吳雅萍

關(guān)于”以房抵債”的問題目前實(shí)踐中，“以房抵債”的情形比較常見，有的是民間借貸與房屋買賣法律關(guān)系相交織，有的是在債務(wù)履行期限屆滿前雙方簽訂“以房抵債”協(xié)議，有的是在債務(wù)履行期限屆滿后簽訂“以房抵債”協(xié)議，還有的是在債務(wù)履行期間屆滿后雙方簽訂房屋買賣合同，等等?！耙苑康謧钡膯栴}非常復(fù)雜，既涉及到法律關(guān)系性質(zhì)的認(rèn)定問題，又涉及到讓與擔(dān)保、流押禁止等問題，更牽涉到虛假訴訟的認(rèn)定問題。（一）關(guān)于“以房抵債”協(xié)議的性質(zhì)目前審判實(shí)務(wù)中的“以房抵債”，大體可分為兩種情形，一種是當(dāng)事人雙方之間已就“以房抵債”達(dá)成了協(xié)議，且已經(jīng)辦理了房屋過戶手續(xù)，符合德國、日本、我國臺(tái)灣地區(qū)的民法所說的代物清償；另一種是只有雙方當(dāng)事人就“以房抵債”達(dá)成了一致意見，沒有辦理房屋過戶手續(xù)，也沒有現(xiàn)實(shí)地交付房屋。從糾紛的數(shù)量看，后一種情形又占絕大多數(shù)。談到“以房抵債”，一般首先都會(huì)以代物清償作學(xué)理歸位。所謂代物清償，是指?jìng)鶛?quán)人受領(lǐng)債務(wù)人提出的他種給付以代替原定給付，并使原債消滅的有償要物契約。臺(tái)灣地區(qū)“民法”第319條對(duì)此有明確規(guī)定。由于我國合同法對(duì)此類合同沒有做出明確規(guī)定，表明它在《合同法》上為非典型合同。有觀點(diǎn)認(rèn)為，“以房抵債”協(xié)議應(yīng)參照臺(tái)灣地區(qū)代物清償?shù)臉?gòu)成要件和法律效果的有關(guān)理論，確定為實(shí)踐性合同，如果當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成“以房抵債”協(xié)議并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，該協(xié)議成立并生效，對(duì)當(dāng)事人雙方具有法律拘束力。該種觀點(diǎn)的優(yōu)點(diǎn)是能夠一定程度保護(hù)第三人合法權(quán)益和交易安全。缺點(diǎn)是對(duì)債權(quán)人的保護(hù)力度不夠。如前所述，實(shí)踐中產(chǎn)生爭(zhēng)議的很大一部分是達(dá)成的“以房抵債”協(xié)議，因?yàn)楦鞣N情況沒有得到實(shí)際履行，此時(shí)，如果按照“以房抵債”協(xié)議為實(shí)踐性合同的觀點(diǎn)，在沒有完成物權(quán)變動(dòng)的情況下，“以房抵債”協(xié)議尚未生效，對(duì)債務(wù)人不具有拘束力，債權(quán)人只能按照原債務(wù)向債務(wù)人主張，這與鼓勵(lì)交易的原則不相吻合，也不恰當(dāng)?shù)叵魅趿艘馑甲灾卧瓌t的功效。因此，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，“以房抵債”協(xié)議并非必須為實(shí)踐性合同，對(duì)于沒有完成他種給付的，實(shí)際上更符合新債清償（原債和新債并存）的特征。在現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定的情況下，應(yīng)充分尊重當(dāng)事人意思自治，將之解釋為諾成性合同并非沒有空間。房屋所有權(quán)是否完成變動(dòng)，房屋是否交付僅涉及到債是否已經(jīng)獲得清償?shù)膯栴}，不應(yīng)影響“以房抵債”協(xié)議的生效。筆者贊同此種觀點(diǎn)。理由在于：（1）現(xiàn)行法律沒有明文規(guī)定代物清償，沒有明確其構(gòu)成要件及相應(yīng)的法律效果，在法律既沒有明確其為實(shí)踐性也沒有明確其為諾成性的情況下，不宜硬性套用其他國家或地區(qū)關(guān)于代物清償?shù)囊?guī)則及其理論，削足適履，而應(yīng)更注重現(xiàn)實(shí)的交易模式、當(dāng)事人自主的交易安排和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，從更有利于實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的合法權(quán)益以及盡可能地貫徹意思自治原則理念出發(fā)，援用誠實(shí)信用和公平原則，予以裁判。（2）從合同的發(fā)展趨勢(shì)看，實(shí)踐性合同在類型方面呈逐漸減少的趨勢(shì)，在強(qiáng)調(diào)意思主義的背景下尤其如此?！逗贤ā返幕玖?chǎng)也是諾成性為原則，實(shí)踐性為例外，既然《合同法》沒有將代物清償作為典型實(shí)踐性合同予以規(guī)定，沒必要受制于境外立法例關(guān)于要物合同的窠臼。