肖中城律師

     原告：伍X，女，漢族，戶籍地四川省廣安市廣安區(qū)興隆XX ，現(xiàn)住四川省廣安市廣安區(qū)火山大道

     委托訴訟代理人：肖中城，四川廣典律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。

     被告：四川華XX公司，住所地四川省廣安市XXXXXX新創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心大樓 。

     法定代表人：李XX，該公司董事長。

     委托訴訟代理人：包X，四川XX律師，特別授權(quán)。

     原告伍X與被告四川華XX公司（以下簡稱“華珂XX”）商品房銷售合同糾紛一案，本院于 2023 年 7月 4 日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告伍X的委托訴訟代理人肖XX，被告華珂XX的委托訴訟代理人包X到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告伍X向本院提出訴訟請求：

    1.判令被告向原告支付逾期交房違約金 10000 元(逾期交房違約金從 2021 年 7 月 1日起計算至 2022 年 2 月 26 日)；

     2.本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

    事實及理由：

　 原、被告于 2018 年 10 月 1 日簽訂了《四川省商品房買賣合同》，約定被告將位于廣安區(qū)火山大道 88號華XX 14 幢 1-6-1 號房屋出售給原告，約定的交房時間為 2021 年 6 月 30 日。約定的交房時間已到，被告修建的房屋達(dá)不到交房條件，后原告因裝修于 2022 年 2 月 26 日接房。原告認(rèn)為，被告逾期交房是一種嚴(yán)重的違約行為，應(yīng)當(dāng)按照該合同第 18 條及我國相關(guān)法律之規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。被告的行為嚴(yán)重侵犯了原告的合法權(quán)益。現(xiàn)依法向貴院提起訴訟，懇請依法支持原告的訴求。違約金是參照 1300 元/月，按照八個月計算，1300 元×8 個月=10400 元，考慮到疫情原因以及差兩天才八個月因此主張的 10000 元。

　被告華XX辯稱，

　　一、華ＸXX延期交付案涉的華XXX城項目商品房系因不可抗力所致，華ＸXX已按照與伍Ｘ共同簽署的《商品房買賣合同(預(yù)售)》約定，書面通知了伍X延期交房時間，且在書面通知的延期交房時間之前達(dá)到了合同約定的交付條件，故華珂XX沒有違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　二、伍X的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)。根據(jù)《商品房買賣合同(預(yù)售)》第十九條第(一)款“除不可抗力外，出賣人未按照本合同第十八條第(一)款約定的時間向買受人交付商品房的，雙方同意按照下列第 2 中方式處理： 2. 自交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按月支付已交房款萬分之 0.1 的違約金，合同繼續(xù)履行”的約定，案涉項目的延期交房系受新冠疫情的不可抗力影響，逾期交2房更是由于伍X未按通知日期接房所致，華珂XX不承擔(dān)違約責(zé)任；退一步講，即使答辯雙方在不可抗力之外還存在其他違約情形，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條之規(guī)定，答辯雙方也在《商品房買賣合同》中約定了具體的違約責(zé)任和違約金計算方式，答辯雙方均應(yīng)按照《商品房買賣合同》的約定來計算違約金，華ＸXX的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)。

綜上所述，華ＸXX沒有違約行為，不應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，即使違約，也應(yīng)按照《商品房買賣合同》約定違約計算方式計算違約金。因此伍X的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，請求人民法院依法判決。

當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了《四川省商品房買賣合同（預(yù)售）》、收款收據(jù) 3 份、《關(guān)于華XX項目商品房受新冠肺炎疫情影響延期交房的告知函》、EMS 郵寄單及物流記錄、《竣工驗收報告》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗收結(jié)果表》、《房屋面積成果測繪報告》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》、《交房通知書》等證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。

