靳雙權(quán)律師

(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。)

原告訴稱

陳某文向本院提出訴訟請求：1.判令陳某文與陳某賢、陳某濤、趙某、陳某霞繼承分割位于北京市朝陽區(qū)A號院（以下簡稱A號院）內(nèi)的北房五間及新翻建的兩排北房十二間；2.判令陳某文與陳某賢、陳某濤、趙某、陳某霞繼承分割上述北房五間的租金，按照每月3000元的標準，自2009年1月1日計算至判決生效之日。

事實和理由：陳某文與郭某芬系夫妻關系，二人共有三名子女，分別為陳某賢、陳某濤、陳某淮。A號院內(nèi)有北房五間、西廂房四間及新翻建的兩排房屋，登記在郭某芬名下，系陳某文與郭某芬的夫妻共同財產(chǎn)。2008年4月27日郭某芬去世，2017年12月3日陳某淮去世，二人均未留有遺囑。

陳某文于2013年住進社會福利中心，因趙某于2009年將北房五間中的四間出租，2016年將剩余一間北房出租，均未告知陳某文，亦未將租金分給陳某文，陳某文作為郭某芬和陳某淮的第一順位法定繼承人，有權(quán)分割A號院內(nèi)房屋份額及租金。

 

被告辯稱

陳某賢辯稱，同意陳某文的訴訟請求。

陳某濤辯稱，同意陳某文的訴訟請求。

趙某、陳某霞共同辯稱，不同意陳某文的訴訟請求。1992年12月12日陳某淮與趙某結(jié)婚后就一直居住在A號院。1993年5月27日農(nóng)村宅基地發(fā)證審批表登記家庭人口4人，即為郭某芬、陳某文、陳某淮、趙某。2003年10月31日以陳某淮的名義申請翻建房屋許可證，2009年陳某淮與趙某共同出資翻建兩排北房。

2007年10月30日陳某文與郭某芬自愿確認A號院所有權(quán)人為陳某淮，陳某文與郭某芬保留居住權(quán)，村委會對此進行了蓋章確認。2017年5月22日陳某淮與趙某離婚，約定A號院歸趙某所有。故A號院歸趙某個人所有，陳某文有居住權(quán)，請求駁回陳某文的訴訟請求。

 

法院查明

郭某芬與陳某文系夫妻關系，二人共有三名子女，分別為長女陳某賢、長子陳某濤、次子陳某淮。陳某淮與趙某原系夫妻關系，二人于2017年5月22日協(xié)議離婚，陳某霞系二人之獨生女。郭某芬于2008年4月27日去世，陳某淮于2017年12月3日去世，二人生前均未留有遺囑。

A號院的宅基地使用權(quán)登記在郭某芬名下。陳某文在庭審中提交的《農(nóng)村宅基地發(fā)證審批表》記載，土地使用者郭某芬，家庭人口4人，人口情況：夫妻、次子、次子妻；《用地位置及示意圖》顯示，該院內(nèi)有北房、西廂房若干間。1984年《住宅建筑調(diào)查表》記載家庭人口數(shù)5，人口組成2代，住宅建造時間為1982年，簡圖中僅顯示有北房若干間。陳某賢認為《住宅建筑調(diào)查表》可以證明A號院宅基地最初系批給郭某芬、陳某文及其三名子女的。

經(jīng)詢，陳某文、陳某賢均為城鎮(zhèn)戶籍人口（其中陳某賢于1989年1月14日由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口）；陳某濤為農(nóng)業(yè)戶籍人口，系村集體經(jīng)濟組織成員，其名下有宅基地；陳某淮、趙某、陳某霞均為農(nóng)業(yè)戶籍人口，系集體經(jīng)濟組織成員，其名下均未登記宅基地。陳某賢于1984年結(jié)婚，婚后搬離A號院，陳某濤于1989年結(jié)婚，1992年取得宅基地后亦搬離A號院，陳某淮、趙某、陳某霞、郭某芬、陳某文則一直居住在A號院。

庭審中，趙某、陳某霞稱陳某濤名下的D號院內(nèi)房屋系陳某文、郭某芬出資為陳某濤建設，陳某濤則稱D號院建房時共花費2.5-2.6萬元，其中父母出資3000元。

