靳雙權(quán)律師

(為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。)

原告訴稱

林某清向本院提出訴訟請(qǐng)求：確認(rèn)陳某明與周某娟簽訂的《產(chǎn)權(quán)代持協(xié)議》無(wú)效。事實(shí)和理由：林某清系陳某明的妻子，周某娟系陳某明的母親。2012年8月8日，陳某明與北京D公司簽訂了《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書》，認(rèn)購(gòu)北京D公司開(kāi)發(fā)的位于北京市朝陽(yáng)區(qū)一號(hào)房。2012年8月19日，陳某明與北京D公司簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》。2013年10月26日陳某明收房。2017年4月27日，陳某明取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，在林某清與陳某明結(jié)婚之前就把這套房定為婚房，2013年10月26日，辦理入住手續(xù)后，林某清與陳某明在2014年2月14日辦理了結(jié)婚登記。

2015年10月11日林某清與陳某明舉行婚禮。之后，陳某明和林某清一直在這套房屋居住，并交納水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)。2018年4月7日，陳某明和林某清簽訂了《夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議》，陳某明自愿將自己婚前所有的訴爭(zhēng)房屋確定歸雙方共同所有。2018年5月7日，陳某明和林某清在北京市朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心又簽訂了《夫妻不動(dòng)產(chǎn)歸屬約定》，陳某明作為原產(chǎn)權(quán)人與林某清共同協(xié)商，一致同意將坐落于北京市朝陽(yáng)區(qū)一號(hào)的不動(dòng)產(chǎn)登記為陳某明和林某清雙方共有，共有方式為共同共有。

后于2018年5月7日為陳某明、林某清分別頒發(fā)了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。2019年3月27日，因感情破裂，林某清向北京市朝陽(yáng)區(qū)法院提起離婚訴訟，要求與陳某明離婚。之后，陳某明為了不讓林某清分到朝陽(yáng)區(qū)一號(hào)房屋，與自己母親周某娟惡意串通，簽訂《產(chǎn)權(quán)代持協(xié)議書》。法律規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效。林某清認(rèn)為陳某明與周某娟是在惡意串通后簽訂的《產(chǎn)權(quán)代持協(xié)議》，簽訂《產(chǎn)權(quán)代持協(xié)議》的目的就是不讓林某清在離婚訴訟中取得朝陽(yáng)區(qū)一號(hào)房屋的共有產(chǎn)權(quán)。陳某明與周某娟簽訂《產(chǎn)權(quán)代持協(xié)議》損害了林某清對(duì)朝陽(yáng)區(qū)一號(hào)房屋享有的利益，依據(jù)上述法律規(guī)定，陳某明與周某娟簽訂的《產(chǎn)權(quán)代持協(xié)議書》是無(wú)效的。

被告辯稱

陳某明辯稱：不同意林某清的請(qǐng)求。涉案房屋是陳某明的母親周某娟出資購(gòu)買的。房屋登記在陳某明名下因?yàn)橹苣尘瓴环袭?dāng)時(shí)購(gòu)買政策，所以簽署了房產(chǎn)代持協(xié)議。關(guān)于房屋變更，陳某明和林某清是夫妻關(guān)系，2018年兩人頻繁吵架。陳某明為了兩人更好的生活基于夫妻感情，辦理了變更登記。

周某娟辯稱：不同意林某清的請(qǐng)求。周某娟支付全款購(gòu)買涉案房屋。因北京限購(gòu)政策不能辦理房屋權(quán)屬登記，所以和陳某明簽訂房產(chǎn)代持協(xié)議，并對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了約定，將房屋登記在陳某明名下。周某娟和陳某明存在借名買房的關(guān)系。2012年周某娟要購(gòu)買涉案房屋，因?yàn)橄拶?gòu)政策所以無(wú)法購(gòu)買，所以用陳某明名字購(gòu)買，周某娟支付了房屋全款，還支付了物業(yè)費(fèi)。

在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書后，周某娟和陳某明簽訂了產(chǎn)權(quán)代持協(xié)議。周某娟是房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人。房產(chǎn)代持協(xié)議沒(méi)有違反法律規(guī)定，沒(méi)有損害國(guó)家和第三人利益。周某娟和陳某明簽訂代持協(xié)議的時(shí)候，陳某明還沒(méi)和林某清結(jié)婚，周某娟沒(méi)有許諾房屋作為陳某明和林某清的婚房，該房屋始終為周某娟所有。

法院查明

林某清與陳某明于2014年2月14日登記結(jié)婚，周某娟系陳某明之母。

北京市朝陽(yáng)區(qū)一號(hào)房屋原登記在陳某明名下。2018年5月7日，陳某明與林某清簽訂《夫妻間不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬約定》，將上述房屋轉(zhuǎn)移登記為陳某明與林某清共同共有。

