一地兩證，法律效力將如何界定

【基本案情】

2006年7月20日，某國(guó)有企業(yè)向A市政府請(qǐng)求對(duì)其一劃拔土地進(jìn)行出讓?zhuān)?jīng)批準(zhǔn)后，便與A市國(guó)土資源局簽訂了委托出讓手續(xù)，經(jīng)評(píng)估等手續(xù)，A市國(guó)土資源局便將上述土地進(jìn)行了公開(kāi)掛牌出讓。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成功競(jìng)得該地塊，當(dāng)日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與A市國(guó)土資源局簽訂了《掛牌成交確認(rèn)書(shū)》及《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司繳納相應(yīng)地價(jià)款后，A市國(guó)土資源局為其辦理了建設(shè)用地頒證的登記手續(xù)，A市人民政府核發(fā)了A國(guó)有[2008]第X號(hào)國(guó)有建設(shè)用地使用證。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司并未實(shí)際取得該建設(shè)用地。原來(lái)，國(guó)有企業(yè)并未按照A市國(guó)土資源局的要求交出建設(shè)用地，國(guó)有企業(yè)與某物流公司就該土地簽訂了長(zhǎng)期的承包經(jīng)營(yíng)合同，國(guó)有企業(yè)認(rèn)為，雖然2006年7月20日向A市國(guó)土資源局提交的《報(bào)告》中載明了“國(guó)有公司與物流公司經(jīng)協(xié)商一致同意，在辦理出讓手續(xù)時(shí)，解除長(zhǎng)期承包經(jīng)營(yíng)合同和相應(yīng)公證書(shū)”的承諾，但由于A市國(guó)土資源局在對(duì)此建設(shè)用地進(jìn)行出讓競(jìng)標(biāo)時(shí)未通知其參加，故認(rèn)為無(wú)效，承包合同未解除，也無(wú)法交建設(shè)用地。

后起糾紛訴至法院，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司訴訟請(qǐng)求：判決A市國(guó)土資源局依法履行交付爭(zhēng)議建設(shè)用地義務(wù)，并賠償相應(yīng)損失。

【法院判決】

一審法院：認(rèn)為A市國(guó)土資源局在掛牌出讓前未對(duì)國(guó)有公司持有的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證辦理變更注銷(xiāo)手續(xù)，直接出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，并辦理了建設(shè)用地使用權(quán)證，造成了一地兩證，違反了法定程序，屬于無(wú)效合同。根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，基于此，判決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與A市國(guó)土資源局之間簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓》合同無(wú)效，A市國(guó)土資源局返還房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司交付的建設(shè)用地價(jià)款2806.23萬(wàn)元并賠償自合同簽訂之日起至判決之日止的相應(yīng)利息損失。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不服，于是向上一級(jí)人民法院上訴。

二審法院：認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與A市國(guó)土資源局雙方簽訂的合同，是當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思表示，雖然程序上有些瑕疵，但并沒(méi)有《合同法》第52條中規(guī)定的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”情形，故合同是有效的。而且根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，而且A市國(guó)土資源局已經(jīng)依法為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辦理了相應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)，故A市國(guó)土資源局已經(jīng)履行了交付出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的義務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)依法擁有了該幅建設(shè)用地的使用權(quán)。但至于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司至今無(wú)法使用建設(shè)用地，是由于國(guó)有公司的侵權(quán)行為，可另案處理，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在此訴訟請(qǐng)求中未提出停止侵權(quán)請(qǐng)求，故本院不予處理，故判決：撤銷(xiāo)一審判決;駁回房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的訴訟請(qǐng)求。

【律師評(píng)析】

一、這是一起涉及劃拔土地經(jīng)批準(zhǔn)變性為出讓土地過(guò)程中引起的糾紛。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。正因?yàn)閯潛芡恋厥腔跓o(wú)償取得，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)有較為嚴(yán)格的批準(zhǔn)手續(xù)，最基本的程序就是要征得市、縣人民政府政府的批準(zhǔn)同意，否則轉(zhuǎn)讓違法，效力上將存在瑕疵。本案中系爭(zhēng)地塊原屬某國(guó)有企業(yè)所有，該企業(yè)為盤(pán)活建設(shè)用地請(qǐng)求A市政府同意其將劃撥地出讓?zhuān)峤涣苏?qǐng)求《報(bào)告》，且《報(bào)告》中載明了“國(guó)有公司與物流公司經(jīng)協(xié)商一致同意，在辦理出讓手續(xù)時(shí)，解除長(zhǎng)期承包經(jīng)營(yíng)合同和相應(yīng)公證書(shū)”的承諾。在征得政府批準(zhǔn)同意后，與A市國(guó)土資源局簽訂了委托出讓手續(xù)，而A市國(guó)土資源局也依法經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行了掛牌公告，至于A市國(guó)土資源局在對(duì)此建設(shè)用地進(jìn)行出讓競(jìng)標(biāo)時(shí)未通知國(guó)有企業(yè)參加并不影響出讓的效力。因此，我們認(rèn)為：首先，A市國(guó)土資源局對(duì)該地享有完全的處分權(quán);其次，A市國(guó)土資源局并沒(méi)有義務(wù)通知國(guó)有企業(yè)或物流公司參加競(jìng)標(biāo)的義務(wù)，其參加與否不能左右競(jìng)標(biāo)的效力。

二、判斷一項(xiàng)合同是否合法有效，在我國(guó)民事領(lǐng)域，遵從“意思自治”原則，只要當(dāng)事人具備相應(yīng)民事行為能力，意思表示真實(shí)、協(xié)商一致，且不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，那么合同就合法有效。在本案中，A市國(guó)土資源局雖然在出讓程序中疏忽沒(méi)有盡到合理的審查義務(wù)而導(dǎo)致國(guó)有企業(yè)原持有的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證未注銷(xiāo)，但并沒(méi)有違反“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，根據(jù)2009年5月份出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第十四條規(guī)定，合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，由此更進(jìn)一步地限制了合同無(wú)效的情形。因此，我們認(rèn)為：二審法院的判決A市國(guó)土資源局與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同合法有效，是正確的。

三、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司請(qǐng)求市國(guó)土資源局交付出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的問(wèn)題，在此，本律師認(rèn)為二審對(duì)此的判決是值得商榷的。雖然物的交付問(wèn)題，在我國(guó)，動(dòng)產(chǎn)一般采取轉(zhuǎn)移交付主義，而不動(dòng)產(chǎn)采取變更登記交付主義，在此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)依法取得了A市人民政府頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是合法的物權(quán)人，但根據(jù)目前情況房地開(kāi)發(fā)公司卻沒(méi)有實(shí)際取得土地，這實(shí)際上是A市國(guó)土資源局沒(méi)有完全履行交地義務(wù)造成的，原因如下：第一，根據(jù)目前的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，一般都規(guī)定了出讓人交付土地的時(shí)間及交付條件，如現(xiàn)在由中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部和中華人民共和國(guó)國(guó)家工商行政管理總局聯(lián)合制定的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》范本第六條就規(guī)定了“出讓人同意在X年X月X日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時(shí)該宗地應(yīng)達(dá)到本條第 項(xiàng)規(guī)定的土地條件……”，所以A市國(guó)土資源局與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的出讓合同應(yīng)該也包含此項(xiàng)條款，若如此，出讓方只單純地給受讓方辦理了相應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地權(quán)證，并不代表其完全履行了交地義務(wù)。