靳雙權(quán)律師

 

(為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。)

 

 一、案件基本信息

1. 原告：陳某潔

2. 被告：北京 S 公司

 

 二、原告訴訟請(qǐng)求

1. 請(qǐng)求確認(rèn)《回遷補(bǔ)償協(xié)議》無效；

2. 判令被告賠償因《回遷補(bǔ)償協(xié)議》無效給原告造成的周轉(zhuǎn)費(fèi)損失（暫計(jì)為 684156 元）及利息（178735 元），共計(jì) 862891 元。

 

 三、原告主張的事實(shí)與理由

原告在北京市原宣武區(qū)（現(xiàn)西城區(qū)）A 號(hào)處擁有住宅一套。2005 年該房屋所在區(qū)域被納入征收范圍，2010 年 7 月原告與被告簽署《回遷補(bǔ)償協(xié)議書》并交付房屋。現(xiàn)原告認(rèn)為回遷協(xié)議無效且自身權(quán)益受損，提起訴訟。

 

 四、被告答辯意見

1. 原告的主張超出訴訟時(shí)效；

2. 原告不是適格主體，其只是房屋承租人；

3. 房屋至今存在，可用于居??；

4. 原告已領(lǐng)取 2010 年 7 月至 2013 年 3 月期間的房屋周轉(zhuǎn)費(fèi)（租房補(bǔ)助金）112000 元，原告違反誠(chéng)信原則。

 

 五、法院查明的事實(shí)

1. 房屋承租情況

 北京市西城區(qū) A 號(hào)房屋的公房承租人為陳某潔。

2. 協(xié)議簽訂及履行情況

 2010 年 7 月 3 日，原告與被告簽訂兩份《回遷協(xié)議書》，約定了回遷安置房屋及回遷期、周轉(zhuǎn)費(fèi)等事宜，協(xié)議簽訂后房屋交付給被告。

 被告稱已支付原告約 11 萬元周轉(zhuǎn)費(fèi)，原告稱此款項(xiàng)是困難補(bǔ)助。

3. 類案情況

 原告提交另案法律文書，秦某剛起訴北京 S 公司的案件中，相關(guān)法院判決《回遷協(xié)議書》無效且由被告支付周轉(zhuǎn)費(fèi)。

4. 項(xiàng)目情況

 被告表示拆遷許可證續(xù)期至 2014 年 3 月，之后沒有拆遷且無法續(xù)期。

5. 時(shí)效問題

 原告表示一直與被告溝通且被告給過困難補(bǔ)助款，不存在過訴訟時(shí)效的問題。

 

 六、裁判結(jié)果

1. 確認(rèn)原告陳某潔與被告北京 S 公司就北京市西城區(qū)（原宣武區(qū)）A 號(hào)所簽訂的《回遷補(bǔ)償協(xié)議》（兩份）無效；

2. 自本判決生效之日起十五日內(nèi)，被告北京 S 公司給付原告陳某潔周轉(zhuǎn)費(fèi) 513610 元；

3. 駁回原告陳某潔的其他訴訟請(qǐng)求。

 

 七、律師點(diǎn)評(píng)

1. 合同效力認(rèn)定

 根據(jù)國(guó)家規(guī)定和市政府文件，被告受政府委托進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，該地塊目前無法進(jìn)行回遷安置，被告未取得處置權(quán)，且項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃為商業(yè)金融用地。被告與原告簽訂的《回遷補(bǔ)償協(xié)議》侵害了國(guó)家利益，因此法院支持原告確認(rèn)協(xié)議無效的請(qǐng)求。

 原告在簽訂協(xié)議過程中無過錯(cuò)，被告作為拆遷主體單位應(yīng)承擔(dān)協(xié)議無效的法律后果。

2. 賠償責(zé)任分析

 合同無效后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還或折價(jià)補(bǔ)償，有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方損失。本案中《回遷補(bǔ)償協(xié)議》無效，原告無過錯(cuò)，被告應(yīng)支付原告房屋無法實(shí)際居住期間的周轉(zhuǎn)費(fèi)用。

 被告稱給付原告約 11 萬元為周轉(zhuǎn)費(fèi)，法院不予采信，認(rèn)定其為對(duì)拆除房屋的補(bǔ)償、補(bǔ)助款，在今后原告主張房屋被拆除所造成的損失認(rèn)定時(shí)應(yīng)扣除。法院結(jié)合拆除房屋同等位置租金情況酌情確定周轉(zhuǎn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月 3890 元。

