晁曉朋

近期有客戶(hù)咨詢(xún)我，說(shuō)他在村里有兩套房子，一套房子可以正常補(bǔ)償，另一套房子不能正常補(bǔ)償。按照該村拆遷補(bǔ)償政策，地上房屋等建筑物進(jìn)行重置價(jià)評(píng)估補(bǔ)償，同時(shí)再給予300平方米的安置房。不能正常補(bǔ)償?shù)姆孔樱ê郝渫恋兀?，只?duì)地上建筑物按照重置價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，不給予300平方米的房屋安置補(bǔ)償。300平方米的回遷房，市場(chǎng)價(jià)值巨大，不給予客戶(hù)補(bǔ)償，客戶(hù)將損失巨大。拆遷辦答復(fù)不能給予300平方米回遷房的理由是國(guó)家法規(guī)規(guī)定“一戶(hù)一宅”，這個(gè)客戶(hù)有兩個(gè)院落，違反了一戶(hù)一宅的規(guī)定。經(jīng)過(guò)了解，有爭(zhēng)議房屋是客戶(hù)從同村親戚家購(gòu)買(mǎi)，簽訂了《買(mǎi)賣(mài)合同》，并支付了購(gòu)房款。律師經(jīng)過(guò)分析認(rèn)為，爭(zhēng)議房屋系客戶(hù)繼受取得，沒(méi)有違反一戶(hù)一宅，經(jīng)過(guò)與拆遷辦溝通，拆遷辦同意了按照補(bǔ)償方案，正常補(bǔ)償。我國(guó)農(nóng)村普遍存在“一戶(hù)多宅”（包括“一戶(hù)兩宅”），有不少人認(rèn)為《土地管理法》第六十二條第一款“一戶(hù)一宅”是強(qiáng)制性規(guī)定，因此“一戶(hù)多宅”當(dāng)屬違法。我們認(rèn)為，不能一概而論，而要分析宅基地初始取得還是通過(guò)繼受取得，再行認(rèn)定“一戶(hù)多宅”是否合法問(wèn)題。新《土地管理法》和原《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定的“一戶(hù)一宅”都是對(duì)初始取得而規(guī)定的，不包括繼受取得。《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的通知》（國(guó)土資發(fā)【2010】28號(hào)）中也指出：“一戶(hù)一宅是指農(nóng)村居民一戶(hù)只能申請(qǐng)一處符合規(guī)劃面積標(biāo)準(zhǔn)的宅基地”，也就是說(shuō)，具有使用宅基地資格的村民，通過(guò)法定程序申請(qǐng)取得集體宅基地限于“一戶(hù)一宅”。北京市中院在（2017）京03民終6507號(hào)民事判決書(shū)中認(rèn)為，土地管理法》第六十二條第一款“一戶(hù)一宅”的規(guī)定，系基于宅基地的福利性及所承載的社會(huì)保障功能而對(duì)于宅基地使用權(quán)初始取得的限制，并非對(duì)宅基地繼受取得的限制。我國(guó)現(xiàn)有法律并不禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地，僅規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓宅基地的，不得再行申請(qǐng)宅基地。上述案件中客戶(hù)是爭(zhēng)議房屋所在村村民，其與親戚所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方真實(shí)意思表示，并未違法法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。在拆遷補(bǔ)償中，爭(zhēng)議房屋應(yīng)當(dāng)同其他房屋按照補(bǔ)償方案載明的標(biāo)準(zhǔn)獲得同樣的補(bǔ)償。

