谷友軍律師

       某房地產經紀公司為某商貿公司提供承租辦公場所的中介服務，幫助其尋找合適的房源信息、帶看房屋等，但某商貿公司最終另行通過遠行中介公司與房屋出租方簽訂租賃合同。故宏達公司將某商貿公司訴至法院，要求支付傭金163136.75元。豐臺法院經審理，判決駁回某房地產公司全部訴請。

案情簡介

       原告某房地產經紀公司訴稱，2019年3月，被告欲承租辦公場地，遂找到原告提供居間服務，之后原告帶被告員工范某等實地考察了總部廣場的房屋。被告考察完房屋后表示愿意承租，雙方簽署《租售客戶看房登記表》。但后發現被告卻跳過原告私自利用其提供的看房成果及房源信息簽訂租賃合同，被告已構成違約，并給原告造成包括傭金在內的巨大損失，應承擔相應的違約責任。

       被告某商貿公司辯稱，一、《租售客戶看房登記表》不應視同為雙方的居間合同。首先，該登記表不具備《合同法》第十二條規定的主要內容。且僅是在首部填寫了客戶資料，只是列明當事雙方，并未在下面落款簽署，不能視為簽約，顯然只是信息登記而已。

其次，該登記表只是原告方對帶客戶看房統計登記所用，只是對看房的記錄。被告方只是按原告工作人員要求填寫了需求而已。原告方工作人員也表示需要被告方填寫他們才能證明工作量。雙方是不具備簽署所謂居間合同的合意的。

二、從登記表內容來看，該內容屬于原告方提供的格式條款，排除了被告方的主要權利，且并未按法律規定采用足以引起被告方注意的特別標識，也未向被告方予以說明，依法應屬于無效條款。帶看房人當時只是說是為證明確實是帶客戶來看房了，是一個記錄作用。原告方并沒有提供證據證明對相應條款已盡合理提示及說明義務。

三、即使該登記表第三條有效，也是適用基于被告方自行與該業主交易情形，本案事實上被告方并非私下自行與業主交易，而是同時通過另一家中介（遠行公司）看房、提供居間服務促成交易。因此不符合該條約定，自然也就無需支付相關費用。

四、原告方并非涉案房屋獨家代理方，原告方也沒有提供任何證據證實業主對其進行了委托代理。該房源是該地區中介服務機構共享資源，被告方通過其他中介機構以更低的成交價和中介費完成交易無可厚非。不能因原告方帶被告方看了一次房，就剝奪了針對該房屋選擇其他服務機構提供服務的權利。

五、原告方承諾看房不收費，并沒有賦予任何前提條件。被告方無需支付任何費用。

法院審理

       法院經審理后認為，本案的爭議焦點為被告是否構成“跳單”違約?！蹲馐劭蛻艨捶康怯洷怼穼儆诰娱g合同性質，其中聲明第三條中，“如客戶及其關聯方以任何形式與代理公司介紹的物業業主自行交易，客戶英支付代理公司的全額傭金費用”，該禁止“跳單”條款本意是防止考察租賃方利用中介公司提供的房源信息而跳過中介公司租賃房屋，使得中介公司無法獲得傭金。如果委托方并未利用以上既得信息或機會，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲取同一房源信息，則委托方有權選擇報價低，服務好的居間人促成租賃合同成立，而不構成“跳單”違約。因此判斷被告是否違約的關鍵在于被告是否利用了原告提供的房源信息、機會。本案中，原告向被告介紹的涉案房源信息不屬于其獨家信息，屬于業內公開信息，因此，被告可以通過正當途徑獲知涉訴房屋的出租信息，且現有證據表明，在原告帶被告員工范某考察涉訴房屋之前，被告的其他員工即已通過案外人遠行公司考察過該房屋，故被告沒有利用原告的房源信息、機會。綜上所述，被告行為不構成“跳單”違約。最終，法院判決駁回某房地產經紀公司的全部訴請。

       某房地產經紀公司不服一審判決，上訴到北京市第二中級人民法院。二審法院經審理，裁定駁回上訴，維持原判。

律師釋法

       為了保證中介公司獲得居間服務報酬，中介公司經常用《看房協議》形式約定禁止跳單的格式條款，意在防止委托人利用居間人提供的居間服務、信息跳過居間人與相對人或其他中介達成交易。

       判斷是否構成“跳單”，關鍵在于委托人是否實質利用了該中介公司提供的信息、機會等條件。如果居間人并未獲得相關信息的獨家代理權，委托人并未依賴中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一信息，則委托人有權選擇報價低、服務好的其他中介公司促成交易，簽訂合同，不構成“跳單”違約。