趙啟太

死亡股東的繼承人可否直接獲得股東資格——深圳法律顧問(wèn)趙啟太律師、田凱程律師【關(guān)鍵詞】深圳律師股東繼承股權(quán)工傷登記法律顧問(wèn)【裁判要旨】有限責(zé)任公司股東死亡后，如果公司章程或全體股東沒(méi)有另行約定，該死亡股東的繼承人當(dāng)然取得相應(yīng)股權(quán)。未辦理股權(quán)變更登記不影響繼承人對(duì)股權(quán)的繼受取得，但不能對(duì)抗外部第三人對(duì)股權(quán)的善意取得?！景盖楹?jiǎn)介】一、2004年11月4日，A公司由甲和乙出資設(shè)立，注冊(cè)資本80萬(wàn)元，其中甲出資76萬(wàn)元，占股95%，乙出資4萬(wàn)元，占股5%。其中，甲和乙為兄妹關(guān)系，甲有一女名叫丙，乙有一女兒名叫丁。二、2012年4月27日，乙去世。2012年11月6日，甲偽造乙的簽名與女兒丙簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將5%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。三、同日，甲與王某簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定，甲將95%股權(quán)及A公司名下的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給王某，轉(zhuǎn)讓款為430萬(wàn)元。同時(shí)，甲偽造乙的簽名，制作了股東會(huì)決議，同意乙名下股權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，甲名下股權(quán)轉(zhuǎn)讓給王某。四、2012年11月12日，工商局批準(zhǔn)A公司變更法定代表人為王某、股東由甲、乙變更為王某、丙并核發(fā)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照。后王某進(jìn)駐A公司，并實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理A公司。五、丁獲悉情況后以甲、王某、丙的行為侵犯其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等合法權(quán)益為由，向法院提起訴訟，要求確認(rèn)其股東資格。六、大連甘井子法院一審認(rèn)為，甲偽造簽名，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，進(jìn)而向外部人王某轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，侵犯了丁的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。七、大連中院二審認(rèn)為，丁未登記為公司股東，王某已支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款且實(shí)際經(jīng)營(yíng)了公司，善意取得了公司股權(quán)?！静门幸c(diǎn)】一、對(duì)于甲偽造乙簽名轉(zhuǎn)讓給丙的5%的股權(quán)來(lái)講，在乙去世的那一天，丁通過(guò)繼承取得了云飛公司5%的股權(quán)，甲偽造簽名與丙簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議當(dāng)屬于不成立，丙取得5%的股權(quán)沒(méi)有法律依據(jù)。丁通過(guò)繼承取得云飛公司5%的股權(quán)，在公司章程或全體股東協(xié)議沒(méi)有另行規(guī)定的情形下，該繼承排除了甲的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，丁直接當(dāng)然的取得該部分股權(quán)。二、對(duì)于甲偽造乙簽名制作股東會(huì)決議將其持有的95%的股權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓來(lái)講，雖然丁通過(guò)繼承取得了云飛公司的股東資格，但是其股東資格并沒(méi)有通過(guò)股東名冊(cè)、公司章程、工商登記等予以公示。依據(jù)《公司法》第三十二條的規(guī)定，公司應(yīng)當(dāng)將股東的姓名或者名稱(chēng)向公司登記機(jī)關(guān)登記；登記事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。未經(jīng)登記或者變更登記的，不得對(duì)抗第三人。進(jìn)而，丁雖然取得了股東資格，對(duì)甲對(duì)外轉(zhuǎn)讓股權(quán)也優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但是其股東資格并未進(jìn)行公示，不能夠?qū)雇跄场６?，王某受讓甲的股?quán)支付了合理的價(jià)款，且已經(jīng)過(guò)戶(hù)完畢，并實(shí)際經(jīng)營(yíng)了公司，其已通過(guò)善意取得的方式取得了相應(yīng)部分的股權(quán)。【實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)】一、對(duì)于通過(guò)繼承取得股權(quán)的股東來(lái)講，在公司章程或股東間協(xié)議沒(méi)有特殊約定的情況下，繼承人在被繼承人死亡時(shí)即可取得股東資格，公司的其他老股東沒(méi)同意優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其可以要求公司將其姓名記載于股東名冊(cè)，并辦理工商變更登記。二、需要提醒的是，繼承股東雖然可以通過(guò)繼承當(dāng)然的取得股東資格，但是在其沒(méi)有辦理工商過(guò)戶(hù)登記的情況下，其所擁有的股權(quán)不具有外部對(duì)抗效力，第三人可以通過(guò)善意取得的方式取得股權(quán)。【相關(guān)法律規(guī)定】《公司法》第七十五條自然人股東死亡后，其合法繼承人可以繼承股東資格；但是，公司章程另有規(guī)定的除外。第三十二條，公司應(yīng)當(dāng)將股東的姓名或者名稱(chēng)向公司登記機(jī)關(guān)登記；登記事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。未經(jīng)登記或者變更登記的，不得對(duì)抗第三人?！豆痉ㄋ痉ń忉屗摹返谑鶙l有限責(zé)任公司的自然人股東因繼承發(fā)生變化時(shí)，其他股東主張依據(jù)公司法第七十一條第三款規(guī)定行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，人民法院不予支持，但公司章程另有規(guī)定或者全體股東另有約定的除外。【法院判決】以下為該案在法庭審理階段，判決書(shū)中“本院認(rèn)為”就該問(wèn)題的論述：本院認(rèn)為，首先，乙死亡后，丁依法雖然有權(quán)繼承乙持有的5%的A公司的股權(quán)，但時(shí)至今日A公司的股東名冊(cè)、公司章程、工商登記等關(guān)于股東資格的形式化證據(jù)均未體現(xiàn)丁是A公司的股東。現(xiàn)丁、甲、丙亦均未提交證據(jù)證明丁已經(jīng)A公司內(nèi)部確認(rèn)為公司股東，丁亦未行使股東權(quán)利、承擔(dān)股東義務(wù)，現(xiàn)有證據(jù)不足以認(rèn)定其系A(chǔ)公司的股東。且根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》第三十二條的規(guī)定“公司應(yīng)當(dāng)將股東的姓名或者名稱(chēng)向公司登記機(jī)關(guān)登記；登記事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。未經(jīng)登記或者變更登記的，不得對(duì)抗第三人?！痹诙∥吹怯洖锳公司股東的情況下，其以系A(chǔ)公司股東應(yīng)享有股東優(yōu)先權(quán)為由對(duì)抗上訴人王某，有違上述法律規(guī)定。因甲與王某簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》系雙方真實(shí)意思表示，甲有權(quán)轉(zhuǎn)讓其持有的案涉股權(quán)，且雙方對(duì)前述股轉(zhuǎn)協(xié)議已實(shí)際履行，而且簽約時(shí)A公司的工商登記記載甲、乙為該公司股東，根據(jù)A公司工商檔案記載，甲轉(zhuǎn)讓股權(quán)已經(jīng)當(dāng)時(shí)A公司股東甲、乙形成的股東會(huì)決議通過(guò)，現(xiàn)被上訴人丁及原審原告無(wú)證據(jù)證明王某在與甲簽訂上述協(xié)議時(shí)知曉乙死亡后其繼承人不同意轉(zhuǎn)讓股權(quán)以及甲以乙名義與丙簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并以乙名義簽訂A公司股東會(huì)決議、變更A公司工商登記等文件，且王某已向甲支付了部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓款430萬(wàn)元，并已實(shí)際經(jīng)營(yíng)A公司，王某作為股權(quán)受讓人無(wú)過(guò)錯(cuò)其應(yīng)構(gòu)成對(duì)案涉股權(quán)的善意取得，原審法院以被上訴人丁的股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害為由撤銷(xiāo)甲與王某簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》系認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律不當(dāng)，所作判決不當(dāng)，本院予以糾正。

簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，務(wù)必知道的30個(gè)要點(diǎn)——深圳趙啟太律師、田凱程律師分析【關(guān)鍵詞】深圳律師房屋買(mǎi)賣(mài)購(gòu)房合同違約賠償房屋性質(zhì)【簽訂空白條款需注意】1、看是否有預(yù)售許可證很多地方都說(shuō)看五證，實(shí)際沒(méi)必要，辦理預(yù)售許可證必須提交其他四個(gè)證，讓房地產(chǎn)管理部門(mén)替咱們把關(guān)更穩(wěn)妥。只需要到房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)預(yù)售許可證真假即可，無(wú)預(yù)售許可證對(duì)外銷(xiāo)售的，購(gòu)買(mǎi)時(shí)都有隱患，存有不安全因素。2、看合同中的土地性質(zhì)現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用地雖然是出讓用地，但由于是綜合或者商住，導(dǎo)致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年。在購(gòu)買(mǎi)時(shí)一定要看清土地性質(zhì)是否是出讓和使用年限是否是70年，因?yàn)槟壳胺芍皇且?guī)定了住宅到期自動(dòng)續(xù)期，其他非住宅業(yè)界一般認(rèn)為會(huì)繳費(fèi)續(xù)期。3、看清楚房屋用途現(xiàn)在有些對(duì)外銷(xiāo)售的房屋雖然和住宅一樣，但用途為公寓。關(guān)于公寓的界定，目前不是很明確，明確的就是公寓光照時(shí)間不需要滿(mǎn)足兩小時(shí)，另外公寓能否作為學(xué)區(qū)房，目前教育部門(mén)也沒(méi)有明確的答復(fù)，一般來(lái)說(shuō)，如果住宅入學(xué)人數(shù)超過(guò)學(xué)校招生計(jì)劃，估計(jì)公寓將不能作為學(xué)區(qū)房，因此為了孩子入學(xué)購(gòu)房的這點(diǎn)要特別慎重。4、物業(yè)也不能忽視在簽訂商品房合同時(shí)會(huì)與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，由于開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)公司關(guān)系一般比較緊密，物業(yè)公司的聲譽(yù)，以及物業(yè)合同中的很多約定，也要仔細(xì)閱讀。雖然成立業(yè)委會(huì)后可以解聘物業(yè)公司，但目前的現(xiàn)實(shí)是很多小區(qū)因?yàn)榫幼÷什蛔慊蛘邩I(yè)主不愿多操心，業(yè)委會(huì)的成立遙遙無(wú)期，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)之間產(chǎn)生很多糾紛，作為業(yè)主單兵作戰(zhàn)，難度可想而知。5、車(chē)庫(kù)和地下室或者閣樓的約定在合同簽訂時(shí)候，有時(shí)候開(kāi)發(fā)商會(huì)答應(yīng)給業(yè)主贈(zèng)送車(chē)庫(kù)或者儲(chǔ)藏室、閣樓，這些約定一定要寫(xiě)入合同，口頭承諾的東西往往因?yàn)槿狈ψC據(jù)最后不了了之。另外就是是否是車(chē)庫(kù)，一定要看規(guī)劃，而不是聽(tīng)開(kāi)發(fā)商口頭承諾，不一定能停進(jìn)去車(chē)的就是車(chē)庫(kù)，要看規(guī)劃是否是車(chē)庫(kù)，另外就是人防的車(chē)位，不能辦證，也需要特別注意。6、面積的約定這是目前糾紛最多的情況，主要是大家都認(rèn)為簽訂合同后，面積差距超過(guò)3%的，可以不用付費(fèi)，實(shí)際這是錯(cuò)誤的。在這里如果和開(kāi)發(fā)商有約定，先遵照約定，無(wú)約定再按照規(guī)定執(zhí)行。開(kāi)發(fā)商往往在簽訂合同時(shí)和購(gòu)房人進(jìn)行約定，約定以有資質(zhì)的測(cè)繪部門(mén)出具的面積為主。這樣的話(huà)，就直接采用測(cè)繪面積了，有效規(guī)避了那個(gè)3%的法定條件。大家一定要看清楚這點(diǎn)，可以在合同簽訂時(shí)直接約定面積，明確約定超過(guò)多少不再付費(fèi)。7、貸款問(wèn)題的約定開(kāi)發(fā)商往往答應(yīng)幫你貸款，但合同中開(kāi)發(fā)商又不寫(xiě)清楚無(wú)法貸款可以退房，而是約定因?yàn)橘?gòu)房人信譽(yù)等問(wèn)題導(dǎo)致不能貸款，讓購(gòu)房人一次性付清房款。這點(diǎn)也要慎重，可以自己先行查詢(xún)個(gè)人信用或者合同約定清楚，因無(wú)法貸款可以解除合同。8、逾期或者賠償?shù)膯?wèn)題開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人會(huì)在合同中，對(duì)雙方辦證或者繳納購(gòu)房款等問(wèn)題的期限進(jìn)行約定，但如果你細(xì)心就會(huì)發(fā)現(xiàn)，雙方違約后，賠償?shù)慕痤~是不對(duì)等的，合同簽訂時(shí)一定要求對(duì)等待遇。9、交房的問(wèn)題合同約定交房的條件，一定要明確，是經(jīng)過(guò)哪個(gè)驗(yàn)收之后，有單體驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收還是竣工驗(yàn)收備案，還有消防驗(yàn)收等等。必須明確：因?yàn)閱误w驗(yàn)收后，有可能小區(qū)還處于建設(shè)狀態(tài)，小區(qū)內(nèi)的道路、綠化都有可能未完成，居住不一定方便，因此也要約定清楚。10、小區(qū)公共區(qū)域和公共部位的約定小區(qū)內(nèi)的會(huì)所或者公共場(chǎng)所，現(xiàn)在產(chǎn)生的糾紛也越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)商往往只是告訴你說(shuō)，小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、健身場(chǎng)所等等多么規(guī)范，多么先進(jìn)，繞開(kāi)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。如果你不約定這些場(chǎng)所的產(chǎn)權(quán)，有可能最終讓開(kāi)發(fā)商賣(mài)掉，買(mǎi)主不一定能讓你免費(fèi)或者優(yōu)惠使用，如果合同約定這些場(chǎng)所的所有權(quán)歸業(yè)主，則開(kāi)發(fā)商不能出售這些場(chǎng)所。11、對(duì)各類(lèi)設(shè)施的約定燃?xì)?、寬帶等，往往開(kāi)發(fā)商都只選擇一家，導(dǎo)致用戶(hù)無(wú)法選擇，如果在合同中約定，要求開(kāi)發(fā)商讓幾家經(jīng)營(yíng)商進(jìn)入小區(qū)，譬如寬帶，不能只讓我們被動(dòng)的選一家啊，都進(jìn)來(lái)那我們可以選擇的范圍就大多了，就有主動(dòng)權(quán)了。12、雙方協(xié)商解決的內(nèi)容必須多研究凡是前面提到糾紛的內(nèi)容，后面寫(xiě)雙方協(xié)商解決的，一般都是對(duì)開(kāi)發(fā)商不利的，一定要明確違約責(zé)任，不能簡(jiǎn)單的協(xié)商解決，否則出現(xiàn)問(wèn)題之后，你就沒(méi)有追責(zé)追賠的依據(jù)了。合同附件也要留意商品房買(mǎi)賣(mài)合同除主合同外，還包含四個(gè)附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議。（1）房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個(gè)房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應(yīng)標(biāo)明陽(yáng)臺(tái)的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置。如果上述內(nèi)容不明確，則房屋平面圖根本起不到準(zhǔn)確指示的作用，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也沒(méi)有明確的約束。（2）無(wú)論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)該使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來(lái)表示其內(nèi)容，而不應(yīng)該使用概念化的詞語(yǔ)。像“高級(jí)”、“名牌”、“精裝修”這類(lèi)詞語(yǔ)就不應(yīng)該在附件中出現(xiàn)，而應(yīng)明確“高級(jí)”具體是什么標(biāo)準(zhǔn)、“名牌”到底是什么牌子、“精裝修”要達(dá)到什么裝修效果。（3）根據(jù)民事法律的“意思自治”原則，商品房買(mǎi)受人完全可以不受格式條款的限制，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，行使合同的修改和補(bǔ)充權(quán)，在主合同之外，簽定補(bǔ)充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理?xiàng)l款。13、房屋交付后，買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際情況與銷(xiāo)售廣告不符，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任嗎？為了保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！庇纱丝梢?jiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)廣告中的有關(guān)房屋及其相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明及允諾，如果其對(duì)訂立合同定價(jià)有重大影響，那么即使該說(shuō)明和允諾未載入房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也屬于合同內(nèi)容。若購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)說(shuō)明或允諾的內(nèi)容與實(shí)際不符時(shí)，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。14、哪些房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)扛鶕?jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)海?）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。15、僅有房產(chǎn)證，但沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，能取得房屋所有權(quán)嗎？不動(dòng)產(chǎn)以登記的方式進(jìn)行公示，只有進(jìn)行登記才發(fā)生物權(quán)的效力，買(mǎi)受人才能獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，登記就是將新的所有人的名字登記在房產(chǎn)部門(mén)的登記簿上，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。而房產(chǎn)證是房產(chǎn)部門(mén)發(fā)給權(quán)利人的一種享有權(quán)利的憑證，只起到證據(jù)的作用，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和房產(chǎn)證記載的權(quán)利人不同時(shí)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。即房產(chǎn)證的效力弱于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力。