陳某文另提交村委會于2013年4月3日出具的證明，稱A號院的宅基地使用權(quán)人為郭某芬，該院內(nèi)有北房五間，西廂房四間，郭某芬病逝后2009年院內(nèi)翻建兩排房屋，房屋均在宅基地四至范圍內(nèi)，為合法建筑。庭審中，陳某文表示，原有的西廂房四間已經(jīng)被拆除，2009年翻建的兩排北房系由趙某與陳某淮出資翻建。

陳某濤提交村委會于2020年11月17日出具的證明，稱陳某濤自1980年至1984年8月在該村務工，為工分制，工分為7.5分。陳某濤據(jù)此主張A號院建設北房五間時其已經(jīng)參加工作，其對原有北房五間的建設曾出力。趙某、陳某霞對陳某濤的主張不予認可。

陳某賢提交村委會于2010年4月15日出具的證明，稱陳某賢自1979年6月至1981年3月在村務農(nóng)。陳某賢提交《北京市企業(yè)職工退休證》，其中參加工作時間為1981年3月，退休時間為2009年5月，工作單位為J公司。陳某賢另提交其結(jié)婚證，顯示結(jié)婚日期為1984年8月22日。陳某賢據(jù)此主張其在結(jié)婚前已經(jīng)務農(nóng)，有收入，故對家里房屋的建設有出資。趙某、陳某霞對陳某賢的主張不予認可。

陳某文提交社會福利中心出具的證明，稱陳某文自2013年4月1日至2020年1月19日在該福利中心居住。陳某文稱A號院內(nèi)房屋目前由趙某、陳某霞居住使用，部分房屋出租，租金亦由趙某、陳某霞收取。

庭審中，各方當事人均認可2020年4、5月份，陳某文從社會福利中心搬回A號院居住，實際居住在北房西數(shù)第一、二、三間內(nèi)。陳某賢稱，陳某文回到A號院居住后由陳某賢、陳某濤找案外人對上述房屋進行裝修，花費2.2萬元，其中趙某出資5000元，其余裝修款系陳某濤出資；房屋內(nèi)原有供暖設施均被趙某拆除，陳某濤額外花費1.5萬元又安裝了供暖設施。陳某賢另稱目前A號院北房西數(shù)第一、二、三間由其與陳某文共同居住使用。

庭審中，陳某賢提交照片、視頻資料，擬證明趙某將A號院內(nèi)北房五間中的部分房屋出租的事實。其中原有北房西數(shù)第四、第五間截至2020年10月30日仍在出租，其中一間從2009年開始出租，另外一間從2013開始出租，但截至開庭之日的2020年11月11日未再出租。

趙某、陳某霞稱，在陳某淮生前北房五間中的西數(shù)第一、二間曾經(jīng)出租過，具體是2012年2月10日至2019年10月，兩間房屋租金每月700元；北房西數(shù)第三間沒有出租過；北房西數(shù)第四、第五間自2017年7月1日至2020年10月30日出租，兩間房屋租金每月800元，但因疫情原因，2020年2月至7月沒有收房租。

趙某、陳某霞提交簽發(fā)日期為2003年10月31日的《翻建房屋許可證》，其中姓名為陳某淮，全家人口5，原有北房五間，西房二間，批準南房四間、西房一間、東房一間。趙某稱，其與陳某淮2009年在A號院翻建兩排新北房共十二間就是依據(jù)該許可證，但并沒有按照許可的內(nèi)容建設，時間也超過了許可證的期限，原因是批準后家庭經(jīng)濟狀況發(fā)生變化，沒有能力在取得許可后立即翻建。

趙某、陳某霞提交落款處加蓋村委會公章的《協(xié)議》，內(nèi)容為打印形成，具體為：“郭某芬、陳某文（夫妻）與陳某淮同住村A號院，此院為陳某文、郭某芬老房產(chǎn)地。長子陳某濤都有房產(chǎn)地自己出資所蓋房屋，其弟陳某淮給長兄添8000元錢作為補償，郭某芬之女陳某賢結(jié)婚在外無權(quán)干涉父母之房產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)經(jīng)協(xié)商郭某芬、陳某文對A號院始終都有居住權(quán)，次子陳某淮對A號院擁有房產(chǎn)權(quán)，二位老人去世后A號院所有權(quán)歸陳某淮所有，其他人無權(quán)對A號院房產(chǎn)繼承干涉”。

