張蔚

案件文書編號(hào)：（2021）滬0112民初4475號(hào)：【案發(fā)經(jīng)過】：涉案房屋系連某租賃所有，即是二房東，2019年11月6日，連某（出租房、甲方）與王某（承租方、乙方）簽訂了《房屋租賃合同》，約定甲方連某將涉案房屋出租乙方王某使用，租用面積為200平方米，租用用途為居住使用，租賃期限有修改，原該房屋租賃期限為1年，自2019年11月10日至2020年11月9日止，后將“年”字劃掉，涂改為15個(gè)月，租期起始日期未改，截止日期2020年涂改為2021年，11月涂改為2月，即涂改后該房屋租賃期為15個(gè)月，自2019年11月10日至2021年2月9日。該房屋的月租金為10500元整，租金以押一付三方式支付；雙方議定首期付三個(gè)月，另付10500元押金，以后每三月結(jié)算一次，租賃期滿后，乙方遷空、清點(diǎn)、交還房屋及設(shè)施，并付清所應(yīng)付費(fèi)用，甲方確認(rèn)后應(yīng)立即將押金無(wú)息退還給乙方；甲方保證房屋設(shè)施正常使用，在租賃期間，若設(shè)備自然損壞，甲方負(fù)責(zé)修理，若設(shè)備人為損壞則有乙方負(fù)責(zé)修理或賠償損失；本合同終止時(shí)，對(duì)甲方提供的設(shè)施進(jìn)行清點(diǎn)、檢查移交，如有損壞、短缺，應(yīng)照值或酌情賠償，乙方如因使用不當(dāng)，損壞房屋或其他設(shè)施的，應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或予以經(jīng)濟(jì)賠償；甲方可提供的設(shè)備如下，包括淋浴器三個(gè)，空調(diào)掛機(jī)三臺(tái)立柜一臺(tái)，電視一臺(tái)，冰箱一臺(tái)，洗衣機(jī)一臺(tái)；甲乙雙方如有特殊情況，需提前終止本合同，必須提前一個(gè)月通知對(duì)方和中介方，等對(duì)方同意后，方可辦理退房手續(xù)，如無(wú)故違約則向?qū)Ψ街Ц哆`約金10500元，若甲方違約，除退還給乙方押金外，還須要支付給乙方上述金額的違約金，反之若乙方違約，則甲方有權(quán)不退押金。上述協(xié)議還對(duì)雙方的其他權(quán)利義務(wù)作了約定。合同簽訂后，連某按約交付房屋，王某支付租金和押金，共支付了截至2020年11月9日的十二月租金和10500元押金。2020年10月31日，之后雙方用微信溝通2020年10月16日連某問詢王續(xù)租事宜，王某表示已經(jīng)搬離，后來2020年10月31日，雙方溝通房屋物品損壞事宜，連某表示合同約到的租賃期限是15個(gè)月，即2021年2月19日才結(jié)束，認(rèn)為租賃額合同并未到期提前搬離，系違約，故押金不退，后雙方訴訟。其中連某還提請(qǐng)反訴。【關(guān)鍵詞】：“合同終止”、“退還押金”、“合同內(nèi)容變更”租賃合同糾紛【案件解析】：房屋租賃合同糾紛常見爭(zhēng)議點(diǎn)近年來，特別是在疫情期間，房屋租賃因疫情不可抗力、疫情導(dǎo)致租賃房屋的經(jīng)營(yíng)者出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，以及相關(guān)疫情對(duì)于承租人的扶持政策等，其中租賃合同簽署不規(guī)范尤其容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。1、合同變更有效性的爭(zhēng)議本案中被告提供的合同是經(jīng)過手寫修改，修改合同是對(duì)原有合同內(nèi)容進(jìn)行了變更，根據(jù)《民法典》第五百四十三條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。但對(duì)于修改部分原告不并認(rèn)可，于是產(chǎn)生爭(zhēng)議。2、合同期限的爭(zhēng)議本案中由于原告不認(rèn)可被告修改的期限，導(dǎo)致租賃合同的期限發(fā)生了爭(zhēng)議，原告認(rèn)為租賃期限是12個(gè)月，被告認(rèn)為租賃期限為15個(gè)月。3、合同終止的爭(zhēng)議原告認(rèn)為租賃期限是12個(gè)月，租期到期合同可以終止，被告認(rèn)為租賃期限為15個(gè)月，認(rèn)為原告是提前終止合同屬于違約。4、退還押金的爭(zhēng)議被告認(rèn)為被告存在提前終止合同的違約行為，因此不退押金，而原告認(rèn)為合同已經(jīng)終止，其已經(jīng)按照約定交付和賠償被告的損失，應(yīng)當(dāng)退還押金。