（3）維護(hù)債權(quán)人利益是民法特別是合同法的重要價(jià)值取向，”以房抵債”協(xié)議一般是債務(wù)人難以完成金錢給付后簽定，在現(xiàn)有社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房屋相對(duì)來說是較為優(yōu)良的資產(chǎn)，能夠最大限度滿足債權(quán)人利益，債權(quán)人一般也會(huì)以該抵債協(xié)議訴請(qǐng)，而不愿再主張?jiān)瓊鶆?wù)。（4）對(duì)于可能存在的債務(wù)人與某一債權(quán)人惡意串通損害其他債權(quán)人利益的“以房抵債”協(xié)議，可以通過其他法律制度比如可以通過合同無效制度，債權(quán)人撤銷權(quán)制度，第三人執(zhí)行異議之訴以及案外人申請(qǐng)?jiān)賹彽戎贫扔枰砸?guī)制，沒有必要因噎廢食，一項(xiàng)法律制度也不可能完美解決一個(gè)糾紛中的所有問題。《八民會(huì)紀(jì)要（民事部分）》對(duì)于“以房抵債”協(xié)議的性質(zhì)問題沒有明確規(guī)定，第十七條只是從正面明確對(duì)完成產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的“以房抵債”協(xié)議，當(dāng)事人沒有正當(dāng)理由不能主張無效或可變更可撤銷，但不能因此得出“以房抵債”協(xié)議沒有完成產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)即不發(fā)生效力的結(jié)論，畢竟，合同不生效與合同無效系不同層次的概念。（二）要將合法的“以房抵債”行為與流押和虛假訴訟等非法行為嚴(yán)格區(qū)分“以房抵債”協(xié)議雖是當(dāng)事人的自主交易安排，但是因?yàn)樯婕袄婢薮?，有可能存在顯失公平等損害當(dāng)事人合法權(quán)益的情形，尤其是發(fā)生在債務(wù)履行期限屆滿前的“以房抵債”，債務(wù)人一般處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，法律應(yīng)予以必要的矯正和干預(yù)，以貫徹公平原則。如《物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。即流押禁止。實(shí)踐中，也有的當(dāng)事人為了規(guī)避該規(guī)定，在簽訂借款合同時(shí)或債務(wù)履行期屆滿前，雙方又簽訂房屋買賣合同，將借款本金及超過國家法律規(guī)定保護(hù)的利息折算成購房款，這實(shí)際上是“以房抵債”的變形。因此，《八民會(huì)紀(jì)要（民事部分）》要求，雙方當(dāng)事人在訴訟中以“以房抵債”協(xié)議為主要依據(jù)，并要求法院制作調(diào)解書的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查協(xié)議是否在平等自愿基礎(chǔ)上達(dá)成，防止存在損害債務(wù)人利益的流押禁止等問題；對(duì)存在重大誤解或顯失公平的，應(yīng)當(dāng)予以釋明。房地產(chǎn)糾紛是虛假訴訟的高發(fā)領(lǐng)域，2013年以來，最高人民法院先后下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策下人民法院嚴(yán)格審查各類虛假訴訟的緊急通知》和《最高人民法院關(guān)于清查““以房抵債””等虛假訴訟案件的意見》，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域虛假訴訟行為?！币苑康謧钡奶摷僭V訟一般有以下幾種情況：1、以規(guī)避國家法定稅收為目的，主要表現(xiàn)為將房產(chǎn)價(jià)值作低用以抵償虛構(gòu)債務(wù)，按照抵債房產(chǎn)價(jià)值計(jì)稅，達(dá)到逃稅目的。根據(jù)上述意見要求，此類案件房屋買賣關(guān)系真實(shí)存在且無其他違法情節(jié)，為維護(hù)交易關(guān)系穩(wěn)定性，保護(hù)善意第三人合法權(quán)益，不宜通過啟動(dòng)再審程序處理。可以司法建議等形式建議稅務(wù)機(jī)關(guān)收繳漏繳稅款，對(duì)偷逃稅收行為，依法予以處理。2、以規(guī)避國家商品房限購政策為目的，主要表現(xiàn)為當(dāng)事人通過訴訟和申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將涉案目標(biāo)房產(chǎn)過戶，以達(dá)到規(guī)避政府限購政策的目的。