靳雙權(quán)律師

(為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。)

一、案例背景

原告趙某聰向法院提出訴訟請(qǐng)求，要求確認(rèn)吳某蘭與趙某慧、趙某雨于 2013 年 6 月 5 日簽訂的西城區(qū) H 號(hào)房屋《房屋買賣合同》無(wú)效，并判決趙某慧、趙某雨配合將登記在她們名下的西城區(qū)一號(hào)、二號(hào)房屋轉(zhuǎn)移登記至吳某蘭名下，同時(shí)承擔(dān)訴訟費(fèi)和保全費(fèi)。

趙某貴與吳某蘭系夫妻，共育有趙某慧、趙某雨、趙某聰三個(gè)子女。趙某貴于 2013 年 8 月 6 日去世，吳某蘭于 2019 年 3 月 21 日去世。位于北京市西城區(qū) H 號(hào)平房?jī)砷g系吳某蘭、趙某貴的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在吳某蘭名下。在繼承訴訟過(guò)程中，趙某聰獲知吳某蘭于 2013 年 6 月將該房屋過(guò)戶登記至趙某慧、趙某雨名下。

二、被告辯稱

被告趙某慧、趙某雨辯稱，1984 年 6 月 23 日，吳某蘭通過(guò)繼承取得涉案房屋，趙某貴在《繼承產(chǎn)權(quán)保證書》上簽字，明確涉案房屋由吳某蘭個(gè)人繼承。2013 年 5 月 29 日，吳某蘭與趙某慧、趙某雨簽訂《房屋買賣合同》，后依約支付房款、交付房屋并辦理過(guò)戶手續(xù)，合同已履行完畢。趙某聰在海淀區(qū)人民法院的繼承訴訟中認(rèn)可涉案房屋是吳某蘭的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，并主張分割購(gòu)房款，可見(jiàn)其認(rèn)可涉案合同有效。涉案合同的簽訂履行未侵犯趙某聰?shù)臋?quán)益，他不具備提起本次訴訟的主體資格。

三、法院查明

1. 訴訟主體及相關(guān)自然人：趙某貴與吳某蘭系夫妻，生育三名子女為趙某慧、趙某雨、趙某聰。趙某貴于 2013 年 8 月 6 日去世，吳某蘭于 2019 年 3 月 21 日去世。

2. 涉案房屋產(chǎn)權(quán)變化相關(guān)事實(shí)：

    - 1994 年 8 月，吳某蘭通過(guò)法院判決繼承北京市西城區(qū)某號(hào)南房西側(cè)兩間及中間北房三間，并于 1994 年 9 月 23 日取得產(chǎn)權(quán)。2001 年 9 月 25 日，吳某蘭申請(qǐng)析產(chǎn)，取得北京市西城區(qū)某號(hào)第二排北房西側(cè)第二、三間（涉案房屋）的產(chǎn)權(quán)證書。

    - 2013 年 6 月 5 日，吳某蘭與趙某慧、趙某雨簽訂《存量房屋買賣合同》，將涉案房屋出售給她們，成交價(jià)格為 50000 元整。當(dāng)日辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，2013 年 6 月 8 日登記至趙某慧、趙某雨名下，2013 年 6 月 27 日領(lǐng)取共同共有的房屋產(chǎn)權(quán)證書。2014 年 4 月 10 日取得按份共有的產(chǎn)權(quán)證書，2014 年 4 月 16 日簽訂《析產(chǎn)協(xié)議》，分別登記至趙某慧、趙某雨名下。

3. 趙某貴立遺囑情況：

    - 2013 年 5 月 10 日，趙某貴書寫自書遺囑，將北京市海淀區(qū)二號(hào)房屋及北京市 H 號(hào)平房?jī)砷g等遺產(chǎn)全部由趙某聰繼承。

    - 2013 年 5 月 19 日上午，趙某貴再立遺囑，稱 5 月 10 日遺囑是被迫所寫，全部無(wú)效，其全部財(cái)產(chǎn)世后歸趙某聰所有。

    - 2013 年 5 月 19 日中午的遺囑內(nèi)容為將北京市海淀區(qū)二號(hào)房屋由趙某雨繼承。

4. 雙方當(dāng)事人訴訟情況：2021 年，趙某雨向海淀區(qū)人民法院提起繼承訴訟，雙方在該案中確認(rèn) 5 月 10 日的遺囑為趙某貴書寫，但趙某雨、趙某慧主張是被迫書寫，之后的兩份遺囑取代了該遺囑。海淀法院認(rèn)定以最后的遺囑為準(zhǔn)，對(duì)涉案房屋未作處理。趙某聰在本案中主張涉案房屋系父母共同財(cái)產(chǎn)，其母無(wú)權(quán)單獨(dú)處分，雙方約定價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，構(gòu)成惡意串通，侵犯其作為趙某貴繼承人的合法權(quán)益，故要求確認(rèn)合同無(wú)效并將房屋轉(zhuǎn)移登記至吳某蘭名下。趙某慧、趙某雨主張涉案房屋是吳某蘭個(gè)人所有，提交趙某聰在繼承案件中的答辯狀和民事反訴狀，用以證明趙某聰自認(rèn)涉案房屋歸吳某蘭個(gè)人所有并認(rèn)可買賣合同有效。趙某聰對(duì)證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可，但不認(rèn)可證明目的。

