商品房預(yù)約訂購(gòu)協(xié)議的效力及處理

文口 施周

【據(jù)以研究的案例】

某樓盤開始預(yù)售，王生預(yù)約訂購(gòu)了一套118平方的房屋，與開發(fā)商簽訂了《預(yù)約訂購(gòu)協(xié)議》，并繳納了3萬(wàn)元的預(yù)約定金作為簽訂商品房買賣合同的擔(dān)保，

協(xié)議約定，王生需在15日內(nèi)與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，同時(shí)需支付30%首付款，協(xié)議還對(duì)房屋的面積、價(jià)格等內(nèi)容進(jìn)行了確定。后，王生去售樓處簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，王生要求先看合同條款，合同簽訂之后再付首付款，但開發(fā)商表示必須要先支付30%的首付款，方可看合同條款、簽訂協(xié)議，于是王生支付了首付款，拿到了開發(fā)商填好了的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議。王生對(duì)《商品房買賣合同》諸多條款無(wú)法接受，尤其對(duì)補(bǔ)充協(xié)議，更是覺(jué)得不合理、不合法的條款甚多，要求就合同相關(guān)條款進(jìn)行協(xié)商、修訂，但開發(fā)商表示合同系格式合同，經(jīng)過(guò)備案，不可協(xié)商及修訂，如果不簽，就是王生違約，但王生認(rèn)為，合同應(yīng)該是雙方協(xié)商一致的產(chǎn)物，合同雙方地位平等，開發(fā)商不可強(qiáng)加于人，雙方爭(zhēng)執(zhí)半年未果。

鑒于上述情況，王生以開發(fā)商不同意就合同條款進(jìn)行協(xié)商，無(wú)法達(dá)成合同條款，系開發(fā)商違約，訴至法院主張解除與開發(fā)商之間的商品房預(yù)約訂購(gòu)協(xié)議，要求開發(fā)商返還購(gòu)房款，并賠償利息損失。而開發(fā)商則抗辯認(rèn)為預(yù)約訂購(gòu)協(xié)議應(yīng)繼續(xù)履行，盡管雙方?jīng)]有簽訂《商品房買賣合同》，但認(rèn)為《預(yù)約訂購(gòu)協(xié)議》不僅在法律上，在客觀上也具備繼續(xù)履行的條件。

【案情分析】

商品房預(yù)約訂購(gòu)糾紛，在商品房買賣中并不鮮見(jiàn)，開發(fā)商為了項(xiàng)目推廣的需要，在商品房預(yù)售許可證申領(lǐng)之后，收取購(gòu)房者一定的定金，作為將來(lái)簽訂正式的商品房買賣合同的擔(dān)保，如果購(gòu)房者沒(méi)有依照約定的時(shí)間和方式簽訂《商品房買賣合同》，則已支付的定金不予返還，正是由于定金的存在，購(gòu)房者在后續(xù)的簽約活動(dòng)中處于比較弱勢(shì)的地位。

下面結(jié)合司法實(shí)踐的通常做法，主要討論一下商品房預(yù)約訂購(gòu)協(xié)議的效力

、與商品房買賣合同之間的關(guān)系及救濟(jì)途徑。

一、預(yù)約訂購(gòu)協(xié)議的效力。

預(yù)約訂購(gòu)前提必須是開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，未能取得預(yù)售許可

證，在法律上是不能預(yù)售的，也即不能開展預(yù)約訂購(gòu)。對(duì)于沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)約訂購(gòu)協(xié)議，其效力又如何呢？相關(guān)法律文件沒(méi)有做出明確規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》“第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，對(duì)于商品房預(yù)售合同，只要是起訴前取得商品預(yù)售許可證明就可以，這里是起訴前，而非法庭辯論終結(jié)前。是不是商品房預(yù)約訂購(gòu)協(xié)議只要起訴前取得商品房預(yù)售許可證即為有效呢？筆者認(rèn)為商品房預(yù)約訂購(gòu)協(xié)議的效力周期較短，其本身存在的價(jià)值僅為簽訂商品房買賣合同的擔(dān)保，一旦在約定期限內(nèi)，買賣雙方簽訂了《商品房買賣合同》，則其效力自然就終止，反之，如果約定期限內(nèi)沒(méi)有簽訂《商品房買賣合同》，則追究錯(cuò)過(guò)，按定金罰則處理，協(xié)議效力也即終止了，所以如果在協(xié)議約定期限內(nèi)，如果開發(fā)商沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，則其預(yù)售的前提不存在，此時(shí)的權(quán)利處于一種不確定狀態(tài)，商品房預(yù)定協(xié)議的效力應(yīng)該是無(wú)效的，所以認(rèn)定其效力與否的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)該是協(xié)議約定的簽訂商品房買賣合同的周期內(nèi)，而非起訴前。

