靳雙權(quán)律師

北京房產(chǎn)專業(yè)律師靳(jin)雙權(quán)專業(yè)代理房產(chǎn)買賣、借名買房、房產(chǎn)繼承、確權(quán)、拆遷房產(chǎn)糾紛，騰退房屋、公房糾紛、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房，離婚房產(chǎn)分割等房產(chǎn)案件。從業(yè)十七余年，帶領(lǐng)專業(yè)房產(chǎn)法律團(tuán)隊，辦理了大量房地產(chǎn)案件，積累了豐富的訴訟經(jīng)驗，現(xiàn)將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。)

原告訴稱

陳某偉向本院提出訴訟請求：1.陳某旭和趙某芝償還陳某偉人民幣705萬元及利息；2.訴訟費用由陳某旭和趙某芝承擔(dān)。

事實和理由：陳某偉系陳某旭的父親。陳某旭和趙某芝系夫妻關(guān)系，二人于2009年登記結(jié)婚，婚后二人生育一子陳某浩，陳某浩于2018年9月就讀西城區(qū)某小學(xué)。陳某偉是北京市西城區(qū)一號房屋（以下簡稱一號房屋）原產(chǎn)權(quán)人。2017年下半年，陳某旭和趙某芝以陳某浩要進(jìn)入某小學(xué)就讀為由，要求陳某偉將一號房屋過戶到陳某旭名下，陳某旭在2017年10月26日為陳某偉出具《欠條》，確認(rèn)陳某偉將一號房屋以705萬價格賣給陳某旭，如果陳某旭能在2018年9月1日前將該房產(chǎn)重新過戶給陳某偉，該欠條作廢，如果不能重新過戶給陳某偉則應(yīng)在2020年9月1日前付清房款。

其后，陳某旭既未將一號房屋重新過戶給陳某偉，也沒有支付任何房款，且將一號房屋出售后另行購置二號房屋。陳某偉將陳某旭訴至法院，要求陳某旭償還705萬元及相應(yīng)利息，在法院主持下雙方達(dá)成和解并作出裁定書。趙某芝為逃避該債務(wù)，向法院起訴離婚要求分割二號房屋，并申請法院撤銷前述裁定。法院經(jīng)審理后認(rèn)為：趙某芝未參與陳某偉和陳某旭達(dá)成和解的相關(guān)程序，客觀上損害趙某芝的訴訟權(quán)利，裁定撤銷了裁定書。

陳某旭和趙某芝以孩子入學(xué)為由要求陳某偉將房產(chǎn)過戶給陳某旭，并承諾給付705萬元或?qū)⒎慨a(chǎn)還給陳某偉?，F(xiàn)陳某旭和趙某芝以離婚、申請撤銷裁定等種種手段，意圖侵占房產(chǎn)、逃避還款義務(wù)。故提起本次訴訟，望判如所請，以維護(hù)陳某偉合法權(quán)益。

被告辯稱

陳某旭辯稱：同意陳某偉的訴訟請求。陳某偉起訴狀所述屬實。

趙某芝辯稱：不同意陳某偉的全部訴求。涉案房屋為陳某偉贈與陳某旭和趙某芝。陳某偉以及陳某旭偽造合同欠條進(jìn)行虛假訴訟，其根本目的是偽造婚內(nèi)共同債務(wù)。我們希望法院查明事實，駁回其全部訴求。

周某芳述稱：涉案房屋是老人的唯一住房，沒有贈與。欠條是在房屋過戶前簽署的。

法院查明

一、陳某偉與周某芳系夫妻關(guān)系，陳某旭系二人之子。陳某旭與趙某芝于2009年登記結(jié)婚，育有一子陳某浩。

2017年11月13日，陳某偉（出賣人）與陳某旭（買受人）簽訂《存量房屋買賣合同（自行成交版）》，約定陳某偉將一號房屋出售給陳某旭，成交價格為1750000元。后，該房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至陳某旭名下。各方均認(rèn)可陳某旭未實際向陳某偉支付房款。

