)展，房價已經(jīng)很高了。對一些90后、95后來說，買房壓力很大，但是他們除了靠自己奮斗買房之外，或許還能從長輩那里得到一兩套房子。目前來看，房屋過戶主要分為三種方式：繼承、贈與，以及買賣。不過這三種方式分別面臨著不同的操作流程以及法律風(fēng)險，所要繳納的費用也各不相同。房子不是你想送就能送的不少人可能會在心里嘀咕：自己的房子送給子女也要掏錢嗎?答案是肯定的。按照大部分一線城市的情況(北上廣深除外)，以一套面積為90平米，市值300萬的普通住房為例，子女受贈想要拿到房產(chǎn)證，前前后后則需要花掉將近13萬!那這錢都花在什么地方了呢?據(jù)調(diào)查，贈予的房產(chǎn)按照相關(guān)法律，需要繳納3%的契約稅(9萬)。此外，還需按照房子的成交額分別繳納1萬元的評估費和2萬多的公證費，印花稅和登記費之類的其它費用也就幾千來塊錢。父母的住房一般都住滿5年以上且屬于近親屬之間的贈與，可以免收營業(yè)稅和個人所得稅。繼承或許是個不錯的選擇一般來說子女都是父母資產(chǎn)的法定繼承人，可以免繳契稅，這一下子就比上面直接贈予的方式少了9萬塊!事實上，最后繼承和贈送的費用差別也確實出在契稅上面。同樣，通過繼承、遺贈取得的房產(chǎn)，都可以免收個人所得稅和營業(yè)稅，只需要支付公證費和工本費。這樣一套在市面上賣300萬的普通住房通過子女繼承只需要花費3萬多塊錢，相比贈送來說便宜了不少。賣給子女竟省這么多錢!看到把房子賣給子女這個辦法，大多數(shù)人的第一反應(yīng)都是“不靠譜”、“忽悠人”。小編帶您算一算，買賣的費用詳情為：80元登記費、3萬元契稅(1%)(二套購房)、3000元評估費(0.1%)、230元交易費，總計3萬出頭的樣子。由于父母的住房一般購買時間超過兩年，因此可以免征個人所得稅和營業(yè)稅。賣、贈、繼，到底咋選?由于最近契稅新政的出臺，通過以上比較，不難發(fā)現(xiàn)相比房產(chǎn)贈予和房產(chǎn)繼承，把房子賣給子女確實是能省下不少錢來。一是因為贈與的費用過高，二是房產(chǎn)繼承的流程也比較復(fù)雜。一般來說，選擇賣給子女的方式比較省錢。但由于受房屋面積，居住年限，首套、二套、多套等的限制。如果在將房子賣給子女的過程中，需要按照最高的標(biāo)準(zhǔn)來繳納個人所得稅、營業(yè)稅和契稅，則買賣過程產(chǎn)生的費用，可能就會比房產(chǎn)繼承高出不少了。從法律層面來看，其實以上三種方式各有利弊和風(fēng)險，無法簡單地從交易費用方面判斷合算與否。房產(chǎn)證寫子女名字釀大錯中國式買房，從寫名字開始，首付、貸款、還貸、出售、傳承，都有一本理財經(jīng)。其實，房產(chǎn)證寫子女名，未必好。1、孩子獨立買房時可能多付首付如果孩子和父母沒有共有房產(chǎn)，即父母房產(chǎn)證上沒有孩子的名字，那么孩子成年后購買首套房時，按照政策首付三成，并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時和父母共有房產(chǎn)不超過2套，根據(jù)政策，成年后可獨立購買1套住房。有些銀行規(guī)定，這套房貸款利率可以享受首套房優(yōu)惠，但首付卻可能要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)，付七成。2、買第二套房時可能交房產(chǎn)稅比如孩子在未成年時和父母共有2套房產(chǎn)，每套面積在90平方米，如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話，默認(rèn)每人三分之一份額，即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn)。成年后孩子以自己名義購買首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計征房產(chǎn)稅。及至孩子婚后想購買家庭第二套房，假設(shè)建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產(chǎn)總建筑面積達(dá)280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要征收房產(chǎn)稅，其中60平方米就是未成年時父母出于愛心在房產(chǎn)證上添加孩子名字的結(jié)果。3、配偶有權(quán)繼承婚前財產(chǎn)如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財產(chǎn)，包括婚前財產(chǎn)。有沒有化解之招?房產(chǎn)和法律專家支招，一是可以作公證，約定子女未成年時和父母共有的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益屬于父母所有。二是直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更，減少子女名下的房產(chǎn)份額，最少可變更為1%。

來源：人民法院報案情妻子簽字賣房，還收了購房款，但是丈夫卻拒認(rèn)合同，而且還在房內(nèi)砌了堵磚墻阻止他人進(jìn)出，這種情況下，購房者該怎么辦?近日，廣東省梅州市平遠(yuǎn)縣人民法院開庭審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛，判決解除雙方簽訂的購房合同，被告黃某蘭5日內(nèi)向原告黃某添返還購房款23萬元及其利息。2016年9月初，黃某添經(jīng)朋友介紹，了解到黃某蘭有房要出售。黃某添與黃某蘭溝通后便于2016年9月23日簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣合同》，合同約定黃某添需在9月23日當(dāng)天一次性付清房款23萬元給黃某蘭，房產(chǎn)需于9月23日正式移交給黃某添使用。合同簽訂完后，黃某添當(dāng)天便通過銀行轉(zhuǎn)賬及現(xiàn)金方式向黃某蘭交付購房款合計23萬元，履行了合同約定的義務(wù)。黃某蘭委托其弟黃某旺將涉案房屋鑰匙交給黃某添。9月25日，黃某添收到轉(zhuǎn)交的涉案房門鑰匙，但開門查看房屋時，發(fā)現(xiàn)房內(nèi)已被黃某蘭丈夫鐘某砌了磚墻，嚴(yán)重影響其入住和使用。黃某添無法接收到按《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣合同》約定的完整面積的房屋，與黃某蘭多次通過電話溝通解除雙方之間的購房合同，返還購房款，均未果。2017年1月4日，黃某添將黃某蘭告上法庭，要求依法解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣合同》，被告黃某蘭承擔(dān)違約責(zé)任，返還購房款23萬元及承擔(dān)利息損失和律師費。庭審中，黃某蘭辯稱房屋是自己的個人財產(chǎn)，自己已將房屋鑰匙和與房屋有關(guān)的資料交給原告，完成了合同的所有義務(wù)，并沒有違約。砌墻是其丈夫的個人行為，與自己無關(guān)。判決法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告已履行交付購房款的義務(wù)，被告未依約完整地履行全部義務(wù)，構(gòu)成根本違約。本案中，雖然被告已將房屋鑰匙交給原告，但被告丈夫鐘某的砌墻行為客觀上影響了原告對房屋的完整接收，故被告并未完整交付該房屋給原告;又因涉案房屋無房產(chǎn)證，該房屋亦無法進(jìn)行過戶登記，故被告實際也未履行轉(zhuǎn)移該房屋所有權(quán)的義務(wù)。因此，應(yīng)認(rèn)定涉案合同并未履行完畢，被告構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于涉案房屋到底屬于被告黃某蘭個人財產(chǎn)還是其與丈夫的夫妻共同財產(chǎn)，并不影響被告違約行為的構(gòu)成。故支持了原告黃某添提出的解除涉案合同的訴訟請求。