根據(jù)上述意見要求，對(duì)此類案件，應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)主管部門充分溝通，在房管部門認(rèn)定虛假訴訟涉案人員當(dāng)前是否符合限購政策規(guī)定的購房條件的基礎(chǔ)上，區(qū)分不同情況處理：一是房管部門認(rèn)定虛假訴訟涉案人員已經(jīng)符合限購政策規(guī)定的購房條件，原則上不啟動(dòng)再審程序；二是房管部門雖未認(rèn)定虛假訴訟涉案人員符合購房條件，但涉案房產(chǎn)過戶后再次或多次流轉(zhuǎn)，后手受讓人不存在主觀過錯(cuò)并支付合理對(duì)價(jià)，依照《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，并從維護(hù)穩(wěn)定、保護(hù)善意第三人權(quán)益出發(fā)，原則上也不啟動(dòng)再審；三是房管部門明確認(rèn)定購房人不符合購房條件，且沒有再次轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)啟動(dòng)再審程序撤銷調(diào)解書等法律文書，裁定駁回原告起訴。3、以惡意逃廢債務(wù)、規(guī)避執(zhí)行為目的，主要表現(xiàn)為在債務(wù)人資不抵債或者存在多個(gè)債權(quán)人的情況下，與某個(gè)債權(quán)人惡意串通，以其僅有的房產(chǎn)抵償該債權(quán)人的債權(quán)，損害其他債權(quán)人的利益，或者債務(wù)人與他人虛構(gòu)債務(wù)關(guān)系惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，利用法院判決或調(diào)解書的形式或者仲裁裁決等形式使該非法行為合法化，損害案外人的合法利益。根據(jù)上述意見要求，人民法院在審理確權(quán)、給付等訴訟案件時(shí)，應(yīng)注意審查判斷當(dāng)事人是否存在轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、逃廢債務(wù)以及規(guī)避執(zhí)行的主觀惡意。對(duì)于以惡意逃廢債務(wù)、規(guī)避執(zhí)行為目的的虛假訴訟，案外權(quán)利人可以依據(jù)《合同法》第七十四條、七十五條規(guī)定，提起撤銷之訴；對(duì)于已經(jīng)就該惡意逃廢債務(wù)行為制作了調(diào)解書等生效法律文書的，應(yīng)另行通過再審程序撤銷原調(diào)解書等法律文書。對(duì)于存在惡意串通、利用仲裁裁決惡意阻止執(zhí)行、規(guī)避執(zhí)行以及其他侵害債權(quán)人利益的，可以對(duì)該仲裁裁決予以撤銷或不予執(zhí)行。在執(zhí)行程序中，仲裁裁決的當(dāng)事人以存在上述情形的仲裁裁決阻卻執(zhí)行的，執(zhí)行法院可認(rèn)定該仲裁裁決不產(chǎn)生阻卻執(zhí)行程序的效力?！栋嗣駮?huì)紀(jì)要（民事部分）》也對(duì)此問題再次重申，并進(jìn)一步要求要嚴(yán)格審查“以房抵債”中是否存在此種情形，對(duì)利用協(xié)議損害其他債權(quán)人利益或者規(guī)避公共管理政策的，不能制作調(diào)解書。對(duì)當(dāng)事人行為構(gòu)成虛假訴訟的，嚴(yán)格按照民事訴訟法第一百一十二條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百九十條、第一百九十一條的規(guī)定處理；涉嫌犯罪的，移送刑事偵查機(jī)關(guān)處理。

逾期辦證的違約責(zé)任問題根據(jù)《合同法》第一百三十條、第一百三十五條、第一百三十八條的規(guī)定，買賣合同的出賣人不僅負(fù)有向買受人交付標(biāo)的物的義務(wù)，還要承擔(dān)移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。這也是買賣合同作為最基本的商品交換形式的一個(gè)基本特征和終極目的。根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。第十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明?？梢姡覈课莸乃袡?quán)變動(dòng)原則上采登記生效主義，商品房買賣合同的出賣人不僅負(fù)有交付標(biāo)的物房屋的占有使用之義務(wù)，且應(yīng)承擔(dān)移轉(zhuǎn)標(biāo)的物房屋的所有權(quán)與買受人，向買受人辦理房屋所有權(quán)證書的義務(wù)，這不僅為出賣人的合同義務(wù)，也是法定義務(wù)。逾期辦證的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。一般認(rèn)為，已經(jīng)合法占有使用房屋的受讓人請(qǐng)求出賣人辦理房屋所有權(quán)變更登記的請(qǐng)求權(quán)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。但是要求出賣人承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效，存在模糊認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為，辦理房屋所有權(quán)屬證書的請(qǐng)求權(quán)與要求承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)不同，逾期辦證違約責(zé)任屬于單純的債權(quán)性質(zhì)的義務(wù)，從督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利以及盡快穩(wěn)定社會(huì)秩序的角度，逾期辦證違約責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。