趙某芝主張，上述房屋買賣合同實為贈與合同，真實意思為陳某偉將房屋贈與陳某旭、趙某芝，通過簽署買賣合同辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

陳某偉、陳某旭、周某芳否認(rèn)有贈與的意思表示，均表示只是通過該種方式將房屋過戶至陳某旭名下，目的是解決陳某旭與趙某芝之子陳某浩的小學(xué)入學(xué)問題，為了保證孩子能上一個較好的學(xué)校。

二、陳某偉向本院提交陳某旭向其出具的、落款日期為2017年10月26日的《欠條》一份，用以證明其與陳某旭之間存在房屋買賣合同關(guān)系，該欠條的內(nèi)容為：“本人陳某旭購買房屋所有權(quán)人陳某偉的位于北京市西城區(qū)一號處房產(chǎn)，……房權(quán)人陳某偉為了讓孫子陳某浩能于2018學(xué)年在育民學(xué)區(qū)順利上學(xué)，決定把該房屋賣給本人陳某旭，因陳某旭當(dāng)下沒有支付能力，立此欠條約定當(dāng)下該房產(chǎn)真實價值以作未來還款證據(jù)。

……父親陳某偉答應(yīng)房屋（滿五唯一）以705萬元人民幣（柒佰零伍萬元）整賣給陳某旭，如果陳某浩升入某小學(xué)后，陳某旭能把房產(chǎn)在2018年9月1日前重新過戶給陳某偉，該欠條即作廢。如果該房產(chǎn)不能重新過戶給陳某偉，陳某旭承諾最遲在2020年9月1日前把705萬元(柒佰零伍萬元）整房款付清。……。”

陳某偉、陳某旭、周某芳均認(rèn)可該欠條的真實性、出具時間，并主張趙某芝亦全部知情。關(guān)于該欠條的出具經(jīng)過，陳某偉在庭審中陳述如下：

關(guān)于欠條中所述房屋的處理方式，趙某芝與陳某旭均參與了協(xié)商并同意該房屋作價705萬元，趙某芝對欠條的內(nèi)容及相關(guān)事實均知情并同意。因為關(guān)于房屋的具體手續(xù)都是由陳某旭和陳某偉操辦的，所以只讓陳某旭在其上簽字。

關(guān)于讓陳某旭出具欠條的原因，陳某偉稱：其在將一號房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至陳某旭名下之前，在不動產(chǎn)交易大廳進(jìn)行了咨詢，工作人員向其提示了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之后的風(fēng)險。陳某偉為了預(yù)防風(fēng)險，即預(yù)防陳某旭、趙某芝不返還房屋，故通過讓陳某旭出具欠條的方式予以保障財產(chǎn)的安全。

本院進(jìn)一步詢問，不動產(chǎn)交易大廳的工作人員亦曾向你做風(fēng)險提示，你既然擔(dān)心存在兒子不返還房屋的風(fēng)險而讓其簽字，為何不擔(dān)心趙某芝反悔的風(fēng)險，而讓其簽字以進(jìn)一步確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系陳某偉稱，其系與陳某旭做交易，其認(rèn)為只要有陳某旭的簽字就足夠了。至于陳某旭和趙某芝怎么說的其不知情，其只是想讓孩子入學(xué)，其他的沒有想那么多。

庭審中，陳某偉、周某芳均主張曾向陳某旭、趙某芝索要過欠款，但未提交相關(guān)證據(jù)。

三、陳某旭稱，2020年4月15日，陳某旭將一號房屋出售，凈得房價款為666.9萬元。2020年4月23日，陳某旭以845萬元的價格購買坐落于北京市豐臺區(qū)房屋，房屋的所有權(quán)登記在陳某旭名下。

