楊榮艷律師
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確認(rèn)合同無效糾紛一案
作者:楊榮艷律師 發(fā)布時(shí)間:2020-11-09 瀏覽量:0
未經(jīng)配偶同意,一方將房子“賣”給孫子,法院判決:無效!
審理法院 : 北京市第三中級(jí)人民法院
案號(hào) : (2019)京03民終16884號(hào)
案由 :確認(rèn)合同效力糾紛★>確認(rèn)合同無效糾紛★
上訴人(原審被告):藺**,男,年月日出生,漢族,無業(yè),住北京市**區(qū)。
委托訴訟代理人:**,北京市**律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:***,北京市**律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告):寧**,女,1938年月日出生,漢族,無業(yè),住河北省**市。
委托訴訟代理人:楊榮艷,北京市盈科(石家莊)律師事務(wù)所律師。
上訴人藺2因與被上訴人寧**確認(rèn)合同無效糾紛一案,不服北京市通州區(qū)人民法院*號(hào)民事判決,向本院提起上訴。本院于2019年月日立案后,依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
藺2上訴請(qǐng)求:1、撤銷一審判決,改判駁回寧**的訴訟請(qǐng)求;2、一、二審訴訟費(fèi)用由寧**承擔(dān)。事實(shí)和理由:1、原判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。藺2和藺1之間并不存在惡意串通行為,其對(duì)于制作詢問筆錄時(shí)的夫妻共有產(chǎn)指向和意義存在誤解。2、藺2向藺1支付了合理對(duì)價(jià),并已經(jīng)辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記及實(shí)際占有該房屋,符合法律規(guī)定。適用善意取得要件,原權(quán)利人主張追回房屋的主張不能得到支持。3、本案起訴不是寧**真實(shí)意思表示,而是寧**的女兒的意思表示。4、房屋出售是協(xié)商一致的,不存在惡意串通。
寧**辯稱,同意一審法院判決,不同意藺2的上訴請(qǐng)求及理由,請(qǐng)求維持原判。
寧**向一審法院起訴請(qǐng)求:1、確認(rèn)藺2與藺1就北京市通州區(qū)XX號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱案涉房屋)簽訂的存量房屋買賣合同無效;2、判令藺2將案涉房屋恢復(fù)登記至藺1名下;3、本案訴訟費(fèi)用由藺2承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí):
寧**與藺1系夫妻關(guān)系,二人于1984年月日登記結(jié)婚,雙方均系再婚,二人無共同子女。藺1于2018年月日去世。藺2系藺1之孫。案涉房屋系藺1于1994年購(gòu)買的房改房,登記在藺1名下,該房屋建筑面積**平方米。經(jīng)寧**自房管部門調(diào)取的資料顯示,2017年3月27日,藺1作為出賣人、藺2作為買受人簽訂了《存量房屋買賣合同》,約定藺1將案涉房屋以717840元的價(jià)格出售給藺2,且案涉房屋于2017年月日轉(zhuǎn)移登記至藺2名下。
關(guān)于案涉房屋的居住使用情況,寧**主張其與藺1一直居住在案涉房屋內(nèi),直至2015年因雙方身體不好,故雙方各自回到各自子女處,由各自子女照顧,此后,案涉房屋由藺1居住使用,寧**再未回京。藺2認(rèn)可2015年時(shí)寧**已經(jīng)回石家莊,并主張案涉房屋在出售給其后,一直由其居住使用,藺1由于上樓不方便,在外租房居住。
庭審中,寧**主張藺1與藺2之間的《存量房屋買賣合同》系二人惡意串通后簽訂,損害了寧**的利益。在法庭質(zhì)證階段,對(duì)于藺2提供的藺1在協(xié)助藺2辦理案涉房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)在房管部門簽署的《不動(dòng)產(chǎn)登記詢問筆錄》,寧**認(rèn)為在該筆錄中,對(duì)于詢問內(nèi)容為“申請(qǐng)登記不動(dòng)產(chǎn)或份額是否為夫妻共有”的問題,藺1回答為“否”,藺2亦作出了同樣的回答,二人作出了明顯與事實(shí)不符的回答,故二人存有惡意。寧**同時(shí)認(rèn)為藺1與藺2所約定的房屋買賣價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格。藺2否認(rèn)其與藺1之間存在惡意串通的情形,其主張?jiān)?/span>藺1出售案涉房屋時(shí),藺1與寧**溝通過并取得了寧**的認(rèn)可,且房屋的相關(guān)手續(xù)寧**轉(zhuǎn)交給了藺1,但對(duì)于該主張,藺2并未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明。藺2主張案涉房屋在購(gòu)買時(shí)系由藺2的父親出資,且當(dāng)時(shí)家庭內(nèi)部說好誰出資房屋就歸誰,但其亦未提供相應(yīng)證據(jù)予以佐證。藺2主張其系按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買的案涉房屋,為此其提交了2017年3月27日其與藺1簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》,約定藺1將案涉房屋以2717840元的價(jià)格出售給藺2,藺2表示寧**提供的合同系在房管部門備案的合同,系為避稅而簽訂,為證明其實(shí)際付款金額,藺2提交了藺1書寫的收條,載明藺1于2017年4月26日收到藺2的購(gòu)房款2717840元。