5、租賃房屋用途的爭(zhēng)議合同約定房屋租賃用途是居住，原告將其用于倉(cāng)儲(chǔ)和經(jīng)營(yíng)，被告認(rèn)為原告違約，但實(shí)際上被告實(shí)際知曉原告將房屋用于倉(cāng)儲(chǔ)和經(jīng)營(yíng)，且未提出異議不屬于擅自改變房屋的用途?！敬砺蓭熡^點(diǎn)】：代理律師提出，1、根據(jù)《民法典》“第五百零九條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。以及第五百四十三條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同?！钡囊?guī)定變更合同內(nèi)容要求變更內(nèi)容要明確，同時(shí)當(dāng)事人雙方要協(xié)商一致，本案合同租賃期限被手動(dòng)修改，即原合同期限是1年，1和5兩個(gè)字的大小不一，明顯是5是后填上，年被涂改為月，原告認(rèn)為該修改是被告手動(dòng)修改，并未取得原告的認(rèn)可。通常簽訂合同修改部位需要雙方簽字重新確認(rèn)，或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議修改合同內(nèi)容，同時(shí)被告并無(wú)證據(jù)證明，修改是在簽訂合同之前，以及期間原告認(rèn)可其修改的時(shí)間。因此，本案變更合同內(nèi)容的行為并非雙方達(dá)成一致，按原合同租賃期限是1年，即2021年11月9日合同到期，房屋也于2020年11月9日之前就清潔交付，原告也支付13個(gè)的租金其中包含押金，《民法典》“第五百五十七條有下列情形之一的，債權(quán)債務(wù)終止：……（一）債務(wù)已經(jīng)履行；……”，被告因按約定退押金以及支付拖欠押金造成資金占用的損失。2、被告反訴原告改變房屋的用途構(gòu)成違約，根據(jù)《民法典》第七百零九條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。雙方在合同中對(duì)房屋用途進(jìn)行約定，但是，此后原告將房屋用于居住的同時(shí)用于儲(chǔ)存貨物，并在房屋內(nèi)經(jīng)營(yíng)，此后被告多次來到房屋現(xiàn)場(chǎng)，知曉房屋實(shí)際的用途，并未表示反對(duì)，相反給與認(rèn)可，默認(rèn)了房屋用途的變更，因此原告不存在擅自變更租賃房屋的違約行為?！景讣幚斫Y(jié)果】：法院認(rèn)為，連某與王某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。但現(xiàn)有合同僅存連大妹處一份，該合同中對(duì)房屋租賃期限作出修改，現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法判斷在雙方簽名前修改還是在雙法方簽名后修改，根據(jù)雙方在2020年10月16日至10月31日期間的微信聊天記錄，連某已同意王某租金支付至2020年11月9日，雙方已對(duì)騰房和交房事宜作出約定，連某亦已于2020年10月底收回涉案房屋，可見，雙方的微信聊天記錄和實(shí)際行為，已對(duì)租賃合同終止日期達(dá)成合意，即2020年11月9日，王某并不存在擅自搬離的違約行為。連某辯稱王某存在辯房屋用途的違約行為，根據(jù)聊天記錄顯示，連某知曉王某將房屋用于倉(cāng)庫(kù)等使用未提出異議，視為默認(rèn)對(duì)房屋租賃用途的變更，王某為違約，根據(jù)合同約到，合同終止后，連某理應(yīng)返還神啊房屋押金，王某本訴訴訟請(qǐng)求于法有據(jù)，本院予以支持。對(duì)于連某反訴訴訟請(qǐng)求，王某自愿在返還押金的前提下賠償連某2286.8元損失，本院予以確認(rèn)，判決如下：一、被告（反訴原告）連某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告（反訴被告）王某押金10500元。二、原告（反訴被告）王某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告（反訴原告）連某賠償損失2286.9元二、駁回被告（反訴原告）連某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)由被告（反訴原告）連某負(fù)擔(dān)。以上案例解析由張蔚律師著，非經(jīng)本團(tuán)隊(duì)許可，不得摘抄、轉(zhuǎn)載、復(fù)制和使用，違者追究法律責(zé)任。

