靳雙權(quán)律師

北京房產(chǎn)專業(yè)律師靳(jin)雙權(quán)專業(yè)代理房產(chǎn)買賣、借名買房、房產(chǎn)繼承、確權(quán)、拆遷房產(chǎn)糾紛，騰退房屋、公房糾紛、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房，離婚房產(chǎn)分割等房產(chǎn)案件。從業(yè)十七余年，帶領(lǐng)專業(yè)房產(chǎn)法律團(tuán)隊，辦理了大量房地產(chǎn)案件，積累了豐富的訴訟經(jīng)驗，現(xiàn)將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。)

原告訴稱

S公司向一審法院起訴請求：判令趙某鵬協(xié)助S公司辦理北京市海淀區(qū)一號房屋過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)過戶至S公司名下。本案的訴訟費由趙某鵬負(fù)擔(dān)。

S公司二審請求：撤銷一判決，改判支持S公司的一審訴訟請求或發(fā)回重審。

事實與理由：一、北京市海淀區(qū)一號房屋（以下簡稱涉案房屋）的購房首付款及相關(guān)稅費由S公司賬戶轉(zhuǎn)賬支付，按揭貸款由S公司歸還。二、房屋實際占有使用及房屋權(quán)屬證書保管情況。涉案房屋由S公司出資裝修并一直使用，購房發(fā)票原件由S公司保管，產(chǎn)權(quán)證系因關(guān)聯(lián)公司抵押貸款被趙某鵬取走。

三、其他證據(jù)也可佐證雙方存在借名購房事實。趙某君與S公司簽訂借款合同，可佐證S公司向趙某君借款用于購買涉案房屋的事實。S公司2019年10月20日股東會決議等可佐證涉案房屋歸S公司所有，只是S公司股東違法決議將公司財產(chǎn)按出資比例進(jìn)行了利益分配。

四、趙某鵬是S公司大股東、負(fù)責(zé)人，持有部分房屋手續(xù)，以其名義向關(guān)聯(lián)公司出租房屋部分面積不應(yīng)存在爭議。股東會決議按持股比例分配房屋權(quán)益與S公司所述房屋歸公司所有并不矛盾。依據(jù)“優(yōu)勢證據(jù)規(guī)則”，S公司已經(jīng)提供了必要的證據(jù)證明借名買房關(guān)系存在，一審法院駁回S公司的訴訟請求明顯屬于事實認(rèn)定錯誤，適用法律錯誤。

被告辯稱

趙某鵬辯稱，同意一審法院判決。具體如下：一、S公司與趙某鵬之間不存在借名買房的意思表示。二、關(guān)于購房款的出資情況，首付款等款項是趙某鵬委托其姐趙某君支付，按揭款由趙某鵬辦理貸款并且實際持續(xù)償還并最終還清，為此趙某鵬提供了銀行交易記錄等證據(jù)足以證明按揭貸款的實際償還情況。

三、涉案房屋始終由趙某鵬控制，實際占有、使用，產(chǎn)權(quán)證亦由趙某鵬實際控制。四、S公司上訴狀中陳述不屬實，其未就借名買房之事實主張?zhí)峁┳銐蜃C據(jù)予以證明，更不存在“優(yōu)勢證據(jù)”情況。

法院查明

2004年6月30日，北京D公司與趙某鵬簽訂房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議。該合同約定：趙某鵬購買位于北京市海淀區(qū)一號房屋；總價款6966812元，趙某鵬已于2003年12月1日支付定金100000元，趙某鵬于簽訂買賣合同時（即2004年6月30日）支付3386812元，其余房款由趙某鵬以辦理銀行按揭方式支付計3480000元；北京D公司應(yīng)當(dāng)在2004年4月20日前交付房屋。同時，該合同顯示趙某鵬的委托代理人為高某，合同買受人處顯示有趙某鵬及高某的簽名。2007年12月12日，趙某鵬取得北京市海淀區(qū)一號房屋的房屋所有權(quán)證書。

S公司主張，趙某鵬自其公司成立至2008年9月期間是其公司股東之一，大股東，也是法定代表人，目前趙某鵬是控股股東。簽訂房屋買賣合同時，因房屋實際由其公司購買，故由其公司股東高某具體負(fù)責(zé)，并簽署合同。其公司轉(zhuǎn)帳給趙某鵬首付款及契稅等費用共計3601304元；定金100000元是趙某君代其公司直接用現(xiàn)金支付的。其公司以趙某鵬名義貸款3480000元，貸款全部由其公司償還，貸款于2009年8月還清。

