商品房買賣合同糾紛合同效力案本律師代理二審勝訴
本律師代理購房者進行二審上訴，在一審認定原告存在違約行為，駁回原告要求返還定金請求的情況下，通過層層說理，最終使二審法院作出了原告不存在違約行為，返還原告三萬元定金的判決。
[一審判決結(jié)果]：廈門市某區(qū)法院判決：
１、解除原被告簽定的《協(xié)議》；
２、駁回原告的其他訴訟請求。
[二審判決結(jié)果]：廈門市中級人民法院判決：
１、維持一審判決第一項；
２、被上訴人肖某應于本判決生效之日起７日內(nèi)返還上訴人張某、黃某定金３００００元。
[本律師評析]：本案標的雖小，但涉及民法中重要的代理權(quán)理論，很值得分析與研究。這是一起因代理人沒有向相對人出示相關(guān)的代理證明而使相對人沒有按合同約定來履行義務而引發(fā)的買賣合同糾紛案。本案涉及以下兩個問題：
一、在代理人沒有出示合法代理手續(xù)的情況下，相對人沒有按合同約定履行義務是否構(gòu)成違約呢？這是本案的重要焦點，更是一個很有必要探討的問題。
本律師認為代理人與相對人簽訂的合同是否有效是判斷相對人(上訴人)是否違約的前提。如果是依法成立并生效的合同，合同雙方的當事人就應當按照合同的約定來履行合同。任何一方不按照合同的約定，除有法定情形外都構(gòu)成合同違約，應當承擔違約責任。那么，本案中，被上訴人傅某作為代理人，沒有向上訴人張某、黃某出示合法的代理手續(xù)，那么，傅某是否有代理權(quán)是不確定的。其只是出于對被上訴人某房產(chǎn)公司的信任而簽下了合同。因此，這份合同由于代理人缺乏代理手續(xù)，是一份效力待定的合同。2007年6月28日，代理人帶去首付款到中介公司要求履約時，因被上訴人仍未能提供合法的代理手續(xù)而拒付首付款是其要求對合同效力的再次確認，是合法的。上訴人張某、黃某有正當理由認為代理人沒有代理權(quán)，不予履行交付首付款是在合同尚未發(fā)生效時對自己權(quán)益的維護，不存在是否構(gòu)成違約的問題。至于被上訴人傅某后來出示的朱某于2007年7月6日以公證的方式簽定的授權(quán)委托書，只是表明被代理人即本案另一被告肖某事后對效力待定的合同的追認，而對上訴人之前的6月28日的行為不發(fā)生約束力。李律師的上訴意見被法院采信，法院認定在這一問題上，張某、黃某不存在違約行為。
二、隨意登報通知是否履行了合同對通知方式的要求。這是本案的另一個爭論的焦點，即7月7日，朱某在某報紙上刊登“通知”一份，要求張某于7月8日到市土房局辦理房屋交易過戶手續(xù)并支付房款，否則視為違約。這樣的通知對上訴人沒有任何的約束力，上訴人完全可以不予以理會。首先，在協(xié)議中沒有約定通知的方式，那么以在廈門的報紙上的公告欲盡通知義務是沒有依據(jù)的。其次，作為另一被上訴人的被代理人在7月7日之前并無將代理的權(quán)限告知上訴人，也就是說對合同的效力的追認沒有到達上訴人，上訴人即使知道這一報紙公告也沒有義務予以配合。其三，在對通知的方式?jīng)]有約定的情況下，被上訴人無權(quán)通過報紙公告的方式進行通知。這種報紙的公告通知僅適用于政府部門對行政相對人、不特定的公眾或司法部門對于當事人的通知。很顯然，本案中不采取電話通知，而使用報紙公告的方式是另有目的的。
一審法院在這一問題上，認為被告肖某已經(jīng)進行了合理的通知，因具備授權(quán)代理的條件，就認為傅某有代理權(quán)，認定張某、黃某構(gòu)成違約，顯然缺乏邏輯，犯了推不出的錯誤。本律師通過層層分析、說理，終使二審法院法官接受代理意見，從而使上訴人獲得勝訴。