甲方企業(yè)：付款方，乙方企業(yè)：催款方交易前期乙方多數(shù)會(huì)為了促成交易忽略一些潛在的問題，甚至視而不見選擇相信甲方，而當(dāng)甲方問題暴露，發(fā)生付款逾期時(shí)，即便拿到勝訴判決也催不回款項(xiàng)。交易之前如果能看清交易對(duì)手有助于選擇更好的交易方案（尤其是付款方式上的調(diào)整，設(shè)置擔(dān)保等措施）從而降低逾期風(fēng)險(xiǎn)。其中交易過程中甲方的主體資格關(guān)系到簽訂合同效力；甲方實(shí)力決定付款履行能力以及催款的艱辛程度；而當(dāng)甲方公司承擔(dān)不起債務(wù)時(shí)，股東出資金額、實(shí)繳情況、財(cái)產(chǎn)獨(dú)立，便關(guān)系到之后的催款的籌碼。所以未雨綢繆，在簽訂合同之前對(duì)交易相對(duì)方進(jìn)行資格審查和履約能力評(píng)估也有助于降低催款風(fēng)險(xiǎn)。01—甲方企業(yè)的主體資格審查1、是否符合特殊資格要求：在與企業(yè)簽訂合同，尤其是某些對(duì)主體有特殊要求的合同，如建設(shè)工程施工類合同，不能簡(jiǎn)單依賴對(duì)方提供的資料，也要重視對(duì)企業(yè)相關(guān)證照的核實(shí)，否則可能會(huì)面臨因合同相對(duì)人不符合主體資格而導(dǎo)致合同無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。2、遇到以下幾種主體需要注意：分公司，雖然企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)不具備法人資格，不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，但是企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)具有自己的財(cái)產(chǎn)，并且已經(jīng)依法領(lǐng)取了《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》,就具備合同主體的資格，因此盡力避免與沒有取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的分公司交易。內(nèi)部機(jī)構(gòu)或者職能部門（如營(yíng)業(yè)部)，因企業(yè)的職能部門作為一個(gè)非獨(dú)立的實(shí)體，并不具備簽約主體資格，一但做出了行為，屬于未經(jīng)授權(quán)且未被追認(rèn)的行為，極有可能認(rèn)定無(wú)效，盡可能避免與此類主體交易。國(guó)家機(jī)關(guān)政府事業(yè)單位，這類主體因?yàn)樯矸萏厥獬诵姓傩砸约皣?guó)家性質(zhì)的，同時(shí)有時(shí)又存在民事主體身份，該類主體多數(shù)不能簽訂擔(dān)保合同、債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。PS：企業(yè)與自然人交易需要確認(rèn)身份信息，是否屬于限制行為能力人或無(wú)行為能力人（未成年人，精神病人）。3、是否超越經(jīng)營(yíng)范圍及法定代表人或負(fù)責(zé)人是否超越權(quán)限訂立合同法人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立的合同，并不當(dāng)然無(wú)效，但如果涉及國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)規(guī)定范圍的合同無(wú)效。合同相對(duì)人是法定代表人或負(fù)責(zé)人，違反或者超越公司章程規(guī)定的權(quán)限對(duì)外代表公司簽約時(shí)，合同并非一律無(wú)效，因?yàn)榭赡軐儆诒硪姶?，但明知法人或者其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，會(huì)面臨無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。核實(shí)信息:營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)許可證、資格證書核實(shí)途徑：國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)天眼查、企查查、企信保等app查詢02—甲方企業(yè)的履約能力（關(guān)鍵）即便合同無(wú)效，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，如果有過錯(cuò)還需要賠償，最終還是要看甲方的返還以及支付能力。