當(dāng)不出現(xiàn)糾紛的時(shí)候還好，但一旦出現(xiàn)關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的人則擁有房屋的所有權(quán)。因此，大家在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，一定要注意進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記或者不動(dòng)產(chǎn)登記的變更。16、買(mǎi)來(lái)的住房面積縮水怎么辦？面積縮水是買(mǎi)房族經(jīng)常遇到的問(wèn)題，對(duì)于房屋“面積縮水”的問(wèn)題，應(yīng)該以房地產(chǎn)管理部門(mén)所做的測(cè)量面積為準(zhǔn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)面積縮水問(wèn)題做出了明確的規(guī)定：第一，誤差率在3%以?xún)?nèi)的，當(dāng)事人不能請(qǐng)求解除合同，但是對(duì)于縮水那部分的購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該返還。第二，誤差率超過(guò)3%，買(mǎi)房人可以選擇請(qǐng)求解除合同，或者不解除合同，但是要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)其他責(zé)任。17、開(kāi)發(fā)商逾期交房怎么辦？開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照約定的時(shí)間交付房屋，這是開(kāi)發(fā)商的主要義務(wù)。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按期交房，買(mǎi)受人可以根據(jù)不同情況，采取不同的方式來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。第一，開(kāi)發(fā)商不能按期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒(méi)有履行的，買(mǎi)受人可以解除合同；第二，逾期交付，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒(méi)有履行的，買(mǎi)受人不解除合同，可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；第三，逾期交付，經(jīng)催告后開(kāi)發(fā)商在合理期間內(nèi)交付的，不能解除合同，但是可以請(qǐng)求承擔(dān)違約責(zé)任。需要注意的是，買(mǎi)受人享有解除權(quán)的必須在法定期間內(nèi)行使，不行使的，解除權(quán)就消滅。18、房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因意外事故而使房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條就此問(wèn)題的不同情況分別作了規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！庇纱丝梢?jiàn)，在一般情況下，房屋損壞的風(fēng)險(xiǎn)，在房屋交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)；在房屋交付給買(mǎi)受人之后，由買(mǎi)受人承擔(dān)。此處所說(shuō)的交付，是指房屋的轉(zhuǎn)移占有，就是把房屋由出賣(mài)人手中，交到買(mǎi)受人手中，由買(mǎi)受人占有使用該房屋。19、簽訂商品房預(yù)售合同，應(yīng)具備哪些條件？根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定,商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。20、出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，這時(shí)其與買(mǎi)受人簽訂的房屋預(yù)售合同是否有效？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！笨梢?jiàn)，要簽訂商品房預(yù)售合同，開(kāi)發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證明，否則，該合同是無(wú)效的。當(dāng)然，也有例外情況。如果在買(mǎi)受人向法院起訴之前，商品房預(yù)售人取得了商品房預(yù)售許可證明，也可以認(rèn)定預(yù)售合同有效，但前提是在起訴前取得。21、房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂預(yù)售合同后，沒(méi)有進(jìn)行登記備案，一方當(dāng)事人可以請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效嗎？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！庇纱丝梢?jiàn)，雖然法律要求簽訂商品房預(yù)售合同后，要進(jìn)行登記備案，但是如果雙方簽訂預(yù)售合同后沒(méi)有辦理登記備案手續(xù)的，當(dāng)事人要求確認(rèn)合同無(wú)效，法院是不支持的，是否辦理登記備案手續(xù)不是預(yù)售合同生效的條件。22、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，任何時(shí)候都可以要求出賣(mài)人修復(fù)嗎？《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第33條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任?！贝送?，我國(guó)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（4）電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。由此可見(jiàn)，關(guān)于房屋的保修期，是比較復(fù)雜的，當(dāng)事人為了維護(hù)自己的權(quán)益，除了依照法律的規(guī)定，還可以在合同中進(jìn)行詳細(xì)的約定，制定房屋的保修條款。所以，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，并不是任何時(shí)候都可以要求出賣(mài)人維修的，出賣(mài)人的保修期是有一定的期限的。23、房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同后，出賣(mài)人與第三人惡意串通，又簽訂合同并交付使用，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求確認(rèn)第二個(gè)合同無(wú)效嗎？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第10條規(guī)定：“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持?！币虼?，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同后，出賣(mài)人又與他人簽訂合同，并將房屋交付使用，買(mǎi)受人只要能夠證明出賣(mài)人與第三人是惡意串通，那么其就能請(qǐng)求法院確認(rèn)出賣(mài)人與第三人簽訂的合同無(wú)效。而實(shí)際生活中，如果第三人明知買(mǎi)賣(mài)雙方的合同，還與出賣(mài)人簽約，其實(shí)就是惡意。24、房屋交付使用后，房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)，開(kāi)發(fā)商是否承擔(dān)違約責(zé)任？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條規(guī)定：“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！鄙鲜鰲l文規(guī)定了開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。在實(shí)際生活中，房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)，有部分原因是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商出售手續(xù)不能及時(shí)辦理齊全，由于開(kāi)發(fā)商的原因，導(dǎo)致購(gòu)房者在一定的期間拿不到房產(chǎn)證的，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。為了更好地維護(hù)自己的權(quán)益，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，最好約定辦理房產(chǎn)證的期限，把時(shí)間約定明確，以防開(kāi)發(fā)商惡意拖延辦證時(shí)間。25、房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)是否隨之轉(zhuǎn)移？我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！备鶕?jù)上述法條的規(guī)定，在房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，這就是所謂的“地隨房走”。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂購(gòu)房合同后，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)到房屋所在的的縣級(jí)以上地方人民政府的房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，之后房屋買(mǎi)賣(mài)雙方憑借變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)和相關(guān)證件，到同級(jí)人民政府的土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記，土地管理部門(mén)核實(shí)以后，由同級(jí)人民政府更換土地使用權(quán)證書(shū)，至此，土地使用權(quán)隨著房屋買(mǎi)賣(mài)發(fā)生變更。26、房屋買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)辦完過(guò)戶(hù)手續(xù)，這時(shí)雙方還能解除合同嗎？我國(guó)《合同法》第93條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人有權(quán)解除合同?！