某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)商業(yè)文化城項目的拆遷、開挖行為，導(dǎo)致馮某某開設(shè)旅館的綜合樓地基下沉，墻體開裂、傾斜，雙方于2009年7月3日簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》。次日，馮某某將該綜合樓交付房地產(chǎn)公司。2011年6月12日，雙方簽訂《補充協(xié)議書》，對補償?shù)南嚓P(guān)事宜作出新的約定和變更。2013年3月11日，馮某某、房地產(chǎn)公司就臨街鋪面的寬度、深度協(xié)商變更后，簽訂了《拆遷安置協(xié)議補充紀要》。

2011年11月3日，馮某某將房地產(chǎn)公司補償?shù)牡谝粚优R街鋪面第四、五間商鋪出讓給徐某某，并與徐某某簽訂了《房產(chǎn)出讓協(xié)議書》，約定馮某某將房地產(chǎn)公司原地回遷補償?shù)牡谝粚优R街鋪面第四、五間商鋪，按馮某某與房地產(chǎn)公司約定的房屋規(guī)格出讓給徐某某。

2013年10月25日前后，馮某某得知房地產(chǎn)公司補償安置的第一層臨街鋪面層高達不到4.5米，于是要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任，但房地產(chǎn)公司置之不理。2014年6月26日，馮某某現(xiàn)場測量后，發(fā)現(xiàn)不僅層高不夠，開間寬度也與約定減少了每間0.3米，五間成型鋪面總面積與約定減少了5平方米，同時沒有按照約定予以裝修，也沒有按照約定設(shè)置公共衛(wèi)生間。

房地產(chǎn)公司的違約行為，導(dǎo)致徐某某對馮某某提起訴訟，馮某某被判令賠償徐某某違約損失。為此，馮某某向法院提起訴訟，請求判令房地產(chǎn)公司賠償因違約導(dǎo)致原告賠償徐某某的損失169.3萬元、鋪面層高不夠的價差損失226.7652萬元、鋪面寬度不夠面積減少的損失67.5萬元、房屋成型面積不足200平方米的價款22.5萬元、未按約定裝修的損失20萬元、未按約定設(shè)置衛(wèi)生間的損失5萬元，支付違約金10 萬元、自2014年10月28日起至2015年4月14日期間的拆遷安置、停業(yè)等相關(guān)費用18.3萬元，合計539.3652萬元，判令被告完成并辦理水、電、電視手續(xù)、房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)過戶手續(xù)。

被告某房地產(chǎn)公司辯稱：認可原告與被告簽訂補償協(xié)議的事實；雙方約定以原房屋面積作為補償依據(jù)，合同簽訂后因政府要求調(diào)整，被告將層高作了改動，并已告知原告；現(xiàn)被告補償給原告的面積超過協(xié)議約定；商鋪是因原告不交接房屋，責(zé)任不在被告。為此請求，一、對原告的第1、3、4、5、6、7、8、9項訴訟請求予以駁回。二、對原告的第2項訴訟請求，因違約責(zé)任不在被告，請求查明事實，依法判決。三、本訴的訴訟費用，請求依法判決。

訴訟中，某房地產(chǎn)公司提出反訴稱：反訴人因文化城項目的拆遷開挖，于2009年7月3日與馮某某簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，約定反訴人應(yīng)償還被反訴人第一層臨街店面建筑面積200平方米；第二、三層建筑面積各200平方米營業(yè)用房；共計600平方米建筑面積的房屋。商業(yè)文化城現(xiàn)已竣工驗收，反訴人已補償被反訴人房屋14間，經(jīng)測繪機構(gòu)測繪，反訴人交付給被反訴人的第一層5間商鋪建筑面積共計215.75平方米，第二層7間店面建筑面積共計399.28平方米，第三層2間店面建筑面積共計114. 06平方米，共計729.09平方米，超過協(xié)議約定的建筑面積129. 09平方米。根據(jù)拆遷協(xié)議約定，對于超過約定的補償面積，反訴人有權(quán)按市場價向被反訴入主張。為此請求，判令被反訴人支付拆迂超面積的房屋價款118 4060元并承擔(dān)反訴費用。

馮某某針對反訴當庭答辯稱：首先，被答辯人斷章取義地簡略陳述了雙方簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》約定的基本事實，故意回避了雙方在公證了該《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》之后，又于2011年6月12日簽訂《補充協(xié)議書》、于2013年3月11日簽訂《拆遷安置協(xié)議補充紀要》所約定的事實。

