李武平律師

【基本案情】原被告系兄弟姐妹關系，均為中國香港居民。xxx年在?？谑心车貕K上重建6層樓房，并針對該樓房歸屬簽署了《確認書》，后各方對樓房的使用權等問題產(chǎn)生糾紛，遂成訴。本案中，原告委托李律師代理本案，一審支持原告訴訟請求，被告提起上訴，二審海南省高級人民法院判決駁回上訴，維持原判。

【裁判觀點】

 一、涉案土地使用權如何確認的問題。二、林XX是否享有涉案房屋第一層使用權的問題。 三 、林、林XX是否應當向林XX支付涉案房屋第 一 層自 20XX年X月X日起至實際歸還房屋之日止的租金及利息，以及按什么標準支付的問題。

一 、關于涉案土地使用權如何確認的問題。

從本案購地、建房并重修房屋的過程來看，雖然涉案土地形式上是通過公證贈與方式進行流轉，但實際上是買賣所得。林XX、林XX、林XX、林XX、王XX主張涉案土地是王XX與  林XX所購，林XX只是代為購買，而林XX主張是其自行購買。 從當時購買土地的情形來看，雙方均未提供當時購買土地款項的相關憑證以證明購地款來源。但王XX與林XX作為父母在香港工作，林XX當時作為年輕子女在海南工作生活。林、林XX、林XX、林XX、王XX主張王XX與林XX的收入較當時的林XX較高，具有合理性。王XX與林XX將款項交由在海南 的林XX代為辦理涉案土地買賣事宜較為方便，合乎情理。此外， 登記時間為XXX年1月XX日的房屋所有權證(XX房字第 XXX號)上載明登記的共同共有人為林XX與林XX，(且 XXX房屋所有權證及國有土地證均由林、林XX、林XXX、林XX共同保管),林XX對此不能做出合理解釋。而林XX在本案中亦主張涉案土地是父母王XX與林XX出資所購。因此可以認定，林XX并非完全基于其個人目的購地、建房。

另外，林、林XX、林XX、林XX、林XX與王XX 在房屋重修后簽訂的《確認書》中明確載明，XXX號物業(yè)屬于林XX和王XX共同所有，五位子女都承認并同意上述物業(yè)完全屬于父母。林XX在《確認書》上亦簽名確認，該項 確認亦可印證涉案土地使用權并非林XX單獨享有。涉案土地應為王XX與林XX夫婦實際委托林XX辦理購買、辦證事宜，并將土地使用權登記在林XX名下。

綜上，本院可以認定，涉案土地使用權的權利人實為王XX 與林XX夫婦。王XX與林XX夫婦育有五位子女，林XX已于XXX年去世，其份額應由其配偶、子女繼承。林、林XX、 林XX、林XX、王XX等主張林XX存在未贍養(yǎng)父母、侵吞遺 產(chǎn)等情形，不應對涉案土地使用權享有繼承份額。但林、林  XX、林XX、林XX、王XX未能提供證據(jù)證明其上述主張，本院對該主張不予支持。

根據(jù)“房地一體”原則，由于涉案五層半房屋尚未取得權屬 證書，因此本院不宜在本案中對土地使用權的份額予以分割，應由各方在今后辦理相應不動產(chǎn)權屬證書時再予以處理。

二 、關于林XX是否享有涉案房屋第一層使用權的問題。

首先，關于林、林XX、林XX、林XX、王XX主張 涉案房屋為違法建筑的問題。涉案房屋重修后尚未進行不動產(chǎn)登 記，其是否為違法建筑應由行政機關予以認定，本院不宜在民事判決中認定該建筑物是否違法。因此，對該主張，本院不予支持。

其次，《確認書》對涉案房屋使用作出了安排，該《確認書》 系各方當事人真實意思表示，合法有效?！洞_定書》約定第一層 屬于林XX，第二層屬于林，第三層屬于林XX，第四層屬 于林XX，第五層屬于林XX，天臺半層屬于王XX。在涉案房屋尚未取得權屬證書的情況下，該項約定可視為當事人之間通過協(xié)商一致的方式對房屋使用權進行了約定，各方應依誠實信用原則全面履行，也有利于家庭敦睦。因此，林XX關于其享有涉案房屋第一層使用權的主張，有事實與法律依據(jù)，本院予以支持。

三 、關于林、林XX是否應當向林XX支付涉案房屋第 一層自20XX年1月X日起至實際歸還房屋之日止的租金及利息，以及按什么標準支付的問題。

關于林XX是否享有租金收益的問題。本院確認林XX對房屋第一層享有使用權，雖然《確認書》約定涉案房屋收入現(xiàn)金交由林XX管理(交由林XX管理現(xiàn)金是基于重修房屋是向林XX 借款X萬),并收取合理管理費，但并不能就此否定林XX對一 樓對外出租的租金享有收益權?！洞_認書》還載明，“XXXXX”本院認為，該條款內容雖然規(guī)定了涉案房屋所有收益歸家族，但對用途卻未做詳細安排，僅約定可將部分款項獎予升學子孫。截止20XX年X月X日 ，涉案房屋已對外出租十年，之前所收租金已覆蓋林XX借款。此后一樓租金交由林XX，可由其依據(jù)《確認書》的約定合理分配使用，合乎情理，亦不違反《確認書》約定內容。

涉案房屋一層租金為每月XXX元，但《確認書》中并無利息的相關約定。 一審判決林、林XX以每月XXX元為標準向林XX返還自20XX 年X月X日起至實際歸還房屋之日止的租金，具有事實和法律依據(jù)，并無不當，本院予以維持。

【審理結果】

林、林XX、林XX、林XX、王XX的上訴請求不能成立，應予駁回； 一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

【相關法律條文】

《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》

第三十六條 不動產(chǎn)物權，適用不動產(chǎn)所在地法律。

《中華人民共和國民法典》

第六條  民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。

第二百九十八條 按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權。

第三百條  共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

第五百零九條  當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習

慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。

當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》

第九十條  當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但

法律另有規(guī)定的除外。

在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。

第二百四十條  無獨立請求權的第三人經(jīng)人民法院傳票傳 喚，無正當理由拒不到庭，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，不影

響案件的審理。