該協(xié)議下方簽有陳某文、郭某芬姓名，另簽有李某某、高某某、李某、林某某姓名。趙某稱，李某某系當時村委會的書記，高某某、李某、林某某均為村委會工作人員，其四人系作為見證人在該協(xié)議上簽字。

陳某文不認可上述協(xié)議上其姓名為其本人所簽，故趙某就此申請了筆跡鑒定。但在鑒定過程中，趙某向法院另行提交一份《協(xié)議》，內(nèi)容、落款、簽字人等均與上述協(xié)議完全一致，趙某稱在后提交的協(xié)議系其在整理家中物品過程中偶然發(fā)現(xiàn)，并認為當年實際簽署了不止一份該協(xié)議。經(jīng)本院詢問，陳某文表示趙某在后提交的協(xié)議上“陳某文”的姓名系其本人所簽。后趙某撤回了相應的鑒定申請。

陳某賢曾申請對上述協(xié)議中“郭某芬”的簽名是否系其本人所簽進行鑒定，后因各方當事人均無法找到鑒定機構(gòu)可使用的對比樣本，導致鑒定未能實際開展。

本院于2021年3月3日上午到村委會調(diào)查核實趙某在庭審中提交的協(xié)議及證明上相關人員簽字的真實性。當日承辦人見到李某、林某某本人，其二人均表示協(xié)議上的簽名系其本人所簽，并表示系郭某芬向其表示郭某芬家庭內(nèi)部已經(jīng)協(xié)商一致，故請其二人簽字見證。

高某某、李某某當日未在村委會，后承辦人通過電話與其二人就相關事實進行核實。高某某表示，其系第一個在協(xié)議上簽字的人，并表示郭某芬家庭內(nèi)部就此已經(jīng)協(xié)商一致；李某某亦表示協(xié)議上的簽名系其本人所簽，目的也是為了作見證，當時郭某芬表示家里已經(jīng)協(xié)商好了。

陳某文認為上述協(xié)議性質(zhì)不明，也不屬于遺囑，其中排除了陳某賢的繼承權(quán)是違法的，應屬無效。陳某賢、陳某濤對該證據(jù)亦不予認可。陳某濤另表示陳某淮從未給付過其8000元。

陳某賢提交其自行找到高某某了解情況拍攝的視頻，視頻中高某某稱協(xié)議原系其抄寫的草稿，是郭某芬讓高某某簽的字，簽字時只有郭某芬和高某某在場。

趙某、陳某霞提交村委會于2020年7月6日出具的說明一份，落款處加蓋該村委會公章，并由現(xiàn)任村書記張某某簽名。該說明內(nèi)容為：“在1993年5月登記農(nóng)村宅基地審批表時，按照農(nóng)村習俗，長子或者次子與長輩居住在一起的，名字均登記在長輩名字下，也能表示出對老人的尊敬。我村還有兩個兒子宅基地都是老人名字的情況。村村委會在審批宅基地的時候，家中哥倆的，只批準一個宅基地。陳某濤、陳某淮兄弟倆人一人一宅，兄陳某濤有宅基地，父母與弟陳某淮居住在一起，因家中有長輩，在登記宅基地審批表時就登記了郭某芬的名字”。

關于上述說明的真實性，經(jīng)與張某某電話核實，張某某表示該證明上的簽名系其本人所簽，證明內(nèi)容符合實際情況。張某某另表示其系在看到上述簽好字的協(xié)議后才出具了該份證明。陳某文、陳某賢、陳某濤對上述證據(jù)不予認可。

趙某提交其與陳某淮在民政部門協(xié)議離婚時簽訂的《離婚協(xié)議書》，其中關于財產(chǎn)分配約定如下：男方名下有一處房產(chǎn)，即A號院，離婚后歸女方所有。趙某據(jù)此主張A號院內(nèi)房屋歸其所有。陳某文、陳某賢、陳某濤均認為陳某淮無權(quán)在離婚協(xié)議中處分A號院內(nèi)房屋。

