王雪俠

公租房轉租由于疫情原因索要減免租金律師為當事人將減免租金討回一、案情介紹2019年8月19日，原告（我方當事人）與被告簽訂《合作經營協議》，約定孟某某與郭某共同經營位于北京市東城區(qū)南鑼鼓巷XXX店鋪（以下簡稱涉訴房屋），約定經營期限為兩年，2019年9月1日至2021年8月31日，保證金10萬元，利潤分配以租金形式支付每年115萬元。孟某某依約向郭某支付10萬元保證金及年租金115萬元。2020年8月3日，房屋權利人告知孟某某，郭某不是涉訴房屋合法承租人，無權出租該房屋。2020年9月6日，房屋權利人將涉訴房屋收回。孟某某訴至法院請求解除原、被告雙方簽訂的《合作協議》、退還保證金、減免房屋租金及賠償損失（共計472283元）。開庭審理:由于雙方簽訂的是經營合作協議，該房產是公租房，涉及合同效力問題。由于南鑼鼓巷的房屋這么多年大多數公租房用來經營的，東城法院的判例一般會支持合同有效，所以在合同的效力上雙方也未提出異議。開庭時對方提交的證據證明。對方提交的證據等等證明是我方違約，且欠對方的房租、不退押金等。我方提交轉賬記錄、微信聊天、等證據材料。在庭審過程中律師又申請法院調取派出所處警記錄的證據材料。我方主張由于疫情原因應當減免租金等，并針對爭議焦點提出觀點及法律依據。案件結果：在我方的努力下，法院一審、二審都采納了我方觀點，判決我方勝訴。北京市東城區(qū)人民法院（2020）京0101民初XXX號民事判決確認原告與被告簽訂的《合作經營協議》于2020年9月6日解除；判決被告支付原告可保證金51148元、房屋裝修費15000元及租金287500元。北京市第二中級人民法院京02民終XXX號民審判決駁回對方上訴請求。律師建議：簽租賃合同時一定要看房屋的性質，尤其是用來經營用房，公租房轉租，租賃合同很可能會被認定無效。分析法律關系應看實質內容，本案表面上看是合作關系，實際上是房屋租賃關系。

建設工程違法分包合同無效，承包人能否按照協議主張工程款？請看本案成功駁回劉某某的全部訴訟請求，并支持反訴請求案情介紹：2019年7月，劉某某與張某一、張某二簽訂《北京市房屋建筑和市政基礎設施工程勞務合同》，約定由張某一、張某二（實際未參與該工程）承包某大學的外墻保溫粘磚項目勞務分包，工程款26萬元。在施工過程中，張某一將其中保溫板粘貼分包朱某某。朱某某在施工完畢后，要求劉某某按天支付保溫板粘貼工人的勞務費，劉某某拒絕按天支付。朱某某帶領工人在學校門口要工人工資，2019年9月19日張某一報警，在警方的調解下，劉某某于2019年9月26日向朱某某支付了保溫板粘貼工人的勞務費217050元，加上張某一之前支付朱某某39450元，該項勞務費共計256500元。2019年9月28日，張某一與劉某某的老公曹某某達成新的協議，協議約定：外墻劈開磚粘貼單價每平方米50元（按實際測量面積計算），以前張某一、張某二和劉某某簽訂的合同作廢。2019年10月24日，曹某某給張某一辦理工程結算，總工程款150744元，支付90%，剩余款項待外墻粘磚完成后一次性支付。劉某某和曹某某共計支付張某一133000元后，剩余款項未支付。2022年1月17日，劉某某將張某一、張某二訴至法院要求：第一、判令二被告返還預支工程款166835.4元；第二、判令二被告支付劉某某違約金52000元。因本案涉及第三人曹某某和朱某某，劉某某申請追加第三人朱某某；張某一申請追加第三人曹某某，并提出反訴要求：判令劉某某支付張某一工程款18000元。開庭中張某一代理律師辯稱：1、劉某某與張某一、張某二簽訂的《北京市房屋建筑和市政基礎設施工程勞務合同》無效；2、劉某某不應該向張某一、張某二主張其轉朱某某的款項；3、劉某某與張某一、張某二簽訂的合同被2019年9月28日張某一和曹某某簽訂的新協議代替；4、劉某某應當支付張某一的案涉工程款18000元。