1、注冊(cè)資本與交易金額：交易相對(duì)方為空殼公司，且交易金額顯著高于注冊(cè)資本，后期難以執(zhí)行。2、企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力：警惕交易相對(duì)方工商登記的股東非實(shí)際控制人，登記股東本身并無(wú)履行能力；了解企業(yè)成立時(shí)間，員工規(guī)模以及近期合作過的公司等，前往甲方企業(yè)實(shí)地考察企業(yè)環(huán)境、生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)實(shí)力、生產(chǎn)線運(yùn)行、設(shè)施設(shè)備等實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，不聽信甲方內(nèi)部人員的吹噓。3、企業(yè)資產(chǎn)情況：包括固定資產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)、設(shè)備設(shè)施等），專利，倉(cāng)庫(kù)及貨品、投資的企業(yè)等，如果是個(gè)皮包公司基本不會(huì)有什么資產(chǎn)，一個(gè)辦公室?guī)讉€(gè)人就成立的公司需要警惕。4、企業(yè)的信譽(yù)：查詢涉訴情況能體現(xiàn)出到該公司的信譽(yù)及經(jīng)營(yíng)狀況，在沒有發(fā)現(xiàn)涉訴信息時(shí)，也可查法院網(wǎng)站以及當(dāng)?shù)刂麍?bào)刊的公告（開庭，送達(dá)等）；可向合作過的企業(yè)問詢期間合作狀況；查詢國(guó)家信用信息公示網(wǎng)。PS:如有必要可以查一下甲方企業(yè)上家的情況，因?yàn)橛行r(shí)候上家履行能力也會(huì)影響下家履行能力。核實(shí)信息：注冊(cè)資本，涉訴情況，現(xiàn)場(chǎng)狀況，法定代表人及股東等涉訴情況，核實(shí)途徑：執(zhí)行信息公開網(wǎng)中國(guó)裁判文書網(wǎng)信用信息公示_信用中國(guó)中國(guó)庭審公開網(wǎng)人民法院公告實(shí)地查看03—甲方企業(yè)與股東的關(guān)系股東連帶承擔(dān)債務(wù)的情況多種情況，可以作為防范逾期催款的籌碼1、甲方是否屬于一人公司根據(jù)《公司法》第六十三條規(guī)定，一人有限責(zé)任公司的股東不能證明公司財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于股東自己財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。但是筆者辦理的幾次的類似案件，發(fā)現(xiàn)法院裁判的思路傾向于股東，尤其是對(duì)一人有限公司的股東屬于企業(yè)，只要提供交易期限前后幾年的審計(jì)報(bào)告，此種的審計(jì)報(bào)告多數(shù)是完美的，法院大都會(huì)認(rèn)定不存在人格混同。由此看來只要企業(yè)做好審計(jì)，六十三條對(duì)于股東為企業(yè)的一人公司基本不起作用。而如果一人公司的股東是自然人，被認(rèn)定人格混同的概率就更大。2、股東是否實(shí)繳出資根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中變更、追加當(dāng)事人若干問題的規(guī)定》第十七條作為被執(zhí)行人的營(yíng)利法人，財(cái)產(chǎn)不足以清償生效法律文書確定的債務(wù)，申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)變更、追加未繳納或未足額繳納出資的股東、出資人或依公司法規(guī)定對(duì)該出資承擔(dān)連帶責(zé)任的發(fā)起人為被執(zhí)行人，在尚未繳納出資的范圍內(nèi)依法承擔(dān)責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。股東承擔(dān)的是有限責(zé)任，如果追加股東為被執(zhí)行人，股東是否實(shí)繳，實(shí)繳金額的多少，以及注冊(cè)資本與交易金額差距，便決定是否能追加股東以及最終能從股東中催回多少款項(xiàng)。核實(shí)信息：股權(quán)結(jié)構(gòu)，股東出資情況核實(shí)方法：調(diào)查工商內(nèi)檔