 

裁判結(jié)果

駁回陳某文的全部訴訟請求。

 

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點評

“一戶一宅”原則是我國農(nóng)村宅基地分配的基本原則之一?，F(xiàn)實生活中，農(nóng)村居民因上學、參加工作等原因轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶籍人口的情況并不罕見，另有原農(nóng)戶家庭成員因出生、死亡、結(jié)婚等發(fā)生人口變動，“一戶”之下的具體家庭成員在較長的歷史時期內(nèi)處于流動狀態(tài)。因上學、工作、死亡等戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)性質(zhì)或注銷戶口的，就不應繼續(xù)作為該“一戶”之下的家庭成員享受相應的宅基地權(quán)益。

具體到本案，A號院宅基地最初批給郭某芬一戶使用時，該戶家庭成員包括郭某芬、陳某文、陳某賢、陳某濤、陳某淮，后陳某賢因參加工作轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，陳某濤另批宅基地后戶口遷出A號院，其二人均不再是郭某芬一戶之下的家庭成員，對A號院的宅基地使用權(quán)及院內(nèi)房屋均不再享有相應權(quán)益。

根據(jù)1993年《農(nóng)村宅基地發(fā)證審批表》顯示的家庭人口情況，彼時郭某芬一戶的家庭成員為郭某芬、陳某文、陳某淮、趙某。后因陳某淮、趙某之女陳某霞出生，該戶人口又增加陳某霞，變?yōu)槲迦?。故實際享有A號院宅基地權(quán)益的應為郭某芬、陳某文、陳某淮、趙某、陳某霞。

趙某、陳某霞提交協(xié)議，并主張郭某芬在世時與陳某文一致同意A號院內(nèi)房屋歸陳某淮所有。庭審中，陳某文認可協(xié)議上其簽名的真實性。因客觀原因雖未能通過鑒定確定郭某芬簽名的真實性，但根據(jù)法院向在協(xié)議上作為見證人簽名的李某某、高某某、李某、林某某等人調(diào)查核實的情況，法院可以確認協(xié)議的內(nèi)容系郭某芬的真實意思表示。

陳某賢雖提交高某某的視頻以推翻協(xié)議上高某某簽名的真實性，但該視頻系陳某賢單方錄制，不符合證人作證的法定形式，且高某某在視頻中仍認定存在手寫的協(xié)議，且系郭某芬請高某某簽字見證，故法院對陳某賢的意見不予采納。關于陳某賢、陳某濤主張其二人并未在協(xié)議上簽名，故協(xié)議應屬無效的意見，因其二人已經(jīng)不再是A號院農(nóng)戶下的家庭成員，故該協(xié)議并不因未經(jīng)其二人簽字而歸于無效。

根據(jù)陳某淮、趙某在離婚協(xié)議中關于A號院內(nèi)房屋在二人離婚后均歸趙某所有的約定，可以推知陳某淮、趙某對于上述協(xié)議中約定A號院內(nèi)房屋歸陳某淮所有系知情且同意，陳某淮已經(jīng)接受了其父母將A號院內(nèi)原有五間北房對陳某淮的贈與。陳某賢、陳某濤雖提交證據(jù)稱其在五間北房建成前已經(jīng)參加工作，并主張對五間北房的建設存在貢獻，但其二人提交的證據(jù)不足以證明其二人曾對北房五間的建設進行出資，其二人作為彼時的家庭成員，即便將工作賺取的收入交給父母，亦應作為生活費支出處理，故法院對其二人上述意見不予采納。

陳某文提起本案訴訟要求分割A號院內(nèi)房屋，實際欲推翻其簽署的上述協(xié)議。由于我國目前尚未建立農(nóng)村房屋的不動產(chǎn)登記制度，故不能以是否已經(jīng)辦理轉(zhuǎn)移登記來確認郭某芬、陳某文將A號院內(nèi)原有的北房五間贈與陳某淮的行為是否已經(jīng)履行完畢。根據(jù)陳某淮、趙某在協(xié)議簽訂后將上述五間北房出租，以及二人在離婚協(xié)議中對相關房屋進行處分的事實，法院認為北房五間已經(jīng)交付陳某淮，應認定贈與已經(jīng)完成，陳某文無權(quán)撤銷其贈與的意思表示。