案件判決結果：一審判決：一、劉某某與張某一、張某二簽訂北京市房屋建筑和市政基礎設施工程勞務合同，曹某某與張某某之間簽訂的協議書均屬無效；二、劉某某于本判決生效后七日內支付張某一工程款15029元；三、駁回劉某某的全部訴訟請求。二審判決：駁回上訴，維持原判。律師解讀：本案劉某某與張某一、張某二簽訂北京市房屋建筑和市政基礎設施工程勞務合同，曹某某與張某某之間簽訂的協議書雖然均屬無效，但案涉工程竣工驗收并實際交付使用，不存在質量問題，曹某某亦向張某一辦理結算，因此，應當支付張某一工程款。反之如果案涉工程存在質量問題，發(fā)包方也可以要求承包方、違法分包方和實際施工人承擔連帶責任。本案涉及法律規(guī)定：《中華人民共和國民法典》第一百五十三條【違反強制性規(guī)定及違背公序良俗的民事法律行為的效力】違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是,該強制性規(guī)定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效?！吨腥A人民共和國民法典》第七百九十一條第三款規(guī)定禁止承包人將工程分包給不具備相應資質條件的單位。禁止分包單位將其承包的工程再分包。建設工程主體結構的施工必須由承包人自行完成?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第一條建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當依據民法典第一百五十三條第一款的規(guī)定，認定無效：（一）承包人未取得建筑業(yè)企業(yè)資質或者超越資質等級的；（二）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義的；”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第二十四條當事人就同一建設工程訂立的數份建設工程施工合同均無效，但建設工程質量合格，一方當事人請求參照實際履行的合同關于工程價款的約定折價補償承包人的，人民法院應予支持。實際履行的合同難以確定，當事人請求參照最后簽訂的合同關于工程價款的約定折價補償承包人的，人民法院應予支持。

李某訴謝某某房屋租賃糾紛案例分析律師觀點分析案情介紹：2019年11月1日，謝某某（我方當事人）與李某簽訂《房屋租賃合同》，約定謝某某承租李某位于北京市海淀區(qū)西直門XXX房屋，租期一年，租金5000元/月，押一付三。2020年春節(jié)謝某某回東北老家，之后發(fā)生疫情，2020年2月3日謝某某與李某通過微信協商就房屋租賃合同履行發(fā)生爭議。李某訴至法院請求確認房屋租賃合同有效。開庭審理:本案開庭審理對方當事人堅持要訴合同無效。我方認為合同簽訂不違反法律行政法規(guī)規(guī)定，亦不違法公序良俗，對合同效力并不否認。我方提交轉賬記錄、微信聊天、證人證言等證據材料。并針對爭議焦點提出觀點及法律依據情況證明該合同已經解除。案件結果：在我方的努力下，法院采納了我方觀點，判決駁回對方的訴訟請求。法律規(guī)定：《民法典》第一百五十三條【違反強制性規(guī)定及違背公序良俗的民事法律行為的效力】違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是,該強制性規(guī)定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。第一百五十四條【惡意串通的民事法律行為的效力】行為人與相對人惡意串通,損害他人合法權益的民事法律行為無效。律師建議：當事人在簽合同時，認真審核合同條款，在自己對風險把控無法確定時，最好咨詢一下專業(yè)人士。