 原告主張的利息損失于法無據(jù)，法院不予支持。

3. 訴訟時(shí)效問題

  本案認(rèn)定《回遷補(bǔ)償協(xié)議》無效是被告原因所致，原告無過錯(cuò)，且雙方就補(bǔ)償事宜進(jìn)行過協(xié)商，原告未放棄權(quán)利，因此法院不采納被告關(guān)于原告起訴超過訴訟時(shí)效的抗辯。

 《辦案心得》

 

 一、案件難點(diǎn)

1. 訴訟時(shí)效的爭(zhēng)議

 被告主張?jiān)娴脑V求已超出訴訟時(shí)效，這是案件中需要重點(diǎn)突破的一個(gè)難點(diǎn)。需要收集充分的證據(jù)和理由來說服法庭，原告的主張并未超過時(shí)效。

2. 主體資格的質(zhì)疑

 被告提出原告只是房屋承租人而非產(chǎn)權(quán)人，不是適格主體。這需要我們從法律和事實(shí)層面進(jìn)行深入分析，論證原告作為承租人在回遷補(bǔ)償協(xié)議中的合法權(quán)益，以及其提起訴訟的正當(dāng)性。

 

 二、辦案策略

1. 針對(duì)訴訟時(shí)效的應(yīng)對(duì)

 證明權(quán)利主張的連續(xù)性

 通過強(qiáng)調(diào)原告這些年一直與被告在溝通，并且被告之前還向原告支付過款項(xiàng)，以此說明原告并沒有放棄自己的權(quán)利，而是一直在積極主張權(quán)利。這樣可以有力地反駁被告關(guān)于訴訟時(shí)效已過的主張。

 利用信訪和協(xié)商事實(shí)

 抓住被告答辯中提到該地區(qū)拆遷戶信訪以及雙方就補(bǔ)償事宜進(jìn)行過協(xié)商的事實(shí)，說明原告一直積極參與解決問題的過程，未放棄自身權(quán)利，從而使法庭不采納被告的時(shí)效抗辯。

2. 化解主體資格質(zhì)疑

 從合同簽訂主體入手

 指出雖然原告是公房承租人，但在《回遷協(xié)議書》中，原告作為乙方與被告簽訂了協(xié)議，這說明被告在簽訂協(xié)議時(shí)是認(rèn)可原告的合同主體地位的。從合同的相對(duì)性角度，原告完全有權(quán)利依據(jù)合同提起訴訟。

 結(jié)合類案情況說明

 借助原告提交的另案法律文書，即類案中類似的承租人與拆遷公司的糾紛處理情況，來論證作為承租人的原告在回遷補(bǔ)償糾紛中具備適格的訴訟主體資格。

 

 三、成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

1. 注重事實(shí)細(xì)節(jié)的挖掘

 在訴訟過程中，不放過任何一個(gè)有利于原告的事實(shí)細(xì)節(jié)。例如，對(duì)于被告支付的款項(xiàng)，原告堅(jiān)持其性質(zhì)是困難補(bǔ)助而非周轉(zhuǎn)費(fèi)，這一細(xì)節(jié)的澄清對(duì)于案件的處理起到了關(guān)鍵作用。

2. 充分利用類案資源

 類案的判決結(jié)果和認(rèn)定事實(shí)往往具有一定的參考價(jià)值。本案中，通過引用秦某剛起訴北京 S 公司的類案判決書，為原告的訴訟請(qǐng)求提供了有力的支持，增強(qiáng)了我方觀點(diǎn)的說服力。

 

 四、對(duì)類似案件的啟示

1. 訴訟時(shí)效方面

 在處理可能涉及訴訟時(shí)效爭(zhēng)議的案件時(shí)，當(dāng)事人要注意保留能夠證明自己一直主張權(quán)利的證據(jù)，如溝通記錄、支付款項(xiàng)的憑證等。這些證據(jù)可以有效地對(duì)抗對(duì)方關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯。

2. 主體資格確認(rèn)環(huán)節(jié)

 當(dāng)主體資格受到質(zhì)疑時(shí)，要從多個(gè)角度進(jìn)行論證。不僅要從合同本身出發(fā)，分析合同簽訂的主體和內(nèi)容，還要結(jié)合類似案件的處理情況，以及相關(guān)的法律法規(guī)，全面地證明當(dāng)事人的主體資格。

每個(gè)案件都有特殊性，需要律師對(duì)案情進(jìn)行細(xì)致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團(tuán)隊(duì)擅長(zhǎng)處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠(chéng)的希望您可以來電詳細(xì)說明情況，我們會(huì)盡力為您解答！