靳雙權(quán)律師

(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。)

一、案例詳情

（一）原告訴求

原告林某芳向一審法院起訴請求：

1. 判令林某彤、吳某蘭支付剩余購房款 940000 元。

2. 判令林某彤、吳某蘭給付逾期給付剩余購房款的利息。

3. 案件受理費由林某彤、吳某蘭負擔。

（二）被告上訴請求

林某彤上訴請求：撤銷原判，改判駁回林某芳一審的全部訴訟請求。林某彤稱自己對林某芳和吳某蘭之間房屋買賣的相關(guān)情況不清楚，且 2011 年寫的欠條數(shù)額有誤，當時寫欠條時之前轉(zhuǎn)賬的憑證不在自己手里，實際已給付林某芳 40 萬元，并非 20 萬元。

（三）被告辯稱

林某芳辯稱，同意一審判決，不同意林某彤的上訴請求。

吳某蘭述稱，同意一審判決。

（四）法院查明

2009 年 9 月 28 日，出賣人林某芳與買受人吳某蘭簽訂存量房屋買賣合同（自行成交版），約定房屋坐落為昌平區(qū)一號，成交價格為 710000 元。附件四付款方式及期限的具體約定中寫明“以上房款全部由本人支付給林某芳，與吳某蘭無關(guān)”，后有林某彤簽字，時間為“2009.9.29”。吳某蘭于 2009 年 10 月 26 日領(lǐng)取了該房屋的所有權(quán)證。

另，2009 年 9 月 23 日形成證明一份，載明“吳某蘭購買林某芳一號的房子，所有款項和費用都由林某彤全部支付。特此證明”，賣房人簽字處有林某芳簽字，付款人簽字處有林某彤簽字。林某彤對證明及房屋買賣合同中的簽字及內(nèi)容有異議，申請筆跡鑒定，鑒定意見為檢材落款“付款人簽字”處和合同第 10 頁中的“林某彤”簽名與樣本中的“林某彤”簽名為同一人書寫。

林某芳曾以民間借貸糾紛為由，在北京市房山區(qū)人民法院起訴林某彤，要求償還 2011 年 3 月 13 日林某彤所寫欠條的借款，欠條載明“今借林某芳人民幣玖拾肆萬元整，最晚陸年還完。自 2011 年 3 月 13 日至 2017 年 3 月 12 日還清”。

在之前案件中，林某芳主張借條系林某彤打電話表示做生意用錢借款 100 萬元，自己在 2011 年 3 月 13 日將湊好的錢交給林某彤。林某彤則稱，2003 年讓林某佳住自己在海淀的房屋，2009 年林某佳表示不住了，因裝修要求付款，最初說 120 萬，后說 150 萬。2009 年林某芳將昌平的房屋抵給林某佳 120 萬，林某彤給林某芳寫了欠條，之后林某彤支付了 30 萬元和 10 萬元房屋過戶費，還剩 90 萬元，因林某芳稱過戶還花了 4 萬，所以變成 94 萬。

林某彤還稱，2009 年 9 月 26 日，林某芳將房屋配合吳某蘭辦理了過戶手續(xù)，房子過戶后林某佳去居住，林某彤去海淀房屋居住，自己給林某芳匯款 20 萬元，當時作價 110 萬元，還差 90 萬元及過戶費，當時未寫欠條，2011 年 3 月 13 日寫了欠條。林某芳則認為林某彤所述不屬實，房子賣給林某彤，林某彤卻未將房子過戶到其名下，而是過戶給了別人。

法院認為，當事人對自己的主張應(yīng)提供證據(jù)，否則承擔不利后果。林某芳與吳某蘭簽訂的存量房屋買賣合同是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，合同有效，雙方應(yīng)按約定履行義務(wù)。林某彤雖對鑒定結(jié)論有異議，但未提供充分證據(jù)反駁，法院對鑒定結(jié)論予以確認。

根據(jù)鑒定結(jié)論，證明及合同中的簽字為林某彤所簽，三方協(xié)商一致變更了合同內(nèi)容，由林某彤承擔支付購房款的責任，吳某蘭不再承擔付款責任。林某芳已將房屋過戶給吳某蘭，林某彤應(yīng)支付剩余購房款。關(guān)于訴訟時效，林某彤曾在之前案件中表示欠條因買賣房屋形成，欠條寫明付款期限，期限屆滿后林某芳曾起訴要求付款，構(gòu)成訴訟時效中斷，林某芳本案訴訟請求未超過訴訟時效。

