張東廬

婚前雙方父母部分出資，婚后夫妻共同還貸的房屋性質(zhì)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)【審理法院】北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院【案號(hào)】（2022）京0106民初14344號(hào)【代理律師】張東廬律師、曾繼霞律師【案情摘要】2019年初，張某與喬某談婚論嫁，喬某母親提出購(gòu)買房屋，并直接向張某母親要求出資，但張某母親認(rèn)為自己已經(jīng)在北京給張某購(gòu)買了房子，張某夫妻二人可以居住。喬某母親認(rèn)為房屋位置不好，自己需要給女兒再買一套，但房款不夠，希望張某家里幫助一下，張某母親無(wú)法拒絕，遂向喬某母親轉(zhuǎn)賬50萬(wàn)元，但并未要求喬某母親出具借條。后喬某母親以喬某名義購(gòu)買了房屋，并將從張某母親處所得款項(xiàng)用于支付房屋首付款，房屋登記在喬某一人名下。2022年初張某與喬某協(xié)議離婚。張某母親向喬某母親提出還款，但喬某母親認(rèn)為這是其對(duì)自己女兒的贈(zèng)與，拒絕還款。張某母親無(wú)奈委托律師代為起訴。【律師建議】律師接受委托后，詳細(xì)詢問(wèn)了轉(zhuǎn)賬的經(jīng)過(guò)，并翻看了雙方的大量微信對(duì)話。根據(jù)案件事實(shí)律師認(rèn)為，委托人的轉(zhuǎn)賬行為并不構(gòu)成民間借貸關(guān)系，反而根據(jù)《婚姻家庭編解釋一》第29條1款規(guī)定，屬于父母婚前出資的部分都應(yīng)該視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與。再結(jié)合《北京市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理婚姻糾紛案件若干疑難問(wèn)題的參考意見(jiàn)》規(guī)定：婚后由一方父母支付首付款為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下，由夫妻共同償還余款的，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)綜合考慮出資來(lái)源、裝修情況等因素予以公平分割。張某母親的轉(zhuǎn)賬行為應(yīng)視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與。律師建議張某本人起訴喬某進(jìn)行離婚后財(cái)產(chǎn)分割訴訟會(huì)更有把握，但張某母親堅(jiān)持認(rèn)為自己當(dāng)時(shí)的轉(zhuǎn)賬就是對(duì)親家的借款，并不想將此事?tīng)砍兜角皟合保卺屆黠L(fēng)險(xiǎn)后，律師尊重委托人的意愿，以民間借貸糾紛提起訴訟?！痉ㄔ号袥Q】庭審中，律師針對(duì)轉(zhuǎn)賬行為發(fā)生對(duì)象、結(jié)合當(dāng)時(shí)的多段錄音，進(jìn)行了積極地訴訟。但因?yàn)槿狈﹃P(guān)鍵的借款合意的證據(jù)，最終法院認(rèn)為該筆款項(xiàng)不是借款，但也不是委托人向喬某本人的贈(zèng)與，判決駁回委托人的訴訟請(qǐng)求。該判決中法院雖沒(méi)有明示，但已表明法院態(tài)度，即該50萬(wàn)元款項(xiàng)屬于委托人對(duì)其兒子的贈(zèng)與，張某有權(quán)要求分割雙方父母共同出資購(gòu)買的登記在喬某名下的房屋。