庭審中，林某清提交周某娟（甲方）與陳某明（乙方）簽訂的《產(chǎn)權(quán)代持協(xié)議書》，主要內(nèi)容為：雙方確認(rèn):1、本次甲方借乙方名義買房。2、乙方并未就上述房產(chǎn)支付任何價(jià)款，亦未承擔(dān)任何費(fèi)用。乙方過(guò)去、現(xiàn)在、將來(lái)對(duì)上述房產(chǎn)均不享有任何實(shí)質(zhì)權(quán)益，甲方在本協(xié)議簽署前后均持續(xù)地享有上述房產(chǎn)100%的實(shí)質(zhì)產(chǎn)權(quán)，并且在任何情況下，乙方所代持的上述100%產(chǎn)權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)完全服從和服務(wù)于甲方的利益和要求。

裁判結(jié)果

駁回原告林某清的訴訟請(qǐng)求。

房產(chǎn)律師點(diǎn)評(píng)

當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

林某清現(xiàn)以陳某明和周某娟簽訂的《產(chǎn)權(quán)代持協(xié)議》惡意串通、損害林某清利益為由主張?jiān)搮f(xié)議無(wú)效，但林某清作為涉案房屋登記的共有權(quán)人，其針對(duì)涉案房屋享有的物權(quán)受法律保護(hù)，陳某明與周某娟的債權(quán)關(guān)系是否足以否定林某清的物權(quán)權(quán)利，仍在訴訟解決中，故林某清現(xiàn)主張《產(chǎn)權(quán)代持協(xié)議》無(wú)效，依據(jù)不足，法院不予支持。

辦案心得

一、證據(jù)充分性在訴訟中的關(guān)鍵作用

在本案中，林某清主張陳某明與周某娟簽訂的《產(chǎn)權(quán)代持協(xié)議》無(wú)效，理由是惡意串通損害其利益，但未能提供充分證據(jù)來(lái)證明惡意串通的事實(shí)。這提醒人們?cè)谠V訟中，必須要有足夠的證據(jù)來(lái)支持自己的主張。對(duì)于惡意串通等難以直接證明的情況，需要通過(guò)收集間接證據(jù)、形成證據(jù)鏈等方式來(lái)增強(qiáng)自己的主張的可信度。

二、物權(quán)與債權(quán)關(guān)系的區(qū)分與影響

本案涉及到物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系問(wèn)題。林某清作為房屋登記的共有權(quán)人，享有物權(quán)保護(hù)，但陳某明與周某娟之間的《產(chǎn)權(quán)代持協(xié)議》屬于債權(quán)關(guān)系。在處理類似糾紛時(shí)，需要明確區(qū)分物權(quán)和債權(quán)的不同性質(zhì)和效力。物權(quán)具有對(duì)世性和排他性，而債權(quán)主要是相對(duì)權(quán)。在本案中，雖然林某清的物權(quán)受到法律保護(hù)，但在面對(duì)債權(quán)關(guān)系的爭(zhēng)議時(shí)，其主張協(xié)議無(wú)效的依據(jù)并不充分。這提示人們?cè)谏婕胺慨a(chǎn)等重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益時(shí)，要清楚了解自己的權(quán)利性質(zhì)和可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

三、婚姻財(cái)產(chǎn)約定的穩(wěn)定性與風(fēng)險(xiǎn)防范

林某清與陳某明在婚姻關(guān)系存續(xù)期間簽訂了《夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議》和《夫妻不動(dòng)產(chǎn)歸屬約定》，將房屋確定為共同共有。然而，在離婚訴訟過(guò)程中，出現(xiàn)了陳某明與周某娟簽訂《產(chǎn)權(quán)代持協(xié)議》的情況，這對(duì)婚姻財(cái)產(chǎn)約定的穩(wěn)定性產(chǎn)生了沖擊。在婚姻中，對(duì)于財(cái)產(chǎn)的約定應(yīng)謹(jǐn)慎考慮，并采取適當(dāng)?shù)拇胧﹣?lái)防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。例如，可以在財(cái)產(chǎn)約定中明確約定對(duì)第三方主張權(quán)利的限制，或者在發(fā)現(xiàn)可能影響財(cái)產(chǎn)約定的情況時(shí)及時(shí)采取法律措施進(jìn)行保護(hù)。

四、借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)范

周某娟提出與陳某明存在借名買房關(guān)系，并以限購(gòu)政策為由解釋房屋登記在陳某明名下的原因。借名買房存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，如名義產(chǎn)權(quán)人擅自處分房產(chǎn)、實(shí)際出資人權(quán)益難以保障等。在本案中，借名買房的爭(zhēng)議也對(duì)林某清的權(quán)益產(chǎn)生了影響。為避免借名買房帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人應(yīng)盡量避免這種行為。如果確實(shí)需要借名買房，應(yīng)簽訂詳細(xì)的書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，并保留好出資憑證等證據(jù)。同時(shí)，政府部門也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)借名買房行為的監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

每個(gè)案件都有特殊性，需要律師對(duì)案情進(jìn)行細(xì)致的分析，才能有專業(yè)的判斷，我們團(tuán)隊(duì)擅長(zhǎng)處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠(chéng)的希望您可以來(lái)電詳細(xì)說(shuō)明情況，我們會(huì)盡力為您解答！