曹志忠

交房近十五年，房屋突遭法院查封，這是為什么？業(yè)主們認為其已向開發(fā)商支付購房款并且商品房買賣合同已備案，只是由于開發(fā)商的原因遲遲未辦理房屋產權證書，法院不應該查封他們的房屋。法院作為司法機關，當申請執(zhí)行人拿著勝訴判決書申請法院強制執(zhí)行被執(zhí)行人名下財產時，法院應當按照法律規(guī)定及時查封、凍結、扣押被執(zhí)行人名下的財產。桃園新居的業(yè)主們雖然已經支付購房款且備案商品房買賣合同，但是房屋尚未登記在業(yè)主名下，而是登記在“易居房地產”名下，故法院是有權查封業(yè)主已購買但尚未進行產權登記的房屋。1.《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第17條的規(guī)定，房屋買受人申請法院將出賣人名下未過戶的房屋解除查封，必須符合三個條件：已經支付全部價款、實際占有、對未辦理過戶登記手續(xù)沒有過錯。（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；第29條規(guī)定：金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；根據上述規(guī)定，桃園新居業(yè)主可以根據不同情況，通過提起執(zhí)行異議的方式，申請法院排除對“易居房地產”名下未過戶房屋的執(zhí)行，申請法院解除對所購房屋的查封并盡快辦理權屬轉移登記手續(xù)。類似桃園新居業(yè)主的遭遇在現實生活中時有發(fā)生，那么作為購房者應該怎么積極作為防范房屋被查封的風險呢？若開發(fā)商不配合購房者辦理房屋產權登記手續(xù)，那么購房者可以向法院起訴，要求法院判決開發(fā)商協助購房者辦理房屋產權登記手續(xù)，若開發(fā)商不履行法院判決書的，購房者可以持生效的判決書申請法院強制執(zhí)行。

近期，我手里有好幾個案件存在被告故意躲避法院送達起訴狀、傳票等法律文書的情形，這種情況在現在的司法實務中會經常出現，那么法院遇到這樣的被告該怎么處理呢？法院通常會按照法律的規(guī)定采取公告送達的方式向被告送達相關法律文書，這是法院最常見的、合法的做法。但是，實踐中，個別法院會以無法送達被告（視為被告不明確）為由駁回原告的訴訟，原告遇到這種情況該怎么辦呢？原告可以在收到駁回起訴的裁定后的10日之內，向上一級法院上訴！法律依據如下：《最高人民法院關于適用簡易程序審理民事案件的若干規(guī)定》第八條第（二）項規(guī)定“原告不能提供被告準確的送達地址，人民法院經查證后仍不能確定被告送達地址的，可以被告不明確為由裁定駁回原告起訴”。《最高人民法院關于依據原告起訴時提供的被告住址無法送達應如何處理問題的批復》明確規(guī)定：“人民法院依據原告起訴時所提供的被告住址無法直接送達或者留置送達，應當要求原告補充材料。原告因客觀原因不能補充或者依據原告補充的材料仍不能確定被告住址的，人民法院應當依法向被告公告送達訴訟文書。人民法院不得僅以原告不能提供真實、準確的被告住址為由裁定駁回起訴或者裁定終結訴訟。因有關部門不準許當事人自行查詢其他當事人的住址信息，原告向人民法院申請查詢的，人民法院應當依原告的申請予以查詢?！鄙鲜鰞蓚€司法解釋的規(guī)定存在沖突，《最高人民法院關于適用簡易程序審理民事案件的若干規(guī)定》是最高人民法院于2003年12月1日生效的司法解釋，《最高人民法院關于依據原告起訴時提供的被告住址無法送達應如何處理問題的批復》是最高人民法院于2004年12月2日生效的司法解釋，根據同位階法律新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，法院應當依照《最高人民法院關于依據原告起訴時提供的被告住址無法送達應如何處理問題的批復》進行處理，也就是說在法院無法直接送達或者留置送達時，法院應當采取公告送達的方式向被告送達相關訴訟文書，而不得以原告無法提供被告準確的住址信息為由駁回原告的起訴。因此，原告可以依據《最高人民法院關于依據原告起訴時提供的被告住址無法送達應如何處理問題的批復》的規(guī)定，向上一級人民法院提起上訴，要求二審法院撤銷駁回起訴的裁定，以維護自己合法的訴訟權利。

無論是工程款糾紛還是工期、質量等糾紛，合同的效力問題都可能成為訴訟的爭議焦點，因此認定建設工程施工合同是否有效很重要。建設工程施工合同無效的情形有哪些?又該怎么處理呢？一、建設工程施工合同無效的情形有哪些?(一)承包人未取得建筑施工企業(yè)資質或者超越資質等級的建設工程施工合同無效;(二)沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義的建設工程施工合同無效;(三)建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的建設工程施工合同無效;(四)承包人非法轉包、違法分包建設工程的建設工程施工合同無效;(五)沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設工程施工合同的建設工程施工合同無效。二、建設工程施工合同無效如何處理?1、合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持?！斗ㄡ?2004)14號》第二條。2、承包人超越資質等級許可簽訂建設工程施工合同，在工程竣工前取得相應資質等級的，合同不應按無效處理?！斗ㄡ?2004)14號》第五條。3、合同無效，且建設工程經竣工驗收不合格，但修復后的工程經竣工驗收合格的，參照合同約定支付工程價款，但發(fā)包人有權要求承包人承擔修復費用。需要注意分別竣工驗收不合格的原因?！斗ㄡ?2004)14號》第三條。4、在審理掛靠糾紛時，對被掛靠單位與發(fā)包人簽訂的施工合同的效力，未經當事人申請并舉證，法院一般不主動審查。5、參照合同約定支付工程價款，是處理合同無效，工程經竣工驗收合格時，雙方支付工程價款的一項基本原則。但在實務中，如未完工程，或者工程大規(guī)模改變設計等，按照合同約定已無法計算工程款，則不排除根據案件的具體情況委托評估的辦法來認定工程款的數額。以上，是律師為您整理的相關資料，如果您在生活中遇到此類相關的問題，需要維護您的合法權益時，歡迎來電咨詢律師尋求幫助。