離婚你準(zhǔn)備好了嗎？不管結(jié)婚了多長(zhǎng)時(shí)間，對(duì)于自己的婚姻都要自己負(fù)責(zé)，因?yàn)槟鞘悄阕约旱纳?，那是你自己的幸福。離婚對(duì)一個(gè)人的人生會(huì)產(chǎn)生重要影響，離婚要做好各方面的準(zhǔn)備。一、做好內(nèi)心確定離婚的準(zhǔn)備。從咨詢(xún)律師離婚的數(shù)據(jù)分析，大部分離婚是不理智的，多是一時(shí)意氣離婚。經(jīng)常有朋友找到律師說(shuō)：律師我想離婚，怎么快一點(diǎn)離婚。然而，負(fù)責(zé)任、有良知的律師，都會(huì)再三問(wèn)你，你準(zhǔn)備好了嗎？是真心要離婚嗎？有沒(méi)有和娘家人溝通過(guò)？之所以這樣問(wèn)是為了確保你的離婚，是成熟理智的決定。離婚如同結(jié)婚一樣重要，因?yàn)橐粫r(shí)意氣，可能扼腕痛惜！有的年輕夫妻結(jié)婚不到半年就要離婚。離婚的理由有經(jīng)常和朋友喝酒晚回家的、有不講衛(wèi)生的、有睡覺(jué)打呼嚕的、有說(shuō)話(huà)光向著他父母的等等。這些都是微不足道的理由，但是往往這些微不足道的理由導(dǎo)致了很多人日子越來(lái)越過(guò)不下去。作為局外人，建議你問(wèn)自己，結(jié)婚前曾經(jīng)相愛(ài)的那個(gè)他/她，真的不能和你一起走下去了嗎？如果你內(nèi)心多次確定，那就找專(zhuān)業(yè)的律師幫助你離婚吧。如果你內(nèi)心還在猶豫，建議你爭(zhēng)取去寬容對(duì)方、諒解對(duì)方、理解對(duì)方，把好日子過(guò)起來(lái)。二、做好感情破裂證據(jù)收集的準(zhǔn)備一旦理智的做出離婚決定，就全力以赴結(jié)束這段不幸的婚姻，開(kāi)始新的篇章。開(kāi)始親的幸福生活前提是結(jié)束上一次婚姻，也許你認(rèn)為這樣的婚姻應(yīng)該結(jié)束，但對(duì)方以離婚對(duì)孩子不好、家里人不同意等理由拒絕離婚。不過(guò)，只有結(jié)不成的婚，沒(méi)有離不成的婚。從法律上來(lái)看，法院判離婚的理由是感情破裂，所以要搜集感情破裂的證據(jù)。以下情形法院一般認(rèn)為感情已經(jīng)破裂或達(dá)到離婚的條件，會(huì)判離：1、重婚或有配偶者與他人同居的；2、實(shí)施家庭暴力或虐待、遺棄家庭成員的；3、有賭博、吸毒等惡習(xí)屢教不改的；4、因感情不和分居滿(mǎn)二年的；5、一方被宣告失蹤的；6、一方患有法定禁止結(jié)婚的疾病的，或一方有生理缺陷或其他原因不能發(fā)生性行為，且難以治愈的；7、婚前缺乏了解，草率結(jié)婚，婚后未建立起夫妻感情，難以共同生活的；8、婚前隱瞞精神病，婚后經(jīng)治不愈，或者婚前知道對(duì)方患有精神病而與其結(jié)婚，或一方在夫妻共同生活期間患精神病，久治不愈的；9、一方欺騙對(duì)方，或者在結(jié)婚登記時(shí)弄虛作假，騙取《結(jié)婚證》的；10、雙方辦理結(jié)婚登記后，未同居生活，無(wú)和好可能的；11、包辦、買(mǎi)賣(mài)婚姻，婚后一方隨即提出離婚，或者雖共同生活多年，但確未建立起夫妻感情的；12、經(jīng)人民法院判決不準(zhǔn)離婚后分居滿(mǎn)1年，互不履行夫妻義務(wù)的；13、一方與他人通奸、同居，經(jīng)教育仍無(wú)悔改表現(xiàn)，無(wú)過(guò)錯(cuò)一方起訴離婚，或者過(guò)錯(cuò)方起訴離婚，對(duì)方不同意離婚，經(jīng)批評(píng)教育、處分，或在人民法院判決不準(zhǔn)離婚后，過(guò)錯(cuò)方又起訴離婚，確無(wú)和好可能的；14、一方被依法判處長(zhǎng)期徒刑，或其違法、犯罪行為嚴(yán)重傷害夫妻感情的。15、被訴方經(jīng)本院依法傳喚無(wú)故不到庭，且沒(méi)有提出書(shū)面答辯意見(jiàn)，經(jīng)依法缺席開(kāi)庭審理，請(qǐng)求方離婚態(tài)度堅(jiān)決，可以判決離婚。以上情況即便是有，根據(jù)法律規(guī)定，需要提起離婚一方出示相應(yīng)的證據(jù)證明，如租房合同能夠證明長(zhǎng)期分居；如醫(yī)院的診斷證明書(shū)、報(bào)警記錄能夠證明家暴；如對(duì)方不再和婚外他人來(lái)往、同居的保證書(shū)來(lái)證明對(duì)方出軌與他人同居。在搜集證據(jù)的過(guò)程中應(yīng)注意合法，非法獲得的證據(jù)不會(huì)被法院認(rèn)可，如賓館捉奸的證據(jù)。三、做好孩子撫養(yǎng)權(quán)歸誰(shuí)的準(zhǔn)備夫妻雙方離婚，孩子仍舊是雙方的孩子，但是誰(shuí)養(yǎng)活給誰(shuí)親。