《八民會(huì)紀(jì)要（民事部分）》在此基礎(chǔ)上規(guī)定，買受人請(qǐng)求出賣人支付逾期辦證的違約金，從合同約定或者法定期限屆滿之次日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間。具體來說，如果當(dāng)事人在合同中明確約定逾期辦證違約金數(shù)額的，為一時(shí)性債權(quán)，從約定或法定的期限屆滿之次日起算訴訟時(shí)效；如果當(dāng)事人在合同中約定以日或月為單位累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效，這既可以促使出賣人盡快履行辦證的義務(wù)，也可對(duì)買受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，有利于平衡當(dāng)事人之間的利益。關(guān)于如何承擔(dān)違約責(zé)任。《合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。對(duì)于逾期辦證約定違約金的，應(yīng)當(dāng)屬于該條第三款中遲延履行的違約責(zé)任承擔(dān)，即繼續(xù)履行和承擔(dān)違約責(zé)任可以并存。對(duì)于合同沒有約定違約責(zé)任或者損失數(shù)額難以確定的情況，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。由于近年來我國金融市場(chǎng)利率化改革，央行不再公布貸款基準(zhǔn)利率，由此導(dǎo)致在適用該條上失去了參照的依據(jù)。筆者認(rèn)為，從基本價(jià)值功能看，預(yù)先支付購房款的商品房買賣尤其是商品房預(yù)售實(shí)際上是開發(fā)商融資的手段和途徑，買受人交付相應(yīng)的購房款后，出賣人在沒有完成相應(yīng)的合同義務(wù)尤其是辦理所有權(quán)變更登記的情況下，承擔(dān)占用購房款期間的利息，符合公平原則。對(duì)此可以參照民間借貸中關(guān)于逾期利息的相應(yīng)規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第二款規(guī)定，未約定逾期利率或者約定不明的，人民法院可以區(qū)分不同情況處理：（一）既未約定借期內(nèi)的利率，也未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照年利率6%支付資金占用期間利息的，人民法院應(yīng)予支持；（二）約定了借期內(nèi)的利率但未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照借期內(nèi)的利率支付資金占用期間利息的，人民法院應(yīng)予支持?！栋嗣駮?huì)紀(jì)要（民事部分）》即明確規(guī)定在此情況下，可參照上述規(guī)定處理。

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)以及國家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，房地產(chǎn)糾紛案件中新情況、新問題不斷涌現(xiàn)。筆者擬結(jié)合《第八次全國法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱《八民會(huì)紀(jì)要（民事部分）》）的相關(guān)內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)糾紛案件審判中的幾個(gè)疑難問題進(jìn)行闡述，以拋磚引玉。一、關(guān)于“一房數(shù)賣”的合同履行問題出賣人就同一房屋訂立兩個(gè)以上買賣合同，形成兩個(gè)以上具有重疊內(nèi)容的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，俗稱“一房數(shù)賣”。在房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲時(shí)期，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)，與數(shù)人簽訂房屋買賣合同，導(dǎo)致部分受讓方無法取得房屋的情況，常有發(fā)生，此種情況下，起碼有如下兩個(gè)問題需要討論：第一，幾個(gè)買賣合同的效力是否受到影響；第二，數(shù)個(gè)買受人的利益如何保護(hù)。