李大偉

房價上漲賣方毀約訴訟敗訴關(guān)鍵詞：房價上漲，賣方毀約，融資贖樓，注銷抵押登記?【案情點擊】2007年9月7日，經(jīng)XX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹，業(yè)主郭女士與買方陳女士簽訂《存量房屋買賣及居間服務(wù)合同》，將自有市XX區(qū)XX家園某房產(chǎn)以90萬元的價格出賣給陳女士。買賣合同約定，陳女士在簽約2日內(nèi)付足定金2萬元，9月22日前監(jiān)管首期款18萬元，余款按揭支付。郭女士在簽約后3日內(nèi)出具全權(quán)委托公證給擔(dān)保公司指定人員，委托擔(dān)保公司融資贖樓。雙方于銀行出具按揭承諾及贖出房地產(chǎn)證并注銷抵押登記后3日內(nèi)簽訂《市存量房屋買賣合同》，任何一方違約需按房屋總價的20%支付對方違約金同時對其他事項進(jìn)行了詳細(xì)的約定。合同簽訂后，陳女士如約履行了定金支付義務(wù)，但由于恰逢樓市上漲，郭女士收受定金后便毀約不賣，并終止了擔(dān)保公司的委托贖樓，拒不配合陳女士辦理首期款監(jiān)管手續(xù)，導(dǎo)致交易無法進(jìn)行。經(jīng)XX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司多次催告，被告僅愿意賠付原告損失2萬元，不同意履行合同。雙方多次進(jìn)行協(xié)商，終未能達(dá)成一致，陳女士眼見談判無望，遂向市XX區(qū)法院提起訴訟要求解除合同并要求郭女士賠償房屋總價款20%的違約金。【律師解答】李律師分析認(rèn)為：在本案中，原被告雙方簽訂的《市存量房屋買賣及居間服務(wù)合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，應(yīng)合法有效，被告未依約配合原告簽署銀行資金監(jiān)管協(xié)議，證明交易不能正常進(jìn)行的原因在于被告，被告的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對于原告要求依約解除雙方買賣合同，并按約定要求被告支付房地產(chǎn)總價款20%的違約金的訴請，律師說，如果法院認(rèn)定合同繼續(xù)履行確無可能，法院應(yīng)判令雙方解除合同，本案過錯方系被告，被告應(yīng)依約返還原告定金或賠償原告違約金，違約金兼具有懲罰及補償性質(zhì)，但違約金數(shù)額不一定會和合同約定的一致，雙方合同約定違約金過高或是違約金不足以賠償守約方損失的法院有權(quán)調(diào)整違約金數(shù)額。律師在此提醒大家，在房價上漲情況下，一旦出賣人有毀約跡象，買方應(yīng)當(dāng)及時提起訴訟并采取訴訟保全措施，以防出賣人一房兩賣導(dǎo)致房屋執(zhí)行困難或者不能執(zhí)行。

偽造購房資質(zhì)的房屋買賣合同解除關(guān)鍵詞：代辦購房資質(zhì)，購房人，買賣合同解除，違規(guī)操作【案例點擊】小劉因為不具備購房條件而不能買房，這使他苦惱不已。2011年底小劉到某中介公司咨詢，中介公司稱可以幫助辦理購房資質(zhì)的相關(guān)手續(xù)。起初小劉對此半信半疑，但店長保證可以辦成。在中介公司的百般勸說之下，也為了早日購房，小劉最終同意由中介公司代辦購房資質(zhì)。2012年3月，中介公司為小劉辦理了所謂的“工作居住證”，后來小劉在中介公司居間介紹下，購買了老趙所有的一套繁華地段的二手房。雙方于同年3月30日簽訂了《存量房屋買賣合同》，合同約定：房屋總價款為220萬元，合同簽訂當(dāng)日支付定金20萬元，首付款100萬于4月底前支付，余款100萬元于過戶當(dāng)日支付。雙方約定6月15日辦理過戶手續(xù)。在合同履行過程中，老趙得知中介公司為小劉辦理假的工作居住證，恰逢房屋價格上漲，老趙便以小劉不具有在購房的資格為由要求解除房屋買賣合同并要求小劉支付違約金。【律師說法】李律師分析認(rèn)為：本案涉及外地戶籍人士購房資格的問題，根據(jù)2011年2月15日，市政府發(fā)布的《人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》外地人購房須持有《工作居住證》，或者在連續(xù)滿五年繳納個人所得稅的證明或者繳納社會保險證明限購一套住房。李律師指出，本案中小劉通過中介公司偽造購房資格，持有虛假工作居住證購房是不符合國家購房限購令政策的。小劉在明知自己不具有在購房的資質(zhì)的情況下，接受中介公司偽造的證件，從而“順利”在買房，這種行為顯而易見是違反國家政策規(guī)定的，故小劉與老趙簽訂的房屋買賣合同不能受到法律的保護(hù)。因此，老趙要求解除雙方購房合同的請求會得到法院的支持。買賣雙方解除合同后，小劉應(yīng)將房屋返還老趙，老趙退還小劉已支付的購房款。購房人構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任李律師指出，小劉明知無購房資質(zhì)而與老趙簽訂房屋買賣合同，小劉的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然，在此過程中中介公司也存在過錯，中介公司涉嫌違規(guī)操作，故意為客戶制造虛假證明，其行為已經(jīng)觸犯了國家的相關(guān)法律，依法可追究其相關(guān)法律責(zé)任。?