本院詢問陳某偉、周某芳，在原先將一號房屋過戶至陳某旭名下時，為了防止其反悔讓其出具了欠條，但為何在陳某旭將一號房屋出售再行購買新的房產(chǎn)且未將陳某偉、周某芳登記為房屋所有權(quán)人的情形下，未曾采取相應(yīng)的預(yù)防陳某旭夫婦反悔的措施。陳某偉稱，其認(rèn)為之前的欠條依然有效，且基于對陳某旭夫婦的信任，故未采取措施。

四、另查，本院曾于2021立案受理申請人趙某芝申請撤銷司法確認(rèn)調(diào)解協(xié)議裁定一案，……陳某偉、陳某旭經(jīng)北京市西城區(qū)訴前人民調(diào)解委員會主持達(dá)成協(xié)議：一、陳某旭于2020年11月30日前給付陳某偉705萬元；二、若陳某旭未按時給付上述款項，則陳某旭應(yīng)額外向陳某偉給付利息（以705萬元為基數(shù)，按年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)計算，……。

2021年3月8日，陳某旭在與趙某芝離婚糾紛一案中提交答辯狀，載明‘欠陳某偉(我父親)705萬元及利息，該負(fù)債是因為位于西城區(qū)一號是陳某偉房產(chǎn)，因孩子在西城區(qū)入學(xué)需要，2017年11月陳某偉以705萬元的價格將該房賣給我們，當(dāng)時我和趙某芝沒錢支付購房款，就未付房款想過戶，孩子2018年入學(xué)。2020年上半年，因為西城區(qū)入學(xué)政策發(fā)生變化，加之房地產(chǎn)市場行情有下降趨勢，我們將該房產(chǎn)出售，出售價款669.9萬元，此款用于購置第一項財產(chǎn)二號房屋。該債務(wù)屬于雙方共同債務(wù)，雙方共同償還’……”。

裁判結(jié)果

駁回陳某偉的全部訴訟請求。

房產(chǎn)律師點評

本案的爭議焦點為如何認(rèn)定陳某偉提交的顯示陳某旭于2017年10月26日出具的《欠條》，以及陳某偉、陳某旭所持雙方基于該欠條形成房屋買賣合同關(guān)系的主張能否成立。

陳某旭、陳某偉主張雙方之間基于《欠條》形成房屋買賣合同關(guān)系不能成立，該欠條系陳某旭與陳某偉以虛假的意思表示實施的民事法律行為，應(yīng)屬無效。論述如下：

一、從各方當(dāng)事人的陳述及證據(jù)，可以推斷陳某偉與陳某旭、趙某芝之間并無真實的房屋買賣合同關(guān)系。陳某偉與陳某旭曾就一號房屋簽署房屋買賣協(xié)議，但陳某偉、陳某旭均主張簽署該協(xié)議的真實目的系為了陳某旭與趙某芝之子順利上學(xué)，簽署買賣協(xié)議僅系為了辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)所需，陳某旭亦未實際支付房款。

二、陳某偉、陳某旭、周某芳所持趙某芝對《欠條》自始知情且同意的主張、以及對趙某芝未在欠條上簽字原因的陳述，法院難以采信。陳某偉主張，在一號房屋過戶之前，其曾咨詢不動產(chǎn)交易大廳的工作人員并得到風(fēng)險提示，為預(yù)防陳某旭反悔的風(fēng)險故讓其出具《欠條》，但根據(jù)一般的經(jīng)驗邏輯與生活常理，在此種情形下，作為父母既然能考慮到需預(yù)防兒子陳某旭反悔可能產(chǎn)生的糾紛，則更應(yīng)該會考慮到兒媳趙某芝反悔導(dǎo)致糾紛的情況。如確像陳某偉等所言在一號房屋轉(zhuǎn)移過戶之前陳某旭即出具了欠條且趙某芝知情并同意，則陳某偉等不讓趙某芝在該欠條上簽字不符合常理。

