案情簡介

   陳某某租賃濟南某公司的房屋，后轉(zhuǎn)租給焦某某開設(shè)賓館。因該房屋陳某某投入了幾十萬裝修款，提升了房屋的價值，陳某某為了能取得更高的收益，在簽訂了轉(zhuǎn)租合同后又簽訂了投資合作協(xié)議，把租金改成分紅，那么陳某某與焦某某之間到底是租賃關(guān)系還是投資合伙關(guān)系呢？

代理詞

審判長，審判員：

山東統(tǒng)河律師事務(wù)所接受焦某某、李某某委托，指派何翠律師作為濟南*****有限公司訴陳**等房屋租賃合同糾紛一案的第一審訴訟代理人。接受委托后，本律師查閱了相關(guān)法律，并到濟南市天橋區(qū)拆遷管理辦公室等部門調(diào)查取證，剛才又參加了庭審。根據(jù)事實，依據(jù)法律，代理人發(fā)表如下代理意見：

第一、              焦李兩被告與原告之間不存在合同關(guān)系，兩被告是轉(zhuǎn)租的陳王兩人的房屋，原告要求焦李兩被告交納房租無法律依據(jù)。

具體事實是焦李兩被告租賃的陳王的房屋，陳王租賃的原告的房屋，后轉(zhuǎn)租給焦李兩被告。開始是焦李兩被告把房租交給陳王，由陳王再交給原告。之后為了便利，陳王要求焦李兩被告直接代其交給原告，原告按照陳王的意思，把房屋代其交給原告，由原告給焦李兩被告開具收款收據(jù)。從第一次庭審的過程來看，原告也認(rèn)可是把房屋租賃給陳王兩被告的，只是認(rèn)為陳王轉(zhuǎn)租給兩被告未經(jīng)其同意，但事實是后來焦李兩被告代陳王支付房租時，原告也給焦李開具了收據(jù)，并注明是賓館的房租，因此，原告以默示的方式認(rèn)可了陳王把房屋轉(zhuǎn)租給焦李的事實。

（一）焦李兩被告與原告之間不存在合同關(guān)系。

1、轉(zhuǎn)租合同證實焦李兩被告租賃的是陳王兩人的房屋，與原告之間不存在租賃關(guān)系，無義務(wù)向原告支付房租。

2、收款收據(jù)，該收據(jù)內(nèi)容注明“**賓館----房租”證實原告知道陳王把房屋轉(zhuǎn)租給焦李開設(shè)賓館的事實，并認(rèn)同其轉(zhuǎn)租行為。

3、2008年5月30日《附加協(xié)議》該協(xié)議是陳**與原告方所簽訂，而不是焦李與原告所簽訂。而焦李兩人在2007年6月1日已經(jīng)與陳王兩人簽訂了合同，若焦李與原告之間存在租賃關(guān)系的話，應(yīng)當(dāng)由焦李與原告簽訂附加協(xié)議，因此也證實焦李兩人與原告之間未形成租賃關(guān)系。

（二）焦某某、李某某與陳**、王**之間是轉(zhuǎn)租合同關(guān)系而非合伙投資關(guān)系，焦李只是轉(zhuǎn)租了陳王的房屋，因此，不負(fù)有向原告交納租金的義務(wù)。具體分析如下：

1、從雙方簽訂的《投資合作協(xié)議》（以下簡稱協(xié)議）與《轉(zhuǎn)租合同》分析，焦李與陳王之間簽訂的合同符合租賃合同的構(gòu)成要件，是租賃關(guān)系而不是投資合伙關(guān)系。具體如下：

《合同法》第二百一十三條“租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。”根據(jù)雙方簽訂的《轉(zhuǎn)租合同》等可以分析如下：

首先、從合同的格式來看，表明是轉(zhuǎn)租合同；

其次、從租賃合同的內(nèi)容分析

（一）租賃物的名稱是**路**號樓及原始合同

（二）用途是使用經(jīng)營；

（三）租金體現(xiàn)在《房屋租賃合同》；《投資合作協(xié)議》第三條，每年6萬所謂的“分紅”。名為“分紅“實為租金。按照實際情況，租金分兩部分：一部分代陳王交給原告的；一部分交給陳王的。雖然《轉(zhuǎn)租合同》寫明的是“6萬元分紅”但實為租金：理由一、簽訂合同的當(dāng)天就需要交付6萬，焦李兩人根本尚未經(jīng)營，未經(jīng)營怎么可能分紅；理由二雙方簽訂了若當(dāng)天不交付6萬將產(chǎn)生的違約責(zé)任，即不交6萬，就要收回14萬。理由三、只要按時交納了6萬元，就不存在14萬返還的問題。14萬屬于違約金的性質(zhì)。除此之外無其他租金的約定，因此該約定符合租金的規(guī)定。

