靳雙權(quán)律師

(為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。)

一、案例詳情

（一）原告訴稱

原告陳某華、李某雪向一審法院起訴請求：

1. 確認陳某華、李某雪對北京市東城區(qū)房屋有權(quán)居住使用。

2. 訴訟費由陳某濤承擔(dān)。

（二）被告上訴請求

陳某濤上訴請求：

1. 撤銷原判，駁回陳某華、李某雪一審的訴訟請求。

2. 案件受理費由陳某華、李某雪負擔(dān)。

陳某濤陳述事實和理由如下：首先，原審過程中，自己沒有對陳某華、李某雪提交的證據(jù)全部進行質(zhì)證，一審法院判決陳某華、李某雪享有居住權(quán)屬事實審理不清。其次，涉案房屋于 1998 年 8 月 11 日已登記在王某芝名下，與陳某華、李某雪之前簽署的協(xié)議中也未曾約定涉案房屋有陳某華、李某雪的份額或者居住權(quán)，由此可見陳某華、李某雪是同意并認可涉案房屋登記在王某芝名下的。如果二人不同意，辦理登記時就應(yīng)該提出異議。

王某芝已將房屋轉(zhuǎn)移登記至陳某濤名下，房屋歸陳某濤所有。陳某華、李某雪現(xiàn)在主張房屋的居住權(quán)，于法無據(jù)。且陳某華、李某雪的訴訟請求已超訴訟時效。綜上，請求二審法院查明本案事實依據(jù)，切實維護陳某濤的合法權(quán)益。

（三）被告辯稱

陳某華、李某雪辯稱，同意一審判決。不同意上訴人的上訴請求，請二審法院駁回上訴，維持原判。

王某芝述稱，同意陳某濤的上訴意見。

（四）法院查明

1996 年 2 月 16 日，王某芝（乙方）與案外人 D 公司（甲方）簽訂《房屋買賣契約書》，約定甲方同意將坐落在北京市崇文區(qū)一號 2 居室單元房一套，按成本價每建筑平米 1165 元出售給乙方，房價款 31271 元，維修基金 935.38 元。

1996 年 5 月 23 日，李某雪、王某芝與案外人某單位房管基建處簽訂《換房協(xié)議》，載明：王某芝同志現(xiàn)使用平房兩間，現(xiàn)為其調(diào)配二居室樓房一套，要求本人交出現(xiàn)租平房一間。為解決問題，照顧王某芝同志的實際困難，某單位房管基建處與王某芝及其大兒媳李某雪共同達成以下協(xié)議：一、某單位同意王某芝將現(xiàn)租用一間平房交單位調(diào)配使用。另一間平房由王某芝本人繼續(xù)使用，王某芝故后由某單位收回。二、王某芝將其大兒媳李某雪在豐臺區(qū)二號（地下）一居室樓房交某單位長期調(diào)配使用，并協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

1998 年 8 月 11 日，涉案房屋登記于王某芝名下。

2018 年 11 月 12 日，王某芝與陳某濤簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定王某芝將涉案房屋出售給陳某濤，成交方式為自行成交，總價款 5 萬元。同日，涉案房屋轉(zhuǎn)移登記至陳某濤名下。

庭審中，陳某華、李某雪稱李某雪將自己承租的二號公租房交給某單位調(diào)配使用，在房改售房時，其中 2 萬元購房款及 200 元手續(xù)費系由陳某華、李某雪出資，陳某華、李某雪在涉案房屋一直居住到 2004 年，2004 年后二人搬走但物品沒有搬走。陳某濤稱分房時確實交了李某雪承租的一間地下室，但陳某濤認為換房一事陳某華、李某雪處理的不合適，且陳某華、李某雪沒有參與過房改售房過程，其出資 2 萬元不屬實，應(yīng)拿出證據(jù)，王某芝沒有收到陳某華、李某雪的 2 萬元，涉案房屋現(xiàn)由陳某濤和王某芝居住。

法院認為，用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。本案中，涉案房屋系李某雪、王某芝與案外人某單位房管基建處在換房協(xié)議基礎(chǔ)上通過房改售房而獲得，而李某雪在換房時交出了自己原承租的二號公租房一間，故涉案房屋應(yīng)當(dāng)有李某雪的權(quán)益?，F(xiàn)涉案房屋雖已轉(zhuǎn)移登記至陳某濤名下，但系通過繼受取得涉案房屋，并未支付合理對價，陳某濤對換房一事亦知情，故李某雪要求確認對涉案房屋有權(quán)居住使用，有事實依據(jù)，法院予以支持。因陳某華與李某雪系夫妻關(guān)系，自然有權(quán)居住涉案房屋。

（五）裁判結(jié)果

陳某華、李某雪對北京市東城區(qū)房屋享有居住權(quán)。

二、律師點評

在本案中，爭議焦點在于陳某華、李某雪對涉案房屋是否有權(quán)居住使用。從已查明的事實來看，王某芝與李某雪及相關(guān)部門共同簽署《換房協(xié)議書》后取得涉案房屋，在換房過程中，李某雪交還了其承租的公租房一間，并且陳某華、李某雪曾與王某芝在涉案房屋共同居住過。這表明陳某華、李某雪主張對涉案房屋有權(quán)居住使用是有事實基礎(chǔ)的。

結(jié)合當(dāng)事人的陳述，陳某濤對這些情況應(yīng)當(dāng)是明知的。即便涉案房屋通過買賣形式轉(zhuǎn)移登記至陳某濤名下，陳某華、李某雪對涉案房屋居住使用的權(quán)利也不會因此而消失。法院認定陳某華、李某雪有權(quán)居住涉案房屋，這一判決是合理的。

然而，需要指出的是，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，居住權(quán)是指依據(jù)合同設(shè)立，對他人住宅享有的占有、使用的用益物權(quán)，且居住權(quán)自登記時設(shè)立。在本案中，陳某華、李某雪有權(quán)居住使用涉案房屋，但他們所享有的權(quán)利與法律規(guī)定的居住權(quán)在內(nèi)涵和形式上并不完全相符，因此在概念上應(yīng)加以區(qū)分。

這一案例提醒我們，在房產(chǎn)交易和權(quán)利主張過程中，要充分了解法律規(guī)定，明確各種權(quán)利的性質(zhì)和范圍。對于居住權(quán)等權(quán)利，不僅要有事實依據(jù)，還需要符合法律規(guī)定的形式和程序，以更好地維護自己的合法權(quán)益。同時，在處理家庭房產(chǎn)糾紛時，要綜合考慮各方的利益和歷史背景，通過合法、合理的方式解決爭議。