徐國春

處分共有房屋的誠信問題徐國春律師褚某和衛(wèi)某共有一套房屋，今年春季，衛(wèi)某將該房賣給蔣某，雙方簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，同時(shí)雙方又與中介公司簽訂了《商品房買賣居間協(xié)議》，衛(wèi)某支付了定金。由于該房是褚某與衛(wèi)某共有，故簽約期間蔣謀與中介要求衛(wèi)某出具已經(jīng)得到房屋共有人褚某同意出賣此房的相關(guān)書面說明。衛(wèi)某當(dāng)即出具了委托書，載明共有人褚某委托衛(wèi)某出售該房并代為辦理相關(guān)事宜。衛(wèi)某在這二份合同上出賣方一欄簽字，同時(shí)代表褚某簽名。中介公司經(jīng)辦人又與褚某多次電話，就出賣該房事宜進(jìn)行聯(lián)系?，F(xiàn)在褚某以對(duì)該房買賣不知情為由，要求確認(rèn)該買賣合同無效。當(dāng)事人蔣某找到我們，詢問怎么處理這件事。褚某與衛(wèi)某作為系爭房屋的共同共有人，其中任何一方對(duì)共有物處分時(shí)，均應(yīng)征得另一方的同意。衛(wèi)某在出售房屋時(shí)出具了委托書，而且從蔣某提供的證據(jù)即電話記錄看，褚某確實(shí)于購房期間與中介公司經(jīng)辦人多次聯(lián)系，褚某雖稱聯(lián)系內(nèi)容與出售此房無關(guān)，但是他沒有提供相應(yīng)證據(jù)加以證明，故從常理推知褚某對(duì)共有人衛(wèi)某出售該房是明知的。綜上所述，若委托書確實(shí)是褚某出具的，則是對(duì)共有房屋出售的認(rèn)可；如委托書不是褚某出具，則他在明知共有人衛(wèi)某賣該房屋情況下卻未做出否定表示，亦應(yīng)視為褚某已實(shí)際同意了衛(wèi)某的售房行為。故褚某以不知情或不認(rèn)可售房行為為由，要求確認(rèn)衛(wèi)某與蔣某之間簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》無效，不會(huì)得到法院的支持。聽了我們的解釋，蔣某像吃了一顆定心丸，準(zhǔn)備材料去應(yīng)訴。溫馨提示一：二手房交易的雙方大都是普通居民，交易雙方的誠信背景無從考證，極易受到各種因素的干擾，造成二手房交易糾紛迭出的現(xiàn)狀。出現(xiàn)種種不可預(yù)知的窘狀，對(duì)此如何應(yīng)對(duì)？首先：不要驚慌，沉著應(yīng)對(duì)，找尋相關(guān)法律法規(guī)，或者詢問房產(chǎn)律師如何處理；其次：搜尋證據(jù)，本事件即是一個(gè)例子，蔣某在我和帶教律師的幫助下，全面考察問題的實(shí)質(zhì)即共同共有的房屋出售時(shí)，是否經(jīng)過共有人的同意，同意是否有效。褚某說自己不知曉共有人出賣房屋情況，乍一看，他說的似乎很有道理，買房成了泡影。但是仔細(xì)研究事件的前因后果，找尋出一些證據(jù)：委托書、房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議、房地產(chǎn)買賣合同、中介公司員工的電話清單、證人證言等。把這些證據(jù)進(jìn)行整理形成了一個(gè)完整的證據(jù)鏈，足以證明褚某對(duì)該房屋買賣是知情的。有的證據(jù)需要剔除，比如：褚某承認(rèn)與中介公司員工通話，但是通話講的內(nèi)容與該房無關(guān)，似乎說得頭頭是道，但是他忽略了一個(gè)事實(shí)，他這么說的證據(jù)在哪里？最終是他的話沒有證據(jù)支持，只有他自己的陳述，孤證不立，故他的說法站不住，不會(huì)被采信的。溫馨提示二：買賣房屋的資金需求是很高的，提醒人們重視對(duì)房屋權(quán)屬證明的檢查，避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)人是二人或以上的，一定要經(jīng)過所有產(chǎn)權(quán)人的同意，如果是委托代理的，最好是委托人當(dāng)面出具委托書或經(jīng)過公證的委托書，這樣才能保證權(quán)益不受損害，才能盡可能避免不必要的訟累。共有共有，共同所有房產(chǎn)買賣，共簽是否私自處置，共有說no共有變卦，顛倒事實(shí)知說不知，當(dāng)事發(fā)抖好事多磨，證據(jù)支持形成鏈條，封住其口人生在世，難保如意遇事莫急，智慧解題從容應(yīng)對(duì)，勝訴皆喜