買賣合同自雙方當(dāng)事人意思表示一致就可以成立【審理法院】北京市順義區(qū)人民法院【案號(hào)】（2022）京0113民初10375號(hào)【代理律師】張東廬律師、曾繼霞律師【案情摘要】2022年初，蘇某欲在家安裝電梯一臺(tái)，經(jīng)朋友介紹與某電梯公司的銷售人員達(dá)成購(gòu)買意向，該公司人員到蘇某家中對(duì)電梯安裝位置進(jìn)行了測(cè)量，并簽訂了《電梯銷售合同書》，同時(shí)，蘇某又與該公司推薦的電梯安裝公司簽訂了安裝合同，蘇某如約支付了電梯費(fèi)用和安裝費(fèi)用。電梯制造完成后，在安裝過(guò)程中，因電梯尺寸需要剔除房屋大梁結(jié)構(gòu)，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，蘇某以電梯質(zhì)量不合格為由，將電梯公司訴上法庭，要求解除合同、退還費(fèi)用并賠償損失。律師接受電梯公司委托后，研讀了全部書面合同，及雙方的大量微信對(duì)話截圖，后與相關(guān)工作人員了解了合同簽訂及履行的詳細(xì)過(guò)程，確定在電梯因?yàn)槌叽鐔?wèn)題無(wú)法安裝后，蘇某與電梯公司重新達(dá)成口頭協(xié)議，變更了電梯尺寸，而變更后的電梯可以正常安裝并使用，但蘇某拒絕電梯公司進(jìn)行安裝。律師建議電梯公司提起反訴，要求蘇某繼續(xù)履行合同，同時(shí)要求蘇某承擔(dān)違約責(zé)任，賠償電梯公司二次運(yùn)輸電梯的費(fèi)用、律師費(fèi)等損失，但該訴求極有可能得不到法院支持，只是訴訟策略，電梯公司采納了律師建議。庭審中，律師針對(duì)合同的具體條款約定對(duì)蘇某的訴請(qǐng)進(jìn)行了抗辯，并向法庭提交了電梯公司工作人員與蘇某的溝通記錄，證明蘇某對(duì)于電梯尺寸的變更在微信中已確認(rèn)，電梯不存在質(zhì)量問(wèn)題，蘇某亦未提出鑒定要求，現(xiàn)蘇某以產(chǎn)品質(zhì)量有問(wèn)題而要求解除合同，與事實(shí)不符，蘇某存在違約行為。法官結(jié)合雙方證據(jù)及律師當(dāng)庭陳述，最終駁回了蘇某的全部訴訟請(qǐng)求，維護(hù)了電梯公司的合法利益。

開(kāi)發(fā)商已注銷的情況下，如何辦理房產(chǎn)證？承辦律師：曾繼霞、張東廬案號(hào)：（2022）京0106民初3355一、【基本案情】2003年10月4日，周某與北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司簽訂《商品房買賣合同》，約定周某購(gòu)買該公司位于豐臺(tái)區(qū)某房屋，房屋總價(jià)款249364元整。買賣合同簽訂后，周某分兩次支付完畢房款，同時(shí)，公司出具了購(gòu)房發(fā)票。2005年4月30日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，房地產(chǎn)公司向周某收取產(chǎn)權(quán)證辦理費(fèi)、契稅、公共維修費(fèi)等共計(jì)9781.89元。2005年5月6日，房地產(chǎn)公司向周某送達(dá)了《宣祥家園入住通知書》。周某正常入住，但直到起訴之日起，該公司也未為周某辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)律師查詢，該公司已于2020年注銷登記，并放棄對(duì)該樓盤的所有權(quán)，至起訴之日，周某所居住的房屋沒(méi)有所有權(quán)人。二、【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，在訴爭(zhēng)房屋的開(kāi)發(fā)商注銷登記，并同時(shí)放棄對(duì)該房屋的所有權(quán)的情況下，周某如何取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證？也就是沒(méi)有配合過(guò)戶方的情況下，周某如何將房屋登記在自己名下。三、【律師解讀】周某與該房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)該按照合同約定，履行各自義務(wù)。周某已依據(jù)合同約定支付了全部購(gòu)房款，并有充分證據(jù)證明自己已經(jīng)實(shí)際入住訴爭(zhēng)房屋，該房地產(chǎn)公司應(yīng)該依據(jù)合同約定，配合周某辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)。但因?yàn)樵摴疽炎N，并在注銷同時(shí)放棄對(duì)該房屋的所有權(quán)，導(dǎo)致其已實(shí)際沒(méi)有能力配合完成轉(zhuǎn)移登記義務(wù)。律師認(rèn)為，不能因?yàn)楸桓婀締适Я藢?shí)際履行義務(wù)的能力，就否認(rèn)房屋已經(jīng)為周某實(shí)際所有的事實(shí)，周某應(yīng)該取得該房屋的所有權(quán)。后律師又向豐臺(tái)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心詢問(wèn)，確認(rèn)在此情況下周某只要自己交納相關(guān)稅費(fèi)，并個(gè)人委托具有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具測(cè)繪圖就可以依據(jù)生效判決直接登記為房屋所有權(quán)人。四、【法院判決】最終法院接受了律師的代理意見(jiàn)，確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋可以實(shí)際登記產(chǎn)權(quán)人的條件已具備，判決被告公司協(xié)助周某辦理訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。周某的房屋產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題經(jīng)過(guò)十年之久終于解決。

