楊榮艷律師

代 理 詞

尊敬的審判長、審判員：

楊榮艷律師接受本案原告委托、河北世紀(jì)鴻業(yè)律師事務(wù)所的指派，擔(dān)任本案原告的委托代理人依法出席今天的法庭，參與本案審理。經(jīng)過開庭前向小區(qū)業(yè)主了解情況、到小區(qū)實(shí)地查看、并認(rèn)真聽取剛才的法庭調(diào)查，結(jié)合現(xiàn)行法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定，發(fā)表以下代理意見：

一、某花園小區(qū)郝某、石某、畢某等30名業(yè)主作為本案原告符合民事訴訟主體資格。

    根據(jù)《物權(quán)法》第二章第三節(jié)的規(guī)定以及最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，法律對于“業(yè)主”有了明確的界定：一是取得專有部分所有權(quán)的人；二是基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。據(jù)此，本案30名業(yè)主作為本案原告符合民事訴訟主體資格。

二、被告占用小區(qū)道路、綠地及其他場地設(shè)立的   個(gè)停車位依法應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)全體業(yè)主共有。

1、通過到小區(qū)現(xiàn)場查看，并向法庭提交了現(xiàn)場拍攝的部分照片，二被告未征求全體業(yè)主意見且未征得全體業(yè)主同意擅自在某花園小區(qū)道路和綠地間的場地設(shè)立了   個(gè)停車位，并安裝了泊車鎖。根據(jù)《物權(quán)法》第72條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路除屬于城鎮(zhèn)公共道路以外應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地除屬于城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個(gè)人的以外應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有；同時(shí)《物權(quán)法》第74條明確規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

2、爭議車位所在的小區(qū)建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地屬于業(yè)主共有，符合《物權(quán)法》的規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》“建設(shè)用地使用權(quán)”一章147條的規(guī)定：建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓后，該建筑物構(gòu)筑物及附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，這就是我們法學(xué)理論界常說的“房隨地走，地隨房走”。據(jù)此，在小區(qū)房屋銷售前，由開發(fā)商享有規(guī)劃用地內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)；而在房屋銷售后則應(yīng)該由購買房屋的全體業(yè)主享有該小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，包括房屋專有部分。這是因?yàn)楸桓婧颖敝脴I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司原來支付的“土地出讓金”在其出售房屋時(shí)已經(jīng)作為開發(fā)成本的一部分分?jǐn)偟缴唐纷≌N售價(jià)格之中，因此，爭議車位所在的小區(qū)建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地屬于業(yè)主共有，符合《物權(quán)法》的規(guī)定。

3、從爭議停車位的占地來看，被告未經(jīng)全體業(yè)主同意擅自設(shè)立的車位都在小區(qū)建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)，侵犯了全體業(yè)主的共有權(quán)益。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條之規(guī)定，建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分。 同時(shí)還規(guī)定： “建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，應(yīng)當(dāng)依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外”。既然法律作出了如此明確的解釋界定，那么被告作為“其他權(quán)利人”在不能提供合法有效的建設(shè)用地使用權(quán)手續(xù)的情況下，強(qiáng)行在小區(qū)業(yè)主共有的土地上設(shè)置停車位、安裝泊車鎖、出租出售車位使用權(quán)、多次以給業(yè)主發(fā)短信和張貼、發(fā)放通知的形式“通知”業(yè)主不購買車位就不讓業(yè)主的車進(jìn)入小區(qū)……二被告作為與某花園的業(yè)主平等民事主體的開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)商，其上述一系列行為做法嚴(yán)重侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，侵犯了業(yè)主對本小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)土地共有的建設(shè)用地使用權(quán)。

4、開發(fā)商在小區(qū)建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)立的幾百個(gè)停車位，雖然部分在規(guī)劃圖上有所標(biāo)示，但并非規(guī)劃的車位，而是小區(qū)建設(shè)配套車位，且這些停車位占用了小區(qū)的道路（24號樓前道路規(guī)劃寬度為6米，實(shí)際僅5米）、綠地（住宅樓前規(guī)劃的業(yè)主共有的行樹綠地，被告沒種一棵樹卻擅自改變規(guī)劃改成了停車位）及其他場地（道路與綠地間的場地和樓前場地）。

三、原告申請判令二被告拆除在業(yè)主共有道路、綠地及場地上設(shè)置的停車位及設(shè)施，停止侵害、排除妨害、恢復(fù)原狀，并要求確認(rèn)出售車位使用權(quán)合同無效的訴訟請求依法應(yīng)予支持。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，二被告作為某花園小區(qū)的建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)單位擅自占用業(yè)主共有部位設(shè)立停車位，改變共有部分的使用功能并轉(zhuǎn)讓出售、出租進(jìn)行經(jīng)營性活動謀求己方利益。作為權(quán)利人的全體業(yè)主請求二被告排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為的訴訟請求，法院依法應(yīng)予支持。

基于以上所述，二被告對某花園小區(qū)建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的道路、綠地及其他場地并無建設(shè)用地使用權(quán)，而擅自設(shè)立停車位、安裝泊車鎖，并采取不租、買車位就不讓業(yè)主的車進(jìn)小區(qū)的極端做法，強(qiáng)行要求業(yè)主租、買停車位，其行為已經(jīng)侵犯了法律規(guī)定的業(yè)主對小區(qū)共有道路、綠地和其他場地的合法的共有權(quán)和共有管理權(quán)，因此，業(yè)主的訴訟請求符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。

以上意見請合議庭合議時(shí)充分考慮！

河北世紀(jì)鴻業(yè)律師事務(wù)所律師

 楊榮艷   

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