靳雙權(quán)律師

(為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。)

一、案情簡介

原告林某強(qiáng)、周某琴向法院提起訴訟，請求確認(rèn)他們享有位于北京市東城區(qū) M 號房屋三分之二的產(chǎn)權(quán)份額。

林某強(qiáng)與周某琴系夫妻關(guān)系，育有一子一女，分別為林某華、林某蘭。被告系林某華之女林某溪。北京市東城區(qū) M 號房屋（以下簡稱“涉案房屋”）登記在林某華名下，林某華與前妻張某離婚時(shí)約定涉案房屋歸林某華所有。2020 年 1 月 25 日，林某華因病去世，生前未留有遺囑。

涉案房屋系林某華原工作單位北京 H 公司分配給職工的房改房。林某強(qiáng)和周某琴主張，根據(jù)當(dāng)時(shí)的政策，林某華必須交回一套兩居室才能享有涉案房屋三居室的購房資格，由于林某華并無其他住房可交回，并承諾涉案房屋三分之二產(chǎn)權(quán)歸林某強(qiáng)和周某琴所有，妹妹林某蘭有權(quán)居住，所以二原告才將承租的位于北京市東城區(qū) N 號房屋（以下簡稱“N 號房屋”）兩居室代林某華交回。之后林某華取得涉案房屋購房資格，并補(bǔ)交了購房款，獲得產(chǎn)權(quán)。

二、被告辯稱

被告林某溪辯稱：

1. 二原告向 H 公司交出的 N 號房屋系承租公房，而非產(chǎn)權(quán)房。1998 年林某華取得涉案房屋并非以房換房的性質(zhì)，而是單位根據(jù)林某華的工齡、職工資格等才分配給林某華涉案房屋的購房資格。分房之初，涉案房屋也是承租公房性質(zhì)，并非產(chǎn)權(quán)。2001 年進(jìn)行房改售房，林某華補(bǔ)交涉案房屋購房款后才取得產(chǎn)權(quán)，補(bǔ)交費(fèi)用為房屋整體，而非一居室的差價(jià)。所以從涉案房屋取得過程，無法認(rèn)定二原告享有涉案房屋三分之二產(chǎn)權(quán)份額，該房屋全部產(chǎn)權(quán)均應(yīng)屬于林某華。

2. 林某華從未承諾涉案房屋取得產(chǎn)權(quán)后三分之二產(chǎn)權(quán)份額歸二原告所有，事實(shí)上涉案房屋原為承租權(quán)，林某華也不可能作出產(chǎn)權(quán)分割的承諾。

3. 從家庭內(nèi)部公平角度，二原告雖然提供了 N 號承租公房交給 H 公司，但同時(shí)林某華名下的一套位于北京市東城區(qū) P 號房屋（以下簡稱“P 號房屋”）也贈與給了二原告，現(xiàn)在二原告仍在居住使用。綜上，被告不同意原告的訴訟請求。

三、法院查明

林某強(qiáng)與周某琴系夫妻關(guān)系，育有林某華、林某蘭。2018 年，林某華與張某麗離婚，離婚時(shí)約定涉案房屋歸林某華所有。2020 年 1 月 25 日，林某華因病去世。

根據(jù)調(diào)取的檔案記錄顯示：1994 年 7 月 1 日起，林某強(qiáng)承租 N 號房屋。1998 年 6 月 17 日，北京市 H 公司向林某強(qiáng)出具介紹信，介紹林某強(qiáng)至北京市 Y 公司辦理 N 號房屋事宜，介紹信記載 N 號房屋由林某強(qiáng)居住，根據(jù)協(xié)商 H 公司將涉案房屋調(diào)換給林某強(qiáng)居住，林某強(qiáng)原住 N 號房屋調(diào)給該單位職工李某三口居住。林某強(qiáng)向北京市 Y 公司提交《換房申請書》，載明其自愿將承租的 N 號房屋（兩居室）交給 H 公司進(jìn)行調(diào)房，單位安置本人涉案房屋（三居室）單位產(chǎn)權(quán)宿舍房居住，如今后發(fā)生糾紛責(zé)任自負(fù)。

1998 年 6 月 18 日，林某強(qiáng)自 N 號房屋退租。同日北京房某物業(yè)管理有限公司為李某辦理 N 號房屋準(zhǔn)住證。1998 年 6 月 15 日，林某華承租涉案房屋。1999 年 10 月 20 日，林某華與 H 公司訂立《房屋買賣協(xié)議書》。2000 年，H 公司開始對包括涉案房屋在內(nèi)的公有住宅樓房進(jìn)行房改。2001 年 1 月 16 日，林某華與 H 公司訂立《購房付款協(xié)議書》，確認(rèn)需要補(bǔ)交全部房價(jià)款 85119 元。后林某華交納了上述款項(xiàng)。2004 年 H 公司將涉案房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至林某華名下。根據(jù)《單位出售公有住房計(jì)算表》顯示，涉案房屋折算男女雙方工齡共計(jì) 14 年。另查，現(xiàn) N 號房屋已經(jīng)登記在案外人李某名下。

