靳雙權(quán)律師

北京房產(chǎn)專業(yè)律師靳雙權(quán)專業(yè)代理房產(chǎn)買賣、借名買房、房產(chǎn)繼承、確權(quán)、拆遷房產(chǎn)糾紛，騰退房屋、公房糾紛、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房，離婚房產(chǎn)分割等房產(chǎn)案件。從業(yè)十七余年，帶領(lǐng)專業(yè)房產(chǎn)法律團(tuán)隊(duì)，辦理了大量房地產(chǎn)案件，積累了豐富的訴訟經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。)

原告訴稱

劉某峰向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令劉某君為劉某峰辦理北京市大興區(qū)A室過戶手續(xù)；2.本案訴訟費(fèi)用由劉某君承擔(dān)。

事實(shí)與理由：劉某峰系劉某君堂弟，原、被告于2006年5月初左右，經(jīng)協(xié)商，劉某君將位于北京市大興區(qū)A室房屋賣給劉某峰，約定房款20000元，并于2007年春節(jié)雙方辦理過戶手續(xù)。劉某峰于2006年8月26日已經(jīng)將全部房款付給劉某君，劉某君將房屋鑰匙交付給劉某峰，隨后，劉某峰將涉案房屋簡(jiǎn)單裝修后入住。

劉某峰又幾次要求劉某君配合辦理過戶，劉某君均已外出差為由拒不配合。故劉某峰訴至法院。

被告辯稱

劉某君辯稱，劉某峰的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，劉某君與劉某峰之間根本不存在房屋買賣合同關(guān)系，涉案房屋僅僅是劉某君出于親情借給劉某峰暫住，劉某峰的訴訟請(qǐng)求應(yīng)全部予以駁回，2005年前后，劉某峰來(lái)北京。因其初來(lái)乍到，經(jīng)濟(jì)困難，劉某君還將自己名下的涉案房屋無(wú)償借給劉某峰使用。2021年年初，劉某君得知劉某峰將涉案房屋出租牟利，完全違背了劉某峰出借房屋的初衷，欲收回房屋。劉某峰卻虛構(gòu)事實(shí)謊稱花了兩萬(wàn)元買下了涉案房屋。劉某峰的上述主張沒有任何證據(jù)支持，懇請(qǐng)人民法院查明事實(shí)，駁回劉某峰的全部訴訟請(qǐng)求。

法院查明

劉某君于2000年與某單位簽署《房屋買賣契約》，約定購(gòu)買大興區(qū)A號(hào)房屋，房?jī)r(jià)款49672.15元。房屋所有權(quán)人為劉某君。

2021年，劉某君以物權(quán)保護(hù)糾紛為案由將劉某峰訴至本院，提出要求劉某峰騰退涉案房屋等訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為：“根據(jù)劉某君的訴訟請(qǐng)求，本案案由雖為物權(quán)保護(hù)糾紛，但實(shí)質(zhì)是劉某君要求劉某峰返還原物，而返還原物糾紛是指合法占有物權(quán)利人請(qǐng)求無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的人返還該物的糾紛。涉訴房屋雖登記在劉某君名下，但劉某峰認(rèn)為涉訴房屋系歸其所有并就涉訴房屋另行提起房屋買賣合同糾紛。因此，雙方對(duì)于涉訴房屋相關(guān)權(quán)利問題存在爭(zhēng)議，在此爭(zhēng)議未解決之前，劉某峰是否系無(wú)權(quán)占有涉訴房屋并不確定，劉某君以物權(quán)保護(hù)為由起訴主張其訴求不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以駁回。”故裁定駁回劉某君的起訴。該裁定現(xiàn)已生效。

劉某峰主張其與劉某君存在房屋買賣合同關(guān)系，2006年劉某峰通過親戚湊齊20000元購(gòu)房款支付給劉某君的父親劉某貴，2006年5月初，劉某峰和劉某貴商量好了買房的事情，劉某貴代表了劉某君的意愿，因劉某君一直在上海，所以讓劉某貴于2006年5月初把房子賣給劉某峰，錢款是劉某貴轉(zhuǎn)交給劉某君，給錢同時(shí)給了鑰匙，劉某峰打電話感謝過劉某君。劉某峰提交以下證據(jù)證明：

證據(jù)1活期交易歷史明細(xì)、證據(jù)2銀行卡存款憑條，證明劉某峰母親支付5000元購(gòu)房款、舅舅支付6000元購(gòu)房款，小姨支付5000元購(gòu)房款，另外4000元是劉某峰與女友一同湊齊。劉某君稱若有銀行原件核對(duì)一致，則認(rèn)可真實(shí)性，不認(rèn)可關(guān)聯(lián)性及證明目的，該證據(jù)僅能顯示銀行交易金額及日期，但不能證明所列款項(xiàng)由誰(shuí)支付，更不能證明款項(xiàng)的性質(zhì)和用途。

證據(jù)3居住證明，證據(jù)4供暖費(fèi)發(fā)票、有線電視用戶回執(zhí)、管道維修費(fèi)發(fā)票、水費(fèi)繳納記錄，證明劉某峰一直在涉案房屋居住。劉某君對(duì)居住證明的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、證明目的均不認(rèn)可，另外，涉案房屋的居住情況與房屋權(quán)屬?zèng)]有法律上的關(guān)聯(lián)；對(duì)證據(jù)4費(fèi)用票據(jù)及繳費(fèi)記錄真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，繳納費(fèi)用情況與居住情況并不具備因果關(guān)系，與房屋權(quán)屬也不具備關(guān)聯(lián)性。

