南京市鼓樓區(qū)人民法院
民事判決書
（2015）鼓民初字第XX號(hào)
原告XXX，女，漢族，1960年1月25日生，南京XXX公司退休職工。
委托代理人李天平，江蘇東南律師事務(wù)所律師。
被告XX，女，滿族，1982年6月16日生。
被告XXX，男，漢族，1984年7月27日生。
原告XXX訴被告XX、XX確認(rèn)合同無效糾紛一案,本院于2015年1月6日立案受理后,依法由審判員XX獨(dú)任審判,公開開庭進(jìn)行了審理。原告XX及其委托代理人李天平，被告XX到庭參加訴訟。被告XX經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告XX訴稱，原告XX原系南京市鼓樓區(qū)XX西街XXX號(hào)610室房屋的產(chǎn)權(quán)人。2014年3月12日，原告XX之子因資金周轉(zhuǎn)困難向被告XX借款，XX提出需要提供相應(yīng)財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)保。后原告XX與被告XX通過南京市石城公證處辦理了《委托書》，委托被告XX出售南京市鼓樓區(qū)XX西街XXX號(hào)610室房屋。同時(shí)，原告XX將房屋所有權(quán)證及國有土地使用證交付被告XX作為擔(dān)保。后被告XX通過被告XX的老公將借款支付給原告XX之子，并承諾不會(huì)擅自變賣上述房屋。原告XX及兒子盡力償還借款，后于2014年10月左右得知房屋已過戶至被告XX名下，遂到房產(chǎn)部門查詢房屋權(quán)屬登記情況，經(jīng)核實(shí)發(fā)現(xiàn)，被告XX于2014年8月24日作為原告XX的代理人與被告XX簽訂《南京市存量房買賣合同》。合同約定，房屋價(jià)款為96萬元，其中定金2萬元，首付款92萬元，尾款2萬元。2014年8月26日，兩被告辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，且被告XX已于9月12日領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證及國有土地使用證。原告XX獲知上述情況后，遂找被告XX了解情況，被告XX稱其不知情，原告XX要求被告XX將房屋恢復(fù)登記至原告XX名下，被告XX以各種理由拒絕辦理。原告XX為維護(hù)其自身權(quán)益訴至法院，請(qǐng)求判令：1.原告XX與被告XX于2014年8月24日所簽訂的南京市鼓樓區(qū)XX西街XXX號(hào)610室房屋的南京市存量房買賣合同無效；2.被告XX協(xié)助原告XX立即將位于南京市鼓樓區(qū)XX西街XXX號(hào)610室的房屋所有權(quán)證及國有土地使用證變更登記到原告XX名下。
被告XX未到庭參加訴訟，庭后辯稱,原告XX主張合同無效沒有依據(jù)。其老公XX確實(shí)借錢給原告XX之子，大約七八十萬元，具體數(shù)額不清楚。借錢時(shí)，原告XX曾承諾，如果無法還錢，愿意將房屋抵給XX或者XX。債務(wù)到期后，原告XX及其子未及時(shí)還款，故被告XX與被告XX本人前往南京市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。此次交易實(shí)際上是通過房屋買賣的方式來抵債的,對(duì)此被告XX也是明知的，但現(xiàn)涉案房屋被告XX并未實(shí)際控制，而是原告XXX之子的另一債權(quán)人居住在涉案房屋內(nèi)。
被告XX辯稱，被告XX確實(shí)與被告XX的丈夫XX一起借給原告XX之子20萬元，原告XX對(duì)此款項(xiàng)亦是明知。后XX又陸續(xù)借款給原告XX之子，兩人之間借款總計(jì)六七十萬元，遠(yuǎn)沒有房屋的價(jià)值高。原告XX確與被告XX一起至南京市石城公證處辦理了《委托書》，將房屋作為擔(dān)保。后被告XX的丈夫XX打電話給被告XX，稱房屋可能會(huì)拆遷，要求把材料交給他，故被告XX將公證委托書、房屋所有權(quán)證及國有土地使用證等轉(zhuǎn)移登記的全部材料交給被告XX。但被告XX并未與被告XX辦理房屋的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移也并不知情。南京市存量房買賣合同和南京市房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書上“XX”的簽名并非被告XX本人所簽，其在2014年未去過房產(chǎn)局，也未將居民身份證原件外借。綜上，請(qǐng)求法院依法判決。
經(jīng)審理查明，2014年3月12日，原告XX之子向案外人XX借款，應(yīng)案外人XX的要求，原告XX向被告XX出具了經(jīng)江蘇省南京市石城公證處公證的委托書【公證書編號(hào)為（2014）寧石證民內(nèi)字第XX號(hào)】，委托被告厲有港出售坐落于南京市鼓樓區(qū)XX西街XXX號(hào)610室房屋（丘權(quán)號(hào)為44XXXX-Ⅶ-36，建筑面積為55.23平方米）。原告XX并將涉案房屋的房屋所有權(quán)證和國有土地使用證交給了被告XX。
2014年8月24日，被告XX作為原告XX（甲方）的代理人與被告XX（乙方）簽訂了《南京市存量房買賣合同》，合同約定：甲方自愿將坐落于南京市鼓樓區(qū)XX西街XXX號(hào)610室房屋出售給乙方，房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款96萬元。同月26日，被告XX作為原告XX的代理人與被告XX辦理了上述房屋的登記申請(qǐng)手續(xù)。2014年9月2日，涉案房屋轉(zhuǎn)移登記至被告XX名下。被告XX陳述，其沒有簽訂上述南京市存量房買賣合同，也沒有參與辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
審理中，根據(jù)原告XX的申請(qǐng)，本院向南京市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處調(diào)取了涉案房屋交易的影像資料，南京市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處經(jīng)查詢涉案房屋于2014年8月26日申請(qǐng)登記時(shí)原告XX代理人的人像采集信息為被告XX本人。被告XX認(rèn)可人像采集信息為其本人，但仍否認(rèn)其參與了該房屋交易。