養(yǎng)活孩子以現(xiàn)在人們的經(jīng)濟(jì)條件都能養(yǎng)活的起，如果自己想養(yǎng)活孩子、爭(zhēng)取到撫養(yǎng)權(quán)，在起訴離婚之前就要營(yíng)造孩子跟著自己生活有利孩子成長(zhǎng)的證據(jù)，并注意搜集。有利于孩子成長(zhǎng)，是法院判決孩子歸誰(shuí)的重要條件，當(dāng)然法院也會(huì)綜合考慮離婚時(shí)孩子的其他情況，如雙方分居情況下孩子與誰(shuí)生活在一起。四、做好自己家財(cái)產(chǎn)了解清楚的準(zhǔn)備離婚不僅要解除婚姻關(guān)系，也要把夫妻雙方多年積累的財(cái)富進(jìn)行分割。往往男方在外打拼，女方不清楚丈夫的財(cái)產(chǎn)狀況。如果一方確定要離婚，一定先要弄清楚自己家財(cái)產(chǎn)情況后，再說(shuō)離婚的事。弄清財(cái)產(chǎn)狀況，不僅限于自己知道，更要盡量搜集書(shū)面證據(jù)，如房產(chǎn)證、借條、持股證、代持股協(xié)議等。五、做好聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師的準(zhǔn)備對(duì)找律師解決離婚問(wèn)題的朋友們，你們自己應(yīng)該感到慶幸，因?yàn)殡x婚不僅涉及兩個(gè)人解除婚姻關(guān)系，更涉及孩子的撫養(yǎng)權(quán)歸屬，債權(quán)、債務(wù)、房產(chǎn)、股權(quán)、保險(xiǎn)等財(cái)產(chǎn)如何分割。這些都是非常專(zhuān)業(yè)的事，應(yīng)交給專(zhuān)業(yè)的人來(lái)處理。律師越早介入，越對(duì)要離婚的夫婦有幫助。有良知的律師，不是為了盼著你打官司，掙代理費(fèi)。往往離婚的一方或雙方均不理智，如果讓律師介入進(jìn)來(lái)可能更清楚、更理智認(rèn)清雙方之間的矛盾，律師可以進(jìn)行客觀(guān)的分析，幫助雙方解決婚姻中遇到的問(wèn)題，甚至幫助雙方進(jìn)行諒解，協(xié)調(diào)夫妻雙方不再離婚。晁曉朋律師原創(chuàng)文章，轉(zhuǎn)發(fā)請(qǐng)注明出處。

一、案例賈某與李某系夫妻，二人育有5個(gè)兒子，現(xiàn)均已成家。2000年，賈某去世，賈某與李某一直與最小的兒子賈五一起生活（賈五已經(jīng)成人，但未分家），賈某與李某有房屋6間，登記在賈某名下。賈五結(jié)婚時(shí)，賈五的哥哥，賈一、賈二、賈三書(shū)寫(xiě)了一份協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容：“將父親名下的6間房屋給賈五”，并在協(xié)議上簽字摁印。2017年，賈某的6間房屋確權(quán)到賈五名下，現(xiàn)該房屋面臨拆遷，賈一，認(rèn)為，6間房屋確權(quán)時(shí)未經(jīng)其簽字確認(rèn)屬于確權(quán)錯(cuò)誤，應(yīng)該撤銷(xiāo)房屋確權(quán)登記，并進(jìn)行重新遺產(chǎn)分配。而賈五認(rèn)為，父親賈某去世后，賈一、賈二、賈三已經(jīng)明確表示該6間房屋屬于賈五所有，其兄弟已經(jīng)放棄繼承并進(jìn)行了遺產(chǎn)分割，房屋確權(quán)正確，因此賈一無(wú)權(quán)主張遺產(chǎn)分割。二、法律關(guān)系（一）賈某、李某與賈五是否構(gòu)成房屋共有關(guān)系1、賈某與李某與賈五一起生活，共同建造該6間房屋的情形下，該6間房屋應(yīng)該認(rèn)定為三人的共有財(cái)產(chǎn)，如果三人沒(méi)有對(duì)該房屋所有份額的約定，認(rèn)定為共同所有；如果三人對(duì)該房屋有份額的約定就按照份額所有。2、賈五未參與建造房屋的情形下，該房屋應(yīng)該認(rèn)為賈某與李某的共同財(cái)產(chǎn)，賈五對(duì)該房屋沒(méi)有所有權(quán)。