證據(jù)5劉某峰母親吳某梅與劉某君母親的通話錄音，證明劉某君母親認(rèn)可收到劉某峰20000元購(gòu)房款，劉某君認(rèn)為該錄音時(shí)間久遠(yuǎn)，不確定是否存在編輯、增減的內(nèi)容，無(wú)原始載體則不認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性、合法性和證明目的，錄音中沒有買房、購(gòu)房款的表述，無(wú)法得出劉某君收到20000元購(gòu)房款的證明目的。

證據(jù)6證人證言，證明原、被告之間存在買賣合同關(guān)系。劉某君對(duì)證人證言真實(shí)性不認(rèn)可，亦不認(rèn)可證明目的，稱該證人系劉某峰的親屬，有著明顯的利害關(guān)系，不能作為本案認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)，且該證據(jù)并不符合證人證言的基本特征，并非親眼所見、親耳所聞，均是傳來(lái)證據(jù)，證人并未親自參與所謂的“購(gòu)房過程”，證言的內(nèi)容嚴(yán)重違背基本事實(shí)，雖然有打錢事實(shí)，但不能證明款項(xiàng)用途。

證據(jù)7西城區(qū)房屋管理局拆遷檔案，證明原、被告存在買賣合同的歷史緣由。劉某君對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可關(guān)聯(lián)性和證明目的，稱涉案房屋系劉某君單位福利房房改所得，與拆遷無(wú)關(guān)，被拆遷的房屋系案外人的個(gè)人房產(chǎn)，拆遷利益與本案沒有任何法律上的聯(lián)系。

證據(jù)8民事裁定書，證明原、被告因涉案房屋產(chǎn)生糾紛，法院將劉某君的訴求予以駁回。劉某君對(duì)裁定書的真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可證明目的，稱只是程序上的文書，沒有對(duì)實(shí)體方面的認(rèn)定。

證據(jù)9房屋產(chǎn)權(quán)登記書，證明房屋無(wú)查封抵押情況。劉某君對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、證明目的認(rèn)可。

劉某君不認(rèn)可雙方存在房屋買賣合同關(guān)系，主張涉案房屋是劉某君單位分配的公房，2002年取得的房本，2005年前后，劉某峰與其女友來(lái)到了北京，想在北京發(fā)展，考慮到當(dāng)時(shí)的親情關(guān)系，劉某君的房子處于閑置狀態(tài)，于是劉某君把房子借給劉某峰和其女友居住，劉某君把鑰匙給了劉某峰之后回上海了，20000元是劉某君父母被動(dòng)接收的，當(dāng)時(shí)劉某峰去劉某君家里拉取家具家電，把20000元留在了劉某君家里。劉某君提交以下證據(jù)證明：

證據(jù)1房屋所有權(quán)證書，證明劉某君于2002年取得涉案房屋所有權(quán)證書，系涉案房屋的合法所有權(quán)人，房屋所有權(quán)證書一直在劉某君處。劉某峰對(duì)該證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，稱房本原件一直在劉某君手里，在過戶之前都是在賣方手里。

證據(jù)2當(dāng)?shù)胤课莩山粌r(jià)格記錄，主張房屋不可能以2萬(wàn)元價(jià)格出售。

裁判結(jié)果

駁回劉某峰的全部訴訟請(qǐng)求。

房產(chǎn)律師點(diǎn)評(píng)

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為劉某峰與劉某君是否存在房屋買賣合同關(guān)系，劉某峰應(yīng)當(dāng)就其與劉某君之間存在口頭房屋買賣合同關(guān)系承擔(dān)舉證責(zé)任。現(xiàn)劉某峰僅提交了證據(jù)證明其實(shí)際占有使用房屋、已向劉某君父親付款20000元的情況，劉某峰稱買房事宜是直接與劉某君父親商量，但劉某峰未提交任何證據(jù)能直接證明劉某君有出售房屋給劉某峰或劉某君已委托劉某君父親將房屋出售給劉某峰的意思表示，證人系間接聽聞劉某峰買房及湊錢的證言，錄音沒有體現(xiàn)雙方房屋買賣的內(nèi)容，拆遷檔案與本案無(wú)關(guān)，均不足以證明劉某峰主張的口頭房屋買賣合同事實(shí)，購(gòu)房款金額也顯著低于當(dāng)時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)值，不符合常理。

鑒于劉某峰與劉某君的親戚關(guān)系，劉某君對(duì)交付房屋和收款行為做出了合理解釋。根據(jù)房屋所有權(quán)證書可以證明房屋的所有權(quán)人系劉某君，法院民事裁定書并未否認(rèn)劉某君的所有權(quán)人身份，并不代表其實(shí)體權(quán)利喪失。綜上，根據(jù)庭審查明的情況，劉某峰提交的證據(jù)均不足以證明其與劉某君存在口頭房屋買賣合同關(guān)系。故法院對(duì)劉某峰的訴訟請(qǐng)求不予支持。