靳雙權律師

(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。)

原告訴稱

趙某賢向本院提出訴訟請求：1、確認趙某賢與丁某祥于2013年3月20日簽訂的《借名購房協(xié)議》有效；2、丁某祥、孫某娟協(xié)助我辦理豐臺區(qū)一號房屋（以下簡稱一號房屋）轉移登記；3、訴訟費用由丁某祥承擔。

事實和理由：趙某賢與丁某祥系表兄弟關系，孫某娟系丁某祥之妻。2013年3月20日，因我個人原因，我與丁某祥簽訂《借名購房協(xié)議》，約定借丁某祥名義購買一號房屋。2013年3月24日，丁某祥以其名義與朱某曦簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，丁某祥購買一號房屋，價款2900000元。后，該房屋登記在丁某祥名下，但一直由我使用。現(xiàn)我已具備取得房屋所有權的條件，故訴至法院提出上述訴訟請求。

被告辯稱

被告丁某祥辯稱，我同意趙某賢的訴訟請求。

第三人孫某娟述稱：不同意趙某賢的訴訟請求。1、《借名買房協(xié)議》是編造的，是為了損害孫某娟的利益，此次訴訟前孫某娟與丁某祥正在進行離婚訴訟；2、丁某祥沒有必要借名買房，也沒有證據(jù)證明房款是趙某賢給付；3、趙某賢并不在房屋內居住，趙某賢持有的房屋檔案材料均是丁某祥為配合本次訴訟交給趙某賢的。

法院查明

張某珍系趙某賢的祖母、丁某祥的外祖母。薛某芳與趙某賢系母子關系，趙某賢與林某麗系夫妻關系。丁某祥與孫某娟系夫妻關系，二人于2010年結婚。

2013年3月20日，趙某賢（甲方）與丁某祥（乙方）簽訂《借名購房協(xié)議》，趙某賢以丁某祥名義購買一號房屋。協(xié)議第十條約定“甲方有權在可以辦理過戶手續(xù)情況下隨時將以乙方名義購買的房屋更名到甲方名下或甲方指定的其他人名下。乙方需在合理的期限（十五天）內予以協(xié)助甲方辦理相應的過戶手續(xù)。辦理完過戶手續(xù)時本合同終止”。

2013年3月24日，朱某曦（出賣人）與丁某祥（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，丁某祥購買一號房屋，價款2900000元。該合同上載明的買受人丁某祥的聯(lián)系方式是趙某賢的手機號碼。

2013年4月1日，丁某祥取得一號房屋所有權。

2018年5月，丁某祥訴至法院要求離婚，后撤回起訴。

趙某賢主張依據(jù)《借名購房協(xié)議》第十條，現(xiàn)趙某賢已具備轉移登記條件，故要求確認協(xié)議有效，丁某祥、孫某娟協(xié)助辦理一號房屋所有權轉移登記。丁某祥同意趙某賢的訴訟請求。孫某娟對上述訴訟請求不予認可。

孫某娟主張一號房屋是丁某祥與孫某娟的共同財產，與趙某賢無關?！督杳彿繀f(xié)議》系后補，是趙某賢與丁某祥惡意串通損害孫某娟的利益，理由是協(xié)議上丁某祥的聯(lián)系電話系2014年才開始使用。趙某賢與丁某祥稱該電話系訴訟前為便于訴訟后填寫，但協(xié)議確為2013年簽訂。

關于購房款支付情況：趙某賢稱一號房屋購房款全部系由其支付，具體包括：2013年3月24日趙某賢給付朱某曦定金50000元（其中28000元通過轉賬方式支付給代理人朱某亮，剩余部分現(xiàn)金給付）；2013年3月24日，薛某芳給付中介費78300元（其中58300元通過轉賬方式支付，剩余部分系向丁某祥借款現(xiàn)金支付）；2013年3月26日，張某珍轉賬給丁某祥1310000元；2013年3月27日，薛某芳轉賬給丁某祥350000元（其中330000元系房款，剩余20000元用于歸還之前借款）；2013年3月29日，丁某祥轉賬1640080元至北京K公司賬戶；2013年3月29日，林某麗轉出300080元。2013年3月29日，趙某賢轉出900080元；尾款10000元，趙某賢現(xiàn)金支付，沒有收條。

趙某賢對上述主張?zhí)峤汇y行轉賬記錄、張某珍視頻、薛某芳、林某麗證人證言等證據(jù)予以佐證。經(jīng)核對，轉賬記錄可以佐證轉賬數(shù)額。張某珍在視頻中稱出資1310000元用于趙某賢借丁某祥名義購房。薛某芳、林某麗到庭均稱轉賬的款項系用于趙某賢借名購買一號房屋。丁某祥對趙某賢所述不持異議。孫某娟對上述證據(jù)不予認可，堅持認為一號房屋是丁某祥與孫某娟共同出資購買。

