靳雙權(quán)律師

北京房產(chǎn)專業(yè)律師靳雙權(quán)專業(yè)代理房產(chǎn)買賣、借名買房、房產(chǎn)繼承、確權(quán)、拆遷房產(chǎn)糾紛，騰退房屋、公房糾紛、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房，離婚房產(chǎn)分割等房產(chǎn)案件。從業(yè)十七余年，帶領專業(yè)房產(chǎn)法律團隊，辦理了大量房地產(chǎn)案件，積累了豐富的訴訟經(jīng)驗，現(xiàn)將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。)

原告訴稱

齊某輝向本院提出訴訟請求：1.依法確認原告與被告于2006年簽訂的《房屋買賣契約》、于2010年簽訂的《關于2006年<房屋買賣契約>的補充協(xié)議》、于2011年簽訂的《補充協(xié)議》、于2020年簽訂的《房屋買賣合同書》無效；2.訴訟費用由被告承擔。

事實及理由：一、原告出生于當?shù)剞r(nóng)村家庭，在當?shù)匾婪ㄓ姓匾惶幖暗厣戏课萘g。1946年原告出生于北京市平谷區(qū)xxx村一農(nóng)村家庭。經(jīng)分家析產(chǎn)原告在當?shù)孬@得宅基地一處及其地上房層六間。截至2010年9月19日，上述宅基地及其房屋等，經(jīng)北京市平谷區(qū)人民法院、北京市第二中級人民法院一、二審判決，已經(jīng)確認坐落于當?shù)豿xx院內(nèi)的北房六間歸原告所有。

二、原告曾將涉案宅基地及其房屋出售給被告，并簽訂有相關合同。2006年，原告與被告簽訂《房屋買賣契約》（下稱原來契約)，將上述的涉案宅基地及其房屋作價20萬元出售給被告。2010年3月8日，原告與被告簽訂《關于2006年（房屋買賣契約)的補充協(xié)議》，對原來契約內(nèi)容進行了變更，并同意共同雇傭一個建筑隊同時翻建房屋，所需資金由原告出資18萬元，其余款項由被告出資，原告退還被告10萬元與原來契約中的20萬元購房款抵銷。此后，原告已經(jīng)將上述10萬元款項退還被告。

2011年，原告與被告簽訂《補充協(xié)議》，對原來契約及其補充協(xié)議等再次進行了變更，并同意涉案六間房原告、被告各享有50%產(chǎn)權(quán)（含宅基地土地使用權(quán)），即：西邊三間歸原告，東邊三間歸被告。2020年，原告與被告簽訂《房屋買賣合同書》，因原來契約及其補充協(xié)議的合同目的無法實現(xiàn)，其客觀情況有新的變化，就涉案宅基地及其房屋的權(quán)屬等重新簽訂合同，進行了約定，將其東邊三間房的宅基地歸被告使用，西邊三間房的宅基地歸原告使用。上述房屋價款、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費為10萬元（已經(jīng)付清、互不相欠），并約定，以原告名義辦理手續(xù)。

三、合同依法無效，涉案糾紛應予妥善處理并積極止損。(一)涉案合同涉及農(nóng)村宅基地買賣，依法應屬無效。根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。涉案合同應當屬于無效合同。(二)原告是善意的，糾紛發(fā)生并非其一人造成，懇請被告積極止損，共同通過法律途徑解決問題。上述合同簽訂后，雖經(jīng)多次補充、變更，但至今未依約得到全部履行。

被告辯稱

趙某君辯稱，2006年，齊某輝因購房缺乏資金，將xxx賣與趙某君，雙方簽訂《房屋買賣契約》?！斗课葙I賣契約》得到村委會的同意和確認，趙某君向村委會交納了宅基地有償使用費1000元及翻房押金500元整。村委會給趙某君出具了收據(jù)。2009年左右，趙某君將xxx號房產(chǎn)拆除欲翻建，因齊某輝房產(chǎn)權(quán)屬爭議，齊某亮阻止，多次報案，未能解決，趙某君一直未能建成房。

