房屋買賣維權(quán)
來源：佘雷律師
發(fā)布時間：2018-07-28
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【案情介紹】
日前，陳某（化名）與福州某開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議，合同簽訂后，陳某依約履行付款義務(wù)，共計支付了購房款人民幣500萬元。但在合同約定的過戶時間到來之際，開發(fā)商卻未能為陳某辦理過戶手續(xù)，并以各種理由拖延，時隔一年之久仍未完成產(chǎn)權(quán)過戶。本律師作為陳某的常年法律顧問，接受委托后果斷出擊，起訴開發(fā)商及其保證人高某，訴請如下：1、解除被告開發(fā)商與原告簽訂的涉案別墅買賣合同；2、要求被告開發(fā)商立即退還原告已付購房款本金500萬元及其利息；3、被告開發(fā)商依法向原告承擔(dān)500萬元的賠償責(zé)任；4、被告開發(fā)商向原告支付為實現(xiàn)債權(quán)產(chǎn)生的律師費及本案全部訴訟費用；5、被告高某對被告開發(fā)商的上述債務(wù)向原告承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)我們的起訴請求，開發(fā)商所負擔(dān)的各項債務(wù)總額達到1226萬元，為確保順利執(zhí)行，本律師在訴訟前即向法院申請對開發(fā)商和高某的財產(chǎn)進行了足額查封。
本案經(jīng)福州市中院和福建省高院兩級審理，最終，兩審法院均全面支持了我方的訴訟請求，判決兩被告如我們訴請承擔(dān)全部退款及賠償責(zé)任。案件進入執(zhí)行階段，經(jīng)本律師積極調(diào)查提供被告的可供執(zhí)行財產(chǎn)線索，并協(xié)調(diào)各當(dāng)事人簽訂執(zhí)行和解協(xié)議，最終，判決確定陳某對開發(fā)商享有的全部債權(quán)共計人民幣1226萬元，全部執(zhí)行到位！該案也成為商品房買賣糾紛中史無前例的判決開發(fā)商全額賠償已支付購房款的教科書式案例！
【全案焦點】“已付款一倍賠償”為何能獲得全額支持？
近年來，因開發(fā)商違約造成的商品房買賣合同糾紛層出不窮。在這類糾紛中，開發(fā)商常憑借強勢地位侵害購房人的合法權(quán)益；而購房人往往因財力有限、取證困難、法律意識不強等原因，不能有效地防范糾紛風(fēng)險、維護自身利益，只好忍氣吞聲。陳某之所以能取得如此高額的賠償，是因為律師抓住了開發(fā)商欺詐銷售這一問題關(guān)鍵，并通過精心設(shè)計的協(xié)議條款固定證據(jù)，對開發(fā)商的賠償責(zé)任進行加固，使得開發(fā)商無法以違約金過高為由開脫。
事實上，本律師經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在簽訂合同時并未取得合同項下商品房的預(yù)售許可證，涉案合同中的預(yù)售許可證號指向同小區(qū)其他商品房，系開發(fā)商故意張冠李戴，偽造出房屋已經(jīng)具備銷售條件的情況。陳某購房時沒有仔細查驗許可證，才在不知隱情的情況下簽訂合同并付款。開發(fā)商通過欺詐手段套取資金，挪作他用，其行為已構(gòu)成欺詐銷售，嚴重侵犯了陳某的消費者權(quán)益！根據(jù)最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。雖然有此規(guī)定，但實踐中因為房產(chǎn)標(biāo)的額過大，法院通常最多在已付購房款的50%范圍內(nèi)支持購房人的主張。為全方位固定證據(jù)，實現(xiàn)當(dāng)事人利益最大化，本律師有意隱瞞了已經(jīng)掌握開發(fā)商欺詐事實的情況，與其談判要求退還購房款，并以立即起訴為籌碼施壓，同時寬限合理時間籌款，軟硬兼施之下順利同開發(fā)商簽下本律師擬定的《協(xié)議書》，協(xié)議內(nèi)容大致如下：一、明確涉案房屋買賣合同因不能履行而解除，開發(fā)商對此負全部責(zé)任；二、確認陳某已依約支付購房款500萬元；三、約定開發(fā)商限期向陳某退還已付購房款本息，逾期付款超過30日視為違約，開發(fā)商應(yīng)另外向陳某承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任（即500萬元），并承擔(dān)陳某為實現(xiàn)債權(quán)產(chǎn)生的訴訟費及律師費等全部費用。同時，為避免開發(fā)商轉(zhuǎn)移資產(chǎn)導(dǎo)致執(zhí)行受限，本律師還責(zé)令開發(fā)商找到第三人高某（化名）在協(xié)議中簽字，為上述債務(wù)提供連帶保證責(zé)任，進一步確保陳某能夠收回資金及賠款。