一房二賣過了戶，合同有效嗎？徐國春律師周某在上海黃浦區(qū)有一套房屋，由于特殊原因，該房的產(chǎn)權(quán)證始終沒有辦下來。15年7月，周某將此房以280萬元賣給吳某，雙方簽訂了房屋買賣合同。吳某當(dāng)日交付人民幣200萬元，周某將其與開發(fā)商簽訂的買賣合同等材料交付給吳某，約定辦理房屋交易過戶時(shí)再交付剩下的80萬元。之后，吳某對(duì)此房進(jìn)行裝修，并入住至今。2016年6月，周某找到吳某說能辦理出產(chǎn)權(quán)證，并從吳某處要出與開發(fā)商簽訂的合同等材料，并出具了收條。8月份的一天，鄭某來到門前，并出示了此房的產(chǎn)權(quán)證，證上登記的戶主是鄭某。吳某對(duì)此一頭霧水，后找周某就此事多次談判未果，在律師的幫助下，起訴至法院，認(rèn)為周某和鄭某惡意串通，損害了自己的利益，要求確認(rèn)周某和鄭某簽訂的房屋買賣合同無效。法院經(jīng)過調(diào)查得知，周某將此房以200萬的價(jià)格賣給鄭某，該價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此房的真實(shí)價(jià)格，且周某和鄭某是表親，就住在該爭議房附近。鄭某的證據(jù)中僅有周某開具的一張房屋收條，而且鄭某也沒去過該房屋看房。本案是一房二賣的問題，爭議焦點(diǎn)為周某與鄭某之間的房屋買賣行為是否構(gòu)成惡意串通。首先，周某一房二賣，有主觀惡意；其次，鄭某也非善意購房人，因?yàn)椋阂?、其購房的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)；二、其與周某是表親；三、其的住處與爭議房屋較近，但是他從沒去看過此房；第三、鄭某說一次性支付人民幣200萬元，但除了一個(gè)收條外，鄭某也無法提供該筆款項(xiàng)的來源憑證。以上種種表明：鄭某的行為不同于一個(gè)正常的購房人，因而鄭某非善意買房人。綜上所述，根據(jù)各種事實(shí)和日常生活經(jīng)驗(yàn)，顯然周某與鄭某的房屋買賣合同屬于惡意串通行為，損害了原告吳某的利益。結(jié)局：法院支持了鄭某的訴訟請(qǐng)求，判決周某與吳某的房屋買賣合同無效。一個(gè)女子嫁二夫世人皆說好糊涂一房二賣如意算惡意串通過了戶荒唐滑稽幼無知瞞天過海把人欺法理情理過不去坑了別人害自己

夫妻一方把房子私自賣給親子，合同有效嗎？徐國春律師馮女士與任先生離婚期間，馮女士將登記在自己名下的一套C產(chǎn)權(quán)房賣給雙方的兒子小任。任先生知道后，提起訴訟要求該合同無效。并提供了證據(jù)證明此房是雙方婚姻存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)所購買的。馮女士將此房賣270萬，而該房實(shí)際上價(jià)值是370萬。如何界定這個(gè)合同的效力呢？《中華人民共和國婚姻法》第17條規(guī)定：第十七條夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎(jiǎng)金；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；（三）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：（一）一方的婚前財(cái)產(chǎn)；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；（三）遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；（四）一方專用的生活用品；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。本案中，C房雖然登記在馮女士名下，但該房是夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同財(cái)產(chǎn)所購，故該房應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《物權(quán)法》106條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?，F(xiàn)在馮女士未經(jīng)任先生同意私自將該房出售給小任，而且明顯低于市場價(jià)格出售。并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。他們的兒子小任得到此房并非出于善意，其行為不符合物權(quán)法上的善意取得的規(guī)定，故馮女士與其子小任簽訂的房屋買賣合同屬于無效行為。法院經(jīng)過審理，撤銷了馮女士與小任簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，判決馮女士與小任簽訂的買賣合同無效。為房攪亂三口家離婚鬧鬧又掐掐掙得一房半畝地贏了官司心如麻百年修得共枕眠風(fēng)暗云卷變了天都說錢財(cái)身外物可憐親子淚如泉