三、欠條的內(nèi)容與陳某偉等在其后的表現(xiàn)尤其是陳某旭將一號房屋出售并另購房屋過程中的表現(xiàn)，與常理及邏輯不符。欠條的關(guān)鍵內(nèi)容或關(guān)鍵目的是為了防止陳某旭反悔，故明確約定如陳某旭未能在2018年9月1日之前將一號房屋返還陳某旭，則須支付705萬元及利息，并載明了利息的計算方式及截止至該日的具體利息數(shù)額。從欠條約定的內(nèi)容看，雖陳某旭與陳某偉系父子關(guān)系，但雙方對權(quán)利、義務(wù)的約定還是相當(dāng)重視且具體的。

而從之后的實際情況看，在本次訴訟中，除陳某偉曾在2020年10月左右以陳某旭為被告向法院提起房屋買賣合同糾紛之訴外，陳某偉等未提交任何其他曾向陳某旭、趙某芝追索款項或要求履行欠條義務(wù)的證據(jù)。應(yīng)該說，如陳某偉等在將一號房屋轉(zhuǎn)移登記前采取了簽署欠條的方式予以防范，那么陳某偉等人是有比較清楚的風(fēng)險防范意識的。從一般公民對風(fēng)險的考慮與樸素認(rèn)識，陳某旭2020年4月將一號房屋出售、另購的新的房產(chǎn)且所有權(quán)人中未登記陳某偉、周某芳，其對陳某偉、周某芳等可能產(chǎn)生的失去房產(chǎn)的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)大于或者至少不小于此前將一號房屋轉(zhuǎn)移登記至陳某旭名下的風(fēng)險。

陳某旭出售一號房屋且另購房產(chǎn)的行為，顯然是以行動表明不再返還陳某偉一號的房產(chǎn)。法院就該事實詢問陳某偉等，根據(jù)其答復(fù)，可以看出陳某偉等在此情形下亦未要求陳某旭履行欠條的義務(wù)，其所陳述的以住進(jìn)新購的房屋的方式索要欠款、本意是陳某偉登記為新購房屋產(chǎn)權(quán)人但受陳某旭欺騙等，顯然缺乏邏輯與說服力。且退一步講，即便確如陳某偉等所言是陳某旭購房時，陳某偉與其約定以陳某偉為新購房屋的所有權(quán)人，則更進(jìn)一步說明陳某偉與陳某旭就一號房屋之間不存在買賣合同關(guān)系。

四、陳某偉等主張趙某芝對《欠條》自始知情且同意的主張，但從現(xiàn)有查明的相關(guān)事實可以推斷出，陳某偉于2020年10月向人民法院提起訴訟要求陳某旭履行欠條的義務(wù)時，趙某芝與陳某旭存在夫妻感情不和的情形，且趙某芝對陳某偉之間的該次訴訟事項并不知情。在通過人民調(diào)解確定債權(quán)債務(wù)關(guān)系后，陳某旭即在其與趙某芝的離婚訴訟中以該債務(wù)作為答辯事由之一。以此來看，陳某偉等在主觀上是存在一定的認(rèn)識，認(rèn)為陳某旭在《欠條》中所負(fù)的債務(wù)與趙某芝有可能相關(guān)。但在本次訴訟中，陳某偉等未提交任何證據(jù)，證明曾向趙某芝主張欠條中約定的義務(wù)。

根據(jù)以上論述，綜合考慮陳某偉、陳某旭之間的父子關(guān)系，陳某旭與趙某芝之間的夫妻關(guān)系及感情狀況，法院認(rèn)為，陳某旭、陳某偉主張雙方之間基于《欠條》形成房屋買賣合同關(guān)系不能成立，該欠條系陳某旭與陳某偉以虛假的意思表示實施的民事法律行為，應(yīng)屬無效?，F(xiàn)陳某偉基于該無效民事法律行為向陳某旭、趙某芝提出的訴訟請求，法院不予支持。