（四）支付期限及方式體現(xiàn)在《合作協(xié)議》第三條按年交付2007年6月1日交納，即簽訂合同的當(dāng)日交付。方式為《房屋租賃合同》第四條“每半年交納一次。”

（五）租賃合同的期限：《轉(zhuǎn)租合同》第二條“乙方享受甲方原始合同全部合法效力”即原告與陳王簽訂的《房屋租賃合同》第二條“租期，租期自2007年6月1日起至2013年5月31日止。

（六）轉(zhuǎn)租合同第四條“本合同未盡事宜，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致?？捎喠⒀a充條款，補充條款及附件均為本合同組成部分與本合同具有同等法律效力?！弊C實《投資合作協(xié)議》是《轉(zhuǎn)租合同》的補充，主合同是《轉(zhuǎn)租合同》。

（七）《投資合作協(xié)議》第四條“乙方不得干涉甲方正常經(jīng)營及管理，乙方無條件協(xié)助甲方辦理相關(guān)證件?！弊C實該合同是轉(zhuǎn)租合同的補充，若是投資合作協(xié)議，不經(jīng)營不符合常理。

綜上，焦李與陳王兩人簽訂的協(xié)議符合轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容及特征，因此雙方是轉(zhuǎn)租合同關(guān)系。

2、《投資合作協(xié)議》不是合伙關(guān)系而是《轉(zhuǎn)租合同》的補充。

《中華人民共和國民法通則》第30條規(guī)定：個人合伙是指兩個以上公民按照協(xié)議，各自提供資金、實物、技術(shù)等，合伙經(jīng)營，共同勞動。也就是說合伙關(guān)系體現(xiàn)本質(zhì)特征為：共同出資、共同經(jīng)營|、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險。根據(jù)雙方達(dá)成的《投資合作協(xié)議》作如下分析：

1、          陳王兩人不參與經(jīng)營?！秴f(xié)議》第四條“乙方不得干涉甲方正常經(jīng)營及管理，乙方無條件協(xié)助甲方辦理相關(guān)證件?！闭f明雙方本質(zhì)是陳王兩人與焦李經(jīng)營的賓館無關(guān)，陳王不僅不能參與經(jīng)營，更為重要的是不能干涉焦李的經(jīng)營，陳王兩人的義務(wù)是協(xié)助焦李兩人辦理經(jīng)營旅館的證件，焦李兩人實際經(jīng)營。

2、          陳王兩人不承擔(dān)風(fēng)險，不參與盈余分配，僅要求固定數(shù)額6萬。具體分析如下：

（1）16萬為返還資金，不承擔(dān)風(fēng)險及盈余分配。《協(xié)議》第一條，約定16萬為返還資金，14萬為運營資金。第二條約定了16萬全部返還的情況。證實16萬元是不承擔(dān)風(fēng)險的，16萬為焦李所借，到時負(fù)有返還義務(wù)的，因此該16萬元為借款。

