楊榮艷律師

李某某房屋案一審代理詞

審判長(zhǎng)、審判員：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十八條規(guī)定，我們受本案原告李某某的委托，擔(dān)任其訴訟代理人，依法出庭參與本案訴訟。通過(guò)認(rèn)真聽取剛才的法庭調(diào)查，我們認(rèn)為本案原告訴訟主張事實(shí)清楚、證據(jù)充分，現(xiàn)發(fā)表以下幾點(diǎn)意見，供法庭參考。

一、本案訟爭(zhēng)的石家莊市某小區(qū)10號(hào)樓4單元102室房屋自2008年5月29日起已歸屬原告所有，具體事實(shí)和理由如下：

1、因被告王某欠原告借款到期未還，經(jīng)協(xié)商原告與被告王某于2008年2月29日達(dá)成一致意見并共同簽訂了《借款合同書》，對(duì)延期還款的期限、利息及到期不還款應(yīng)承擔(dān)的法律后果進(jìn)行了約定：“3、如果乙方王某到2008年5月30日沒有付清李某某23萬(wàn)元的借款，乙方王某自愿將自己家人在某小區(qū)購(gòu)買的的樓房無(wú)償轉(zhuǎn)讓給李某某，并將房產(chǎn)證過(guò)戶到李某某名下，抵頂所欠李某某23萬(wàn)元的債務(wù)”。

2、2008年5月29日，被告王某由于到期不能歸還借款，便按照《借款合同書》的約定將此房屋及鑰匙交付于了原告，并向原告出具了相應(yīng)的書面證明：“從今日起我自愿把前某小區(qū)10號(hào)樓4單元102室房子給李某某?！?/span>

3、2008年9月22日，被告王再次給原告出具了書面《證明》：“我自愿將某小區(qū)2室樓房抵頂給李某某，并且將該樓房的房產(chǎn)證、樓房鑰匙于2008年5月29日交給李某某，歸李某某所有?！?/span>

由上得知，被告王某自愿將自家所有的房屋、鑰匙及房產(chǎn)村證交付原告，屬于典型的代物清償。根據(jù)現(xiàn)行法律和眾所周知的農(nóng)村房屋現(xiàn)狀，村證房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移無(wú)需到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，一經(jīng)交付即轉(zhuǎn)移所有權(quán)。而上述事實(shí)和證據(jù)已經(jīng)證明：該訟爭(zhēng)房產(chǎn)自2008年5月29日起就已經(jīng)歸屬原告所有。

二、被告王某與被告杜某某簽訂《買賣房屋合同》及隨后的訟爭(zhēng)房產(chǎn)“過(guò)戶”應(yīng)屬無(wú)效，三被告之間擅自轉(zhuǎn)讓訟爭(zhēng)房屋的行為并不影響原告對(duì)訟爭(zhēng)房屋自2008年5月29日起所享有所有權(quán)

1、訟爭(zhēng)房屋自2008年5月29日起已經(jīng)歸原告所有。2008年6月原告與被告王某一起將該房鑰匙進(jìn)行了更換，7月份原告發(fā)現(xiàn)該房門不能打開，經(jīng)詢問(wèn)系被告擅自更換了門鎖。原告遂于2008年8月8日將被告王某訴至新華區(qū)人民法院，要求排除妨礙、返還房屋，訴訟期間被告杜某某主張王某已經(jīng)在2008年9月2日以30萬(wàn)元的價(jià)格沒給了杜某某。原告認(rèn)為，被告齊國(guó)某、齊某某未經(jīng)原告同意擅自對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)進(jìn)行了非法處分，將其賣于被告杜某某，其行為在民法上屬于無(wú)權(quán)處分，根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定，對(duì)于無(wú)權(quán)處分，行為人事前未經(jīng)所有權(quán)人原告同意，事后又未經(jīng)其追認(rèn)，故該轉(zhuǎn)讓對(duì)原告不發(fā)生效力，此買賣房屋合同無(wú)效，由此產(chǎn)生的法律后果理應(yīng)有行為人承擔(dān)責(zé)任。