買方未付清購房款，賣方可以解除房屋買賣合同拒絕履行關(guān)鍵詞：未付清，購房款，解除房屋買賣，拒絕履行【案情點擊】周家原有祖?zhèn)鞣课?間，小周在石家莊市郊區(qū)工作，房屋由其母親一人居住。1997年5月小周的母親也遷往郊區(qū)，跟隨小周一起生活。小周的母親走時將房交與親戚郭某代管和使用。因自己長期不使用，小周與其母商量準(zhǔn)備將房賣掉，郭某便要求買下。1998年2月，小周與郭某請人作中間人，訂立房屋買賣契約。契約寫明：房價人民幣40萬元，在1998年內(nèi)分三次付清;在這一年內(nèi)買方何時付清房款，賣方何時將房屋買賣契證交給買方。當(dāng)時郭某交了房價款8萬元，三個月后又寄了8萬元，尚欠房款24萬元。小周多次催要房款而未得，周家也就未將房屋買賣契證交與郭某。其間，郭某繼續(xù)居住并對房屋進(jìn)行多次維修。1999年3月15日，小周和其母曾找到郭某，要求收回房屋，退回房款，郭某堅決不同意。2000年2月，橋東區(qū)XX村某圖書館因擴(kuò)建需要拆除周家與郭某爭議的5間房。圖書館與郭某達(dá)成協(xié)議，以房價70萬元買下爭議之房，小周得知此事后，于同年6月以郭某房款未交清，房屋產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移為由訴至橋東區(qū)人民法院，要求確認(rèn)房屋歸己所有并收回自己的產(chǎn)權(quán)。被告郭某辯稱，買賣雙方均有房屋買賣契約，自己已交了部分房款，契約并未規(guī)定“房價款不交清，房屋買賣契約無效”，所以房款只是欠原告的債務(wù)。因而堅決反對原告提出的房屋所有權(quán)歸其所有的訴請?！韭蓭熡^點】李律師分析認(rèn)為：本案屬于附條件的房屋買賣合同，附條件合同是指簽訂方在合同中規(guī)定一定條件，并且把該條件的成就或不成就作為確定行為人的民事權(quán)利和民事義務(wù)發(fā)生法律效力或者失去法律效力的根據(jù)的合同。李律師解釋說，本案小周與郭某所簽訂的房屋買賣合同合法有效，但并未發(fā)生法律效力。理由在于雙方在合同中明確約定：郭某應(yīng)在1998年一年內(nèi)分三次付清房款，小周才將房屋契證交給他。因此這一買賣房屋的行為是附條件的民事法律行為。由于郭某直到2000年還未付清房款，買賣合同中所附條件并未成就，這一買賣行為還未發(fā)生法律效力。郭某在沒有取得房屋所有權(quán)的情況下，無權(quán)對涉訴房屋進(jìn)行處分，故郭某將房屋出賣給圖書館的行為是無效的。因此，法院應(yīng)將涉訴房屋所有權(quán)判歸小周所有，而小周則應(yīng)退還郭某已支付的16萬元房款和維修房屋所花費用。李律師在此提醒大家，附條件買賣合同在當(dāng)今房地產(chǎn)市場中屢見不鮮，在雙方履行合同規(guī)定的義務(wù)過程中如有一方發(fā)生違約行為，守約方要及時咨詢法律專業(yè)人士，以維護(hù)自身合法權(quán)益。