被告XX陳述，公證委托書在2014年8月份前都在被告XX處，后應(yīng)被告XX丈夫XX的要求，將公證委托書、房屋所有權(quán)證和國有土地使用證等資料都交給了被告XX。被告XX陳述，由于原告XX之子向其丈夫XX借款，借款金額大概為七八十萬元，具體金額不知道；原告XX承諾如果其子不能還款，愿意將涉案房屋抵給被告XX的丈夫XX；因借款到期后未還款，就將涉案房屋以房屋買賣方式進(jìn)行了抵債；房屋買賣合同上簽字以及辦理過戶手續(xù)是被告XX和XX一起辦理的；被告XX應(yīng)當(dāng)知道將涉案房屋過戶給被告XX是用來抵債的；現(xiàn)涉案房屋是原告XX之子的其他債權(quán)人在占有使用。
以上事實(shí)，有原、被告陳述、委托書、公證書、南京市存量房買賣合同、房屋登記簿、人像采集信息等證據(jù)予以佐證，足以認(rèn)定。
本院認(rèn)為，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。
關(guān)于被告XX是否簽訂了《南京市存量房買賣合同》以及是否參與辦理申請(qǐng)登記手續(xù)的問題。被告XXX否認(rèn)其簽訂了《南京市存量房買賣合同》以及參與辦理申請(qǐng)登記手續(xù)。對(duì)此，本院認(rèn)為，被告XX作為原告XX的代理人簽訂了《南京市存量房買賣合同》并辦理了申請(qǐng)登記手續(xù)。理由是：根據(jù)本院向南京市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處調(diào)取的人像采集信息顯示被告XX于2014年8月26日本人辦理了申請(qǐng)登記手續(xù)，被告XX的陳述也印證了這一事實(shí)，現(xiàn)有證據(jù)足以證明被告XX作為原告XX的代理人參與辦理了申請(qǐng)登記手續(xù)。被告XX與被告XX以南京市存量房買賣合同辦理了申請(qǐng)登記手續(xù)，亦應(yīng)認(rèn)定南京市存量房買賣合同上的簽名也應(yīng)為其所簽。被告厲有港否認(rèn)其簽訂相應(yīng)合同并辦理申請(qǐng)登記手續(xù)與事實(shí)不符，本院不予采信。
關(guān)于合同效力的問題。原告XX主張?jiān)摵贤瑹o效，但被告XX對(duì)此不予認(rèn)可。對(duì)此，本院認(rèn)為，被告XX在取得公證委托書時(shí)明知該公證委托是為了保障案外人XX借款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，其作為原告XX的代理人將涉案房屋出售給被告XX，明知是一種抵債行為，而非真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，被告XX對(duì)此亦是明知。被告XX作為代理人與被告XX簽訂的《南京市存量房買賣合同》并不是原告XX和被告XX的真實(shí)意思表示，與被告XX的受托權(quán)限也不相一致。對(duì)于此抵債行為，原告XX也未予追認(rèn)。由于該合同不是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，故該合同依法應(yīng)認(rèn)定為無效。
關(guān)于涉案房屋恢復(fù)登記及恢復(fù)登記稅費(fèi)承擔(dān)的問題。本院認(rèn)為，合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償?；谏鲜龇治觯赌暇┦写媪糠抠I賣合同》被依法認(rèn)定為無效，原告XX主張將涉案房屋恢復(fù)登記至其名下符合法律規(guī)定，本院予以支持。被告XX和被告XX對(duì)于合同無效均有過錯(cuò)，且過錯(cuò)程度相當(dāng)，故對(duì)于恢復(fù)登記的稅費(fèi)應(yīng)由被告XX和被告XX各承擔(dān)一半，現(xiàn)原告XX僅要求被告XX承擔(dān)恢復(fù)登記的稅費(fèi)，本院部分予以支持。
綜上，被告XX作為原告XX的代理人與被告XX簽訂的《南京市存量房買賣合同》依法應(yīng)認(rèn)定為無效，被告XX應(yīng)協(xié)助將涉案房屋恢復(fù)登記至原告XX名下，被告XX承擔(dān)恢復(fù)登記稅費(fèi)的一半。借款人可依據(jù)借款關(guān)系另行主張權(quán)利。被告XX經(jīng)本院合法傳喚，未到庭參加訴訟，視為放棄訴訟權(quán)利，自行承擔(dān)不利的法律后果。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第五十五條，《中華人民共和國合同法》第五十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第三十九條、第六十四條第一款、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
一、被告XX以原告XXX代理人的名義與被告XX于2014年8月24日簽訂的關(guān)于南京市鼓樓區(qū)XX西街XXX號(hào)610室房屋（丘權(quán)號(hào)為44XXXX-Ⅶ-36）的《南京市存量房買賣合同》無效；
二、被告XX于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)協(xié)助將南京市鼓樓區(qū)XX西街XXX號(hào)610室的房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)恢復(fù)登記至原告XX名下；恢復(fù)登記稅費(fèi)的一半由被告XX承擔(dān)。
案件受理費(fèi)9323元，減半收取4661元，由原告XXX負(fù)擔(dān)2330.50元，被告XXX2330.50元（此款原告已預(yù)付，被XX應(yīng)負(fù)擔(dān)部分于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)直接給付原告）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省南京市中級(jí)人民法院。
審判員 XXX
二〇一五年五月六日
法官助理XXX
見習(xí)書記員 XXX