陳某淮在取得A號院內(nèi)房屋所有權(quán)后，在與趙某離婚時明確約定A號院內(nèi)房屋歸趙某所有，該約定不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，陳某霞作為宅基地使用權(quán)人之一，對于上述約定并無異議，趙某亦實際占有使用了A號院內(nèi)房屋，故法院認為A號院內(nèi)房屋的權(quán)利已經(jīng)轉(zhuǎn)歸趙某所有。

綜上，對于陳某文提出的對A號院內(nèi)房屋及租金予以繼承分割的請求，法院均不予支持。

需要明確的是，法院認定A號院內(nèi)房屋權(quán)利由趙某享有，不代表認定相關房屋的合法性，相關房屋的合法性應當由有關行政主管部門依據(jù)職權(quán)予以認定。

辦案心得

一、農(nóng)村宅基地權(quán)益的明確與變動

 

在農(nóng)村地區(qū)，宅基地的分配遵循“一戶一宅”原則，而隨著家庭成員的變動，宅基地權(quán)益也會相應發(fā)生變化。本案中，因家庭成員戶口性質(zhì)的轉(zhuǎn)變及新批宅基地等情況，導致部分人員不再享有原宅基地的權(quán)益。這提醒人們在農(nóng)村宅基地的使用和繼承中，要明確宅基地的權(quán)益歸屬，關注家庭成員的變動對宅基地權(quán)益的影響。對于因上學、工作等原因轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶籍的人員，應清楚認識到其可能不再享有農(nóng)村宅基地的權(quán)益。

 

二、協(xié)議的重要性與法律效力

 

本案中，一份協(xié)議在確定房屋歸屬上起到了關鍵作用。協(xié)議的簽訂應確保是當事人的真實意思表示，并且在形式和內(nèi)容上符合法律規(guī)定。對于涉及重大財產(chǎn)處分的協(xié)議，如農(nóng)村房屋的贈與協(xié)議，當事人應謹慎對待，確保協(xié)議的合法性和有效性。同時，在簽訂協(xié)議時，最好有見證人在場，并保留好相關證據(jù)，以便在日后發(fā)生糾紛時能夠證明協(xié)議的真實性。

 

三、證據(jù)的收集與保存

 

在遺產(chǎn)糾紛和財產(chǎn)分割案件中，證據(jù)的收集和保存至關重要。本案中，各方當事人為了證明自己的主張，都提交了各種證據(jù)，如村委會證明、照片、視頻等。然而，有些證據(jù)的效力受到質(zhì)疑，如單方錄制的視頻不符合證人作證的法定形式。這提示人們在處理財產(chǎn)糾紛時，要注重證據(jù)的合法性、真實性和關聯(lián)性，盡可能收集多種形式的證據(jù)，如書面協(xié)議、證人證言、付款憑證等，并妥善保存這些證據(jù)，以便在需要時能夠為自己的主張?zhí)峁┯辛χС帧?/span>

 

四、贈與行為的完成與撤銷限制

 

在本案中，法院根據(jù)房屋的交付和處分情況，認定贈與已經(jīng)完成，贈與人無權(quán)撤銷其贈與的意思表示。這提醒人們在進行贈與行為時，要清楚了解贈與的法律后果。一旦贈與行為完成，特別是涉及不動產(chǎn)的贈與，在沒有法定事由的情況下，贈與人很難撤銷贈與。因此，在作出贈與決定前，應充分考慮各種因素，謹慎決定。

 

五、尊重法律規(guī)定與行政主管部門的認定

 

法院在本案中明確指出，認定房屋權(quán)利由趙某享有，并不代表認定相關房屋的合法性，相關房屋的合法性應當由有關行政主管部門依據(jù)職權(quán)予以認定。這表明在處理農(nóng)村房屋糾紛時，不僅要依據(jù)法律規(guī)定進行裁判，還要尊重行政主管部門對房屋合法性的認定。當事人在處理農(nóng)村房屋問題時，應遵守法律規(guī)定，同時積極配合行政主管部門的管理和認定工作，確保房屋的使用和處分合法合規(guī)。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力為您解答！