靳雙權(quán)律師

為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

原告訴稱

原告趙某鑫、姜某向本院提出訴訟請求：1、依法判令被告趙某宏、林某向二原告支付北京市昌平區(qū)一號房屋轉(zhuǎn)讓款893333．33元；2、本案訴訟費(fèi)用由二被告承擔(dān)。

事實(shí)和理由：2011年村委會分別將二原告及被告作為積極配合某拆遷工作的W村村民，給予相應(yīng)的優(yōu)惠購房指標(biāo)，三人認(rèn)購92．18平方米的房屋一套，即北京市昌平區(qū)一號房屋。2012年12月31日該房屋由北京市昌平區(qū)W村民委員會發(fā)放了《房屋使用權(quán)證》，該房屋使用權(quán)人雖登記為被告，但屬于原、被告三人的共有財(cái)產(chǎn)。

2016年原告姜某與被告趙某宏因感情不合以離婚糾紛訴至法院，被告趙某宏在未經(jīng)原告姜某及趙某鑫同意的情況下，與其母親林某一起將某房屋出售給他人，房屋出售后所得房款134萬元由趙某宏、林某二人取得，并未分配給二原告。趙某宏與林某對某房屋的處分屬于無權(quán)處分，侵害了原告的合法權(quán)益，二人應(yīng)共同將某房屋轉(zhuǎn)讓款中屬于二原告的部分支付給二原告。因此，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，懇請人民法院查明本案事實(shí)，依法裁判。

被告辯稱

被告趙某宏辯稱：1、本案涉及的房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，實(shí)際上是租賃而來，根據(jù)當(dāng)時(shí)政策規(guī)定，二原告及被告每人確實(shí)有20平方米共60平方米的優(yōu)惠租賃指標(biāo)，但當(dāng)時(shí)原被告因沒有錢而放棄租賃權(quán)，由被告的父母出資423879元租賃，因此，該房屋屬于被告父母趙某峰、林某租賃，趙某峰、林某有權(quán)處分上述房屋，房屋出售款理應(yīng)歸趙某峰、林某所有，原被告無權(quán)分割；

2、本案房屋的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)是公租房，當(dāng)時(shí)村里村外的人均可隨意租賃，沒有限制，有優(yōu)惠指標(biāo)的按照每平方米3800元租賃，沒有指標(biāo)的按照每平方米5500元的價(jià)租賃，本案所涉房屋是92．18平方米，趙某峰、林某租賃房屋時(shí)也僅占用了原被告60平方米的優(yōu)惠租賃指標(biāo)。3、趙某峰、林某于2016年9月7日已將本案涉案房屋以119萬的價(jià)格賣給了徐某，徐某將購房款支付給了趙某峰、林某。

綜上，原被告雖然有60平方米優(yōu)惠購房指標(biāo)，但原被告并沒有出資租賃，而是由趙某峰、林某出資借名租賃，房屋應(yīng)屬于實(shí)際出資租賃人，房屋出售款理應(yīng)歸趙某峰、林某所有。況且，房屋已由趙某峰、林某出售，房屋出售款也在趙某峰、林某處，原告要求被告支付房屋轉(zhuǎn)讓款沒有法律依據(jù)，請求法院駁回原告訴訟請求。

被告趙某峰、林某辯稱：本案所涉房屋是沒有產(chǎn)權(quán)證的，根據(jù)當(dāng)時(shí)村里政策是以租賃的形式，當(dāng)時(shí)原告二人和趙某宏每人享有20平方米優(yōu)惠租賃指標(biāo)，當(dāng)時(shí)三人沒有錢購買，放棄了租賃權(quán)。林某和趙某峰出資購買的，房款是423879元。一號房屋本身是由趙某峰、林某實(shí)際租賃。趙某宏和原告二人無權(quán)分割該房屋，房屋已經(jīng)出售了，出售款已經(jīng)歸趙某峰、林某所有，該房屋面積是92．18平方米。而趙某宏一家也只是享有60平方米。該涉案房屋是林某和趙某峰出資租賃的，二人是實(shí)際租賃人，出售款應(yīng)該歸趙某峰夫婦所有，趙某宏和原告二人無權(quán)享有。請求法庭駁回原告的訴求。

