靳雙權(quán)律師

(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。)

一、案例背景

周某建向一審法院起訴請求確認其與周某慧之間于 2018 年 8 月 27 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于 2021 年 5 月 19 日解除，并要求周某慧配合將涉案房屋變更登記在周某建名下，同時承擔訴訟費用。周某建上訴請求撤銷一審判決，支持其全部訴訟請求并由周某慧承擔一、二審案件受理費。周某慧與吳某芳（周某建前妻）均同意一審判決，不同意周某建的上訴請求和理由。

二、原告訴求及上訴理由

1. 一審訴訟請求

    - 請求法院確認周某建與周某慧之間于 2018 年 8 月 27 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于 2021 年 5 月 19 日解除。

    - 請求法院判令周某慧配合周某建將涉案房屋變更登記在周某建名下。

    - 訴訟費用由周某慧承擔。

2. 上訴理由

    - 強調(diào)合同為房屋買賣合同，簽訂合同時的真實意思表示也是簽訂房屋買賣合同。

三、被告辯稱

周某慧與吳某芳同意一審判決，不同意周某建的上訴請求和理由。

四、法院查明

1. 周某建與吳某芳原為夫妻關(guān)系，雙方于 2010 年 12 月 10 日協(xié)議離婚，周某慧為雙方所生之女。涉案房屋原登記在周某建名下。

2. 2010 年 12 月 10 日，周某建與吳某芳簽訂協(xié)議書約定涉案房屋歸二人共同所有等內(nèi)容。2010 年 12 月 11 日，雙方辦理離婚手續(xù)，《離婚協(xié)議書》約定涉案房屋歸男方所有。

3. 2018 年 5 月，周某建對外欠債本金 500000 元。2018 年 6 月 11 日，周某慧幫助周某建償還了對外債務本息 632000 元。

4. 2018 年 8 月 27 日，周某建與周某慧簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，周某建以 1 元的價格將涉案房屋出售給周某慧，當日辦理了房屋過戶手續(xù)。

5. 2020 年，周某建與周某慧因涉案房屋買賣合同的解除問題產(chǎn)生爭議。2021 年 5 月 19 日，周某建通過微信向周某慧發(fā)送通知要求解除合同。

6. 庭審中，周某慧主張涉案房屋過戶是為保住父母共同財產(chǎn)，過戶后為周某建購買衣物、報銷醫(yī)藥費等，周某建認可證據(jù)真實性及周某慧為其償還債務的事實，但堅持認為周某慧未支付購房款構(gòu)成違約。

7. 二審中，周某建主張雙方實際成交價格為市場價值的一半，周某慧與吳某芳不予認可，周某建未提供證據(jù)證明。涉案房屋由周某建與吳某芳居住使用，現(xiàn)雙方各居一間。

五、裁判結(jié)果

駁回周某建的訴訟請求。

六、房產(chǎn)律師點評

周某建的請求不能成立，原因如下：

其一，從現(xiàn)有事實來看，周某建與周某慧簽訂房屋買賣合同，約定以 1 元價格出售房屋并辦理了過戶手續(xù)。但結(jié)合雙方身份關(guān)系及過戶背景等因素，雙方并非單純的市場主體間的買賣合同關(guān)系，而是具有特定身份關(guān)系的當事人基于一定目的而訂立。不能片面、機械地以表面合同形式處理，否則會導致法律后果與當事人真實意思嚴重偏離。周某建主張雙方僅為房屋買賣合同并要求解除合同的理由與客觀事實不符，法院不予支持是正確的。

其二，即使單純以房屋買賣合同分析，周某建的訴訟請求也不能成立。當事人解除合同須以法定或約定事由為依據(jù)。本案合同雙方僅約定 1 元對價，且存在周某慧曾幫助周某建償還債務的事實，周某慧也作出支付錢款早已超出 1 元合同價款的抗辯。在此情況下，周某建主張周某慧違約依據(jù)不足，其不享有合同解除權(quán)，2019 年 5 月 19 日發(fā)送通知及提起訴訟的行為均不能產(chǎn)生解除合同的法律效果。

辦案心得

一、合同真實意思表示的重要性

在本案中，周某建與周某慧簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》雖然形式上是房屋買賣合同，但從合同約定內(nèi)容、履行情況以及雙方的身份關(guān)系和房屋過戶背景來看，買賣并非雙方的真實意思表示。這提醒我們，在簽訂合同尤其是涉及重大財產(chǎn)交易的合同時，必須明確雙方的真實意圖。

對于當事人來說，在簽訂合同前應充分溝通，確保合同條款能夠準確反映雙方的真實意愿。如果合同的形式與真實意思不符，可能會在后續(xù)產(chǎn)生糾紛時難以依據(jù)合同主張權(quán)利。律師在為當事人起草或?qū)彶楹贤瑫r，要深入了解當事人的真實目的，避免因合同條款與真實意思的偏離而導致法律風險。

二、特定身份關(guān)系下合同的復雜性

本案涉及父女之間的房屋交易，由于雙方的特定身份關(guān)系，使得合同的性質(zhì)變得復雜。在家庭內(nèi)部的財產(chǎn)交易中，往往不僅僅是單純的經(jīng)濟利益考量，還可能涉及到情感、家庭關(guān)系等多種因素。

當事人在處理家庭內(nèi)部的財產(chǎn)交易時，要充分考慮到這些復雜因素，避免因一時的決策而引發(fā)家庭矛盾和法律糾紛。律師在處理此類案件時，要綜合考慮當事人之間的身份關(guān)系、交易背景以及情感因素等，為當事人提供全面的法律建議，引導當事人通過合理的方式解決糾紛。

三、證據(jù)在爭議解決中的關(guān)鍵作用

周某建在二審中主張雙方實際成交價格為市場價值的一半，但未能提供證據(jù)予以證明。在法律訴訟中，證據(jù)是支持當事人主張的關(guān)鍵。如果當事人無法提供充分的證據(jù)來支持自己的主張，那么其主張很可能難以得到法院的支持。

在經(jīng)濟交易和糾紛解決中，當事人應注重收集和保留相關(guān)證據(jù)，如合同、付款憑證、溝通記錄等。這些證據(jù)可以在爭議發(fā)生時為自己的主張?zhí)峁┯辛Φ闹С?。律師在代理案件時，要指導當事人正確收集和整理證據(jù)，提高當事人的勝訴概率。