孫某娟對趙某賢所述及證據(jù)提出異議：1、部分轉賬記錄系偽造；2、張某珍在視頻中稱款項系購房款而轉賬記錄備注為借款，明顯矛盾；3、因林某麗、薛某芳與趙某賢有利害關系，故證言不應予以采信。經(jīng)本院釋明，孫某娟無法提交其與丁某祥出資購房的證據(jù)。庭審中，本院前往銀行進行調查，銀行稱本案涉及的丁某祥轉出的1640080元、林某麗轉出的300080元、趙某賢轉出的900080元均轉入了北京K公司在銀行的監(jiān)管賬戶。

關于房屋使用情況：趙某賢稱簽訂《借名購房協(xié)議》后，居住在一號房屋內并出資對房屋進行了裝修，趙某賢對此提交裝修合同、物業(yè)費、供暖費票據(jù)等證據(jù)予以佐證。經(jīng)核對，物業(yè)費、供暖費票據(jù)上部分寫有趙某賢交納，部分沒有注明交款人。丁某祥對上述主張亦不持異議。

孫某娟稱《北京市存量房屋買賣合同》約定了裝修款為1200000元，故該房屋根本無需裝修，趙某賢僅是對房屋進行了簡單裝修，添置了部分家具。孫某娟稱趙某賢僅是經(jīng)其同意暫住在該房屋一段時間，后來就搬走了，亦不認可物業(yè)費、供暖費由趙某賢交納。庭審中，本院詢問孫某娟為什么由趙某賢對房屋進行裝修，孫某娟稱無法回答這個問題；本院詢問孫某娟是否持有一號房屋鑰匙，孫某娟稱沒有。

關于房屋相關材料持有情況：趙某賢庭審中提交了房屋所有權證書、購房合同、繳稅憑證、銀行刷卡單等文件原件。孫某娟稱上述材料本由丁某祥與孫某娟保管，但丁某祥為了此次訴訟將上述材料交給了趙某賢。本院詢問孫某娟為什么由趙某賢支付相關稅費，孫某娟稱不清楚，是丁某祥辦理的相關事宜。

關于借名購房的理由：趙某賢稱因趙某賢與林某麗申請落戶北京很久但沒有結果，聽說要實施新的限購政策，故決定借名購房。簽訂合同后，戶口問題也解決了。

庭審中，本院詢問趙某賢簽訂《借名購房協(xié)議》時為何沒有要求孫某娟簽字，趙某賢回答稱“我和丁某祥是表兄弟，我當時沒有想著事情會這樣，協(xié)議也做的很草率，就想著滿五年以后過戶回我名下就可以了”。

裁判結果

一、確認丁某祥與趙某賢于二〇一三年三月二十日簽訂的《借名購房協(xié)議》有效；

二、丁某祥、孫某娟于本判決書生效之日起十日內協(xié)助趙某賢將位于豐臺區(qū)一號房屋轉移登記至趙某賢名下。

房產律師點評

依據(jù)當事人陳述，法院將先認定《借名購房協(xié)議》的效力，后認定該協(xié)議是否可以繼續(xù)履行。

一、《借名購房協(xié)議》的效力。丁某祥在與孫某娟婚姻存續(xù)期間購買并取得一號房屋所有權，系二人夫妻共有財產。而本案又發(fā)生在丁某祥與孫某娟離婚訴訟之后，且結合趙某賢與丁某祥的親屬關系，故法院將重點審查趙某賢與丁某祥是否存在惡意串通損害孫某娟利益的情形。

首先，從出資的角度：依據(jù)房屋買賣合同可知，一號房屋價款為2900000元，購房采用全款方式。從現(xiàn)有證據(jù)可知，定金50000元，其中28000元由趙某賢轉賬給出賣人的代理人朱某亮，剩余部分為現(xiàn)金支付。剩余2850000元由四部分構成：1、由趙某賢母親薛某芳向丁某祥轉賬350000元、趙某賢奶奶張某珍向丁某祥轉賬1310000元，丁某祥在收到上述款項后向K公司在銀行的賬戶中轉入1640080元（含商戶費用80元）；2、由趙某賢配偶林某麗向K公司在銀行的賬戶中轉入300080元（含商戶費用80元）；3、趙某賢向K公司在銀行的賬戶中轉入900080元（含商戶費用80元）；4、尾款10000元，現(xiàn)金支付。孫某娟稱轉賬記錄系偽造，但未提交證據(jù)予以佐證，法院不予采信。

張某珍視頻中稱系購房款與轉賬記錄備注為借款說法不一，但僅憑上述情形尚不足以否認張某珍為趙某賢購房出資的意見。因張某珍、林某麗、薛某芳均稱轉賬行為系為趙某賢購買房屋而非丁某祥，且孫某娟未提交其與丁某祥使用自有資金購房或者向張某珍、林某麗、薛某芳借款購房的證據(jù)，故法院認定張某珍、林某麗、薛某芳的轉賬行為系為趙某賢購房。同時，法院再結合趙某賢先后轉賬支付的928000元的情形后認定房款系趙某賢支付。另，依據(jù)趙某賢提交的銀行刷卡單據(jù)并結合一號房屋稅費數(shù)額，法院認定一號房屋的稅費系趙某賢支付。

