原告周某與被告福州A房地產(chǎn)公司商品房買賣合同糾紛案

案情摘要：

原告：周某。

被告：福州A房地產(chǎn)公司。

2007年6月20日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定原告向被告購買座落于福州市倉山區(qū)某處單元房，建筑面積116平方米，總價(jià)款696000元。合同第八條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2008年12月31號(hào)前，依照國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格……”第十二條約定：“出賣人未按本合同規(guī)定的期限將商品房交付買受人使用，逾期不超過90日，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)的萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之二的違約金?！焙贤炗喓?，原告依約向被告支付了全部購房款。被告在2008年10月7日向原告發(fā)書面通知，告知房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格，業(yè)主須在11月20日之前到被告處辦理交房手續(xù)。2008年11月20日，原告到被告處辦理交房手續(xù)，但發(fā)現(xiàn)被告僅僅是單體驗(yàn)收合格，并未經(jīng)過消防驗(yàn)收，于是拒絕收房。2009年7月4日，周某向福州市便民服務(wù)熱線12345投訴。福州市便民服務(wù)熱線12345投訴回復(fù)告知，該房屋已經(jīng)于2009年12月1日通過消防備案。2009年11月7日，被告再次通知原告交房。另外，該商品房已經(jīng)于2009年12月27日實(shí)際交付。

審裁結(jié)果：

法院認(rèn)為，訟爭(zhēng)房屋于2009年12月1日進(jìn)行消防備案并未被確定為抽查對(duì)象，此時(shí)才符合交房條件。被告主張?jiān)A爭(zhēng)房屋通過單體驗(yàn)收后即具備交房條件的主張沒有法律依據(jù)，法院不予支持。被告2009年11月7日通知原告交房時(shí)，并不具備交房條件。因此被告逾期交房的違約金應(yīng)該計(jì)算到實(shí)際交房之日即2009年12月27日為止。法院判決如下：

被告福州A房地產(chǎn)公司應(yīng)于判決書生效之日起十日內(nèi)支付原告周某逾期交房違約金45240元。

分析評(píng)論：

本案中雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是商品房單體驗(yàn)收合格能不能交房？

單體驗(yàn)收是建筑分項(xiàng)驗(yàn)收中的一個(gè)環(huán)節(jié)。在住宅小區(qū)建設(shè)中，所謂房屋單體驗(yàn)收合格，簡(jiǎn)單地、不十分專業(yè)地可以理解為房屋單幢建筑驗(yàn)收質(zhì)量合格。有不少開發(fā)商在房屋單體驗(yàn)收合格后就通知購房者交房。此時(shí)，由于住宅小區(qū)的配套設(shè)施，諸如綠化、水電、環(huán)保、道路、消防等設(shè)施都沒有完成，因此，很多業(yè)主在接到開發(fā)商交房通知后，到現(xiàn)場(chǎng)一看，就拒絕交房。本案的原告也是因?yàn)檫@種原因不交房，而直到開發(fā)商滿足相應(yīng)條件后才收的房。

《消防法》第十三條規(guī)定：“其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用?！睋?jù)此，法院認(rèn)定，房屋單體驗(yàn)收合格后，還必須經(jīng)過公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，并未被確定為抽查對(duì)象，才符合交房條件，是符合法律規(guī)定的。被告在2009年11月7日通知原告交房，而實(shí)際上被告在2009年12月1日才進(jìn)行消防備案，因此，被告通知時(shí)并不具備交房條件。因此，房屋的違約金要計(jì)算到實(shí)際交房之日為止。