2、原告有權(quán)根據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)規(guī)定依法追回該房屋并責(zé)令三被告交還房屋、排除妨礙。2008年8月8日，原告曾向新華區(qū)人民法院起訴被告齊國(guó)某、齊某某，要求排除妨礙、返還房屋，期間被告杜某某曾去原告住處查看該房產(chǎn)的村辦證書及被告齊某某、齊國(guó)某向原告出具的一系列證明手續(xù)，原告向被告杜某某述說(shuō)了其與被告王某之間的糾紛。之后被告齊國(guó)某、齊某某與被告杜某某為不法謀取已歸原告所有的房屋，惡意串通就該房屋簽訂一份所謂的“買賣合同”，又于2008年9月2日以原村辦房產(chǎn)證丟失為由在報(bào)紙聲明，采用欺騙手段在石家莊市新華區(qū)某鄉(xiāng)前某村村委會(huì)補(bǔ)辦了該房屋村證并加蓋公章，進(jìn)行了所謂的房產(chǎn)“過(guò)戶”。根據(jù)我國(guó)《合同法》第五十二條第二項(xiàng)規(guī)定，三被告惡意串通所簽訂的損害原告利益的“買賣房屋合同”應(yīng)屬無(wú)效。

3、三被告對(duì)訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行買賣及所謂的房產(chǎn)“過(guò)戶”明顯缺乏法律依據(jù)，是無(wú)效的民事行為。

根據(jù)《石家莊市城市房屋權(quán)屬登記管理?xiàng)l例》第二十五條第二款規(guī)定，“集體土地上的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，只限于在集體組織成員之間進(jìn)行”。因此集體土地上的房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移僅局限于本集體成員之間，即非本集體成員購(gòu)買集體土地上的房屋為法律所禁止。

我國(guó)農(nóng)村房屋登記目前無(wú)相應(yīng)的法律法規(guī)，對(duì)于石家莊市新華區(qū)某鄉(xiāng)前某村所簽發(fā)的《房屋權(quán)屬證書》及相應(yīng)的房產(chǎn)“過(guò)戶”記載不受法律保護(hù)。

因此三被告對(duì)訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行買賣及所謂的房產(chǎn)“過(guò)戶”應(yīng)屬無(wú)效，被告杜某某不能基于善于取得而獲得該房產(chǎn)。故原告有權(quán)根據(jù)《物權(quán)法》第245條的規(guī)定依法要求三被告返還該房屋并責(zé)令排除妨礙。

三、被告杜某某將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓于被告畢某某的行為無(wú)效

1、被告畢某某僅僅以其與被告杜某某所簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》主張?jiān)A爭(zhēng)房屋的所有權(quán)不合實(shí)際，原告對(duì)此《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的真實(shí)性存在異議。

2、被告杜某某不是訟爭(zhēng)房產(chǎn)的合法所有人，對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)無(wú)處置權(quán)，其將房產(chǎn)私自轉(zhuǎn)讓于被告畢某某的行為屬于無(wú)權(quán)處分；

3、被告杜某某取得房產(chǎn)的先合同為無(wú)效合同，其后的合同也應(yīng)為無(wú)效合同。

4、被告杜某某與被告畢某某均非新華某鄉(xiāng)前某村人，二被告對(duì)訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓明顯缺乏法律依據(jù)，違反了《石家莊市城市房屋權(quán)屬登記管理?xiàng)l例》第二十五條第二款的規(guī)定，是無(wú)效的民事行為。

綜上，訟爭(zhēng)房產(chǎn)目前應(yīng)屬原告所有，三被告對(duì)訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行的買賣及所謂的房屋“過(guò)戶”應(yīng)屬無(wú)效。被告應(yīng)立即騰出訟爭(zhēng)房屋，并將其返還于原告。

                                                                         李某某的委托代理人：

楊榮艷    郭少輝

                                                                          二○○九年三月二十三日