四、裁判結(jié)果

駁回原告趙某聰?shù)脑V訟請(qǐng)求。

五、房產(chǎn)律師點(diǎn)評(píng)

涉案房屋登記在吳某蘭名下，對(duì)于該房屋是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)存在爭(zhēng)議。若為吳某蘭個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其有權(quán)處分給趙某慧、趙某雨；若為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，吳某蘭處分時(shí)如未告知趙某貴則屬無(wú)權(quán)處分，但出賣人對(duì)標(biāo)的物是否具有處分權(quán)對(duì)合同效力不構(gòu)成影響，趙某聰以此為由要求確認(rèn)合同無(wú)效于法無(wú)據(jù)。

趙某聰主張吳某蘭與趙某慧、趙某雨惡意串通，損害趙某貴繼承人的合法權(quán)益。但現(xiàn)有證據(jù)不能證明趙某貴生前對(duì)該買賣交易提出異議，且趙某貴的遺囑變化不排除其與吳某蘭就涉案房屋處分達(dá)成一致意見(jiàn)的可能性。同時(shí)，趙某聰未提交證據(jù)證明涉案房屋交易時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，即使交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，基于親屬關(guān)系亦不排除以買賣形式完成房屋過(guò)戶的真實(shí)目的，并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。趙某聰未能達(dá)到能夠排除合理懷疑的證明標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。故對(duì)趙某聰要求確認(rèn)涉案買賣合同無(wú)效及恢復(fù)房屋產(chǎn)權(quán)登記的訴訟請(qǐng)求，法院均不予支持。

辦案心得

一、明確財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的重要性

在本案中，涉案房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。對(duì)于家庭成員眾多且財(cái)產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜的情況，明確財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)至關(guān)重要。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間以及繼承等情況下，應(yīng)通過(guò)各種方式，如遺囑、產(chǎn)權(quán)登記、協(xié)議等，盡可能明確財(cái)產(chǎn)是個(gè)人所有還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

對(duì)于當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，在處理重大財(cái)產(chǎn)時(shí)，要了解財(cái)產(chǎn)的來(lái)源和歷史情況，確保財(cái)產(chǎn)的歸屬清晰明確。如果存在爭(zhēng)議，應(yīng)及時(shí)尋求法律幫助，通過(guò)合法途徑確定財(cái)產(chǎn)性質(zhì)。律師在代理此類案件時(shí)，要深入調(diào)查財(cái)產(chǎn)的背景情況，為當(dāng)事人提供準(zhǔn)確的法律意見(jiàn)，幫助當(dāng)事人明確財(cái)產(chǎn)的歸屬。

二、合同效力與物權(quán)處分權(quán)的區(qū)分

本案中涉及到合同效力與物權(quán)處分權(quán)的問(wèn)題。法院明確指出，出賣人對(duì)標(biāo)的物是否具有處分權(quán)屬于物權(quán)范疇，其對(duì)債權(quán)范疇下合同的影響主要在于合同能否實(shí)際履行，而對(duì)合同效力并不構(gòu)成直接影響。

這提醒我們，在處理買賣合同糾紛時(shí)，不能簡(jiǎn)單地以出賣人無(wú)權(quán)處分為由主張合同無(wú)效。當(dāng)事人應(yīng)正確理解合同效力與物權(quán)處分權(quán)的關(guān)系，避免因錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)而導(dǎo)致不必要的訴訟。律師在為當(dāng)事人提供法律服務(wù)時(shí)，要準(zhǔn)確把握法律規(guī)定，向當(dāng)事人解釋清楚合同效力的判斷標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)當(dāng)事人合理主張權(quán)利。

三、惡意串通的舉證責(zé)任

趙某聰主張吳某蘭與趙某慧、趙某雨簽訂買賣合同時(shí)惡意串通，損害了趙某貴繼承人的合法權(quán)益。但由于趙某聰未能達(dá)到能夠排除合理懷疑的證明標(biāo)準(zhǔn)，最終承擔(dān)了舉證不能的不利后果。

在涉及惡意串通的案件中，舉證責(zé)任較為嚴(yán)格。當(dāng)事人需要提供充分的證據(jù)來(lái)證明惡意串通的存在，否則將難以得到法院的支持。

四、遺囑的法律效力及變更

本案中，趙某貴先后立下多份遺囑，且內(nèi)容相互抵觸。法院以最后的遺囑為準(zhǔn)，確定了遺囑的效力。這表明遺囑的法律效力及變更在繼承糾紛中具有重要意義。

當(dāng)事人在立遺囑時(shí)，應(yīng)確保遺囑的形式合法、內(nèi)容明確，避免因遺囑的瑕疵而導(dǎo)致糾紛。同時(shí)，在遺囑變更時(shí)，應(yīng)采取合法有效的方式，如重新書寫遺囑、進(jìn)行公證等。律師可以為當(dāng)事人提供遺囑起草和見(jiàn)證等法律服務(wù)，確保遺囑的法律效力，避免在繼承過(guò)程中出現(xiàn)爭(zhēng)議。