靳雙權(quán)律師

(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。)

 一、案件基本信息

1.原告：吳先生

2.被告：趙先生、郭女士

 

 二、原告訴訟請求

判令二被告協(xié)助將位于北京市朝陽區(qū)一號房屋及 A 號車位過戶至原告名下。

 

 三、原告主張的事實與理由

二被告系夫妻關(guān)系。2012 年底，趙先生購買了北京市朝陽區(qū)一號房屋。2012 年 12 月 19 日支付首付款 228 萬元，在尚未收房的情況下，2013 年 2 月 28 日郭女士與原告簽訂《協(xié)議書》，約定將房屋出售給原告，房款總額 776 萬元，郭女士承諾在拿到房屋鑰匙后三天內(nèi)交付給原告且配合辦理產(chǎn)權(quán)登記，此后房屋一切費用與其無關(guān)。協(xié)議簽訂當天，原告支付了 776 萬元，后又支付了多項費用，郭女士出具收條并辦理了交接手續(xù)。二被告取得產(chǎn)權(quán)證書后拒絕配合辦理過戶。

 

 四、被告答辯意見

1. 一號房屋及 A 號房屋均系趙先生個人財產(chǎn)，與郭女士無關(guān)，郭女士簽訂協(xié)議書的行為系無權(quán)處分。

2. 協(xié)議書未經(jīng)趙先生同意，趙先生至今不認可，協(xié)議書自始無效。

3. 協(xié)議書系原告與案外人惡意串通，欺騙郭女士以明顯低價處分，損害了趙先生的合法權(quán)益。

 

 五、法院查明的事實

1.房屋及車位購買情況

 趙先生與郭女士于 1983 年 8 月 12 日登記結(jié)婚。2012 年 12 月 14 日，趙先生選定一號房屋。2012 年 12 月 19 日，趙先生向北京 R 公司支付 228 萬。2013 年 2 月 28 日，由趙先生賬戶向 R 公司轉(zhuǎn)賬 93 萬元，由郭女士賬戶向 R 公司轉(zhuǎn)賬 245 萬元。2013 年 3 月 28 日，趙先生與 R 公司簽訂房屋買賣合同，約定購買一號房屋，總價款 5715516 元。2013 年 7 月 2 日，趙先生與 R 公司簽訂合同購買 A 號車位，車位款 20 萬元。

2.協(xié)議簽訂及履行情況

 2013 年 2 月 28 日，郭女士與原告簽訂《協(xié)議書》，約定轉(zhuǎn)讓一號房屋，總價款 766 萬元，后協(xié)商為 776 萬元，原告需于簽署后 24 小時內(nèi)支付全部購房款，郭女士承諾交房后 3 日內(nèi)交付鑰匙，取得房產(chǎn)證后過戶，后續(xù)費用不再承擔。協(xié)議簽訂當日，原告向郭女士轉(zhuǎn)賬 776 萬元，郭女士用其中 245 萬支付了房屋尾款。

 2013 年 8 月 29 日，郭女士出具收條，確認收到原告支付的物業(yè)費、車位款、契稅等各項費用共計 543915 元。同日，二被告到 R 公司辦理了一號房屋的收房手續(xù)，部分簽字是趙先生，部分是郭女士及 R 公司工作人員代簽。各方均認可 2013 年 8 月 29 日郭女士向原告交付了一號房屋及 A 號車位，由原告使用至今。

3.產(chǎn)權(quán)登記情況

 一號房屋于 2018 年 10 月 25 日登記至趙先生名下，A 號車位于 2019 年 3 年 20 日登記至趙先生名下。庭審中，趙先生稱不清楚郭女士 2013 年 2 月 28 日 776 萬元進賬及用該款項支付房屋尾款的情況，對收房及之后的事也不清楚。

 

 六、裁判結(jié)果

被告趙先生、被告郭女士于本判決生效之日起七日內(nèi)配合原告吳先生辦理位于北京市一號房屋、位于北京市朝陽區(qū) A 號車位的過戶手續(xù)，將上述房屋及車位轉(zhuǎn)移登記至原告吳先生名下。

 

 七、律師點評

1.處分權(quán)的認定

 原告與郭女士簽訂買賣合同時，一號房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)。郭女士向原告出示了二被告的戶口本復印件、選房確認單及首付款收據(jù)，當時未辦理產(chǎn)權(quán)證，原告有理由相信郭女士有權(quán)處分。

2.購房款支付情況分析

 趙先生 2012 年 12 月 19 日支付首付款 228 萬，2013 年 2 月 28 日郭女士收到原告購房款 776 萬后，用其中 245 萬與趙先生轉(zhuǎn)賬的 93 萬完成了對 R 公司的付款義務。郭女士認可使用原告款項支付尾款。