一、避免買房風(fēng)險(xiǎn)的措施避免買房風(fēng)險(xiǎn)的措施如下：1.盡量慎買五證不全房產(chǎn)；2.盡力提高糾紛化解效率；3.簽訂房屋買賣合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待合同中的每一條款，尤其是房產(chǎn)面積、裝修、設(shè)施等，房款支付時(shí)間及方式，房產(chǎn)交付時(shí)間及方式，逾期付款或交房的違約責(zé)任等內(nèi)容?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條規(guī)定，在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的；應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。二、購(gòu)房合同有效訴訟期有多久購(gòu)房合同有效訴訟期有三年。法律快車提醒您，《民法典》第一百八十八條向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是，自權(quán)利受到損害之日起超過(guò)二十年的，人民法院不予保護(hù)，有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)決定延長(zhǎng)。第一百八十九條，當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間自最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算。三、買房協(xié)議可以公證嗎買房協(xié)議可以公證。《公證法》第十一條規(guī)定，根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請(qǐng)，公證機(jī)構(gòu)辦理下列公證事項(xiàng)：（一）合同；（二）繼承；（三）委托、聲明、贈(zèng)與、遺囑；（四）財(cái)產(chǎn)分割；（五）招標(biāo)投標(biāo)、拍賣；（六）婚姻狀況、親屬關(guān)系、收養(yǎng)關(guān)系；（七）出生、生存、死亡、身份、經(jīng)歷、學(xué)歷、學(xué)位、職務(wù)、職稱、有無(wú)違法犯罪記錄；（八）公司章程；（九）保全證據(jù)；（十）文書上的簽名、印鑒、日期，文書的副本、影印本與原本相符；（十一）自然人、法人或者其他組織自愿申請(qǐng)辦理的其他公證事項(xiàng)。

一、防范買房風(fēng)險(xiǎn)的措施防范買房風(fēng)險(xiǎn)的措施如下：1.房屋產(chǎn)權(quán)是否明確；2.買賣雙方身份證明是否真實(shí)有效；3.房屋質(zhì)量是否合格（查驗(yàn)房屋住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明、竣工驗(yàn)收備案表，核實(shí)面積實(shí)測(cè)表，了解房屋實(shí)際面積并與合同進(jìn)行核實(shí)，索要管線分布竣工圖）；4.中介公司是否存在暗箱操作等。二、房屋買賣糾紛的訴訟時(shí)效是多久房屋買賣糾紛的訴訟時(shí)效是三年，法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。根據(jù)《民法典》第一百八十八條規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是，自權(quán)利受到損害之日起超過(guò)二十年的，人民法院不予保護(hù)，有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)決定延長(zhǎng)。三、買房交定金了多久簽合同買房交定金了根據(jù)雙方約定的時(shí)間簽合同。在實(shí)際操作過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同中約定定金的數(shù)額和交付期限、交付方式等條款。法律快車提醒您，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十。當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。

一、避免買房風(fēng)險(xiǎn)的方法避免買房風(fēng)險(xiǎn)的方法如下：1.房屋產(chǎn)權(quán)是否明確；2.買賣雙方身份證明是否真實(shí)有效；3.房屋質(zhì)量是否合格（查驗(yàn)房屋住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明、竣工驗(yàn)收備案表，核實(shí)面積實(shí)測(cè)表，了解房屋實(shí)際面積并與合同進(jìn)行核實(shí)，索要管線分布竣工圖）；4.中介公司是否存在暗箱操作等。法律快車提醒您，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第七條商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。二、買房合同違約可以要求繼續(xù)履行嗎買房合同違約可以要求繼續(xù)履行，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤邨l【金錢債務(wù)實(shí)際履行責(zé)任】當(dāng)事人一方未支付價(jià)款、報(bào)酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其支付。三、房屋買賣合同起訴要多長(zhǎng)時(shí)間房屋買賣合同起訴要3個(gè)月到6個(gè)月的時(shí)間，主要是審理期限方面的規(guī)定，對(duì)于簡(jiǎn)易程序來(lái)說(shuō)時(shí)間比較短，普通程序的時(shí)間比較長(zhǎng)。法律快車提醒您，對(duì)于房產(chǎn)糾紛，如果雙方訂立的仲裁條款無(wú)效，或者雙方明確約定以訴訟方式解決糾紛，就應(yīng)按《民事訴訟法》第34條的專屬管轄規(guī)定，向不動(dòng)產(chǎn)所在的人民法院提起訴訟。