涉案房屋于簽約后交付，交付的具體時間無法確定。其公司委托高某與裝修公司簽訂裝修合同，裝修款由其公司支付。涉案房屋開始由其公司使用，自2007年開始由北京G公司（以下簡稱G公司）租賃部分房屋；其公司一直未支付租金，G公司支付租金。涉案房屋的所有權(quán)證因辦理貸款被趙某鵬從其公司取走，發(fā)票一直由其公司持有。另外，趙某君與趙某鵬系姐弟關(guān)系；趙某君是其公司的股東之一，也是G公司的股東之一。其公司為了出售房屋方便、減少稅費，才借用趙某鵬名義購買房屋。

S公司為證明其主張，提供借款合同。該合同顯示：借款人S公司，出借人趙某君；貸款金額430萬元……；借款用于S公司購置北京市海淀區(qū)××項目房產(chǎn)。該合同第3頁顯示有S公司的公章及趙某鵬、趙某君的簽名；合同落款日期為2008年2月3日。

S公司表示該合同是2008年補(bǔ)簽的。趙某鵬不認(rèn)可該合同的真實性，表示其從未簽署過該合同，且合同前2頁與第3頁不是一個格式文本，系偽造。S公司提供趙某君借款明細(xì)及相關(guān)單據(jù)。上述證據(jù)顯示：趙某君于2003年7月25日向S公司支付300000元，于2004年6月15日分三筆支付3670972.12元，于2004年6月28日支付100000元，于2004年6月30日支付200000元。趙某鵬不認(rèn)可上述證據(jù)的真實性及關(guān)聯(lián)性。

S公司提供購房款發(fā)票及契稅收據(jù)。上述證據(jù)顯示：北京D公司于2004年6月30日出具發(fā)票及收據(jù)，收到趙某鵬購房首付款3486812元、契稅等費用214492元；于2004年10月13日出具發(fā)票，收到趙某鵬房款3480000元。趙某鵬認(rèn)可上述證據(jù)的真實性。S公司提供2019年10月20日股東會決議。該決議顯示：涉案房屋在趙某鵬名下（名義上持有），實際上該房產(chǎn)是屬于S公司股東趙某鵬、趙某君、高某、林某的共有的個人財產(chǎn)。該決議上顯示有四名股東簽名。趙某鵬認(rèn)可該證據(jù)的真實性，但不認(rèn)可證明目的。

S公司提供2020年1月22日電子郵件。該郵件顯示：趙某鵬向林某、高某、趙某君發(fā)送電子郵件，郵件內(nèi)容是確定2016年至2019年G公司欠付租金的分配事宜，確認(rèn)房租按股權(quán)分配。趙某鵬認(rèn)可該證據(jù)的真實性，但不認(rèn)可證明目的。S公司提供支出憑單及存款回單。上述證據(jù)顯示S公司在2005年至2007年期間償還按揭貸款情況，但上述單據(jù)不連續(xù)、不完整。趙某鵬不認(rèn)可真實性及證明目的。S公司提供其公司的銀行交易記錄，以證明償還按揭貸款情況。趙某鵬表示上述證據(jù)的真實性存疑，且交易記錄不完整。

趙某鵬主張，其從S公司成立時就是股東之一，是大股東，并任法定代表人；2008年以后，其不再任法定代表人，仍是大股東至今。簽訂房屋買賣合同時，其不在京，又著急購房，故其委托朋友高某簽署合同。定金100000元是其直接用現(xiàn)金支付的；首付款3386812元由其委托趙某君支付，具體支付方式不清楚；其與趙某君之間一直有資金往來，該筆款項不用償還。其貸款3480000元，貸款全部由其償還，貸款于2009年8月21日還清。涉案房屋于2004年4、5月份交付，交付的具體時間記不清了。其委托裝修公司進(jìn)行裝修，裝修款由S公司支付，雙方約定用裝修款抵扣以后的租金。

涉案房屋開始由S公司使用；2007年開始，房屋大部分租賃給G公司，S公司使用小部分房屋；S公司一直未支付租金，G公司支付租金給其。涉案房屋的所有權(quán)證自下發(fā)之日一直在其手中，發(fā)票在2009年、2010年左右被趙某君從其手中拿走。另外，趙某君與其是姐弟關(guān)系；趙某君是G公司的股東之一，也是S公司的股東之一、法定代表人。其是G公司的法定代表人，趙某君是S公司的法定代表人，其與趙某君交叉進(jìn)行擔(dān)保，其以涉案房屋給S公司擔(dān)保，趙某君以其個人房屋給G公司擔(dān)保；雙方擔(dān)保到期后，其為S公司辦理了續(xù)保手續(xù)，但趙某君不同意續(xù)保，要求其必須簽訂協(xié)議才繼續(xù)擔(dān)保，故其才在股東會議決議中確認(rèn)涉案房屋為股東共有。