《協(xié)議書》通過各條款有效固定證據(jù)、明確責(zé)任，對本案勝訴及順利執(zhí)行起到至關(guān)重要的作用。我們在依法已經(jīng)可以直接主張已付購房款一倍賠償?shù)那闆r下，僅將“一倍賠償”作為開發(fā)商逾期退還購房款本息的違約責(zé)任，以退為進，使“一倍賠償”成為對方可預(yù)期的違約成本，防止對方以違約金超出實際損失為由進行有效抗辯，為我方要求全額賠付已付購房款的主張夯實基礎(chǔ)。
訴訟過程中，本律師通過對相關(guān)法律深入研究，據(jù)理力爭，取得史無前例的全面勝訴結(jié)果。此外，本律師通過訴前申請足額查封，訴后積極協(xié)調(diào)執(zhí)行和解，使得當(dāng)事人的債權(quán)不僅獲得法律確認，且最終能得以全面執(zhí)行到位，落袋為安！
本案能取得如此令人振奮的維權(quán)效果，得益于當(dāng)事人自身法律意識強，長期聘請法律顧問，更歸功于律師豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗。此外，購房人權(quán)益能得到充分救濟，離不開主審法官公正果斷的裁判。該判決起到了很好的社會效果，是一起多方共贏的全面勝利！
【代理意見及判決節(jié)選】
案件審理過程中，雙方爭議巨大，矛盾焦點主要集中在涉案解除買賣合同《協(xié)議書》的效力問題，以及被告是否需要負擔(dān)一倍賠償?shù)葞讉€尖銳的法律理論問題。被告開發(fā)商認為，涉案購房合同因簽訂時未取得預(yù)售許可證而無效，故解除該無效合同的《協(xié)議書》也是無效的，其僅需退還購房款，無需支付其他費用，并且還認為協(xié)議約定的“一倍賠償”遠超過原告的實際損失，不應(yīng)得到賠付。本律師針對被告提出的抗辯觀點，進行了細致的研究和剖析，并層層深入地逐一反駁，提出如下意見：
首先，根據(jù)法律規(guī)定，未取得商品房銷售許可證的商品房買賣合同確有效力瑕疵，但可通過取得預(yù)售許可證補救，屬于效力待定的合同，在歸于無效前對當(dāng)事人具有法律約束力。并且，根據(jù)最高院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”。因此，陳某與開發(fā)商協(xié)商一致解除該效力待定合同，并明確約定相應(yīng)權(quán)利義務(wù)，由此簽訂的《協(xié)議書》也符合法律規(guī)定和立法本意。在該協(xié)議書有效的前提下，協(xié)議中約定的賠償律師費、案件受理費、財產(chǎn)保全費等也都屬于有效約定，被告必須履行。
其次，被告應(yīng)承擔(dān)《協(xié)議書》中約定的已付購房款一倍賠償。根據(jù)最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，提供虛假商品房預(yù)售許可證明導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。陳某在依法有權(quán)直接主張已付款一倍賠償?shù)那闆r下，只是將該責(zé)任作為開發(fā)商不能按時退款付息的違約責(zé)任，實際上已經(jīng)對開發(fā)商作出了讓步，在這種情況下開發(fā)商仍然違約，理應(yīng)以懲罰性違約金抑制這種極不誠信的行為。因此，《協(xié)議書》約定的違約金理應(yīng)具有，也確實具有懲罰性質(zhì)，不應(yīng)以違約金高于造成的損失為由進行調(diào)整，否則明顯與違約金的擔(dān)保屬性不符，也有悖于意思自治原則，不利于保護交易安全。另外，從訂立合同至今，涉案房產(chǎn)不斷漲價，因開發(fā)商原因?qū)е潞贤辉俾男?，房產(chǎn)增值利益還由違約的開發(fā)商享受，因此必須由其支付一倍賠償才足以彌補陳某損失，平衡雙方利益，否則將鼓勵開發(fā)商的失信行為。故原告主張的一倍賠償于法有據(jù)，應(yīng)予全部支持！
經(jīng)與承辦法官充分探討溝通，最終兩審法院均對本律師的代理意見充分采納，支持了原告的全部訴訟請求。最終判決如下：1、判令解除雙方的別墅買賣合同；2、判令開發(fā)商退還陳某已支付的500萬元購房款并支付利息；3、判令開發(fā)商賠償陳某人民幣500萬元；4、判令開發(fā)商支付購房人的律師代理費，并由兩被告共同負擔(dān)本案受理費；5、判令第三人高某對開發(fā)商上述債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