（2）14萬名為運營資金，實際為違約金，理由如下：

《協(xié)議》第三條”乙方所投資金的14萬運營資金，按每年陸萬元分紅。分紅按年交付2007年6月1日，如期不交，乙方有權(quán)拿回投資14萬運營資金。乙方14萬運營資金在甲方賓館運行中自行消失。”該條體現(xiàn)以下含義：第（1）對于14萬元款項，每年焦李都要給陳王固定數(shù)額6萬元；第（2）給付的時間為2007年6月1日即雙方簽訂合同的當(dāng)天，焦李就要支付給陳王6萬元；（3）若簽訂合同的當(dāng)日即2007-6-1日不支付陳王6萬元，陳王有權(quán)要回14萬。由此可以推出：首先，從時間上來講，簽訂合同同時即2007-6-1日，焦李兩人需要支付陳王6萬元。簽訂合同當(dāng)日，焦李兩人經(jīng)營的賓館尚未具備營業(yè)的條件，不經(jīng)營自然不存在利潤分紅的問題，而簽訂合同的當(dāng)日就要求焦李支付6萬元，很顯然從本質(zhì)上來講，陳王要求的6萬元實際上是租金；其次，從經(jīng)營風(fēng)險及利潤分配上講，任何經(jīng)營都是存在風(fēng)險的，有賠有賺，即使賺，也有賺多賺少之分。合伙人對經(jīng)營中的賠賺是共負(fù)盈虧的，作為合伙人也是其義務(wù)所在即賺了，分紅；賠了，債務(wù)共同承擔(dān)；而本協(xié)議體現(xiàn)的是，經(jīng)營存在的風(fēng)險與陳王無關(guān)，即使焦李經(jīng)營的賓館賠了錢，那只是他兩人的事，陳王不用承擔(dān)債務(wù)；退一步講，即使經(jīng)營不存在虧損，一直都是賺錢的，那么，賺錢的數(shù)額也就是利潤，也會隨著市場的波動出現(xiàn)賺錢多少，利潤大小的問題。而本案中，陳王的要求是：焦李兩人您們賺的利潤再多，與我無關(guān)，我僅要求給我每年6萬；即使您們兩人賺的很少，不足以支付6萬元錢給我，焦李兩人還是負(fù)有支付我6萬的義務(wù)。一句話，盈虧是焦李的，我只要求我的6萬，不承擔(dān)分險，不參與分配利潤；再次，焦李兩人若不按時支付我6萬元的話，您們就需要立即還我14萬元。相當(dāng)于約定了付款的具體時間，不付款的違約后果給付14萬元違約金。

概括如下：陳王不參與經(jīng)營，不承擔(dān)風(fēng)險，不參與盈余分配，只要求每年支付固定的數(shù)額，一旦違約立馬收回所有本金。由此可以推斷出四人本質(zhì)的意思是轉(zhuǎn)租合同而非投資合伙關(guān)系即本協(xié)議名為投資合伙，實為轉(zhuǎn)租合同的補充。

綜上，合同具有相對性，焦李與原告之間沒有租賃合同關(guān)系，因此，不負(fù)有向原告交納房租的義務(wù)。

第二、              退一步講，該房屋因涉及拆遷，不能辦理相應(yīng)的證件，賓館無法正常經(jīng)營，因此也不應(yīng)當(dāng)支付房租。

（一）              向法庭提交的拆遷公告證實涉案房屋所在區(qū)域已經(jīng)列入被拆遷戶，根據(jù)該文件顯示：營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證件已經(jīng)不能辦理。不能辦理營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證件，焦李兩被告作為賓館的經(jīng)營者自然無法繼續(xù)經(jīng)營下去，不能繳納租金是因為遭遇拆遷不可抗力。

（二）              焦李兩被告向法庭提交的交納房租的收款收據(jù)以及原告方當(dāng)庭承認(rèn)交納房租的陳述證實焦李兩被告代繳納房租至2012年末。兩被告一直不存在拖欠房租的事實，不再繳納是因為遭遇政府拆遷不可抗力的情況。

（三）              向法庭提交的電表被貼封條的圖片證實該房屋已經(jīng)喪失了實際上的使用條件，不具備使用條件，自然不具有繳納房租的義務(wù)。

（四）              焦李兩被告已經(jīng)在法定期限內(nèi)向法庭提交了調(diào)查取證申請書分別為：第一份天橋區(qū)人民政府拆遷管理辦公室調(diào)查取證申請證明該房屋拆遷的情況；另一份天橋區(qū)公安局及天橋區(qū)公安局消防大隊調(diào)查取證申請證明2012年2月份就無法辦理消防證因而導(dǎo)致被告無法正常經(jīng)營的事實。

綜上，根據(jù)《合同法》117條“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。第二款”本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！钡囊?guī)定，因拆遷不可抗力造成房屋無法繼續(xù)使用的，自然也不存在繳納房租義務(wù)。

因此，焦李兩被告不負(fù)有向原告繳納房租的義務(wù)。

                                                                                                     

                                                                                                             2013年2月18日