庇纱丝梢?jiàn)，只要當(dāng)事人雙方協(xié)商好了，達(dá)成一致的意見(jiàn)，是可以解除合同的，即使房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)。27、房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，一方以未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記為由主張合同無(wú)效，能否成立？我國(guó)《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！庇纱丝梢?jiàn)，對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，雙方只要簽訂了合同，是否到登記機(jī)關(guān)辦理登記，不影響合同的效力。除非當(dāng)事人在合同中約定合同生效的時(shí)間或其他條款，否則，自合同成立時(shí)生效。所以，不能因未辦理變更登記，而主張合同無(wú)效。28、房屋買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)受人遲延交付購(gòu)房款，出賣(mài)人可否要求解除合同？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！庇纱丝梢?jiàn)，房屋的買(mǎi)受人遲延交付房款的，出賣(mài)人可以先予催告，要求其履行合同，支付購(gòu)房款，如果買(mǎi)受人在催告后3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍不支付，那么，出賣(mài)人可以請(qǐng)求解除合同。此外，解除權(quán)有一定的行使期限。29、租賃房屋被賣(mài)，租房人有權(quán)繼續(xù)居住嗎？我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第119條規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效?！庇纱丝梢?jiàn)，租賃房屋被賣(mài)，租房人有權(quán)繼續(xù)居住。30、什么是房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限（最高人民法院《民法通則意見(jiàn)》規(guī)定應(yīng)提前三個(gè)月通知）內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。出賣(mài)人沒(méi)有通知承租人的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)必須符合兩個(gè)條件：第一，在房屋承租的場(chǎng)合，其他承租人沒(méi)有這一權(quán)利；第二，承租人開(kāi)出的條件和其他人開(kāi)出的條件相同。

夫妻單方借款超出家庭日常開(kāi)支，也能認(rèn)定共同債務(wù)——深圳田凱程律師、趙啟太律師分析【關(guān)鍵詞】深圳律師婚姻家庭債務(wù)借款共同債務(wù)個(gè)人債務(wù)【裁判要旨】夫妻一方主要從事民間借貸賺取利息差的生意，雖以個(gè)人名義借貸了超出日常開(kāi)支所需債務(wù)，但該行為屬于賺取利差的投資經(jīng)營(yíng)行為，所獲利息亦用于夫妻共同生活，故該債務(wù)屬于夫妻共同債務(wù)?！景盖楹?jiǎn)介】再審申請(qǐng)人(一審被告、二審上訴人)：崔某花被申請(qǐng)人(一審原告、二審被上訴人)：楊某義一審被告：馬某中最高人民法院經(jīng)開(kāi)庭詢(xún)問(wèn)，查明以下事實(shí)：1.關(guān)于馬某中的借款用途。楊某義稱(chēng)，馬某中所做生意是將錢(qián)借給第三方，從中賺取利息，這部分利息用于日常家庭生活。崔某花則稱(chēng)，馬某中是個(gè)體戶(hù)，有正當(dāng)經(jīng)營(yíng)生意，但其未能提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、業(yè)務(wù)單據(jù)等證據(jù)支持。崔某花稱(chēng)馬某中與借款人楊某義系朋友關(guān)系，所借款項(xiàng)未用于家庭生活，未收取高額利息。對(duì)此，楊某義提供了銀川中院(2017)寧01民初281號(hào)調(diào)解書(shū)，證明馬某中自2007年9月4日至2015年4月15日分18次向田林東、田成旺轉(zhuǎn)賬借款本金4416萬(wàn)元，該借款屬于借給寧夏東宇實(shí)業(yè)有限公司的借款，田林東、田成旺系該公司股東。2016年11月14日，馬某中與田林東、田成旺、寧夏東宇民族飲食文化有限公司達(dá)成還款協(xié)議，確認(rèn)寧夏東宇實(shí)業(yè)有限公司借馬某中4416萬(wàn)元，按月息2%計(jì)算已經(jīng)收取了920萬(wàn)利息，賺取了利息差。關(guān)于剩余本金利息雙方自愿達(dá)成了一份和解協(xié)議。楊某義還提供了銀川中院(2016)寧01民初415號(hào)民事案件審理過(guò)程中馬某中曾向法院提供的一份借款協(xié)議。該協(xié)議約定，馬某中與田林東、田成旺的借款月息為4%，馬某中在起訴狀中請(qǐng)求按月息3%計(jì)算利息。2.關(guān)于法院保全的馬某中名下的兩輛寶馬車(chē)、一輛路虎車(chē)及三處房產(chǎn)和在崔某花名下的位于寧夏××自治區(qū)吳忠市的一處房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)資金來(lái)源(崔某花自述一輛轎車(chē)購(gòu)買(mǎi)價(jià)為102.8萬(wàn)元、兩輛越野車(chē)購(gòu)買(mǎi)價(jià)分別為143萬(wàn)元、98.5萬(wàn)元)。楊某義稱(chēng)，馬某中、崔某花均60多歲，無(wú)正常收入，間接證明了馬某中所借巨款是為了放貸收取利息差，而所得收益均用于夫妻共同生活。對(duì)此，崔某花稱(chēng)，其是家庭婦女，不知道丈夫馬某中做生意的事情，且房產(chǎn)與車(chē)輛均在借款前已經(jīng)購(gòu)得。但崔某花未能提供證明馬某中和崔某花的其他收入足以支持其購(gòu)買(mǎi)車(chē)輛及多處房產(chǎn)的證據(jù)?！緦徖斫Y(jié)果】根據(jù)再審申請(qǐng)人的再審事由及事實(shí)和理由，本院對(duì)案涉借款是否為夫妻共同債務(wù)進(jìn)行審查。具體評(píng)析如下：《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十四條第一款規(guī)定：”債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個(gè)人名義所負(fù)債務(wù)主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理。但夫妻一方能夠證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個(gè)人債務(wù)，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規(guī)定情形的除外?！睋?jù)此，本案的借款發(fā)生在崔某花與馬某中的婚姻關(guān)系存續(xù)期間，對(duì)于崔某花與馬某中任何一方以個(gè)人名義所借的債務(wù)，原則上應(yīng)當(dāng)由崔某花與馬某中夫妻雙方共同承擔(dān)。本案中，崔某花既沒(méi)有提供證明楊某義與馬某中明確約定案涉借款為馬某中的個(gè)人債務(wù)的證據(jù)，也無(wú)證據(jù)證明本案屬于《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十九條第三款”夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對(duì)外所負(fù)的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財(cái)產(chǎn)清償”規(guī)定的情形，故本案?jìng)鶆?wù)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為馬某中與崔某花的夫妻共同債務(wù)。崔某花提出的申請(qǐng)?jiān)賹彽姆梢罁?jù)是《最高人民法院關(guān)于審理涉及夫妻債務(wù)糾紛案件適用法律有關(guān)問(wèn)題的解釋》。經(jīng)查，該解釋自2018年1月18日起施行。本案二審判決日期是2017年9月14日，本案發(fā)生和判決時(shí)該解釋并未施行。故二審法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十九條、《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十四條作出判決，適用法律正確。并且，《最高人民法院關(guān)于審理涉及夫妻債務(wù)糾紛案件適用法律有關(guān)問(wèn)題的解釋》第三條也規(guī)定：”夫妻一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間以個(gè)人名義超出家庭日常生活需要所負(fù)的債務(wù)，債權(quán)人以屬于夫妻共同債務(wù)為由主張權(quán)利的，人民法院不予支持，但債權(quán)人能夠證明該債務(wù)用于夫妻共同生活、共同生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者基于夫妻雙方共同意思表示的除外?！备鶕?jù)被申請(qǐng)人提供的生效民事調(diào)解書(shū)等證據(jù)足以證實(shí)，馬某中主要從事民間借貸賺取利息差的生意。本案中，馬某中雖然以個(gè)人名義借貸了超出日常開(kāi)支所需債務(wù)，但該行為屬于賺取利差的投資經(jīng)營(yíng)行為，所獲利息亦用于夫妻共同生活，崔某花無(wú)證據(jù)證明其和馬某中有其他的收入足以支持其購(gòu)買(mǎi)車(chē)輛及多處房產(chǎn)。由于楊某義已經(jīng)證明案涉借款系馬某中賺取利差的投資經(jīng)營(yíng)行為，利息用于夫妻共同生活，故該債務(wù)屬于夫妻共同債務(wù)，應(yīng)由馬某中和崔某花夫妻共同償還。至于崔某花在申請(qǐng)?jiān)賹彆r(shí)提出其和馬某中名下的車(chē)輛和房產(chǎn)是在案涉借款前購(gòu)買(mǎi)，但這些財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的時(shí)間并不影響其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的本案的還款責(zé)任。也就是說(shuō)，即使是在案涉借款之前購(gòu)買(mǎi)的，這些財(cái)產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)用來(lái)償還案涉借款。只要案涉借款不還，馬某中和崔某花名下的任何財(cái)產(chǎn)均系案涉借款的責(zé)任財(cái)產(chǎn)。故崔某花的此點(diǎn)申請(qǐng)?jiān)賹徖碛刹荒艹闪ⅰ?