定金由房產(chǎn)中介保管合同有效主張撤銷被拒二手房糾紛案例簡介：2009年王女士經(jīng)中介居間與趙先生簽訂了房屋買賣合同，雙方約定房屋價款為82萬元，違約金按總房款的10%計算，同時王女士支付定金8萬元，交中介保管，等趙先生完全履行合同并辦理房產(chǎn)過戶后，在轉(zhuǎn)入趙先生的賬戶。之后，趙先生遲遲不履行合同，并向中介和購房人王女士發(fā)送《解除的通知》，稱自己并沒有收到定金，要求撤銷合同。之后王女士也起訴到法院，要求解除合同，并要求趙先生返還定金8萬元，并按照約定承擔(dān)房款總結(jié)10%的違約金，即82000元。廣州房地產(chǎn)律師分析：根據(jù)雙方房屋買賣合同約定，該房屋的定金實際由中介保管，所以將定金交由中介保管的行為的符合合同的約定。因此趙先生以沒有收到定金為由要求撤銷合同的要求沒有法律依據(jù)。同時趙先生向中介、王女士寄送通知的行為已經(jīng)明確表示不再履行合同。在這種情況下王女士有權(quán)行使單方解除權(quán)，并要求趙先生支付違約金82000元。判決結(jié)果：法院支持了王女士的訴訟請求。判決趙先生返還定金8萬元，并支付王女士違約金82000元。

支付定金以后未如期簽訂房屋買賣合同被判退還定金案例分析：案例一：宋某選中了河西區(qū)的一處二手房。2008年5月8日，他與房屋中介公司簽訂了購房確認(rèn)書。2008年7月，宋某被中介通知，買房人錢某已經(jīng)在該房屋確認(rèn)書上簽字，遂支付了購房定金伍萬元。后來，雙方因購房合同的具體條款未能達(dá)成一致，從而無法簽訂房屋買賣合同。宋某認(rèn)為未能簽訂合同不能歸責(zé)于自己，因此要求返還定金。錢某不同意，因此宋某起訴。庭審中，錢某認(rèn)為宋某從未就購房事宜與他磋商過，宋某惡意違約，應(yīng)該沒收定金。案例二：2008年5月，錢某經(jīng)中介居間介紹，與林某簽訂了房屋買賣定金合同。該合同約定，林某將其所有的河西區(qū)的一處房屋出售給錢某，錢某首付人民幣70萬元，剩余房款120萬元貸款支付。并約定在2008年9月1日簽訂正式的房屋買賣合同。但是雙方約定的合同簽訂日期已到，林某卻遲遲不能簽約。因此錢某起訴要求返還定金5萬元，并且賠償違約金5萬元。但是林某辯稱，在此期間他們一直在積極協(xié)調(diào)簽署購房合同的事宜，但是因為交房日期和貸款事宜未能達(dá)成一致，導(dǎo)致遲遲不能簽約，責(zé)任不在自己，愿意返還定金5萬元，但是不同意支付違約金5萬元。廣州房產(chǎn)律師分析：這兩個案例非常相似，第-一：雙方都簽訂了定金合同，而且合同對主合同的關(guān)鍵事宜沒有進(jìn)行約定。第二、雙方都因為合同具體條款約定未能達(dá)成一致，導(dǎo)致最終的購房合同未能簽訂。第三、在這種情況下，法院都沒有適用定金罰則。因為根據(jù)《最-高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)則處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。因此因雙方不能就合同條款達(dá)成一致，而導(dǎo)致不能簽訂最終的商品房買賣合同，屬于不能歸責(zé)于任何一方的導(dǎo)致合同未能簽訂的情形，因此不適用定金罰則，只需把定金返還。判決結(jié)果：法院判決返還定金。

簽約定金后未按約簽訂房屋買賣合同被沒收定金二手房案例簡介：陳某和朱某通過中介公司簽訂了地產(chǎn)買賣合同。合同約定：陳某將某處房屋出售給朱某，不遲于2008年1月18日辦理房屋過戶手續(xù)，居間合同簽署后中介公司安排并提前8日以手機(jī)短信或掛號信形式，通知雙方簽署房地產(chǎn)買賣合同。當(dāng)日，陳某提供了產(chǎn)權(quán)證的復(fù)印件并收取定金6萬元。因為簽約時，房產(chǎn)證上有陳某和陳母的名字，由于陳母去世，2007年11月20日，陳某作為申請人公證處申請辦理了繼承遺產(chǎn)公證。