因齊某輝反悔，2010年3月8日趙某君與齊某輝簽訂《關于2006年<房屋買賣契約>的補充協(xié)議》，約定，雙方各使用一半的宅基地及如何建房事宜。因前述兩份協(xié)議目的無法實現(xiàn)，2011年，就xxx房產(chǎn)的處分問題，趙某君與齊某輝夫婦簽訂《補充協(xié)議》。2020年，因客觀實際情況又發(fā)生變化，雙方又簽訂《房屋買賣合同書》，約定了對于在宅基地上建房及收益歸屬的相關事宜。2020年10月13日，本案當事人欲再次建房，為了得到了案外當事人齊某亮的同意，趙某君、齊某輝與齊某亮簽訂《協(xié)議書》，為了建房，趙某君給付齊某亮5萬元，齊某亮同意趙某君建房。為了照顧齊某輝，趙某君同意齊某輝先建房，趙某君后建。

2020年《房屋買賣合同》是2006年《房屋買賣契約》等合同目的無法實現(xiàn)而達成的解決問題的一致意見，是對案涉房產(chǎn)建設、出資、拆遷權(quán)益歸屬的約定，是過程協(xié)議，不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，是有效協(xié)議。

二、齊某輝一直在外工作多年，已非xxx集體經(jīng)濟組織成員，其于2006年將案涉房產(chǎn)出售給趙某君，因其自身資格問題，齊某輝無資格要求返還案涉房產(chǎn)。

請求法院查清事實，判決駁回齊某輝的全部訴訟請求，維護趙某君合法權(quán)益。

法院查明

1969年，齊某輝通過分家分得坐落于北京市平谷區(qū)xxx北房3間。1981年，齊某鵬、齊某剛及齊某輝兄弟三人協(xié)議：齊某剛將其所有的坐落于北京市平谷區(qū)xxx北房3間贈與齊某鵬，同時，齊某鵬又將齊某剛贈與的該3間房贈與齊某輝，由齊某輝支援齊某鵬當年建房。

2006年，齊某輝與趙某君簽訂《房屋買賣契約》，約定以20萬元的價格出售坐落于北京市平谷區(qū)xxx的6間房屋。2010年3月8日，雙方簽訂關于2006年《房屋買賣契約》的補充協(xié)議，對簽訂契約的內(nèi)容進行了變更。2011年，因之前簽訂的契約及補充協(xié)議目的無法實現(xiàn)，雙方再次簽訂補充協(xié)議對內(nèi)容進行變更。2020年，雙方以客觀實際情況發(fā)生變化為由簽訂《房屋買賣合同書》，就坐落于北京市平谷區(qū)xxx房屋的權(quán)屬、房屋價款、雙方的權(quán)利義務、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費及交付期限等內(nèi)容進行了重新約定。

經(jīng)查，齊某輝于2010年3月將齊某鵬之繼次子齊某亮訴至本院請求確認坐落于北京市平谷區(qū)xxx6間房屋歸齊某輝所有，本院于判決坐落于北京市平谷區(qū)xxx內(nèi)的6間房屋歸齊某輝所有。判決后，齊某亮不服提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

另查明，趙某君為非農(nóng)業(yè)家庭戶，戶籍地址為北京市平谷區(qū)xxx，其非北京市平谷區(qū)xxx集體經(jīng)濟組織成員。

裁判結(jié)果

確認齊某輝與趙某君于2006年簽訂的《房屋買賣契約》、于2010年簽訂的《關于2006年<房屋買賣契約>的補充協(xié)議》、于2011年簽訂的《補充協(xié)議》、于2020年簽訂的《房屋買賣合同書》無效。

房產(chǎn)律師點評

違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。本案中，齊某輝將其所有的坐落于北京市平谷區(qū)xxx的6間房屋出售給非本集體經(jīng)濟組織成員的趙某君，其行為違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故齊某輝與趙某君就此簽訂的《房屋買賣契約》及一系列協(xié)議、《房屋買賣合同書》均應屬無效。綜上，齊某輝的訴訟請求于法有據(jù)，法院予以支持。