其次，答辯人并沒有“從新建的房屋中確認選擇了用以補償?shù)姆课莨?span style="font-family:"">14間”，商業(yè)文化城第三幢二、三層的九間鋪面，是雙方一致同意變通執(zhí)行2009年7月3日簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》第三條第（二）款第2項、第3項的約定，對此，2011年6月12日簽訂的《補充協(xié)議書》記載得很清楚，是被答辯人“將其開發(fā)的商業(yè)城第三幢的部分房屋對”答辯人“進行部分拆遷補償，”答辯人“通過實地考察愿意接受該補償”。另外，第四幢一層1F01—1F05號計5間商鋪，至今尚未完成交付，原因就是被答辯人沒有按照約定的標準建蓋，答辯人為此曾經(jīng)于2013年12月12日，通過郵政特快專遞向被答辯人發(fā)出專函，被答辯人特別授權(quán)代理人已經(jīng)明確表示收到該專函，明示其建蓋的第4幢一層1F01—1F05號商鋪，確實不符合雙方簽訂的房屋拆遷補償安置合同約定的標準如層高、開間等。在前述事實的前提下，答辯人沒有任何可能性“從新建的房屋中確認選擇了用以補償?shù)摹钡?span style="font-family:"">4幢一層1F01—1F05號商鋪。

第三，被答辯人所述商業(yè)文化城三幢第二層7間鋪面、三幢第三層鋪面，是雙方于2011年6月12日簽訂《補充協(xié)議書》約定補償給答辯人的，并且早已經(jīng)履行完畢。當時之所以對于外加共推后出現(xiàn)的與原協(xié)議約定的面積差，雙方約定“共推系數(shù)為0.32，該九間房屋的房產(chǎn)手續(xù)由”被答辯人“按實際面積外加公推后辦理房產(chǎn)手續(xù)給”答辯人，是因為已經(jīng)將原協(xié)議約定由被答辯人承擔(dān)裝修，變更為裝修由答辯人自行處理，被答辯人不承擔(dān)任何費用。被答辯人反訴主張補繳面積差的房款，顯然是出爾反爾不講誠信的表現(xiàn)，依法不應(yīng)得到支持。

第四，被答辯人所述商業(yè)文化城第四幢第一層1F01—1F05號商鋪建筑面積共計215.75㎡，超過了協(xié)議約定的面積差房款，是其并非善意為之造成的面積差。被答辯人違反協(xié)議約定減少層高、開間寬度，通過可以進退的隔墻增加進深度，制造出面積多出約定來掩蓋層高、開間寬度不符合約定的事實。被答辯人以如此明顯具有欺騙性形成的面積差，主張補繳超過協(xié)議約定的面積差房款，顯然有失誠信良善，依法不應(yīng)得到支持。

二〇一五年四月十四日上午九點，某中級人民法院在第三法庭公開開庭審理馮某某訴某房地產(chǎn)公司的房屋拆遷補償安置合同糾紛一案，云南紅河谷律師事務(wù)所王云飛律師代理馮某某對本訴發(fā)表辯論意見說：一、本案所及合同在履行過程中，被告合伙人代表李某某代表被告與原告對合同內(nèi)容有過變更，并且變更的內(nèi)容非常明確，除此之外依法必須履行原合同的約定，被告改變合同約定的補償房標準，依法應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和賠償責(zé)任。二、被告辯稱不能按照合同約定標準交付補償房的事實與理由不能成立，最多是合同當事人之外的第三人的原因?qū)е缕溥`約，按照《中華人民共和國合同法》第一百二十一條：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。”之規(guī)定，本案被告應(yīng)當向原告承擔(dān)違約責(zé)任。對于被告辯稱不能按照合同約定標準交付補償房的原因，被告沒有任何證據(jù)證明已經(jīng)盡到“及時通知”的法定告知義務(wù)，依法應(yīng)當承擔(dān)由此導(dǎo)致原告損失的賠償責(zé)任。被告舉證之《某某縣人民政府會議紀要》，形成時間是2010年1月30日，被告既然已經(jīng)知道第4幢一層高度不得超過3.9米，那么，在2011年6月12日簽訂《補充協(xié)議書》，其對此予以隱瞞的動機明顯是毫無誠信與善意的表現(xiàn)，否則，如果被告告知了該會議紀要的事實真相并協(xié)商一致，那么就可以避免原告依據(jù)《房屋拆遷補償安置協(xié)議》約定的補償房層高標準，于2011年11月3日與徐某某簽訂《房產(chǎn)出讓協(xié)議書》，從而避免了原告因?qū)π炷衬尺`約造成的損失，該損失顯然是被告未盡告知義務(wù)所導(dǎo)致，依法應(yīng)當由被告承擔(dān)賠償責(zé)任。