以上內(nèi)容為本人真實代理案例情況，非經(jīng)本人授權(quán)，禁止轉(zhuǎn)載、援引等盜用侵權(quán)行為，違者必究！
日前，陳某（化名）與福州某開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議，合同簽訂后，陳某依約履行付款義務(wù)，共計支付了購房款人民幣500萬元。但在合同約定的過戶時間到來之際，開發(fā)商卻未能為陳某辦理過戶手續(xù)，并以各種理由拖延，時隔一年之久仍未完成產(chǎn)權(quán)過戶。本律師作為陳某的常年法律顧問，接受委托后果斷出擊，起訴開發(fā)商及其保證人高某，訴請如下：1、解除被告開發(fā)商與原告簽訂的涉案別墅買賣合同；2、要求被告開發(fā)商立即退還原告已付購房款本金500萬元及其利息；3、被告開發(fā)商依法向原告承擔(dān)500萬元的賠償責(zé)任；4、被告開發(fā)商向原告支付為實現(xiàn)債權(quán)產(chǎn)生的律師費及本案全部訴訟費用；5、被告高某對被告開發(fā)商的上述債務(wù)向原告承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)我們的起訴請求，開發(fā)商所負擔(dān)的各項債務(wù)總額達到1226萬元，為確保順利執(zhí)行，本律師在訴訟前即向法院申請對開發(fā)商和高某的財產(chǎn)進行了足額查封。
本案經(jīng)福州市中院和福建省高院兩級審理，最終，兩審法院均全面支持了我方的訴訟請求，判決兩被告如我們訴請承擔(dān)全部退款及賠償責(zé)任。案件進入執(zhí)行階段，經(jīng)本律師積極調(diào)查提供被告的可供執(zhí)行財產(chǎn)線索，并協(xié)調(diào)各當(dāng)事人簽訂執(zhí)行和解協(xié)議，最終，判決確定陳某對開發(fā)商享有的全部債權(quán)共計人民幣1226萬元，全部執(zhí)行到位！該案也成為商品房買賣糾紛中史無前例的判決開發(fā)商全額賠償已支付購房款的教科書式案例！
【全案焦點】“已付款一倍賠償”為何能獲得全額支持？
近年來，因開發(fā)商違約造成的商品房買賣合同糾紛層出不窮。在這類糾紛中，開發(fā)商常憑借強勢地位侵害購房人的合法權(quán)益；而購房人往往因財力有限、取證困難、法律意識不強等原因，不能有效地防范糾紛風(fēng)險、維護自身利益，只好忍氣吞聲。陳某之所以能取得如此高額的賠償，是因為律師抓住了開發(fā)商欺詐銷售這一問題關(guān)鍵，并通過精心設(shè)計的協(xié)議條款固定證據(jù)，對開發(fā)商的賠償責(zé)任進行加固，使得開發(fā)商無法以違約金過高為由開脫。
事實上，本律師經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在簽訂合同時并未取得合同項下商品房的預(yù)售許可證，涉案合同中的預(yù)售許可證號指向同小區(qū)其他商品房，系開發(fā)商故意張冠李戴，偽造出房屋已經(jīng)具備銷售條件的情況。陳某購房時沒有仔細查驗許可證，才在不知隱情的情況下簽訂合同并付款。開發(fā)商通過欺詐手段套取資金，挪作他用，其行為已構(gòu)成欺詐銷售，嚴重侵犯了陳某的消費者權(quán)益！根據(jù)最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。雖然有此規(guī)定，但實踐中因為房產(chǎn)標(biāo)的額過大，法院通常最多在已付購房款的50%范圍內(nèi)支持購房人的主張。為全方位固定證據(jù)，實現(xiàn)當(dāng)事人利益最大化，本律師有意隱瞞了已經(jīng)掌握開發(fā)商欺詐事實的情況，與其談判要求退還購房款，并以立即起訴為籌碼施壓，同時寬限合理時間籌款，軟硬兼施之下順利同開發(fā)商簽下本律師擬定的《協(xié)議書》，協(xié)議內(nèi)容大致如下：一、明確涉案房屋買賣合同因不能履行而解除，開發(fā)商對此負全部責(zé)任；二、確認陳某已依約支付購房款500萬元；三、約定開發(fā)商限期向陳某退還已付購房款本息，逾期付款超過30日視為違約，開發(fā)商應(yīng)另外向陳某承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任（即500萬元），并承擔(dān)陳某為實現(xiàn)債權(quán)產(chǎn)生的訴訟費及律師費等全部費用。同時，為避免開發(fā)商轉(zhuǎn)移資產(chǎn)導(dǎo)致執(zhí)行受限，本律師還責(zé)令開發(fā)商找到第三人高某（化名）在協(xié)議中簽字，為上述債務(wù)提供連帶保證責(zé)任，進一步確保陳某能夠收回資金及賠款。