2007年12月9日，當(dāng)?shù)毓C處出具《公證書》，證明該房屋由陳某一人繼承。2007年12月19日陳某到房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)變更。2008年1月9日，房屋產(chǎn)權(quán)變?yōu)殛惸骋蝗恕?008年2月20日中介公司致函通知朱某與2月25日來簽訂正式的房屋買賣合同。但是2008年2月24日，朱某的律師復(fù)函稱，陳某已違反房地產(chǎn)居間合同的約定，超過約定的時間。2008年3月4日，陳某委托律師發(fā)函至朱某，提出由于朱某未按約定與自己簽訂買賣合同，以構(gòu)成違約。因此，2008年5月，陳某將房屋另售他人。朱某得知后，要求解除居間協(xié)議并且要求陳某雙倍退還違約金。陳某認(rèn)為自己與2008年1月9日取得產(chǎn)權(quán)證后，積極協(xié)商簽約事宜，但是朱某一致不予簽約。2008年4月2日，自己和朱某再次商定合同簽訂的事項，朱某明確表示不購買該房屋。是因為朱某的違約行為導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的。請求法院駁回朱某的請求，同時判決支持沒收朱某的定金6萬元。對于陳某的答辯，朱某提出，陳某多次催促要求自己簽訂合同是陳某虛構(gòu)的事實，直到2008年1月19日才接到中介公司口頭通知，要求于1月21日簽約。而中介公司提出，是朱某違約在先，陳某為證明曾委托中介公司通知朱某簽約，出示了電話通信清單，其中注明，2008年1月10日上午陳某曾與中介公司的工作人員通話，當(dāng)日中介公司的工作人員也曾經(jīng)與陳某通話。廣州房產(chǎn)律師分析：朱某和陳某簽訂居間合同時，就出示了房屋的產(chǎn)權(quán)證，朱某應(yīng)當(dāng)看到該房屋的產(chǎn)權(quán)證上還有另一權(quán)利人陳母，但是陳某沒有就此提出異議，所以朱某和陳某形成合同關(guān)系。作為出售方的陳某，與朱某簽訂房地產(chǎn)居間合同時，已經(jīng)開始辦理繼承公證事宜，2007年12月9日，陳某已經(jīng)取得公證書，成為該房屋的唯-一產(chǎn)權(quán)人。權(quán)屬明確，所以雙方約定在1月18日辦理產(chǎn)權(quán)過戶時，朱某不必?fù)?dān)心權(quán)屬問題。因此朱某所謂的權(quán)屬不清，不能過戶等事實，致使不能依約在2008年1月18日前辦理過戶手續(xù)的意見，明顯和事實不符。事實上，經(jīng)中介公司居間介紹，朱某購買該房屋，并向陳某支付了人民幣6萬元定金，雙方形成了定金合同關(guān)系，該定金行為為簽約定金，朱某理應(yīng)按約與陳某簽訂房屋買賣合同。其次，根據(jù)陳某提供的電話通訊記錄，可以反映出陳某與中介公司、中介公司和朱某之間在1月10日有關(guān)一次通話，因陳某和朱某并不相識，因此通話不存在其他談?wù)摰目赡苄?，只能是買房事宜。雖然中介公司通知簽約的方式存在瑕疵，但是尚不足以致使違約。朱某稱陳某隱瞞了房屋權(quán)屬的事實，和自己一直沒有等到簽約通知的描述，與事實不符。綜上，雙方未能簽訂房屋買賣合同的責(zé)任在于朱某，朱某違約在先，陳某并無過錯，朱某要求陳某返還定金并支付違約金的訴訟請求不應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ旱恼J(rèn)可。法院判決：駁回朱某的訴訟請求，已經(jīng)支付的人民幣6萬元陳某不用返還。