靳雙權(quán)律師

(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。)

原告訴稱

周某文向本院提出訴訟請求：1.秦某英將位于北京市大興區(qū)一號依法登記至周某文名下；2.本案訴訟費用由秦某英負擔。

事實和理由：2012年4月，周某文想要購買北京市大興區(qū)一號房屋（以下簡稱：涉案房屋），但因其名下已經(jīng)有兩套房屋，不能繼續(xù)購買涉案房屋，周某文與秦某英當時關(guān)系密切，秦某英名下也沒有任何房產(chǎn)，所以經(jīng)跟秦某英協(xié)商，借用秦某英名義購買涉案房屋，涉案房屋房款、裝修的后續(xù)事宜，都是周某文辦理。

2018年7、8月份，秦某英曾與周某文協(xié)商要求賠償因購買涉案房屋導致占用購房資質(zhì)的損失，雙方未協(xié)商一致。現(xiàn)涉案房屋在周某文不知情的情況下辦理了不動產(chǎn)登記手續(xù)，且秦某英拒絕為周某文辦理過戶手續(xù)，故訴至法院。

被告辯稱

秦某英辯稱，不同意周某文的訴訟請求，涉案房屋登記在秦某英名下，秦某英是涉案房屋的合法所有權(quán)人。周某文沒有購房資格，不具備將房屋登記在其名下的現(xiàn)實條件。

法院查明

2012年4月19日，出賣人北京E公司與買受人秦某英簽訂《北京市商品房預售合同》（住宅類），購買涉案房屋，購房款為1869437元，后經(jīng)結(jié)算，存在面積差，退還購房款34182元，購房款最終為1835255元。

周某文與秦某英的前夫系朋友，周某文稱當時想購買涉案房屋，但沒有購房資質(zhì)，所以借用秦某英名義購買。周某文提供的支付購房款憑證。2014年6月，周某文辦理入住手續(xù)并進行裝修，后于2016年開始對外出租，周某文提供了各種生活費用的交納票據(jù)。庭審中，秦某英稱原來一直認為是借名買房，但后來認為是自己前夫和女兒出資購房，并提供轉(zhuǎn)賬憑證，轉(zhuǎn)賬發(fā)生在2013年2月8日和2013年2月16日?，F(xiàn)周某文具備購房資質(zhì)。

裁判結(jié)果

本判決生效后十日內(nèi)，秦某英將位于北京市大興區(qū)一號房屋過戶至周某文名下。

房產(chǎn)律師點評

本案的爭議焦點為周某文與秦某英之間是否存在借名買房關(guān)系。主張法律關(guān)系存在的當事人，應(yīng)當對產(chǎn)生該法律關(guān)系的基本事實承擔舉證證明責任；對負有舉證證明責任的當事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應(yīng)當認定該事實存在。周某文主張其與秦某英間存在借名買房的法律關(guān)系，其應(yīng)就此承擔舉證證明責任，證明標準應(yīng)達到高度可能性。

借名買房系指當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，由借名人實際享有房屋權(quán)益。借名買房是一種典型的“名實不符”的行為。在缺乏書面協(xié)議的情況下，認定當事人之間是否存在借名買房關(guān)系，關(guān)鍵在于查實當事人之間對于“買房義務(wù)實際由誰承擔、房屋權(quán)益實際由誰享有”是否具有明確的認知。根據(jù)本案查明事實，涉案房屋雖系以秦某英名義購買，但所有款項系由周某文出資支付，房屋自購買后秦某英一直未占有使用，購房原始票據(jù)等材料亦由周某文持有，周某文支付了涉案房屋各種生活費用。

此外，周某文對于其借名買房的原因、過程進行了說明?；谝陨鲜聦?，法院認為周某文已就其與秦某英之間存在借名買房關(guān)系的主張完成舉證證明責任。涉案房屋雖登記在秦某英名下，但秦某英提供的轉(zhuǎn)賬憑證與實際購房時間存在差異，該證據(jù)不能證明購房款系其女兒和前夫支出，且其亦稱在購房之初認可是借名買房，故對其答辯意見，法院不予采信。因原、被告之間存在借名買房合同關(guān)系，現(xiàn)周某文已經(jīng)具備過戶條件，故對于周某文要求秦某英將涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移至其名下的訴訟請求，法院予以支持。

辦案心得

一、借名買房應(yīng)明確約定并保留證據(jù)

在本案中，雖然最終法院認定了借名買房關(guān)系的存在，但整個過程也凸顯了借名買房的風險。如果雙方在借名買房之初就簽訂明確的書面協(xié)議，詳細約定借名買房的原因、房屋的出資情況、產(chǎn)權(quán)歸屬、過戶時間及條件等關(guān)鍵內(nèi)容，將會大大降低糾紛發(fā)生的可能性。同時，像周某文一樣，應(yīng)保留好所有與購房相關(guān)的證據(jù)，如支付購房款憑證、生活費用交納票據(jù)、購房原始票據(jù)等，這些證據(jù)在證明借名買房關(guān)系時至關(guān)重要。

二、了解購房政策，避免借名買房風險

周某文因沒有購房資格而選擇借名買房，雖然最終通過訴訟成功過戶，但過程充滿了不確定性。購房者應(yīng)充分了解當?shù)氐馁彿空撸苊庖驔]有購房資格而采取借名買房這種高風險的方式。如果確實因特殊情況需要借名買房，一定要謹慎考慮風險，并在專業(yè)律師的指導下進行，以最大程度地保護自己的權(quán)益。

三、證據(jù)在訴訟中的關(guān)鍵作用

本案中，周某文能夠勝訴的關(guān)鍵在于他提供了充分的證據(jù)來證明借名買房關(guān)系的存在。這提醒人們在任何法律糾紛中，證據(jù)的收集和保留至關(guān)重要。無論是書面協(xié)議、付款憑證、通信記錄還是其他相關(guān)證據(jù)，都可能成為決定案件勝負的關(guān)鍵因素。在日常生活中，應(yīng)養(yǎng)成保留證據(jù)的好習慣，以便在需要時能夠有力地維護自己的合法權(quán)益。

四、誠實守信原則在民事活動中的重要性

秦某英在購房之初認可借名買房，但后來又反悔，這種行為違背了誠實守信原則。在民事活動中，當事人應(yīng)當遵守誠實守信原則，履行自己的承諾。如果隨意反悔，不僅會破壞社會的公序良俗，也可能會面臨法律的制裁。同時，這也提醒人們在進行民事活動時，要謹慎考慮自己的行為后果，避免因不誠信行為而引發(fā)糾紛。

五、及時辦理過戶手續(xù)，降低風險

借名買房后，應(yīng)盡快辦理過戶手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)登記在實際權(quán)利人名下。本案中，周某文在房屋辦理了不動產(chǎn)登記手續(xù)后才發(fā)現(xiàn)問題并提起訴訟，如果能夠在條件允許時及時辦理過戶手續(xù)，就可以避免后續(xù)的糾紛和風險。同時，在辦理過戶手續(xù)時，應(yīng)按照法律規(guī)定繳納相關(guān)費用，確保過戶的合法性和有效性。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力為您解答！