建設工程違法分包合同無效，承包人能否按照協議主張工程款？請看本案成功駁回劉某某的全部訴訟請求，并支持反訴請求案情介紹：2019年7月，劉某某與張某一、張某二簽訂《北京市房屋建筑和市政基礎設施工程勞務合同》，約定由張某一、張某二（實際未參與該工程）承包某大學的外墻保溫粘磚項目勞務分包，工程款26萬元。在施工過程中，張某一將其中保溫板粘貼分包朱某某。朱某某在施工完畢后，要求劉某某按天支付保溫板粘貼工人的勞務費，劉某某拒絕按天支付。朱某某帶領工人在學校門口要工人工資，2019年9月19日張某一報警，在警方的調解下，劉某某于2019年9月26日向朱某某支付了保溫板粘貼工人的勞務費217050元，加上張某一之前支付朱某某39450元，該項勞務費共計256500元。2019年9月28日，張某一與劉某某的老公曹某某達成新的協議，協議約定：外墻劈開磚粘貼單價每平方米50元（按實際測量面積計算），以前張某一、張某二和劉某某簽訂的合同作廢。2019年10月24日，曹某某給張某一辦理工程結算，總工程款150744元，支付90%，剩余款項待外墻粘磚完成后一次性支付。劉某某和曹某某共計支付張某一133000元后，剩余款項未支付。2022年1月17日，劉某某將張某一、張某二訴至法院要求：第一、判令二被告返還預支工程款166835.4元；第二、判令二被告支付劉某某違約金52000元。因本案涉及第三人曹某某和朱某某，劉某某申請追加第三人朱某某；張某一申請追加第三人曹某某，并提出反訴要求：判令劉某某支付張某一工程款18000元。開庭中張某一代理律師辯稱：1、劉某某與張某一、張某二簽訂的《北京市房屋建筑和市政基礎設施工程勞務合同》無效；2、劉某某不應該向張某一、張某二主張其轉朱某某的款項；3、劉某某與張某一、張某二簽訂的合同被2019年9月28日張某一和曹某某簽訂的新協議代替；4、劉某某應當支付張某一的案涉工程款18000元。案件判決結果：一審判決：一、劉某某與張某一、張某二簽訂北京市房屋建筑和市政基礎設施工程勞務合同，曹某某與張某某之間簽訂的協議書均屬無效；二、劉某某于本判決生效后七日內支付張某一工程款15029元；三、駁回劉某某的全部訴訟請求。二審判決：駁回上訴，維持原判。律師解讀：本案劉某某與張某一、張某二簽訂北京市房屋建筑和市政基礎設施工程勞務合同，曹某某與張某某之間簽訂的協議書雖然均屬無效，但案涉工程竣工驗收并實際交付使用，不存在質量問題，曹某某亦向張某一辦理結算，因此，應當支付張某一工程款。反之如果案涉工程存在質量問題，發(fā)包方也可以要求承包方、違法分包方和實際施工人承擔連帶責任。本案涉及法律規(guī)定：《中華人民共和國民法典》第一百五十三條【違反強制性規(guī)定及違背公序良俗的民事法律行為的效力】違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是,該強制性規(guī)定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。《中華人民共和國民法典》第七百九十一條第三款規(guī)定禁止承包人將工程分包給不具備相應資質條件的單位。禁止分包單位將其承包的工程再分包。建設工程主體結構的施工必須由承包人自行完成?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第一條建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當依據民法典第一百五十三條第一款的規(guī)定，認定無效：（一）承包人未取得建筑業(yè)企業(yè)資質或者超越資質等級的；（二）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義的；”。《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第二十四條當事人就同一建設工程訂立的數份建設工程施工合同均無效，但建設工程質量合格，一方當事人請求參照實際履行的合同關于工程價款的約定折價補償承包人的，人民法院應予支持。實際履行的合同難以確定，當事人請求參照最后簽訂的合同關于工程價款的約定折價補償承包人的，人民法院應予支持。