法院查明

趙某峰與林某系夫妻關(guān)系，趙某宏系二人之子。趙某宏與姜某原系夫妻，二人育有一女趙某鑫，2017年二人經(jīng)法院判決離婚，趙某鑫由姜某撫養(yǎng)。

2011年7月29日，因積極配合某拆遷工作，趙某宏、姜某、趙某鑫每人享受到北京市昌平區(qū)W村民委員會（以下簡稱W村民委員會）公租房20平方米的優(yōu)惠購房指標(biāo)，每平方米成本均價(jià)3800元。趙某宏作為家庭成員代表在W村公租房購房登記表上進(jìn)行了簽字，認(rèn)購一套二居室房屋，總價(jià)款423879元，建筑面積92．18平方米，由W村民委員會發(fā)放房屋使用權(quán)證，房屋坐落北京市昌平區(qū)一號（以下簡稱一號房屋）。2016年上述房屋使用權(quán)證上的房屋使用權(quán)人由趙某宏變更為趙某權(quán)。

2017年在姜某訴趙某宏離婚糾紛案件中，趙某宏稱一號房屋購房款來系由自己父母支付，售房款129萬，償還父母借款100萬，剩余售房款已經(jīng)花光。姜某稱購房款為夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付。本院作出判決書，認(rèn)為一號房屋中有姜某與趙某宏女兒趙某鑫的相關(guān)權(quán)益，不宜在雙方離婚糾紛中予以處理，應(yīng)另行解決。故最終未在離婚糾紛中處理一號房屋。

本次庭審中，趙某宏、趙某峰及林某稱涉案房屋系由趙某峰、林某夫婦實(shí)際購買，姜某、趙某鑫及趙某宏無權(quán)分割該房屋，房屋出售款應(yīng)歸趙某峰及林某所有。為證明其主張，其提交以下證據(jù)：劉某下銀行賬戶交易明細(xì)、個(gè)人業(yè)務(wù)憑證2張（復(fù)印件）、客戶回單及收據(jù)四張。原告不認(rèn)可上述證明目的。

被告趙某宏在本次庭審中稱一號房屋出售價(jià)格為119萬元，其中97萬元為轉(zhuǎn)賬，剩余系給付現(xiàn)金。為證明其主張，其提交下列證據(jù)：1、《房屋居間合同》一份，記載趙某宏（甲方）將一號房屋出售給徐某（乙方），雙方同意房屋成交價(jià)格為119萬元，簽定合同當(dāng)日，徐某交納購房定金5萬元，徐某在2016年10月20日前將全部房款交于趙某宏。林某在甲方委托代理人處簽字，并代趙某宏在甲方處簽字。徐某在乙方處簽字。

2、林某名下銀行交易明細(xì)清單，記載2016年9月21日徐某向林某轉(zhuǎn)賬47萬元，2016年9月23日徐某向林某轉(zhuǎn)賬50萬元。姜某及趙某鑫不認(rèn)可上述證據(jù)，認(rèn)為與趙某宏在離婚糾紛中所述的售房價(jià)款不一致。原告提交一份其委托訴訟代理人與郭某的通話錄音，徐沒某稱自己是中介的，介紹了某房屋買賣，一號房屋賣給自己的售價(jià)是一百一十多萬，趙某權(quán)是從自己手里買過去的。原告還提交一份其委托訴訟代理人與趙某權(quán)的通話錄音，趙某權(quán)稱一號房屋是從郭某處購買。

裁判結(jié)果

一、被告林某、趙某宏于本判決生效后十五日內(nèi)給付原告姜某、趙某鑫房屋折價(jià)款793333元；

二、駁回姜某、趙某鑫的其他訴訟請求。

房產(chǎn)律師點(diǎn)評

公民依法享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益受法律保護(hù)，家庭成員間共同生活關(guān)系終止的，應(yīng)當(dāng)對家庭共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行公平合理的分割。本案的爭議焦點(diǎn)有三：一是如何認(rèn)定房屋的出售價(jià)格；二是房屋究系趙某宏、姜某及趙某鑫共同共有還是林某、趙某峰借名購買；三是如原告訴請成立，應(yīng)當(dāng)由誰給付相應(yīng)折價(jià)款，法院就上述三個(gè)爭議焦點(diǎn)分述如下。