同時(shí)藺2提供了其銀行轉(zhuǎn)賬明細(xì)佐證,經(jīng)統(tǒng)計(jì),藺2于2017年4月5日,向藺1轉(zhuǎn)賬兩筆,分別為50萬元和217840元;于2017年4月12日,向藺1轉(zhuǎn)賬兩筆,每筆50萬元;于2017年4月24日,向藺1轉(zhuǎn)賬兩筆,每筆50萬元,以上款項(xiàng)共計(jì)2717840元。寧**認(rèn)為藺1與藺2之間的資金往來存在造假的可能,故申請(qǐng)本院調(diào)取二人的賬戶明細(xì),經(jīng)統(tǒng)計(jì),藺1的賬戶在收到藺22017年4月5日的兩筆轉(zhuǎn)賬后,于2017年4月7日發(fā)生支取70萬元;在收到藺22017年4月12日的兩筆轉(zhuǎn)賬后,于2017年4月20日發(fā)生支取100萬元;在收到藺22017年4月24日的兩筆轉(zhuǎn)賬后,于2017年4月26日發(fā)生支取100萬元。藺2的賬戶在2017年4月5日的兩筆轉(zhuǎn)賬給藺1后,于2017年4月10日,發(fā)生網(wǎng)轉(zhuǎn)80萬元;在2017年4月12日的兩筆轉(zhuǎn)賬給藺1后,于2017年4月24日收到往來款100萬元。為進(jìn)一步查清款項(xiàng)流向,法院調(diào)取了藺1賬戶發(fā)生的三筆支取的現(xiàn)場(chǎng)憑證,顯示支取上述款項(xiàng)的人為汪**,系以藺1代理人的身份取款,經(jīng)詢問,雙方均不知汪**與藺1的關(guān)系。藺2提交了其賬戶明細(xì),載明2014年4月10日轉(zhuǎn)給其80萬元的系許**;2014年4月24日轉(zhuǎn)給其100萬元的系他人通過中間業(yè)務(wù)后臺(tái)方式轉(zhuǎn)入。
一審法院認(rèn)為,惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無效。根據(jù)本案查明的事實(shí),案涉房屋購(gòu)置于藺1與寧**夫妻關(guān)系存續(xù)期間,屬于二人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。藺2在庭審中主張案涉房屋系其父親購(gòu)買及家庭內(nèi)部達(dá)成一致意見誰買房就歸誰的意見,并無相應(yīng)證據(jù)支持,該院不予采納。關(guān)于藺1與藺2之間是否構(gòu)成惡意串通,需要結(jié)合案情進(jìn)行考量:首先,案涉房屋購(gòu)置于藺1與寧**結(jié)婚后,這一事實(shí)藺1、藺2都明知,但在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí),二人都對(duì)房管部門稱案涉房屋不是夫妻共同財(cái)產(chǎn),可以認(rèn)定二人具有隱瞞房屋所有權(quán)狀況的共同故意;其次,藺1、藺2在簽訂房屋買賣合同過程中,均未主動(dòng)詢問寧**的意見,當(dāng)時(shí)寧**在外地生活,對(duì)二人房屋買賣一事無法得知,可以認(rèn)定二人具有對(duì)寧**隱瞞房屋買賣一事的共同故意;再次,藺1、藺2所約定的房屋價(jià)款雖符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格,且有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬記錄予以佐證,但資金的流轉(zhuǎn)在二人串通的情況下很容易做到賬面無瑕疵,故這一因素在本案中不能作為反駁惡意串通的有力條件。結(jié)合上述考量,藺1、藺2祖孫二人之間就案涉房屋買賣簽訂的合同存在惡意串通的情形,損害了案涉房屋共有人寧**的合法權(quán)益,故對(duì)于寧**要求確認(rèn)二人之間合同無效的訴訟請(qǐng)求,該院予以支持。但因藺1已去世,案涉房屋已無法恢復(fù)登記至藺1名下,藺2可另行確權(quán)和繼承,維護(hù)自身合法權(quán)益。綜上所述,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》六十四條之規(guī)定,判決:一、確認(rèn)藺1、藺2于2017年3月27日就坐落于北京市通州區(qū)XX號(hào)房屋簽訂的《存量房屋買賣合同》、《北京市存量房屋買賣合同》無效;二、駁回寧**的其他訴訟請(qǐng)求。
二審中,藺2向本院提交以下證據(jù)材料:一、2019年12月9日北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)通州分局的來信來訪答復(fù),證明藺1、藺2在房地產(chǎn)登記中心分別登記、分別陳述,故不存在惡意串通行為;二、2019年11月18日13:58藺2與北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)通州分局不動(dòng)產(chǎn)登記辦公室工作人員通話記錄及錄音光盤。