死亡股東的繼承人可否直接獲得股東資格——深圳法律顧問(wèn)趙啟太律師、田凱程律師【關(guān)鍵詞】深圳律師股東繼承股權(quán)工傷登記法律顧問(wèn)【裁判要旨】有限責(zé)任公司股東死亡后，如果公司章程或全體股東沒(méi)有另行約定，該死亡股東的繼承人當(dāng)然取得相應(yīng)股權(quán)。未辦理股權(quán)變更登記不影響繼承人對(duì)股權(quán)的繼受取得，但不能對(duì)抗外部第三人對(duì)股權(quán)的善意取得?！景盖楹?jiǎn)介】一、2004年11月4日，A公司由甲和乙出資設(shè)立，注冊(cè)資本80萬(wàn)元，其中甲出資76萬(wàn)元，占股95%，乙出資4萬(wàn)元，占股5%。其中，甲和乙為兄妹關(guān)系，甲有一女名叫丙，乙有一女兒名叫丁。二、2012年4月27日，乙去世。2012年11月6日，甲偽造乙的簽名與女兒丙簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將5%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。三、同日，甲與王某簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定，甲將95%股權(quán)及A公司名下的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給王某，轉(zhuǎn)讓款為430萬(wàn)元。同時(shí)，甲偽造乙的簽名，制作了股東會(huì)決議，同意乙名下股權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，甲名下股權(quán)轉(zhuǎn)讓給王某。四、2012年11月12日，工商局批準(zhǔn)A公司變更法定代表人為王某、股東由甲、乙變更為王某、丙并核發(fā)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照。后王某進(jìn)駐A公司，并實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理A公司。五、丁獲悉情況后以甲、王某、丙的行為侵犯其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等合法權(quán)益為由，向法院提起訴訟，要求確認(rèn)其股東資格。六、大連甘井子法院一審認(rèn)為，甲偽造簽名，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，進(jìn)而向外部人王某轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，侵犯了丁的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。七、大連中院二審認(rèn)為，丁未登記為公司股東，王某已支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款且實(shí)際經(jīng)營(yíng)了公司，善意取得了公司股權(quán)?！静门幸c(diǎn)】一、對(duì)于甲偽造乙簽名轉(zhuǎn)讓給丙的5%的股權(quán)來(lái)講，在乙去世的那一天，丁通過(guò)繼承取得了云飛公司5%的股權(quán)，甲偽造簽名與丙簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議當(dāng)屬于不成立，丙取得5%的股權(quán)沒(méi)有法律依據(jù)。丁通過(guò)繼承取得云飛公司5%的股權(quán)，在公司章程或全體股東協(xié)議沒(méi)有另行規(guī)定的情形下，該繼承排除了甲的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，丁直接當(dāng)然的取得該部分股權(quán)。二、對(duì)于甲偽造乙簽名制作股東會(huì)決議將其持有的95%的股權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓來(lái)講，雖然丁通過(guò)繼承取得了云飛公司的股東資格，但是其股東資格并沒(méi)有通過(guò)股東名冊(cè)、公司章程、工商登記等予以公示。依據(jù)《公司法》第三十二條的規(guī)定，公司應(yīng)當(dāng)將股東的姓名或者名稱(chēng)向公司登記機(jī)關(guān)登記；登記事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。未經(jīng)登記或者變更登記的，不得對(duì)抗第三人。進(jìn)而，丁雖然取得了股東資格，對(duì)甲對(duì)外轉(zhuǎn)讓股權(quán)也優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但是其股東資格并未進(jìn)行公示，不能夠?qū)雇跄?。而且，王某受讓甲的股?quán)支付了合理的價(jià)款，且已經(jīng)過(guò)戶(hù)完畢，并實(shí)際經(jīng)營(yíng)了公司，其已通過(guò)善意取得的方式取得了相應(yīng)部分的股權(quán)?！緦?shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)】一、對(duì)于通過(guò)繼承取得股權(quán)的股東來(lái)講，在公司章程或股東間協(xié)議沒(méi)有特殊約定的情況下，繼承人在被繼承人死亡時(shí)即可取得股東資格，公司的其他老股東沒(méi)同意優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其可以要求公司將其姓名記載于股東名冊(cè)，并辦理工商變更登記。二、需要提醒的是，繼承股東雖然可以通過(guò)繼承當(dāng)然的取得股東資格，但是在其沒(méi)有辦理工商過(guò)戶(hù)登記的情況下，其所擁有的股權(quán)不具有外部對(duì)抗效力，第三人可以通過(guò)善意取得的方式取得股權(quán)?！鞠嚓P(guān)法律規(guī)定】《公司法》第七十五條自然人股東死亡后，其合法繼承人可以繼承股東資格；但是，公司章程另有規(guī)定的除外。第三十二條，公司應(yīng)當(dāng)將股東的姓名或者名稱(chēng)向公司登記機(jī)關(guān)登記；登記事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。未經(jīng)登記或者變更登記的，不得對(duì)抗第三人?！豆痉ㄋ痉ń忉屗摹返谑鶙l有限責(zé)任公司的自然人股東因繼承發(fā)生變化時(shí)，其他股東主張依據(jù)公司法第七十一條第三款規(guī)定行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，人民法院不予支持，但公司章程另有規(guī)定或者全體股東另有約定的除外?！痉ㄔ号袥Q】以下為該案在法庭審理階段，判決書(shū)中“本院認(rèn)為”就該問(wèn)題的論述：本院認(rèn)為，首先，乙死亡后，丁依法雖然有權(quán)繼承乙持有的5%的A公司的股權(quán)，但時(shí)至今日A公司的股東名冊(cè)、公司章程、工商登記等關(guān)于股東資格的形式化證據(jù)均未體現(xiàn)丁是A公司的股東?，F(xiàn)丁、甲、丙亦均未提交證據(jù)證明丁已經(jīng)A公司內(nèi)部確認(rèn)為公司股東，丁亦未行使股東權(quán)利、承擔(dān)股東義務(wù)，現(xiàn)有證據(jù)不足以認(rèn)定其系A(chǔ)公司的股東。且根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》第三十二條的規(guī)定“公司應(yīng)當(dāng)將股東的姓名或者名稱(chēng)向公司登記機(jī)關(guān)登記；登記事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。未經(jīng)登記或者變更登記的，不得對(duì)抗第三人?！痹诙∥吹怯洖锳公司股東的情況下，其以系A(chǔ)公司股東應(yīng)享有股東優(yōu)先權(quán)為由對(duì)抗上訴人王某，有違上述法律規(guī)定。因甲與王某簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》系雙方真實(shí)意思表示，甲有權(quán)轉(zhuǎn)讓其持有的案涉股權(quán)，且雙方對(duì)前述股轉(zhuǎn)協(xié)議已實(shí)際履行，而且簽約時(shí)A公司的工商登記記載甲、乙為該公司股東，根據(jù)A公司工商檔案記載，甲轉(zhuǎn)讓股權(quán)已經(jīng)當(dāng)時(shí)A公司股東甲、乙形成的股東會(huì)決議通過(guò)，現(xiàn)被上訴人丁及原審原告無(wú)證據(jù)證明王某在與甲簽訂上述協(xié)議時(shí)知曉乙死亡后其繼承人不同意轉(zhuǎn)讓股權(quán)以及甲以乙名義與丙簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并以乙名義簽訂A公司股東會(huì)決議、變更A公司工商登記等文件，且王某已向甲支付了部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓款430萬(wàn)元，并已實(shí)際經(jīng)營(yíng)A公司，王某作為股權(quán)受讓人無(wú)過(guò)錯(cuò)其應(yīng)構(gòu)成對(duì)案涉股權(quán)的善意取得，原審法院以被上訴人丁的股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害為由撤銷(xiāo)甲與王某簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》系認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律不當(dāng)，所作判決不當(dāng)，本院予以糾正。

簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，務(wù)必知道的30個(gè)要點(diǎn)——深圳趙啟太律師、田凱程律師分析【關(guān)鍵詞】深圳律師房屋買(mǎi)賣(mài)購(gòu)房合同違約賠償房屋性質(zhì)【簽訂空白條款需注意】1、看是否有預(yù)售許可證很多地方都說(shuō)看五證，實(shí)際沒(méi)必要，辦理預(yù)售許可證必須提交其他四個(gè)證，讓房地產(chǎn)管理部門(mén)替咱們把關(guān)更穩(wěn)妥。只需要到房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)預(yù)售許可證真假即可，無(wú)預(yù)售許可證對(duì)外銷(xiāo)售的，購(gòu)買(mǎi)時(shí)都有隱患，存有不安全因素。2、看合同中的土地性質(zhì)現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用地雖然是出讓用地，但由于是綜合或者商住，導(dǎo)致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年。在購(gòu)買(mǎi)時(shí)一定要看清土地性質(zhì)是否是出讓和使用年限是否是70年，因?yàn)槟壳胺芍皇且?guī)定了住宅到期自動(dòng)續(xù)期，其他非住宅業(yè)界一般認(rèn)為會(huì)繳費(fèi)續(xù)期。3、看清楚房屋用途現(xiàn)在有些對(duì)外銷(xiāo)售的房屋雖然和住宅一樣，但用途為公寓。關(guān)于公寓的界定，目前不是很明確，明確的就是公寓光照時(shí)間不需要滿(mǎn)足兩小時(shí)，另外公寓能否作為學(xué)區(qū)房，目前教育部門(mén)也沒(méi)有明確的答復(fù)，一般來(lái)說(shuō)，如果住宅入學(xué)人數(shù)超過(guò)學(xué)校招生計(jì)劃，估計(jì)公寓將不能作為學(xué)區(qū)房，因此為了孩子入學(xué)購(gòu)房的這點(diǎn)要特別慎重。4、物業(yè)也不能忽視在簽訂商品房合同時(shí)會(huì)與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，由于開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)公司關(guān)系一般比較緊密，物業(yè)公司的聲譽(yù)，以及物業(yè)合同中的很多約定，也要仔細(xì)閱讀。雖然成立業(yè)委會(huì)后可以解聘物業(yè)公司，但目前的現(xiàn)實(shí)是很多小區(qū)因?yàn)榫幼÷什蛔慊蛘邩I(yè)主不愿多操心，業(yè)委會(huì)的成立遙遙無(wú)期，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)之間產(chǎn)生很多糾紛，作為業(yè)主單兵作戰(zhàn)，難度可想而知。