其次，從使用的角度：1、趙某賢稱對一號房屋進行了裝修，孫某娟對此亦不持異議，但孫某娟在堅持趙某賢非借名買房的情形下又無法對趙某賢裝修房屋的原因予以合理解釋；2、趙某賢持有一號房屋鑰匙，而孫某娟自認沒有房屋鑰匙；3、趙某賢持有物業(yè)費、供暖費票據(jù)，且部分票據(jù)上注明付款人為趙某賢。結合上述三點，法院認定一號房屋由趙某賢使用。

第三，從與房屋有關的文件持有人的角度：趙某賢當庭出示了房屋所有權證書、房屋買賣合同等文件的原件。雖然孫某娟稱上述文件系丁某祥為訴訟交給趙某賢，但并未提交證據(jù)予以證明，法院不予采信。因此，法院認定相關文件由趙某賢持有。

依法成立的合同，自成立時生效。雖然《借名購房協(xié)議》上的手機號碼系丁某祥在簽訂日期后開通，但丁某祥對此進行了解釋，更重要的是僅憑該情節(jié)尚不足以對抗趙某賢出資、占有房屋等情節(jié)，進而不足以使得法院認定趙某賢與丁某祥系惡意串通，導致《借名購房協(xié)議》無效。法院依現(xiàn)有證據(jù)亦無法認定《借名購房協(xié)議》存在其他無效情形。綜合前文三個角度的論述并結合本案其他細節(jié)，法院認定趙某賢與丁某祥之間確實存在借名購房的關系，雙方簽訂的《借名購房協(xié)議》有效。

二、《借名購房協(xié)議》是否具備履行條件。一號房屋系孫某娟與丁某祥婚姻存續(xù)期間取得，屬于二人共同共有。雖然孫某娟未在《借名購房協(xié)議》上簽字，但法院結合孫某娟、丁某祥未實際出資，房屋由趙某賢占有使用，趙某賢持有與房屋有關的文件等情節(jié)，有理由相信孫某娟對趙某賢借名購買一號房屋應當知曉。同時依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，法院未查明《借名購房協(xié)議》存在不能繼續(xù)履行的情形，故法院對趙某賢要求孫某娟、丁某祥將一號房屋轉移登記至趙某賢名下，予以支持。

辦案心得

一、借名買房應謹慎約定并保留充分證據(jù)

在本案中，趙某賢與丁某祥雖簽訂了《借名購房協(xié)議》，但在糾紛發(fā)生時仍面臨諸多爭議。借名買房是一種風險較高的行為，為避免糾紛，雙方應在借名買房之初簽訂詳細的書面協(xié)議，明確約定借名買房的原因、房屋的出資情況、產權歸屬、過戶時間及條件等關鍵內容。同時，像趙某賢一樣，應保留好所有與購房相關的證據(jù)，如支付購房款憑證、裝修合同、物業(yè)費和供暖費票據(jù)、房屋所有權證書及購房合同等原件。這些證據(jù)在證明借名買房關系及協(xié)議的有效性時至關重要。

二、避免惡意串通損害第三人利益

本案發(fā)生在丁某祥與孫某娟離婚訴訟之后，法院重點審查了趙某賢與丁某祥是否存在惡意串通損害孫某娟利益的情形。在借名買房過程中，尤其是涉及夫妻共同財產時，應確保借名買房行為的合法性和正當性，避免被認定為惡意串通。如果可能的話，在簽訂借名購房協(xié)議時，應盡量取得房屋共有人的同意或書面確認，以減少糾紛的發(fā)生。

三、了解法律規(guī)定和訴訟風險

借名買房涉及復雜的法律問題，當事人應充分了解相關法律規(guī)定。在本案中，法院從出資、使用和文件持有等角度綜合判斷借名買房關系的存在及協(xié)議的有效性。當事人在進行借名買房時，應咨詢專業(yè)律師，了解借名買房的法律風險和可能面臨的訴訟風險。同時，在訴訟過程中，應積極配合法院的調查和審理，提供充分的證據(jù)來支持自己的主張。

四、婚姻財產處理應謹慎

對于夫妻共同財產的處理，應謹慎對待。在本案中，孫某娟對一號房屋的歸屬提出異議，但由于未能提供充分的證據(jù)證明其與丁某祥出資購房，最終法院判決協(xié)助趙某賢辦理過戶手續(xù)。在婚姻關系中，夫妻雙方應明確共同財產的范圍和處理方式，避免因財產糾紛影響婚姻關系的穩(wěn)定。如果涉及重大財產的處理，如房產等，應咨詢專業(yè)律師，依法進行處理。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力為您解答！