《協(xié)議書》通過各條款有效固定證據(jù)、明確責(zé)任，對本案勝訴及順利執(zhí)行起到至關(guān)重要的作用。我們在依法已經(jīng)可以直接主張已付購房款一倍賠償?shù)那闆r下，僅將“一倍賠償”作為開發(fā)商逾期退還購房款本息的違約責(zé)任，以退為進，使“一倍賠償”成為對方可預(yù)期的違約成本，防止對方以違約金超出實際損失為由進行有效抗辯，為我方要求全額賠付已付購房款的主張夯實基礎(chǔ)。
訴訟過程中，本律師通過對相關(guān)法律深入研究，據(jù)理力爭，取得史無前例的全面勝訴結(jié)果。此外，本律師通過訴前申請足額查封，訴后積極協(xié)調(diào)執(zhí)行和解，使得當(dāng)事人的債權(quán)不僅獲得法律確認，且最終能得以全面執(zhí)行到位，落袋為安！
本案能取得如此令人振奮的維權(quán)效果，得益于當(dāng)事人自身法律意識強，長期聘請法律顧問，更歸功于律師豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗。此外，購房人權(quán)益能得到充分救濟，離不開主審法官公正果斷的裁判。該判決起到了很好的社會效果，是一起多方共贏的全面勝利！
【代理意見及判決節(jié)選】
案件審理過程中，雙方爭議巨大，矛盾焦點主要集中在涉案解除買賣合同《協(xié)議書》的效力問題，以及被告是否需要負擔(dān)一倍賠償?shù)葞讉€尖銳的法律理論問題。被告開發(fā)商認為，涉案購房合同因簽訂時未取得預(yù)售許可證而無效，故解除該無效合同的《協(xié)議書》也是無效的，其僅需退還購房款，無需支付其他費用，并且還認為協(xié)議約定的“一倍賠償”遠超過原告的實際損失，不應(yīng)得到賠付。本律師針對被告提出的抗辯觀點，進行了細致的研究和剖析，并層層深入地逐一反駁，提出如下意見：
首先，根據(jù)法律規(guī)定，未取得商品房銷售許可證的商品房買賣合同確有效力瑕疵，但可通過取得預(yù)售許可證補救，屬于效力待定的合同，在歸于無效前對當(dāng)事人具有法律約束力。并且，根據(jù)最高院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”。因此，陳某與開發(fā)商協(xié)商一致解除該效力待定合同，并明確約定相應(yīng)權(quán)利義務(wù)，由此簽訂的《協(xié)議書》也符合法律規(guī)定和立法本意。在該協(xié)議書有效的前提下，協(xié)議中約定的賠償律師費、案件受理費、財產(chǎn)保全費等也都屬于有效約定，被告必須履行。
其次，被告應(yīng)承擔(dān)《協(xié)議書》中約定的已付購房款一倍賠償。根據(jù)最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，提供虛假商品房預(yù)售許可證明導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。陳某在依法有權(quán)直接主張已付款一倍賠償?shù)那闆r下，只是將該責(zé)任作為開發(fā)商不能按時退款付息的違約責(zé)任，實際上已經(jīng)對開發(fā)商作出了讓步，在這種情況下開發(fā)商仍然違約，理應(yīng)以懲罰性違約金抑制這種極不誠信的行為。因此，《協(xié)議書》約定的違約金理應(yīng)具有，也確實具有懲罰性質(zhì)，不應(yīng)以違約金高于造成的損失為由進行調(diào)整，否則明顯與違約金的擔(dān)保屬性不符，也有悖于意思自治原則，不利于保護交易安全。另外，從訂立合同至今，涉案房產(chǎn)不斷漲價，因開發(fā)商原因?qū)е潞贤辉俾男?，房產(chǎn)增值利益還由違約的開發(fā)商享受，因此必須由其支付一倍賠償才足以彌補陳某損失，平衡雙方利益，否則將鼓勵開發(fā)商的失信行為。故原告主張的一倍賠償于法有據(jù)，應(yīng)予全部支持！
經(jīng)與承辦法官充分探討溝通，最終兩審法院均對本律師的代理意見充分采納，支持了原告的全部訴訟請求。最終判決如下：1、判令解除雙方的別墅買賣合同；2、判令開發(fā)商退還陳某已支付的500萬元購房款并支付利息；3、判令開發(fā)商賠償陳某人民幣500萬元；4、判令開發(fā)商支付購房人的律師代理費，并由兩被告共同負擔(dān)本案受理費；5、判令第三人高某對開發(fā)商上述債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
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