5、車(chē)庫(kù)和地下室或者閣樓的約定在合同簽訂時(shí)候，有時(shí)候開(kāi)發(fā)商會(huì)答應(yīng)給業(yè)主贈(zèng)送車(chē)庫(kù)或者儲(chǔ)藏室、閣樓，這些約定一定要寫(xiě)入合同，口頭承諾的東西往往因?yàn)槿狈ψC據(jù)最后不了了之。另外就是是否是車(chē)庫(kù)，一定要看規(guī)劃，而不是聽(tīng)開(kāi)發(fā)商口頭承諾，不一定能停進(jìn)去車(chē)的就是車(chē)庫(kù)，要看規(guī)劃是否是車(chē)庫(kù)，另外就是人防的車(chē)位，不能辦證，也需要特別注意。6、面積的約定這是目前糾紛最多的情況，主要是大家都認(rèn)為簽訂合同后，面積差距超過(guò)3%的，可以不用付費(fèi)，實(shí)際這是錯(cuò)誤的。在這里如果和開(kāi)發(fā)商有約定，先遵照約定，無(wú)約定再按照規(guī)定執(zhí)行。開(kāi)發(fā)商往往在簽訂合同時(shí)和購(gòu)房人進(jìn)行約定，約定以有資質(zhì)的測(cè)繪部門(mén)出具的面積為主。這樣的話(huà)，就直接采用測(cè)繪面積了，有效規(guī)避了那個(gè)3%的法定條件。大家一定要看清楚這點(diǎn)，可以在合同簽訂時(shí)直接約定面積，明確約定超過(guò)多少不再付費(fèi)。7、貸款問(wèn)題的約定開(kāi)發(fā)商往往答應(yīng)幫你貸款，但合同中開(kāi)發(fā)商又不寫(xiě)清楚無(wú)法貸款可以退房，而是約定因?yàn)橘?gòu)房人信譽(yù)等問(wèn)題導(dǎo)致不能貸款，讓購(gòu)房人一次性付清房款。這點(diǎn)也要慎重，可以自己先行查詢(xún)個(gè)人信用或者合同約定清楚，因無(wú)法貸款可以解除合同。8、逾期或者賠償?shù)膯?wèn)題開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人會(huì)在合同中，對(duì)雙方辦證或者繳納購(gòu)房款等問(wèn)題的期限進(jìn)行約定，但如果你細(xì)心就會(huì)發(fā)現(xiàn)，雙方違約后，賠償?shù)慕痤~是不對(duì)等的，合同簽訂時(shí)一定要求對(duì)等待遇。9、交房的問(wèn)題合同約定交房的條件，一定要明確，是經(jīng)過(guò)哪個(gè)驗(yàn)收之后，有單體驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收還是竣工驗(yàn)收備案，還有消防驗(yàn)收等等。必須明確：因?yàn)閱误w驗(yàn)收后，有可能小區(qū)還處于建設(shè)狀態(tài)，小區(qū)內(nèi)的道路、綠化都有可能未完成，居住不一定方便，因此也要約定清楚。10、小區(qū)公共區(qū)域和公共部位的約定小區(qū)內(nèi)的會(huì)所或者公共場(chǎng)所，現(xiàn)在產(chǎn)生的糾紛也越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)商往往只是告訴你說(shuō)，小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、健身場(chǎng)所等等多么規(guī)范，多么先進(jìn)，繞開(kāi)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。如果你不約定這些場(chǎng)所的產(chǎn)權(quán)，有可能最終讓開(kāi)發(fā)商賣(mài)掉，買(mǎi)主不一定能讓你免費(fèi)或者優(yōu)惠使用，如果合同約定這些場(chǎng)所的所有權(quán)歸業(yè)主，則開(kāi)發(fā)商不能出售這些場(chǎng)所。11、對(duì)各類(lèi)設(shè)施的約定燃?xì)?、寬帶等，往往開(kāi)發(fā)商都只選擇一家，導(dǎo)致用戶(hù)無(wú)法選擇，如果在合同中約定，要求開(kāi)發(fā)商讓幾家經(jīng)營(yíng)商進(jìn)入小區(qū)，譬如寬帶，不能只讓我們被動(dòng)的選一家啊，都進(jìn)來(lái)那我們可以選擇的范圍就大多了，就有主動(dòng)權(quán)了。12、雙方協(xié)商解決的內(nèi)容必須多研究凡是前面提到糾紛的內(nèi)容，后面寫(xiě)雙方協(xié)商解決的，一般都是對(duì)開(kāi)發(fā)商不利的，一定要明確違約責(zé)任，不能簡(jiǎn)單的協(xié)商解決，否則出現(xiàn)問(wèn)題之后，你就沒(méi)有追責(zé)追賠的依據(jù)了。合同附件也要留意商品房買(mǎi)賣(mài)合同除主合同外，還包含四個(gè)附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議。（1）房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個(gè)房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應(yīng)標(biāo)明陽(yáng)臺(tái)的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置。如果上述內(nèi)容不明確，則房屋平面圖根本起不到準(zhǔn)確指示的作用，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也沒(méi)有明確的約束。（2）無(wú)論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)該使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來(lái)表示其內(nèi)容，而不應(yīng)該使用概念化的詞語(yǔ)。像“高級(jí)”、“名牌”、“精裝修”這類(lèi)詞語(yǔ)就不應(yīng)該在附件中出現(xiàn)，而應(yīng)明確“高級(jí)”具體是什么標(biāo)準(zhǔn)、“名牌”到底是什么牌子、“精裝修”要達(dá)到什么裝修效果。（3）根據(jù)民事法律的“意思自治”原則，商品房買(mǎi)受人完全可以不受格式條款的限制，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，行使合同的修改和補(bǔ)充權(quán)，在主合同之外，簽定補(bǔ)充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理?xiàng)l款。13、房屋交付后，買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際情況與銷(xiāo)售廣告不符，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任嗎？為了保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！庇纱丝梢?jiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)廣告中的有關(guān)房屋及其相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明及允諾，如果其對(duì)訂立合同定價(jià)有重大影響，那么即使該說(shuō)明和允諾未載入房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也屬于合同內(nèi)容。若購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)說(shuō)明或允諾的內(nèi)容與實(shí)際不符時(shí)，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。14、哪些房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)扛鶕?jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)海?）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。15、僅有房產(chǎn)證，但沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，能取得房屋所有權(quán)嗎？不動(dòng)產(chǎn)以登記的方式進(jìn)行公示，只有進(jìn)行登記才發(fā)生物權(quán)的效力，買(mǎi)受人才能獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，登記就是將新的所有人的名字登記在房產(chǎn)部門(mén)的登記簿上，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。而房產(chǎn)證是房產(chǎn)部門(mén)發(fā)給權(quán)利人的一種享有權(quán)利的憑證，只起到證據(jù)的作用，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和房產(chǎn)證記載的權(quán)利人不同時(shí)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。即房產(chǎn)證的效力弱于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力。當(dāng)不出現(xiàn)糾紛的時(shí)候還好，但一旦出現(xiàn)關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的人則擁有房屋的所有權(quán)。因此，大家在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，一定要注意進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記或者不動(dòng)產(chǎn)登記的變更。16、買(mǎi)來(lái)的住房面積縮水怎么辦？面積縮水是買(mǎi)房族經(jīng)常遇到的問(wèn)題，對(duì)于房屋“面積縮水”的問(wèn)題，應(yīng)該以房地產(chǎn)管理部門(mén)所做的測(cè)量面積為準(zhǔn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)面積縮水問(wèn)題做出了明確的規(guī)定：第一，誤差率在3%以?xún)?nèi)的，當(dāng)事人不能請(qǐng)求解除合同，但是對(duì)于縮水那部分的購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該返還。第二，誤差率超過(guò)3%，買(mǎi)房人可以選擇請(qǐng)求解除合同，或者不解除合同，但是要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)其他責(zé)任。17、開(kāi)發(fā)商逾期交房怎么辦？開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照約定的時(shí)間交付房屋，這是開(kāi)發(fā)商的主要義務(wù)。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按期交房，買(mǎi)受人可以根據(jù)不同情況，采取不同的方式來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。第一，開(kāi)發(fā)商不能按期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒(méi)有履行的，買(mǎi)受人可以解除合同；第二，逾期交付，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒(méi)有履行的，買(mǎi)受人不解除合同，可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；第三，逾期交付，經(jīng)催告后開(kāi)發(fā)商在合理期間內(nèi)交付的，不能解除合同，但是可以請(qǐng)求承擔(dān)違約責(zé)任。需要注意的是，買(mǎi)受人享有解除權(quán)的必須在法定期間內(nèi)行使，不行使的，解除權(quán)就消滅。18、房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因意外事故而使房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條就此問(wèn)題的不同情況分別作了規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！庇纱丝梢?jiàn)，在一般情況下，房屋損壞的風(fēng)險(xiǎn)，在房屋交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)；在房屋交付給買(mǎi)受人之后，由買(mǎi)受人承擔(dān)。此處所說(shuō)的交付，是指房屋的轉(zhuǎn)移占有，就是把房屋由出賣(mài)人手中，交到買(mǎi)受人手中，由買(mǎi)受人占有使用該房屋。