公租房轉租由于疫情原因索要減免租金律師為當事人將減免租金討回一、案情介紹2019年8月19日，原告（我方當事人）與被告簽訂《合作經營協議》，約定孟某某與郭某共同經營位于北京市東城區(qū)南鑼鼓巷XXX店鋪（以下簡稱涉訴房屋），約定經營期限為兩年，2019年9月1日至2021年8月31日，保證金10萬元，利潤分配以租金形式支付每年115萬元。孟某某依約向郭某支付10萬元保證金及年租金115萬元。2020年8月3日，房屋權利人告知孟某某，郭某不是涉訴房屋合法承租人，無權出租該房屋。2020年9月6日，房屋權利人將涉訴房屋收回。孟某某訴至法院請求解除原、被告雙方簽訂的《合作協議》、退還保證金、減免房屋租金及賠償損失（共計472283元）。開庭審理:由于雙方簽訂的是經營合作協議，該房產是公租房，涉及合同效力問題。由于南鑼鼓巷的房屋這么多年大多數公租房用來經營的，東城法院的判例一般會支持合同有效，所以在合同的效力上雙方也未提出異議。開庭時對方提交的證據證明。對方提交的證據等等證明是我方違約，且欠對方的房租、不退押金等。我方提交轉賬記錄、微信聊天、等證據材料。在庭審過程中律師又申請法院調取派出所處警記錄的證據材料。我方主張由于疫情原因應當減免租金等，并針對爭議焦點提出觀點及法律依據。案件結果：在我方的努力下，法院一審、二審都采納了我方觀點，判決我方勝訴。北京市東城區(qū)人民法院（2020）京0101民初XXX號民事判決確認原告與被告簽訂的《合作經營協議》于2020年9月6日解除；判決被告支付原告可保證金51148元、房屋裝修費15000元及租金287500元。北京市第二中級人民法院京02民終XXX號民審判決駁回對方上訴請求。律師建議：簽租賃合同時一定要看房屋的性質，尤其是用來經營用房，公租房轉租，租賃合同很可能會被認定無效。分析法律關系應看實質內容，本案表面上看是合作關系，實際上是房屋租賃關系。

一、無終止時間約定的合同如何終止合同沒有約定終止時間的，可因當事人實施一定的行為而終止，例如債務人履行完合同的全部義務；當事人之間的債務相互抵銷；債務人依法將標的物提存；債權人免除全部債務等《中華人民共和國民法典》第五百五十七條有下列情形之一的，債權債務終止：（一）債務已經履行；（二）債務相互抵銷；（三）債務人依法將標的物提存；（四）債權人免除債務；（五）債權債務同歸于一人；（六）法律規(guī)定或者當事人約定終止的其他情形。合同解除的，該合同的權利義務關系終止。二、合同終止后的后果是什么合同關系終止后，發(fā)生相應的法律后果。1.合同權利義務消滅，未履行的合同義務不再履行;2.合同附隨義務發(fā)生，并進入履行階段;3.合同終止后，當事人的特定權利和合同的特定條款仍然有效;（1）合同中的結算和清理條款仍然有效。（2）當事人請求損害賠償的權利不因合同終止而消滅。4.合同權利義務終止后，當事人應當遵循誠實信用的原則，根據交易習慣，履行通知、協助、保密等義務。應當注意的是，合同權利義務的終止，不影響合同中結算和清算條款的效力。合同中的結算和清算條款是合同中相對獨立的部分。所謂結算條款，就是當事人把某個時期的各項經濟收支往來核算清楚的約定;清算在此意指金錢債務的了解。同合同約定的爭議解決方法的條款一樣，合同中結算和清算都不因合同的終止而影響其效力。三、合同終止具體有哪些情形法律快車提醒您，合同的終止情形主要包括：1.合同的解除情形。2.合同已經履行完畢的情形。3.合同的其中一方行使抵銷權的情形。4.合同的其中一方免除對方債務的情形。5.合同當中需要履行債務的一方將債務提存的情形。6.合同的債權以及債務共同歸屬于其中一方的情形。7.其他法律規(guī)定或者約定的情形。