趙某鵬為證明其主張，提供S公司2013、2016年度審計報告，以證明涉案房屋未計入公司固定資產(chǎn)。S公司認(rèn)可上述證據(jù)的真實性。趙某鵬提供公證書。該公證書顯示：借款人G公司，抵押人趙某君、王某，抵押權(quán)人北京市y公司于2019年12月22日簽署《抵押反擔(dān)保合同（不動產(chǎn)-三方）》。S公司不認(rèn)可該證據(jù)的證明目的。趙某鵬提供銀行交易記錄、存款憑條、借款憑證，以證明其償還按揭貸款情況。

S公司認(rèn)可上述證據(jù)的真實性，但不認(rèn)可證明目的。趙某鵬提供租賃合同，上述合同顯示涉案房屋出租人為趙某鵬，承租人為G公司。S公司認(rèn)可上述證據(jù)的真實性，但不認(rèn)可證明目的。

法院認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。本案中，S公司主張其公司與趙某鵬之間存在借名買房合同關(guān)系，趙某鵬對此予以否認(rèn)，S公司理應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。S公司針對其主張?zhí)峁┝讼鄳?yīng)的證據(jù)，但S公司與趙某鵬就借名買房事宜并未簽訂書面合同，S公司所提供的證據(jù)不足以證明雙方就借名買房事宜達(dá)成過合意。在此情況下，需要從房屋的購房款、裝修款的支付情況，房屋所有權(quán)證、發(fā)票等手續(xù)的持有情況，房屋的實際使用等情況綜合予以考量雙方是否存在借名買房合同關(guān)系.

但從雙方當(dāng)事人的陳述及舉證情況下，S公司現(xiàn)提供的證據(jù)不足以證明其公司支付了全部房屋款項；同時，S公司不全部持有涉案房屋的手續(xù)；涉案房屋出租亦是以趙某鵬名義進(jìn)行的。另，S公司、趙某鵬、趙某君之間存在特殊的身份關(guān)系；S公司所提供的股東會決議與S公司的主張存在矛盾。綜上所述，依據(jù)S公司所提供的現(xiàn)有證據(jù)不足以認(rèn)定S公司與趙某鵬之間存在借名買房合同關(guān)系。鑒于此，現(xiàn)S公司基于借名買房合同關(guān)系要求趙某鵬協(xié)助辦理涉案房屋過戶手續(xù)的訴訟請求，缺乏相應(yīng)的事實與法律依據(jù)，故法院不予支持。

裁判結(jié)果

駁回北京S公司的全部訴訟請求。

房產(chǎn)律師點評

S公司主張其公司與趙某鵬之間存在借名買房合同關(guān)系，趙某鵬對此予以否認(rèn)，S公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。S公司與趙某鵬就借名買房事宜未簽訂書面合同，亦沒有其他證據(jù)可以證明雙方曾就購買涉案房屋達(dá)成過借名買房的合意。雖然S公司針對其借名買房的主張?zhí)峁┝讼鄳?yīng)的證據(jù)，顯示涉案房屋的部分購房款來源于S公司，S公司持有涉案房屋的發(fā)票，但是上述證據(jù)不足以證明其公司支付了全部購房款，并持有涉案房屋的全部手續(xù)。

而且，S公司提交的股東會決議載明，涉案房屋系公司四位股東共有的個人財產(chǎn)，該證據(jù)顯示內(nèi)容與S公司的上述主張相互矛盾。此外，趙某鵬、趙某君之間存在特殊的身份關(guān)系，兩人先后擔(dān)任S公司的法定代表人。綜合審查雙方提交的證據(jù)并結(jié)合本案的具體情況，法院認(rèn)為S公司提供的證據(jù)不足以證明其公司與趙某鵬之間存在借名買房合同關(guān)系。因此，S公司基于借名買房合同關(guān)系要求趙某鵬協(xié)助辦理涉案房屋過戶手續(xù)的訴訟請求，缺乏相應(yīng)的事實與法律依據(jù)，法院不予支持。