19、簽訂商品房預(yù)售合同，應(yīng)具備哪些條件？根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定,商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。20、出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，這時(shí)其與買(mǎi)受人簽訂的房屋預(yù)售合同是否有效？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！笨梢?jiàn)，要簽訂商品房預(yù)售合同，開(kāi)發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證明，否則，該合同是無(wú)效的。當(dāng)然，也有例外情況。如果在買(mǎi)受人向法院起訴之前，商品房預(yù)售人取得了商品房預(yù)售許可證明，也可以認(rèn)定預(yù)售合同有效，但前提是在起訴前取得。21、房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂預(yù)售合同后，沒(méi)有進(jìn)行登記備案，一方當(dāng)事人可以請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效嗎？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！庇纱丝梢?jiàn)，雖然法律要求簽訂商品房預(yù)售合同后，要進(jìn)行登記備案，但是如果雙方簽訂預(yù)售合同后沒(méi)有辦理登記備案手續(xù)的，當(dāng)事人要求確認(rèn)合同無(wú)效，法院是不支持的，是否辦理登記備案手續(xù)不是預(yù)售合同生效的條件。22、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，任何時(shí)候都可以要求出賣(mài)人修復(fù)嗎？《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第33條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任?！贝送?，我國(guó)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（4）電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。由此可見(jiàn)，關(guān)于房屋的保修期，是比較復(fù)雜的，當(dāng)事人為了維護(hù)自己的權(quán)益，除了依照法律的規(guī)定，還可以在合同中進(jìn)行詳細(xì)的約定，制定房屋的保修條款。所以，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，并不是任何時(shí)候都可以要求出賣(mài)人維修的，出賣(mài)人的保修期是有一定的期限的。23、房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同后，出賣(mài)人與第三人惡意串通，又簽訂合同并交付使用，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求確認(rèn)第二個(gè)合同無(wú)效嗎？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第10條規(guī)定：“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持?！币虼?，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同后，出賣(mài)人又與他人簽訂合同，并將房屋交付使用，買(mǎi)受人只要能夠證明出賣(mài)人與第三人是惡意串通，那么其就能請(qǐng)求法院確認(rèn)出賣(mài)人與第三人簽訂的合同無(wú)效。而實(shí)際生活中，如果第三人明知買(mǎi)賣(mài)雙方的合同，還與出賣(mài)人簽約，其實(shí)就是惡意。24、房屋交付使用后，房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)，開(kāi)發(fā)商是否承擔(dān)違約責(zé)任？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條規(guī)定：“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！鄙鲜鰲l文規(guī)定了開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。在實(shí)際生活中，房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)，有部分原因是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商出售手續(xù)不能及時(shí)辦理齊全，由于開(kāi)發(fā)商的原因，導(dǎo)致購(gòu)房者在一定的期間拿不到房產(chǎn)證的，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。為了更好地維護(hù)自己的權(quán)益，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，最好約定辦理房產(chǎn)證的期限，把時(shí)間約定明確，以防開(kāi)發(fā)商惡意拖延辦證時(shí)間。25、房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)是否隨之轉(zhuǎn)移？我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”根據(jù)上述法條的規(guī)定，在房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，這就是所謂的“地隨房走”。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂購(gòu)房合同后，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)到房屋所在的的縣級(jí)以上地方人民政府的房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，之后房屋買(mǎi)賣(mài)雙方憑借變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)和相關(guān)證件，到同級(jí)人民政府的土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記，土地管理部門(mén)核實(shí)以后，由同級(jí)人民政府更換土地使用權(quán)證書(shū)，至此，土地使用權(quán)隨著房屋買(mǎi)賣(mài)發(fā)生變更。26、房屋買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)辦完過(guò)戶(hù)手續(xù)，這時(shí)雙方還能解除合同嗎？我國(guó)《合同法》第93條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人有權(quán)解除合同?！庇纱丝梢?jiàn)，只要當(dāng)事人雙方協(xié)商好了，達(dá)成一致的意見(jiàn)，是可以解除合同的，即使房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)。27、房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，一方以未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記為由主張合同無(wú)效，能否成立？我國(guó)《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！庇纱丝梢?jiàn)，對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，雙方只要簽訂了合同，是否到登記機(jī)關(guān)辦理登記，不影響合同的效力。除非當(dāng)事人在合同中約定合同生效的時(shí)間或其他條款，否則，自合同成立時(shí)生效。所以，不能因未辦理變更登記，而主張合同無(wú)效。28、房屋買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)受人遲延交付購(gòu)房款，出賣(mài)人可否要求解除合同？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！庇纱丝梢?jiàn)，房屋的買(mǎi)受人遲延交付房款的，出賣(mài)人可以先予催告，要求其履行合同，支付購(gòu)房款，如果買(mǎi)受人在催告后3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍不支付，那么，出賣(mài)人可以請(qǐng)求解除合同。此外，解除權(quán)有一定的行使期限。29、租賃房屋被賣(mài)，租房人有權(quán)繼續(xù)居住嗎？我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第119條規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效?！庇纱丝梢?jiàn)，租賃房屋被賣(mài)，租房人有權(quán)繼續(xù)居住。30、什么是房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限（最高人民法院《民法通則意見(jiàn)》規(guī)定應(yīng)提前三個(gè)月通知）內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。出賣(mài)人沒(méi)有通知承租人的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)必須符合兩個(gè)條件：第一，在房屋承租的場(chǎng)合，其他承租人沒(méi)有這一權(quán)利；第二，承租人開(kāi)出的條件和其他人開(kāi)出的條件相同。

借款協(xié)議無(wú)效,為其提供擔(dān)保而簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力如何認(rèn)定——深圳田凱程律師、趙啟太律師分析【關(guān)鍵詞】深圳律師借款擔(dān)保股權(quán)轉(zhuǎn)讓【裁判要旨】為借款提供擔(dān)保事前簽訂受讓人未知的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在借款協(xié)議已被生效判決確認(rèn)為無(wú)效時(shí)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并不必然無(wú)效。股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議雖因借款協(xié)議而派生，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議顯然屬于另一法律關(guān)系，借款協(xié)議的無(wú)效不能必然地導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效?！景盖楹?jiǎn)介】一、2005年5月31日，A公司與B公司、趙某某等共同簽訂《借款協(xié)議》，約定A公司借款500萬(wàn)給B公司；趙某某以其持有的A公司股權(quán)對(duì)上述借款提供擔(dān)保；如B公司不能按時(shí)還款，則趙某某的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款應(yīng)首先用于歸還B公司欠A公司的款項(xiàng)。趙某某全權(quán)委托A公司轉(zhuǎn)讓上述股份，并事先簽訂空白股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)。二、借款到期后，B公司僅向A公司償還了10萬(wàn)元，余款未還。三、2007年6月20日，A公司將趙某某所持股權(quán)轉(zhuǎn)讓給張某某，張某某支付了股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。四、2007年6月22日，A公司向濟(jì)南市中院起訴，請(qǐng)求判令B公司償還借款500萬(wàn)元及利息，趙某某等履行擔(dān)保責(zé)任。2007年11月15日，濟(jì)南市中院作出判決，認(rèn)定該借款行為無(wú)效。五、由于各方對(duì)案涉股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議產(chǎn)生爭(zhēng)議，張某某提起訴訟，請(qǐng)求判令股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效。