爭議焦點(diǎn)一是如何認(rèn)定一號房屋的出售價(jià)格。本案中，趙某宏提交《房屋交易居間合同》，載明林某作為代理人將一號房出售給徐某的價(jià)格為119萬元，并提交徐某與林某的銀行交易明細(xì)，載明在房屋交易居間合同約定的履行期間內(nèi)，徐某向林某共轉(zhuǎn)賬兩筆計(jì)97萬元。在姜某、趙某鑫提交的郭某通話記錄中，郭某稱一號房屋是以110多萬元賣給自己，自己又賣給趙某權(quán)，而與趙某權(quán)通話記錄中，趙某權(quán)亦稱一號房屋是從郭某購買。

姜某、趙某鑫雖不認(rèn)可趙某宏所提交的證據(jù)，但結(jié)合姜某、趙某鑫提交的錄音材料，能夠證實(shí)趙某宏是先將一號房屋出售于徐某（徐某），徐某（徐某）又將一號房屋出售給趙某權(quán)，并由趙某宏在W村民委員會將一號房屋使用權(quán)證上的房屋使用權(quán)人變更為趙某權(quán)。趙某宏提交的交易居間合同記載售價(jià)為119萬元，通話錄音中徐某亦稱價(jià)格為110多萬元，兩份證據(jù)能夠互相印證。雖然趙某宏在離婚糾紛中稱一號房屋售價(jià)為129萬元，但與上述證據(jù)內(nèi)容并不相符，法院結(jié)合本案查明的事實(shí)，認(rèn)定一號房屋的出售價(jià)格為119萬元。

爭議焦點(diǎn)二是房屋究系趙某宏、姜某及趙某鑫共同共有還是林某、趙某峰借名購買。本案中，一號房屋使用了趙某宏、姜某及趙某鑫的優(yōu)惠購房指標(biāo)購買，屬于三人共有?，F(xiàn)趙某宏、林某及趙某峰主張借名買房，應(yīng)當(dāng)證明雙方之間確實(shí)存在借名買房的意思表示。若不能足以證明雙方之間存在借名登記意思表示的，房屋應(yīng)歸共有權(quán)人共有。首先，經(jīng)詢雙方之間并不存在借名買房的書面約定。其次，依常理，若雙方之間系借名買房關(guān)系，在購買一號房屋時(shí)便應(yīng)當(dāng)存在借名登記意思表示。而事實(shí)上，在趙某宏與姜某離婚糾紛中，趙某宏并未提及借名買房一事，僅是表示一號房屋的售房款用于償還父母借款100萬元。

本次分家析產(chǎn)糾紛中，趙某宏否認(rèn)此前說辭，與趙某峰、林某均稱系借名買房，考慮到趙某宏已經(jīng)與姜某解除了婚姻關(guān)系，趙某宏與姜某之間存在利害關(guān)系，趙某宏的辯稱不足以導(dǎo)致認(rèn)定雙方之間存在借名登記意思表示。本案中被告方提交的證據(jù)不能排除雙方存在其他法律關(guān)系，不能認(rèn)定雙方存在借名登記意思表示，故法院對被告的辯稱不予采信。法院認(rèn)定涉案房屋系趙某宏、姜某及趙某鑫三人共同共有。

爭議焦點(diǎn)三是如原告訴請成立，應(yīng)當(dāng)由誰給付相應(yīng)折價(jià)款。原告所訴系分家析產(chǎn)糾紛，一號房屋系由趙某宏、姜某及趙某鑫三人共有，現(xiàn)趙某宏將一號房屋出售，原告要求趙某宏給付相應(yīng)轉(zhuǎn)讓款，于法有據(jù)，法院予以支持。林某作為趙某宏的母親，代理趙某宏出售一號房屋，但未將售房款給付趙某宏，原告要求林某支付相應(yīng)轉(zhuǎn)讓款，亦屬合理訴求，法院予以支持。

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