根據(jù)原、被告雙方的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：2018 年 10 月 1 日，原告伍X（買受人）與被告華Ｘ公司（出賣人）簽訂《四川省商品房買賣合同（預(yù)售）》，約定：1.原告購買被告開發(fā)的位于廣安市廣安區(qū)火山大道 88 號華XXX城 14 幢 1 單元 6 層 1-6-1 號房屋，該商品房所在建筑物的主體結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)，建筑總層數(shù)為 10F 層，其中地上 9 層，地下 1 層，預(yù)測建筑面積 139.53 平方米，總價款XXX 元，支付方式為貸款支付，買受人已于 2018 年 10月 1 日前向出賣人支付首期房價款 564788 元，剩余 500000元向銀行申請貸款支付；2.商品房交付條件：該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗收合格證明、房屋面積實測報告書、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、住宅工程質(zhì)量分戶驗收結(jié)果表；3. 第十八條交付時間和手續(xù)，出賣人在 2021 年 6 月 30日前向買受人交付該商品房；除不可抗力外，出賣人未按約定的時間交付商品房的，自交付期限屆滿之日起至實際交付之日止，出賣人按月支付已交房款萬分之 0.1 的違約金，合同繼續(xù)履行；由于買受人原因，導(dǎo)致該商品房未按本合同第十八條第(一)款約定的時間交付的，雙方同意按照以下方式處理：出賣人不承擔(dān)任何逾期交房責(zé)任；4.交付商品房時，出賣人向買受人出示建設(shè)工程竣工驗收合格證明，房屋面積實測報告書、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、住宅工程質(zhì)量分戶驗收分戶驗收結(jié)果表。5.鑒于《商品房買賣合同》第十八條約定房屋交付時間，且購買人眾多的原因，買受人自愿《商品房買賣合同》第十八條約定的房屋交付時間到期后，主動到出賣人或售房部接收房屋，買受人同意房屋交付不以出賣人書面通知為必要條件。原告伍X于 2018 年 8 月 11 日向被告華XXX交付購房款 50000 元，于 2018 年 9 月 25 日向被告華XXX交付房款4514788 元，于 2019 年 6 月 17 日向被告華XXX交付購房款500000 元，原告伍X共計交付購房款 XXX 元。2021 年 5 月 23 日，被告華XXX委托中國XX集團(tuán)有限公司廣安市分公司向原告伍X郵寄送達(dá)《關(guān)于華XX項目商品房受新冠肺炎疫情影響延期交房的告知函》，通知原告伍X，因受新型冠狀病毒肺炎疫情影響，華XX項目施工進(jìn)度無法按照原計劃進(jìn)行，《四川省商品房買賣合同（預(yù)售）》約定的交付日期即 2021 年 6 月 30 日順延至 2021年 10 月 30 日，2021 年 11 月 1 日分批次開始交房。同時查明，案涉工程于 2021 年 10 月 28 日竣工驗收合格并取得《竣工驗收報告》，案涉房屋于 2021 年 6 月 12 日取得《住宅工程質(zhì)量分戶驗收結(jié)果表》，于 2021 年 9 月 28日取得《房產(chǎn)面積測繪結(jié)果報告》。同時，華XX具備《住宅質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》。另查明，被告華XXX于 2022 年 1 月 16 日制作《交房通知書》，通知華XX業(yè)主辦理房屋交付手續(xù)，交房截至?xí)r間為 2022 年 2 月 28 日。原告伍X于 2022 年 2 月 26 日從被告華XXX處接收案涉房屋。

      本院認(rèn)為：新型冠狀病毒肺炎的發(fā)生雖不能預(yù)見、不能避免，符合不可抗力的標(biāo)準(zhǔn)，但被告不能據(jù)此為由單方對案涉房屋交付期限作任意調(diào)整。被告雖稱案涉房屋已于 2021 年 10 月 30 日具備房屋交付條件，根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議“鑒于《商品房買賣合同》第十八條約定房屋交付時間，且購買人眾多的原因，買受人自愿《商品房買賣合同》第十八條約定的房屋交付時間到期后，主動到出賣人或售房部接收房屋，買受人同意房屋交付不以出賣人書面通知為必要條件。”的約定，原告應(yīng)主動到被告或售房部接收房屋，不以出賣人書面通知為必要條件。但《商品房買賣合同(預(yù)售)》第十八條所約定的房屋交付期限為 2021 年 6 月 30日，2021 年 10 月 30 日為被告單方通知原告延期交付的時間，在此情形下，已不適用補(bǔ)充協(xié)議中“不以出賣人書面通知為必要條件”的約定。因此，原告根據(jù)被告 2022 年 1 月 16 日制作的《交房通知書》，于 2022 年 2 月 26 日從被告處接收案涉房屋，不存在過錯或違約行為。故被告逾期交房期間為2021 年 7 月 1 日至 2022 年 1 月 16 日，共計 200 天，扣除新型冠狀病毒肺炎疫情的影響免責(zé) 60 天，故應(yīng)當(dāng)計付違約金的天數(shù)為 140 天?！渡唐贩抠I賣合同(預(yù)售)》中約定“出賣人未按約定的時間交付商品房的，自交付期限屆滿之日起至實際交付之日止，出賣人按月支付已交房款萬分之 0.1 的違約金”，該約定標(biāo)準(zhǔn)明顯過低，根據(jù)原告申請，本院依法予以調(diào)整，原告主張按 1300 元每月計算，較為適宜，本院予以支持，被告應(yīng)向原告支付逾期交房違約金 5983.56 元（1300元/月×12 個月÷365 天×140 天）。

     據(jù)此，依照《中華人民共和國民法典》第一百八十條、第五百零二條第一款、第五百零九條第一款、第五百七十七條、第五百九十條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》之規(guī)定，判決如下：

一、被告四川華XXX公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告伍X支付逾期交房違約金 5983.56 元；

二、駁回原告伍X的其他訴訟請求