對(duì)于第一個(gè)問題，通說認(rèn)為，我國物權(quán)變動(dòng)系采債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式，即債權(quán)行為加交付或登記的事實(shí)行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條確定的區(qū)分原則，當(dāng)事人之間訂立的房屋買賣合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。因此，出賣人就同一房屋訂立數(shù)個(gè)買賣合同的，在沒有其他合同無效情形的情況下，數(shù)個(gè)買賣合同均應(yīng)為有效合同。對(duì)于第二個(gè)問題，首先，要明確的是，根據(jù)債權(quán)平等原則，在數(shù)個(gè)買賣合同均為有效合同的情況下，數(shù)個(gè)買受人作為債權(quán)人的合法利益均應(yīng)受到法律保護(hù)，各受讓方均可要求繼續(xù)履行合同。但房屋只有一個(gè)，哪一份合同能夠得到繼續(xù)履行，尤其是在出賣人無能力承擔(dān)損害賠償責(zé)任的情況下，利益沖突尤甚。實(shí)際上，對(duì)于“一物數(shù)賣”問題，現(xiàn)有的國有土地使用權(quán)司法解釋、農(nóng)村土地承包糾紛司法解釋以及買賣合同司法解釋均有涉及。國有土地使用權(quán)司法解釋第十條規(guī)定，土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：（一）已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（二）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（三）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持。農(nóng)村土地承包糾紛司法解釋第二十條規(guī)定，發(fā)包方就同一土地簽訂兩個(gè)以上承包合同，承包方均主張取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，按照下列情形，分別處理：（一）已經(jīng)依法登記的承包方，取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（二）均未依法登記的，生效在先合同的承包方取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（三）依前兩項(xiàng)規(guī)定無法確定的，已經(jīng)根據(jù)承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，但爭(zhēng)議發(fā)生后一方強(qiáng)行先占承包地的行為和事實(shí)，不得作為確定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的依據(jù)。買賣合同司法解釋第九條規(guī)定，出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同有效的情況下，買受人均要求履行合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：（一）先行依法受領(lǐng)交付的買受人，請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；（二）均未依法受領(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（三）均未依法受領(lǐng)交付，又未支付價(jià)款的，依法成立在先的合同買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。第十條規(guī)定，出賣人就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：（一）先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求出賣人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（二）均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（三）均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（四）出賣人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持。從上述司法解釋的規(guī)定可以看出，目前司法實(shí)踐對(duì)“一物數(shù)賣”合同的履行問題，所持的觀點(diǎn)是基本一致的，即著重考察各個(gè)合同的履行程度確定對(duì)不同當(dāng)事人的保護(hù)順序。這里，首先要強(qiáng)調(diào)的是，確定先后保護(hù)順序并非是對(duì)債權(quán)優(yōu)劣所作的判定，根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。