李伏平

近年來，家庭成員之間因?yàn)榻Y(jié)婚分家立戶、離婚夫妻分戶等原因引起的家庭成員之間對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)分割的糾紛時有出現(xiàn)，上演了母女反目、兄弟姐妹對簿公堂的一幕。家住城關(guān)鎮(zhèn)的田某家在1980年集體落實(shí)承包責(zé)任制時按人口總數(shù)分得了六份土地，后田某嫁到本村另外一組，戶籍仍留在原籍。當(dāng)時土地承包已經(jīng)落實(shí)完畢，田某嫁到夫家后沒有分得土地，一家只能耕丈夫的承包地維持生計。1990年田某離婚后帶著女兒回原籍生活，她與娘家人莫某等四人商量，要求分得原屬于其份額的土地耕作，但是莫某等人以田某已出嫁為由拒絕分割土地。田某向調(diào)解委員會申請調(diào)解，但達(dá)不成協(xié)議，田某只能到忻城法院起訴自己的母親和兄弟姐妹。法官了解了案情后，耐心地給田某作解釋工作。我國《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國物權(quán)法》對家庭成員的土地分配，均未作出明文規(guī)定，是解決以一方為承包經(jīng)營戶為主體的糾紛。在上述兩部法律中，沒有對承包經(jīng)營戶以外的主體，如家庭成員之間土地分配作出規(guī)定。土地承包合同作為特殊的合同，只有合同雙方有權(quán)力變更合同。合同一方即發(fā)包方是集體土地所有者，若合同承包方分立，合同的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由發(fā)包方和承包方協(xié)商重新簽訂，法院不能在沒有發(fā)包方介入的情況下，擅自解除承包合同、重新代替發(fā)包方再訂立兩份合同、確定發(fā)包方和承包方的權(quán)利和義務(wù)。最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承保糾紛案件適用法律問題的解釋》也明確規(guī)定：承包合同糾紛，以發(fā)包方和承包方為當(dāng)事人。因此，田某與娘家人莫某等四人對承包地使用權(quán)的爭議不是《中華人民共和國土地承包法》確定的爭議主體?！吨腥A人民共和國土地承包法》第五十一條規(guī)定：“因土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生糾紛的，雙方當(dāng)事人可以通過協(xié)商解決，也可以請求村民委員會，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調(diào)解。當(dāng)事人不愿意協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴?！痹摋l規(guī)定的當(dāng)事人指的是發(fā)包方和承包方，也只有發(fā)包方和承包方作為當(dāng)事人，才具有作為仲裁或者訴訟主體的雙重性。我國廣大農(nóng)村在八十年代初期落實(shí)的土地承包到戶的政策，是以戶為單位，并不是以各家庭成員為單位。依照最高人民法院的《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第二款之規(guī)定：“集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營權(quán)提起民事訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向有關(guān)行政主管部門申請解決?！蓖恋爻邪綉艉?，各家庭成員要求確定對具體土地承包經(jīng)營權(quán)，即土地的使用權(quán)。土地使用權(quán)爭議由人民政府處理；同時家庭成員之間農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)分割糾紛不是農(nóng)村土地承包合同糾紛，不屬于人民法院受理案件范圍。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十六條的規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴”，由此可知，當(dāng)家庭成員之間土地使用權(quán)產(chǎn)生爭議，應(yīng)當(dāng)由人民政府處理，法院不能越俎代庖，用審判權(quán)替代行政權(quán)。田某訴莫某等四被告侵占土地經(jīng)營權(quán)（即土地使用權(quán)），并劃分土地份額，不屬于人民法院直接受理的案件范圍。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十四條：“人民法院對下列起訴，分別情形，予以處理：（三）依照法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由其他機(jī)關(guān)處理的爭議，告知原告向有關(guān)機(jī)關(guān)申請解決”。最后本院告知田某應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厝嗣裾暾執(zhí)幚怼?

二手房的水究竟有多深？市民在買賣二手房時有何應(yīng)對訣竅？律師總結(jié)了二手房買賣中的幾個陷阱：1、“賣房者”非房主。對策：購房人可到房管局產(chǎn)權(quán)登記部門查詢，如賣房者非該二手房的產(chǎn)權(quán)人，購房人應(yīng)立即中止交易。因?yàn)槠渲锌赡艽嬖谄墼p，即使不是欺詐，購房人能否取得產(chǎn)權(quán)也存在風(fēng)險。2、賣房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。對策：要求該賣房者出具其他共有人同意出賣的證明。如果出賣人為已婚，買賣行為還需取得其配偶的確認(rèn)；購買二手公有住房，應(yīng)取得共同居住人同意。3、賣房者只是使用權(quán)人。對策：只要賣房人未取得完全產(chǎn)權(quán)，交易都不可信。4、房產(chǎn)上存有法律不允許自由轉(zhuǎn)讓或者禁止轉(zhuǎn)讓的障礙。對策：如該二手房已被查封或者抵押，則可在解封或消除抵押負(fù)擔(dān)后，方可與之交易。5、簽訂房屋買賣合同后，賣房人又將該房轉(zhuǎn)賣他人，并且辦理了過戶手續(xù)，致使先前的買賣合同無法履行。對策：“預(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段。但買房人要注意，必須在預(yù)告登記后三個月內(nèi)去辦理申請產(chǎn)權(quán)變更登記，超過三個月未申請的，預(yù)告登記失效。6、交易的二手房用途非居住用房，而是居住外用途房，如商業(yè)用途房甚至是工業(yè)廠房等。對策：購房人一定要看清房屋性質(zhì)。7、賣房者未將房屋出售的情況告知承租人，或者說已告知，但承租人未放棄優(yōu)先購買權(quán)。對策：購房人如發(fā)現(xiàn)該二手房已出租，應(yīng)要求賣房者出具承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。8、原房主欠繳氣、水、電、閉路電視等費(fèi)用，會導(dǎo)致買房人無法正常使用這些附屬設(shè)施。對策：買房人首先要了解清楚相關(guān)情況，同時把法律責(zé)任明確寫進(jìn)合同當(dāng)中，來約束賣房人。律師提示：二手房買賣涉及金額較大少則幾萬，多則幾十萬幾百萬，需要法律專業(yè)知識，如果當(dāng)事人覺得沒有把握，建議委托律師全程跟進(jìn)處理，避免不必要的法律風(fēng)險。