本案歷經(jīng)濟(jì)南市中院一審、山東省高院二審、最高法院再審，判決該股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效?！静门幸c(diǎn)】本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于借款協(xié)議無(wú)效后，因履行擔(dān)保義務(wù)而簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定。對(duì)此最高法院認(rèn)為，盡管本案借款協(xié)議已被生效判決確認(rèn)為無(wú)效，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議顯然屬于另一法律關(guān)系，其目的與宗旨不同于借款協(xié)議，其內(nèi)容亦不為我國(guó)法律法規(guī)所禁止，因此，借款協(xié)議的無(wú)效不能必然地導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)其本身的效力要素進(jìn)行審查和認(rèn)定。A公司在轉(zhuǎn)讓案涉股權(quán)時(shí)已獲得趙某某、海東發(fā)公司的明確授權(quán)，并按照公司的章程規(guī)定事先向公司其他所有股東發(fā)出了購(gòu)買(mǎi)股份的通知，同時(shí)也辦理了解除股份質(zhì)押手續(xù)。因此，A公司在辦理轉(zhuǎn)讓趙某某股份事宜時(shí)履行了公司內(nèi)部程序，符合公司章程及相關(guān)法律的規(guī)定，本案股權(quán)轉(zhuǎn)讓在程序上沒(méi)有瑕疵。股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的主體、客體及內(nèi)容也均未違反法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效?！緦?shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)】一、借款協(xié)議無(wú)效，為借款提供擔(dān)保而預(yù)先簽訂的受讓人未知的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)其本身的效力要素進(jìn)行審查和認(rèn)定。股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議雖因借款協(xié)議而派生，兩者之間存在一定的關(guān)聯(lián)性，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議顯然屬于另一法律關(guān)系。因此，借款協(xié)議的無(wú)效不能必然地導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓效力的涉及多方面的因素應(yīng)當(dāng)綜合各方面因素對(duì)其認(rèn)定。首先股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序應(yīng)當(dāng)符合公司章程以及相關(guān)法律的規(guī)定。其次，應(yīng)當(dāng)從股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的主體、客體及內(nèi)容等方面出發(fā)判斷其效力。股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議價(jià)格合理與否也是判斷其效力的一項(xiàng)重要內(nèi)容?！鞠嚓P(guān)法律規(guī)定】《公司法》第七十一條有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)書(shū)面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書(shū)面通知之日起滿(mǎn)三十日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意的股東應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購(gòu)買(mǎi)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買(mǎi)比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。公司章程對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！痉ㄔ号袥Q】以下為該案在法院審理階段判決書(shū)中“本院認(rèn)為”就該問(wèn)題的論述：本案股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的合法性、有效性涉及諸多方面，包括趙某某對(duì)A公司的授權(quán)是否合法存在、股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序是否合法、借款協(xié)議無(wú)效是否必然導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身的效力問(wèn)題。1、關(guān)于趙某某的授權(quán)。根據(jù)本案查明的事實(shí)，趙某某在借款協(xié)議中明確授權(quán)A公司在B公司不能按時(shí)歸還借款時(shí)轉(zhuǎn)讓其公司股份并優(yōu)先用于歸還借款，相關(guān)各方還事先簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以便執(zhí)行。至A公司實(shí)際辦理轉(zhuǎn)讓股份時(shí)，趙某某不僅未承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，而且從未撤回對(duì)A公司的上述授權(quán)。2007年6月19日的會(huì)議紀(jì)要雖記載了趙某某不再繼續(xù)提供擔(dān)保的事實(shí)，但不能構(gòu)成對(duì)A公司轉(zhuǎn)讓趙某某股份授權(quán)的撤回。趙某某在本院再審審查期間聲稱(chēng)忘記了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一事，在本院提審期間又主張交付給A公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議為空白協(xié)議，無(wú)論從哪一角度看，均不能證明趙某某撤銷(xiāo)了對(duì)A公司的授權(quán)，因此，A公司在辦理本案股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜時(shí)，趙某某的授權(quán)依然合法存在。海東發(fā)公司、趙某某于2007年6月24日、25日在《齊魯晚報(bào)》上刊登聲明稱(chēng)“自本聲明之日起，現(xiàn)在不委托A公司以每股1.26元或任何價(jià)格轉(zhuǎn)讓上述股權(quán)”，該聲明發(fā)生在股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生之后，不能影響此前已經(jīng)發(fā)生的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的效力。2、關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序。A公司的章程規(guī)定了公司股東轉(zhuǎn)讓公司股份時(shí)其他股東享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，A公司在辦理轉(zhuǎn)讓趙某某股份事宜時(shí)，事先向公司其他所有股東發(fā)出了購(gòu)買(mǎi)股份的通知，同時(shí)也辦理了解除股份質(zhì)押手續(xù)，因此，A公司在辦理轉(zhuǎn)讓趙某某股份事宜時(shí)履行了公司內(nèi)部程序，符合公司章程及相關(guān)法律的規(guī)定，本案股權(quán)轉(zhuǎn)讓在程序上沒(méi)有瑕疵。3、關(guān)于借款協(xié)議與股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的關(guān)聯(lián)性。本案借款協(xié)議屬于企業(yè)之間的借貸，已被生效判決確認(rèn)為無(wú)效。本案股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議系因借款協(xié)議而派生，兩者之間存在一定的關(guān)聯(lián)性，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議顯然屬于另一法律關(guān)系，其目的與宗旨不同于借款協(xié)議，其內(nèi)容亦不為我國(guó)法律法規(guī)所禁止，因此，借款協(xié)議的無(wú)效不能必然地導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)其本身的效力要素進(jìn)行審查和認(rèn)定。4、關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力。股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力涉及協(xié)議主體、客體及內(nèi)容三個(gè)方面。從主體看，趙某某合法擁有A公司股份，有權(quán)依照法律和公司章程的規(guī)定以特定價(jià)格轉(zhuǎn)讓其股份；A公司作為目標(biāo)公司和受托方，有權(quán)同時(shí)亦有義務(wù)依據(jù)公司章程和委托人的委托辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜；張某某作為受托人，在公司其他股東未行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，有權(quán)依照公司章程的規(guī)定購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)讓方擬轉(zhuǎn)讓的股份。本案并無(wú)證據(jù)證明其受讓股份存在惡意，張某某受讓股份的資金來(lái)源于公司其他股東本身并不為法律法規(guī)或者公司章程所禁止。從客體看，本案股權(quán)轉(zhuǎn)讓方所轉(zhuǎn)讓的股份并非為法律所禁止的轉(zhuǎn)讓物。從內(nèi)容看，趙某某在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中事先填好了轉(zhuǎn)讓方、擬轉(zhuǎn)讓的股份數(shù)額、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式，承諾擬轉(zhuǎn)讓的股份未設(shè)定任何抵押、質(zhì)押等擔(dān)保物權(quán)，并在轉(zhuǎn)讓方處簽字、蓋章，構(gòu)成了確定的要約，一旦受讓人承諾，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議即告成立。本案股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議之內(nèi)容，正是因受讓方張某某的合法、有效承諾而確定的。由于協(xié)議內(nèi)容系轉(zhuǎn)讓方和受讓方的真實(shí)意思表示，亦不為我國(guó)法律法規(guī)所禁止，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議第八條還明確約定“本協(xié)議自三方簽字蓋章之日起生效”，故本案股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議已于2007年6月22日發(fā)生法律效力。一、二審判決認(rèn)定本案股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，依法應(yīng)予糾正。此外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格是否合理也是衡量股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力的因素之一。但因無(wú)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)的股份價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，本院目前尚難以認(rèn)定本案股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否合理。何況，價(jià)格是否合理，是否存在差價(jià)損失的爭(zhēng)議不是本案審理范圍，本院對(duì)此節(jié)事實(shí)不予審理。雙方對(duì)此存在爭(zhēng)議，可另循法律途徑解決。