案情介紹：
2004年5月30日，劉某作為乙方，馬某和康某夫婦作為甲方，簽訂了房屋買賣協(xié)議。雙方約定：甲方同意將自己坐落在井陘礦務局護礦路的一套房屋賣給乙方，折價6.6萬元；甲方負責給乙方辦妥房產(chǎn)證過戶手續(xù)，一切費用由甲方負擔；乙方向甲方交款后，甲方將樓房鑰匙及相關證件交給乙方。協(xié)議簽訂后，劉某向馬某和康某交付6.6萬元房款，但直至去年馬某和康某一直未能交給劉某房屋相關證件及為原告辦理房屋過戶手續(xù)，原因是被告在購買房屋時前房主就未給其辦理產(chǎn)權證。為此，原告要求二被告返還原告購房款6.6萬元及利息，并賠償損失2萬元。經(jīng)原告申請，法院委托一家房地產(chǎn)估價有限公司對房屋現(xiàn)價值進行評估，評估結果為雙方買賣的房屋現(xiàn)總價值86797元。 二被告在庭審中辯稱，原告與被告簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了房產(chǎn)管理法相關規(guī)定，買賣協(xié)議無效，雙方應當互相返還財產(chǎn)。
案情分析：
湖北人本律師事務所李海疆律師認為，只有違反法律效力性強制性規(guī)定的合同才無效，而《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》關于未取得房屋權屬證書的房屋不能轉讓的規(guī)定并不屬于效力性強制性規(guī)定。所以，雖然二被告轉讓該房屋時沒有取得該房屋的權屬證書，違反了該規(guī)定，但該合同并不當然就無效，而是屬于效力待定的合同。如果二被告在一審法庭辯論前能取得該房屋的產(chǎn)權證，那么該合同就是有效合同；在沒有取得的情況下該合同就是無效的合同。 黃石市黃石港區(qū)人民法院也有類似的判決案例。
審判結果：
主審法官認為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。原、被告于2004年5月30日簽訂的房屋買賣協(xié)議雖然是雙方真實意思的表示，是雙方達成的合意，但由于雙方在簽訂協(xié)議時二被告沒有取得該房屋的權屬證書，所以該房屋的買賣協(xié)議違反了《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的相關規(guī)定，故雙方簽訂的協(xié)議無效。原告應當返還被告該房屋，被告應當返還原告購房款6.6萬元。
二被告在與原告簽訂協(xié)議時明知自己沒有所買賣房屋的產(chǎn)權證書，卻仍在協(xié)議中明確承諾負責為原告辦理房產(chǎn)證、承擔過戶費用，在原告交款后未將房屋鑰匙及相關證件交給原告，是對誠實信用原則的違反，故合同無效的過錯在于二被告。二被告應當賠償因其過錯給原告造成的損失。 因被告的過錯致使合同無效，原告不能取得所購房屋的所有權。現(xiàn)原告欲取得相同的房屋，需支付86797元，故現(xiàn)房屋的評估價值與2004年5月雙方交易價格間的差額20797元應為原告的損失。原告要求被告賠償損失2萬元的訴訟請求在此差額范圍內，故對原告要求二被告賠償2萬元損失的訴訟請求予以支持。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2007修正）第三十八條規(guī)定：下列房地產(chǎn)，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的； ?。┪匆婪ǖ怯涱I取權屬證書的。
最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十四條：合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。