    二、與商品房買賣合同之間的關(guān)系及救濟(jì)渠道

鑒于預(yù)約訂購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)僅為擔(dān)保，所以對(duì)其條款內(nèi)容沒(méi)有太多的要求，協(xié)議條款的內(nèi)容決定了其與商品房買賣合同之間的關(guān)系。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！薄?/span>商品房銷售管理辦法》第十六條對(duì)商品房買賣合同的主要內(nèi)容羅列了十三項(xiàng)，最高人民法院副院長(zhǎng)主編的《房地產(chǎn)司法解釋實(shí)例釋解》指出“在實(shí)踐中關(guān)于商品房買賣合同的主要內(nèi)容的爭(zhēng)議問(wèn)題之一，就是認(rèn)購(gòu)書缺少上述《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的幾項(xiàng)，認(rèn)購(gòu)書是否可以直接認(rèn)定為商品房預(yù)售合同。我們認(rèn)為商品房買賣合同的標(biāo)的物具有特殊性，因?yàn)榉课菔窍M(fèi)者最主要的生活資料，買受人最直接的目的是在對(duì)房屋所有權(quán)完全有效的行使，房屋要滿足人們基本生活的需要，買受人要對(duì)房屋行使完全所有權(quán)必須具備許多附加的條件，如供水、供電、裝飾、產(chǎn)權(quán)登記等等?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條前十項(xiàng)內(nèi)容都是產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)的必備條件，也是房屋作為基本生活資料應(yīng)符合現(xiàn)代社會(huì)要求的基本內(nèi)容，否則，買受人將無(wú)法圓滿地對(duì)商品房實(shí)現(xiàn)占有、使用、收益和處分的權(quán)能。因此，原則上，對(duì)于認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)包含的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，除《商品房銷售管理辦法》第十六條后三項(xiàng)外，其它各項(xiàng)不能缺少?！痹谒痉▽?shí)踐中，也并不要求全部十三項(xiàng)備齊，寧波市中級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題解答》“商品房買賣合同成立只需具備核心要件即可，無(wú)需十三項(xiàng)內(nèi)容全部齊備。如當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房意向書等協(xié)議已經(jīng)具備擬購(gòu)房屋的基本狀況、價(jià)款數(shù)額、支付方式等合同主要內(nèi)容的，應(yīng)視為商品房買賣合同即本約成立，但當(dāng)事人另有約定的除外?！彼跃途邆渖唐贩抠I賣合同的主要條款的情況下，只要達(dá)成商品房預(yù)約訂購(gòu)協(xié)議，也即意味著商品房買賣合同成立，不存在不能簽訂商品房買賣合同的情形。

在預(yù)約訂購(gòu)協(xié)議條款不具備商品房買賣的核心要件的情況下，即存在商品房買賣合同條款的協(xié)商的問(wèn)題，合同本系協(xié)商的產(chǎn)物，協(xié)商既是雙方的權(quán)利，更是雙方義務(wù)。商品房預(yù)約合同（認(rèn)購(gòu)書）生效后，一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致合同的談判、磋商不能進(jìn)行構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，所謂格式合同或者備案合同均不能成為抗辯協(xié)商的理由。至于協(xié)商不成的情況下，鑒于合同不可強(qiáng)制簽訂，所以不存在協(xié)議的繼續(xù)履行的問(wèn)題，只能是解除協(xié)議，追究違約責(zé)任，例如廣州市中院《關(guān)于審理預(yù)售商品房合同糾紛若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定“合同系當(dāng)事人共同協(xié)商的結(jié)果，法院判令當(dāng)事人簽訂合同有強(qiáng)制簽約之嫌，故對(duì)當(dāng)事人關(guān)于簽訂《商品房買賣合同》的訴訟請(qǐng)求不宜支持：出賣人拒絕簽約已構(gòu)成違約，在適用《司法解釋》第四條的基礎(chǔ)上，還可以判令出賣人賠償買受人因未能簽約造成的損失，該損失數(shù)額的確定可以參照在合同訂立日起至起訴日止的房?jī)r(jià)差額范圍，區(qū)別下列不同情形處理：住宅在30%以內(nèi)，商業(yè)用房在10%以內(nèi)。買受人拒絕簽約構(gòu)成違約，不去別對(duì)待，作對(duì)等處理?！睂幉ㄊ兄屑?jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題解答》“出賣人與買受人簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書后，一方無(wú)正當(dāng)理由拒絕簽訂商品房買賣合同，當(dāng)事人一方可否起訴要求另一方繼續(xù)履行預(yù)約合同義務(wù)即簽訂本約？答：當(dāng)事人一方拒絕簽訂商品房買賣合同，另一方請(qǐng)求繼續(xù)履行合同簽訂本約的，法院不宜直接判決當(dāng)事人履行簽訂合同的義務(wù)。但如具備合同主要條款的，應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成本約，雙方當(dāng)事人應(yīng)予履行。因簽訂預(yù)約合同的目的系為雙方將來(lái)訂立本約，現(xiàn)雙方僅就商品房買賣的部分條款達(dá)成一致意見(jiàn)，大部分合同條款仍需進(jìn)一步協(xié)商，如法院判決另一方繼續(xù)履行合同簽訂本約，事實(shí)上無(wú)法強(qiáng)制執(zhí)行且效果不佳?！?/span>

【案件結(jié)果】

 在本案中，盡管開發(fā)商抗辯要求協(xié)議繼續(xù)履行，但鑒于該預(yù)約訂購(gòu)協(xié)議尚不具備商品房買賣合同的核心要件，其抗辯難于成立。最終，雙方握手言和，在法庭的主持下，達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，解除了預(yù)約訂購(gòu)協(xié)議，退還了購(gòu)房款，賠償了利息損失，基本上達(dá)到了原告的訴訟目的。