證明目的也是藺2在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的陳述沒有錯(cuò)誤,而且沒有與藺1進(jìn)行惡意串通;三、藺1的房改房的房本、2019年11月18日北京市通州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心的查詢結(jié)果、涉案房屋買賣合同、公有住房出售審批表及藺1原單位出具的工齡證明;證明說明藺2在房管局說的話是真實(shí)的;四、2019年5月23日藺2與寧**親生的二兒子孟青海的電話錄音及文字整理稿,證明寧**不知道藺1去世的情況,也不知道本案訴訟情況,進(jìn)而證明寧**不知道本案起訴情況;五是保姆的證人證言,但是該證人沒有到庭,證明出賣房屋是寧**與藺1商量好的,而且是寧**特意將房本從石家莊郵寄過來的,戶口簿是讓孟青海送過來的;六、藺1的日記本,證明藺1商量好出售房屋后,已經(jīng)對(duì)寧**的晚年生活進(jìn)行了安排。寧**認(rèn)為以上證據(jù)材料不屬于新證據(jù)且對(duì)其證明目的均不認(rèn)可,且證人亦未到庭進(jìn)行質(zhì)證。本院經(jīng)審查認(rèn)為,依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第四十一條第(二)項(xiàng)“二審程序中的新的證據(jù)包括:一審?fù)徑Y(jié)束后新發(fā)現(xiàn)的證據(jù);當(dāng)事人在一審舉證期限屆滿前申請(qǐng)人民法院調(diào)查取證未獲準(zhǔn)許,二審法院經(jīng)審查認(rèn)為應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許并應(yīng)當(dāng)事人申請(qǐng)調(diào)取的證據(jù)”的規(guī)定,結(jié)合本案訴訟請(qǐng)求及待證事實(shí),藺2在二審審理期間提交的新證據(jù)材料不能證明其主張的事實(shí)成立,本院不作為新證據(jù)予以確認(rèn)。
本院依法補(bǔ)充查明以下事實(shí):針對(duì)藺2有關(guān)“本案起訴不是寧**真實(shí)意思表示,而是寧**的女兒孟玉蘭的意思表示”的上訴主張,本院審理期間到庭向寧**本人進(jìn)行核實(shí),寧**認(rèn)可其起訴是藺2的意思表示后,藺2撤回了該上訴理由。
本院經(jīng)審理查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為,合同效力是法律對(duì)各方當(dāng)事人合意的評(píng)價(jià)。合同無效是法律對(duì)當(dāng)事人簽訂的合同予以否定評(píng)價(jià),當(dāng)事人訂立合同時(shí)所預(yù)期的法律效果不能實(shí)現(xiàn)。
藺1與寧**于1984年9月20日登記結(jié)婚,案涉房屋系藺1于1994年購(gòu)買的房改房,登記在藺1名下,依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋(二)》第十九條“由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋,房屋所有權(quán)屬證書登記在一方名下的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)”、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí),應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明,但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前,當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的,由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果”的規(guī)定,藺1與寧**結(jié)婚和購(gòu)買房屋的時(shí)間,在藺2提供的證據(jù)不能證明涉案房屋不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情形下,涉案房屋應(yīng)屬于藺1、寧**的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
依照上述民事訴訟法司法解釋的規(guī)定,在藺2未提供證據(jù)證明其與藺1就房屋買賣事項(xiàng)告知寧**的情形下,結(jié)合藺1、藺2二人未向房管部門陳述案涉房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情形,再結(jié)合現(xiàn)有證據(jù)不能證明藺1賬戶在收到購(gòu)房款后的資金流轉(zhuǎn)情況具有正當(dāng)理由的情形,一審法院認(rèn)定藺1、藺2簽訂案涉房屋買賣簽訂的合同存在惡意串通、損害了寧**的合法權(quán)益,確認(rèn)藺1、藺2之間《存量房屋買賣合同》、《北京市存量房屋買賣合同》無效的處理意見并無不妥。故本院對(duì)藺2有關(guān)“^^^^^^^”的上訴理由和請(qǐng)求不予采納。
綜上,藺2的上訴請(qǐng)求不能成立,應(yīng)予駁回;一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費(fèi)10978元,由藺2負(fù)擔(dān)(已交納)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng): 林存義
審 判 員: 張印龍
審 判 員: 趙 霞
二O一九年十二月二十五日
法官: 助理 高玉珠
法官: 助理 王紅濤
書 記 員: 李月明
楊榮艷律師
服務(wù)地區(qū): 河北
服務(wù)時(shí)間:09:00-21:00
律所機(jī)構(gòu): 北京盈科(石家莊)律師事務(wù)所
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