王云飛律師針對被告某房地產(chǎn)公司的反訴，代理馮某某發(fā)表意見說：反訴原告與反訴被告2011年6月12日簽訂《補充協(xié)議書》，明確約定將其反訴主張的第三幢2、3層鋪面“共計388.8平方米對”反訴被告“被拆遷的二三層共計400平方米進行補償，相差面積11.2平方米”反訴原告“不再補償”，反訴原告“按實際面積外加公推（攤）后辦理房產(chǎn)證給”反訴被告。根據(jù)反訴原告舉證之彭某某出具的收條證明，該約定早在2011年8月27日就已經(jīng)履行完畢，反訴原告于2011年8月27日就應(yīng)當知道所謂“超面積而應(yīng)補繳”房款，卻到2015年3月3日才具《民事反訴狀》主張“超面積而應(yīng)補繳”房款，顯然已經(jīng)超過了法定訴訟時效期間，就算是真如反訴原告所言“超面積而應(yīng)補繳”房款，其也喪失了訴權(quán)不受法律保護。

反訴原告刻意隱瞞所謂第四幢第一層“層高不得超過3.9米”的事實，規(guī)避其不按照約定層高、開間寬度標準建設(shè)補償安置房，規(guī)避約定補償房開間寬度、深度、層高標準計算出“超面積”，從而反訴主張補繳房款，尤其是在單價上出現(xiàn)懸殊巨大的兩個價，顯然有失公平原則，依法不應(yīng)當?shù)玫街С帧?/span>

二〇一五年六月三日，經(jīng)主審法官主持調(diào)解、有關(guān)縣領(lǐng)導(dǎo)居中協(xié)調(diào)，馮某某與某房地產(chǎn)公司自愿和解，某中級人民法院于六月十二日作出 (2015)民二初字第58號民事調(diào)解書，載明雙方達成如下協(xié)議：

一、某房地產(chǎn)公司于2015年6月6日前，一次性補償馮某某因違約導(dǎo)致馮某某對第三方徐某某違約并承擔(dān)違約責(zé)任所產(chǎn)生的損失人民幣10萬元。

二、某房地產(chǎn)公司于2015年6月6日前，一次性補償馮某某因違約導(dǎo)致馮文彬所產(chǎn)生的損失人民幣10萬元。

三、某房地產(chǎn)公司于2015年6月6日前將縣商業(yè)文化城第四幢第一層1F-01、IF-02、IF-03、IF-04、IF-05共五間商鋪移交給馮某某。

四、馮某某接收縣商業(yè)文化城第四幢第一層1F-OI、1F-02、1F-03、1F-04、1F-05共五間商鋪后，不論馮某某自己使用還是出售給第三方，某房地產(chǎn)公司于2015年6月6日起至2016年6月5日期間，為馮某某或者第三方辦理該五間商鋪的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)（如果馮某某將該商鋪出售給第三方，則馮某某應(yīng)當書面通知房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司接到通知后應(yīng)當及時辦完過戶手續(xù)）；該五間商鋪如果馮某某不出售給第三方，辦理產(chǎn)權(quán)過程中應(yīng)承擔(dān)的契稅及其他費用由房地產(chǎn)公司承擔(dān)；該五間商鋪如果馮某某出售給第三方，過戶過程中應(yīng)承擔(dān)的契稅由馮某某承擔(dān)，其他過戶費用由房地產(chǎn)公司承擔(dān)；若馮某某或者購買該商鋪的第三方未按前述期間辦理五間商鋪的產(chǎn)權(quán)登記或者過戶手續(xù)，因此而產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)登記或者過戶契稅、其他過戶費用由馮某某承擔(dān)。

五、上述協(xié)議內(nèi)容履行完畢后，馮某某與某房地產(chǎn)公司于2009年7月3日簽訂的 《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》、2011年6月12日簽訂的《補充協(xié)議書》、2013年3月11日簽訂的《拆遷安置協(xié)議補充紀要》中約定的權(quán)利義務(wù)履行完畢，雙方之間因簽訂和履行前述協(xié)議和紀要所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系至此結(jié)清，任何一方不得再向?qū)Ψ街鲝垯?quán)利。

六、馮某某放棄在本案中本訴部分的其他訴訟請求。

七、某房地產(chǎn)公司放棄在本案中反訴部分的全部訴訟請求。

八、本訴案件受理費4 6486元（馮某某已預(yù)交），根據(jù)訴訟費收費辦法規(guī)定減半收取后計2 3243元，由某房地產(chǎn)公司承擔(dān)，某房地產(chǎn)公司于2015年6月6日前給付馮某某；反訴案件受理費7728元（某房地產(chǎn)公司已預(yù)交），根據(jù)訴訟費收費辦法規(guī)定減半收取后計3864元，由某房地產(chǎn)公司承擔(dān)。