因林某彤在之前案件中表示欠條款項為購房款，且結(jié)合其承諾替吳某蘭支付購房款的事實，法院認定欠條所列款項為未付購房款，支持林某芳要求支付購房款的訴訟請求。關(guān)于利息，欠條寫明最后付款時間為 2017 年 3 月 12 日，利息應(yīng)從 2017 年 3 月 13 日起算，林某芳主張的利息計算方式合法，法院予以確認。

二、裁判結(jié)果

1. 林某彤于判決生效后七日內(nèi)給付林某芳購房款 940000 元。

2. 林某彤于判決生效后七日內(nèi)給付林某芳利息。

3. 駁回林某芳的其他訴訟請求。

三、辦案心得

（一）證據(jù)在房屋買賣糾紛中的關(guān)鍵作用

在這起房屋買賣合同糾紛中，證據(jù)的重要性不言而喻。林某芳與林某彤之間關(guān)于購房款的爭議，很大程度上取決于雙方提供的證據(jù)。林某芳通過房屋買賣合同、欠條以及筆跡鑒定等證據(jù)，有力地支持了自己要求林某彤支付剩余購房款及利息的主張。

而林某彤雖然聲稱欠條數(shù)額有誤，實際付款金額與林某芳所述不同，但卻未能提供充分的證據(jù)來反駁林某芳的證據(jù)。這就提醒我們，在房屋買賣等重大經(jīng)濟交易中，無論是買方還是賣方，都要注重證據(jù)的收集和保存。從合同的簽訂、款項的支付憑證，到雙方的溝通記錄等，都可能成為解決糾紛的關(guān)鍵證據(jù)。

作為律師，在代理案件時，要仔細審查當事人提供的證據(jù)，分析其證明力和可信度。同時，要指導當事人如何收集和整理證據(jù)，以增強其訴訟主張的可信度和說服力。只有在證據(jù)充分的情況下，才能更好地維護當事人的合法權(quán)益。

（二）合同變更與責任承擔的認定

本案中，通過房屋買賣合同及相關(guān)證明，法院認定三方協(xié)商一致變更了合同內(nèi)容，由林某彤承擔支付購房款的責任。這體現(xiàn)了在房屋買賣過程中，合同變更的復雜性和重要性。

當合同內(nèi)容發(fā)生變更時，各方的權(quán)利和義務(wù)也會相應(yīng)地發(fā)生變化。在這種情況下，需要明確變更的原因、過程和后果，以確定各方的責任承擔。在本案中，雖然林某彤對合同變更提出異議，但由于其無法提供充分證據(jù)反駁，法院根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)認定了合同變更的事實。

這告訴我們，在房屋買賣交易中，任何合同變更都應(yīng)該有明確的書面約定或其他有效證據(jù)支持。否則，一旦發(fā)生糾紛，當事人可能會面臨舉證困難的局面，導致自己的合法權(quán)益無法得到保障。

（三）訴訟時效的把握與運用

訴訟時效是維護當事人合法權(quán)益的重要法律制度。在本案中，林某彤曾在之前案件中表示欠條與房屋買賣有關(guān)，且林某芳在欠條付款期限屆滿后曾向法院起訴，構(gòu)成了訴訟時效的中斷。這使得林某芳在本次訴訟中，其要求支付購房款的訴訟請求未超過訴訟時效，從而得到了法院的支持。

對于當事人和律師來說，要充分了解和把握訴訟時效的規(guī)定，及時行使自己的權(quán)利。在房屋買賣糾紛中，如果存在違約行為或債務(wù)糾紛，當事人應(yīng)該在訴訟時效內(nèi)采取有效的法律措施，避免因時效屆滿而喪失勝訴權(quán)。

總之，通過辦理這起房屋買賣合同糾紛案件，我們深刻認識到證據(jù)、合同變更和訴訟時效在案件中的重要性。在今后的法律服務(wù)中，我們將更加注重為當事人提供全面、專業(yè)的法律建議，幫助當事人預(yù)防和解決糾紛，維護其合法權(quán)益。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力為您解答！