訴訟中，原告提交如下證據(jù)：戶口本、林某強(qiáng)父母死亡證明、個(gè)人購房證明、購房款發(fā)票、2008 年 2 月林某強(qiáng)之父書寫的《證明》及林某華本人書寫的字據(jù)，證明 P 號房屋本屬于林某強(qiáng)父母的房產(chǎn)，雖然登記在林某華名下，但仍由林某強(qiáng)父母實(shí)際居住使用。因林某華不關(guān)心家中長輩，林某強(qiáng)之父決定收回 P 號房屋轉(zhuǎn)贈林某強(qiáng)，后林某華表示同意并將該房屋贈與林某強(qiáng)，因此 P 號房屋并非與 N 號房屋置換。經(jīng)質(zhì)證，被告認(rèn)可除《證明》以外其他證據(jù)的真實(shí)性，但否認(rèn)原告的證明目的，認(rèn)為上述證據(jù)無法證明 P 號房屋產(chǎn)權(quán)問題，該房屋登記在林某華名下，林某華并無義務(wù)必須過戶給林某強(qiáng)，事實(shí)上林某華將上述房屋贈與林某強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)了家庭內(nèi)部的公平。根據(jù) P 號房屋檔案記載顯示，2001 年林某華取得 P 號房屋產(chǎn)權(quán)。2008 年 10 月 14 日，林某華與林某強(qiáng)訂立《北京市存量房屋買賣合同》，P 號房屋轉(zhuǎn)移登記在林某強(qiáng)名下。2015 年，P 號房屋登記在二原告名下。

四、裁判結(jié)果

法院駁回了原告林某強(qiáng)、周某琴的訴訟請求。

五、案件啟示

1. 證據(jù)的充分性與關(guān)聯(lián)性：在本案中，被告能夠勝訴的關(guān)鍵之一在于原告未能提供充分且有效的證據(jù)來支持其主張。原告稱林某華承諾涉案房屋產(chǎn)權(quán)的三分之二歸二原告所有，但卻無法提供相應(yīng)證據(jù)。這提醒我們，在涉及產(chǎn)權(quán)糾紛等重大法律問題時(shí)，證據(jù)的收集和保存至關(guān)重要。任何主張都需要有堅(jiān)實(shí)的證據(jù)支持，否則很難得到法院的認(rèn)可。例如，在房屋產(chǎn)權(quán)爭議中，書面協(xié)議、證人證言等都可能成為關(guān)鍵證據(jù)。如果僅有口頭承諾，在沒有其他證據(jù)佐證的情況下，很難被認(rèn)定為事實(shí)。

2. 公房產(chǎn)權(quán)與承租權(quán)的明確區(qū)分：本案清晰地展示了公房承租權(quán)與產(chǎn)權(quán)的區(qū)別。林某華最初僅取得涉案房屋的承租權(quán)，而原告交回的 N 號房屋也是承租公房。在房改過程中，林某華通過交納購房款并折算工齡取得了房屋產(chǎn)權(quán)。這說明，公房的產(chǎn)權(quán)取得需要符合特定的程序和條件。對于公房的產(chǎn)權(quán)歸屬，不能僅僅依據(jù)交回其他房屋的行為來簡單認(rèn)定。在類似的案件中，必須明確公房產(chǎn)權(quán)的取得方式以及相關(guān)政策規(guī)定，避免混淆承租權(quán)和產(chǎn)權(quán)的概念。

3. 家庭內(nèi)部財(cái)產(chǎn)處置的謹(jǐn)慎性：家庭內(nèi)部的財(cái)產(chǎn)處置容易引發(fā)糾紛，尤其是在涉及房屋等重大財(cái)產(chǎn)時(shí)。在本案中，雖然存在房屋的調(diào)換、贈與等情況，但由于缺乏明確的書面約定和證據(jù)支持，導(dǎo)致原告的訴求無法得到滿足。這警示我們，在家庭內(nèi)部進(jìn)行財(cái)產(chǎn)處置時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡可能通過書面形式明確各方的權(quán)利和義務(wù)。例如，對于房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬、使用方式等重要問題，應(yīng)當(dāng)簽訂詳細(xì)的協(xié)議，避免日后因親情關(guān)系的變化或其他因素而產(chǎn)生爭議。

4. 法律規(guī)定與事實(shí)依據(jù)的緊密結(jié)合：被告的勝訴得益于其主張緊密結(jié)合了法律規(guī)定和案件事實(shí)。根據(jù)法律規(guī)定，不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬需要有明確的證據(jù)和合法的取得方式。在本案中，被告指出原告交回的房屋系承租公房，且林某華取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)是通過符合單位房改政策的方式，包括交納購房款和折算工齡等。這說明，在處理法律糾紛時(shí)，必須深入研究法律規(guī)定，并將其與具體的案件事實(shí)相結(jié)合，才能提出有力的抗辯和主張。只有這樣，才能在法律的框架內(nèi)維護(hù)自己的合法權(quán)益。