上述司法解釋只是規(guī)定在各受讓人均主張繼續(xù)履行的違約責(zé)任形式時(shí)，對(duì)各買受人采取的先后保護(hù)順序，這并不妨礙其他買受人要求出賣人承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，也不妨礙其他買受人依法享有的合同解除權(quán)，因此，并未違反債權(quán)平等原則。而根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)來說如果已經(jīng)辦理了過戶登記，則受讓人已經(jīng)成為物權(quán)人，其依法享有的物權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受到法律保護(hù)，自屬當(dāng)然。對(duì)于買受人尚未取得物權(quán)的，雖然與其他買受人同處于債權(quán)人地位，但如果已經(jīng)先行占有，則該占有的事實(shí)狀態(tài)，也應(yīng)受到法律保護(hù)。尤其是基于房屋買賣關(guān)系的轉(zhuǎn)移占有行為，在當(dāng)事人之間本身就包含了一種轉(zhuǎn)移所有權(quán)的意思在內(nèi)。因此，對(duì)于“一房數(shù)賣”的糾紛案件，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記的買受人，因?yàn)榇藭r(shí)該買受人已經(jīng)成為合法的物權(quán)人；對(duì)于各買受人均沒有辦理登記的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)已經(jīng)合法占有房屋的買受人；如果各個(gè)買受人均未辦理所有權(quán)變更登記，也未合法占有，則要進(jìn)一步考察合同履行情況，比如購房款的繳納情況、買賣合同的登記備案情況、辦理貸款情況等，總體的原則應(yīng)是公平原則和經(jīng)濟(jì)原則，避免因恢復(fù)原狀或者重復(fù)履行造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)和司法成本的巨大浪費(fèi)。如果數(shù)個(gè)買賣合同均未履行的情況，可以參考買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。由于合同關(guān)系僅在當(dāng)事人內(nèi)部發(fā)生，如果各方對(duì)買賣合同的成立時(shí)間存在爭(zhēng)議的，應(yīng)綜合主管機(jī)關(guān)備案時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)等綜合確定。當(dāng)然，要注意防止當(dāng)事人之間通過倒簽合同或者篡改合同簽訂時(shí)間等方式獲取不法利益。要特別說明的是，雖然根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的基本原則，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)已經(jīng)辦理所有權(quán)登記的買受人利益，但如果根據(jù)已經(jīng)查明的案件事實(shí)，在辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，其他買受人已經(jīng)合法占有該房屋的，辦理登記的買受人不能做出合理說明，一般情況下出賣人與該買受人可能存在關(guān)聯(lián)公司或者近親屬等密切關(guān)系的，要注意審查當(dāng)事人之間是否存在惡意串通損害第三人利益的情形，如果存在，則相應(yīng)的買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，該惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。當(dāng)然，上述只是對(duì)“一房多賣”情況下不同買受人保護(hù)順序的原則規(guī)定，實(shí)踐中的情況會(huì)復(fù)雜的多。比如，如果保護(hù)順位在后的買受人與出賣人已經(jīng)通過訴訟或仲裁的方式獲得生效裁決確認(rèn)，則保護(hù)順位在先的買受人通過何種途徑進(jìn)行救濟(jì)尤其需要考慮。實(shí)踐中，一般只有出賣人明知存在“一房多賣”的情況，各個(gè)買受人之間很可能并不清楚其他買受人的存在，甚至在公司為出賣人的情況下，因?yàn)楦鱾€(gè)股東之間的矛盾糾紛，股東以公司名義出賣房屋的，作為出賣人的公司也可能不清楚是否還存在其他買受人，在某一個(gè)買受人起訴出賣人要求承擔(dān)繼續(xù)履行違約責(zé)任的訴訟中，如果出賣人未披露其他買受人的存在，法院很有可能依據(jù)現(xiàn)有的事實(shí)，作出支持買受人的判決。待到其他買受人知悉此情況時(shí)，該判決已經(jīng)生效或已經(jīng)進(jìn)入執(zhí)行程序，此時(shí)作為保護(hù)順位在先的買受人可通過案外人申請(qǐng)?jiān)賹徎虻谌藞?zhí)行異議之訴程序獲得相應(yīng)的救濟(jì)。注：本文已刊登在《民事審判指導(dǎo)與參考》總第68輯