（二）賈一、賈二、賈三協(xié)議的法律性質(zhì)由于賈一、賈二、賈三作出的協(xié)議相對(duì)簡(jiǎn)單，利害關(guān)系人存在不同理解，因此關(guān)于該份協(xié)議的性質(zhì)有以下兩種理解：1、無(wú)權(quán)處分行為從協(xié)議的字面理解：“將父親名下的6間房屋歸賈五所有”，賈一、賈二、賈三處分的屬于其父母財(cái)產(chǎn)，應(yīng)按無(wú)權(quán)處理，如果事后未經(jīng)有權(quán)人的追認(rèn)，該處分行為應(yīng)該無(wú)效；2、放棄繼承行為因三兄弟作出協(xié)議時(shí)，其父親賈某已經(jīng)去世，繼承開(kāi)始，三兄弟作出的上述協(xié)議，被理解為屬于放棄繼承，因此對(duì)于放棄繼承的明確表示已經(jīng)發(fā)生效力，賈一不能再主張遺產(chǎn)分割；最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)繼承法若干問(wèn)題的意見(jiàn)》中，涉及放棄繼承的相關(guān)規(guī)定：“50．遺產(chǎn)處理前或在訴訟進(jìn)行中，繼承人對(duì)放棄繼承翻悔的，由人民法院根據(jù)其提出的具體理由，決定是否承認(rèn)。遺產(chǎn)處理后，繼承人對(duì)放棄繼承翻悔的，不予承認(rèn)?！?、贈(zèng)與行為還有一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，協(xié)議屬于贈(zèng)與協(xié)議，三兄弟將繼承所得的份額贈(zèng)與給賈五，該贈(zèng)與行為，在未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前可以撤銷(xiāo)；個(gè)人認(rèn)為該種觀(guān)點(diǎn)并不能成立，贈(zèng)與是將有處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)無(wú)償或附條件給與他人，三兄弟作出協(xié)議時(shí)，繼承雖已開(kāi)始，但沒(méi)有明確的遺產(chǎn)分割，因此三兄弟并沒(méi)有明確的取得房屋的份額，不存在贈(zèng)與具體份額的行為，贈(zèng)與行為未成立。三、法律事實(shí)分析本案件涉及的法律關(guān)系應(yīng)為繼承法律關(guān)系，案件的焦點(diǎn)主要在于三兄弟作出協(xié)議的性質(zhì)：無(wú)權(quán)處分還是放棄繼承聲明？（設(shè)定該房產(chǎn)賈五未參與建造，房屋屬于其父母的共同財(cái)產(chǎn)的前提下）上述第二部分已經(jīng)對(duì)協(xié)議的事實(shí)認(rèn)定作出兩種不同的分析，第一種無(wú)權(quán)處分行為，但從字面理解，三兄弟對(duì)他人（其父親，已故，母親健在）的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了處分，符合無(wú)權(quán)處分的事實(shí)，事后真正權(quán)利人未對(duì)無(wú)權(quán)處分行為進(jìn)行追認(rèn)，那么該無(wú)權(quán)處分行為即屬無(wú)效。本案件中，鑒于賈某已故，客觀(guān)上不能進(jìn)行事后追認(rèn)，李某也未進(jìn)行追認(rèn)，因此三兄弟的處分行為無(wú)效。對(duì)于上述房產(chǎn)賈某所有的部分進(jìn)入法定繼承程序。第二種觀(guān)點(diǎn)放棄繼承，該種觀(guān)點(diǎn)從三兄弟作出協(xié)議的時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行考慮。三兄弟作出協(xié)議時(shí)，其父親已故，繼承開(kāi)始。三兄弟在該種情況下，做出的協(xié)議將登記在父親名下的房產(chǎn)歸賈五所有，實(shí)際上是放棄了對(duì)父親遺產(chǎn)的繼承份額，該放棄繼承以書(shū)面的形式作出，屬于其真實(shí)的意思表示，應(yīng)該認(rèn)定為有效，一經(jīng)作出即生效。（遺產(chǎn)處理前或在訴訟進(jìn)行中，繼承人對(duì)放棄繼承反悔的，由人民法院根據(jù)其提出的具體理由，決定是否承認(rèn)。遺產(chǎn)處理后，繼承人對(duì)放棄繼承反悔的，不予承認(rèn)-最高院司法解釋?zhuān)╇m然三兄弟作出繼承的房產(chǎn)基于6間房屋的全部，實(shí)際上涉及繼承的房產(chǎn)少于6間，但放棄繼承的意思表示是真實(shí)的，對(duì)于遺產(chǎn)的范圍理解有誤（遺產(chǎn)的范圍做擴(kuò)大理解），并不影響其有權(quán)繼承的遺產(chǎn)份額的效力。