3.基于居住使用的推斷

 根據(jù)房屋買賣合同，2013 年 8 月 31 日前交房，交房后原告裝修并居住至今，趙先生及郭女士未提出異議。房屋的購買、房款支付、交付使用等情況，家庭成員理應知情且關(guān)心，在郭女士收到原告購房款后支付尾款，趙先生不可能不知情不過問，收房后長達八年原告居住，趙先生未舉證曾提出異議，可推斷趙先生對郭女士出售房屋知情且同意。

4.合同的履行

 依法成立的合同對當事人有法律約束力。原告和郭女士的協(xié)議約定取得一號房屋產(chǎn)權(quán)證后辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，現(xiàn)一號房屋已登記至趙先生名下，不存在履行障礙，原告要求二被告配合辦理過戶理由正當。關(guān)于 A 號車位，雖協(xié)議未約定，但車位附屬于房屋才有最大利用價值，且郭女士已收取車位款并交付原告使用，現(xiàn)車位取得產(chǎn)權(quán)證，原告要求二被告配合辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)合理合法。

 《辦案心得》

 一、案件難點

1.無權(quán)處分的爭議

 被告主張郭女士簽訂協(xié)議書的行為系無權(quán)處分，因為房屋及車位均登記在趙先生名下。這需要我們從多方面論證郭女士的行為構(gòu)成表見代理或者趙先生實際上是知情且同意房屋買賣行為的。

2.惡意串通的質(zhì)疑

 被告提出協(xié)議書系原告與案外人惡意串通，這是一個對我方不利的觀點。我們需要通過事實和證據(jù)來反駁這一質(zhì)疑，證明交易的真實性和合法性。

 

 二、辦案策略

1.反駁無權(quán)處分的主張

表見代理的論證

強調(diào)郭女士在簽訂買賣合同時，向原告出示了二被告的戶口本復印件、選房確認單及首付款收據(jù)等材料。這些材料足以讓原告有理由相信郭女士有權(quán)處分房屋，從而構(gòu)成表見代理。

基于日常生活常理的推斷

從房屋購買、房款支付以及交付使用等多個環(huán)節(jié)進行分析。指出在房產(chǎn)交易這樣的家庭重大事務中，趙先生不可能對郭女士的行為完全不知情。例如，郭女士使用原告支付的款項支付了房屋尾款，而趙先生在庭審中稱不清楚尾款來源，這不符合常理。此外，房屋交付后原告居住長達八年，趙先生在此期間未提出異議，這也可以推斷出趙先生對房屋買賣是知情且同意的。

2.回應惡意串通的質(zhì)疑

交易過程的梳理

詳細梳理整個交易過程，從購房款的支付、房屋及車位的交付、相關(guān)費用的繳納等方面，說明交易是按照正常的市場流程進行的，不存在惡意串通的跡象。

例如，原告按照協(xié)議書的約定及時支付了購房款，郭女士也按照約定辦理了相關(guān)的交接手續(xù)，并且在交易過程中還涉及到了第三方 R 公司的正常業(yè)務流程，這些都可以證明交易的真實性。

 

 三、成功經(jīng)驗總結(jié)

1.注重細節(jié)證據(jù)的收集和運用

 在案件處理過程中，不放過任何一個細節(jié)證據(jù)。比如，郭女士與原告簽訂的協(xié)議書、轉(zhuǎn)賬記錄、收條、房屋驗收表等，這些細節(jié)證據(jù)在反駁被告的觀點時起到了關(guān)鍵作用。

2.從多角度進行論證

 不僅僅從法律條文的角度進行論證，還從日常生活常理、交易習慣等多個角度進行分析。這樣的論證方式更加全面、立體，更容易讓法庭接受我方的觀點。

 

 四、對類似案件的啟示

1.交易環(huán)節(jié)的證據(jù)保留

 在房屋買賣等涉及重大財產(chǎn)交易的過程中，雙方都應該注意保留所有與交易相關(guān)的證據(jù)，包括合同、支付憑證、交接手續(xù)等。這些證據(jù)在可能出現(xiàn)的糾紛中能夠起到至關(guān)重要的作用。

2.對交易對方身份和權(quán)限的核實

 對于購房者來說，在交易過程中要盡可能核實出售方的身份和權(quán)限。如果出售方是夫妻中的一方，要盡量獲取夫妻關(guān)系證明以及房產(chǎn)相關(guān)的證明材料，以確保交易的合法性和安全性。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力為您解答！