放棄繼承說(shuō)，還有另外一種理解--協(xié)議的性質(zhì)屬于放棄繼承，但因遺漏了必要繼承人而導(dǎo)致該協(xié)議無(wú)效。繼承開(kāi)始未分割前，遺產(chǎn)屬于共同所有，共同所有人對(duì)共有的遺產(chǎn)享有所有權(quán)，未經(jīng)所有共有權(quán)人同意處分共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該認(rèn)定無(wú)效。（山東省高級(jí)人民法院2011年民事審判工作會(huì)議紀(jì)要，關(guān)于部分共有人擅自處分共同共有房屋的處理問(wèn)題）《物權(quán)法》第97條的規(guī)定，處分共有房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)三分之二以上份額的共有人或者全體共同共有人同意。該規(guī)定據(jù)此確定了按份共有和共同共有兩種共有財(cái)產(chǎn)的處分規(guī)則，即按份共有采取“多數(shù)決”的處分原則，而共同共有則采取“一致決”的處分原則。簡(jiǎn)言之，部分共有人未經(jīng)全體共有人的同意不得擅自處分共同共有的房屋，否則處分行為應(yīng)屬無(wú)效。但部分共有人處分共同共有房屋涉及到第三人利益保護(hù)問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)物權(quán)法、合同法的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合處分行為的不同情形加以處理：部分共有人與第三人就共同共有房屋的處分僅意思表示一致并達(dá)成協(xié)議，尚未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的，此協(xié)議應(yīng)為效力待定的合同；部分共有人與第三人處分共同共有房屋符合《物權(quán)法》第106條規(guī)定，其他共有人主張追回房屋的，不予支持。主要依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，最終也要依據(jù)無(wú)權(quán)處分的法律依據(jù)處理。援引青島中院（2012）青民一終字第571號(hào)案例，會(huì)有更加清晰的認(rèn)識(shí)?！斑z產(chǎn)繼承開(kāi)始但未實(shí)際分割時(shí)，遺產(chǎn)歸所有繼承人所有。本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條的規(guī)定，行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。就本案而言，涉案房屋所有權(quán)證登記的所有權(quán)人為賈學(xué)敏，賈學(xué)敏去世后，因該房屋至今未予繼承分割，故該房屋的權(quán)利人應(yīng)為賈學(xué)敏的所有繼承人。賈永安在未得到其他繼承人的同意和授權(quán)的情況下，隱瞞其與其他繼承人簽訂的《養(yǎng)老繼承協(xié)議》，私自代其已故父親賈學(xué)敏與匯林公司簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，屬于無(wú)權(quán)代理行為。賈永剛、賈永衛(wèi)作為涉案房屋的繼承人，對(duì)賈永安的簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的行為不予認(rèn)可，原審據(jù)此認(rèn)定賈永安與匯林公司簽訂的協(xié)議無(wú)效，并無(wú)不當(dāng)?！币粋€(gè)小小的繼承案例，卻引起不同的理解，最終導(dǎo)致的司法結(jié)果也是不同的，不得不說(shuō)法律的運(yùn)營(yíng)還是博大精深。正如山東省高院所說(shuō)，在判斷繼承案件的過(guò)程中，應(yīng)該結(jié)合當(dāng)事人真實(shí)的意思表示、合同、現(xiàn)實(shí)的多種狀況來(lái)綜合判斷。因此，筆者認(rèn)為，該案件中賈一、賈二、賈三的行為屬于放棄繼承的聲明，因此即便房屋確權(quán)存在瑕疵，但在繼承法律關(guān)系中，賈一不再享有其父遺產(chǎn)的繼承權(quán)。