沒有土地使用權(quán)證的商品房買賣是否合法有效？

所屬類別：商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓糾紛案

上訴人賈*，男，1983年7月24日生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住長春市綠園區(qū)*花園小區(qū)11號樓2單元703室。
    被上訴人(原審原告)田**，女，1981年12月17日生，漢族，無職業(yè)，住九臺市**花園小區(qū)。
   案情介紹：
    2001年10月16日，賈*與賣房人吉林省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《購房合同書》，購買長春市綠園區(qū)*花園小區(qū)11號樓2單元703室。合同約定，賈*首付款交付后，余款21萬由賣房人提供按揭貸款給付。此后，賣房人去向不明。2006年6月，田**稱賣房人已將賈*應(yīng)按揭支付的購房款債權(quán)轉(zhuǎn)移給她，并向長春市綠園區(qū)人民法院起訴賈*，要求賈*給付購房款。
    2006年6月28日，長春市綠園區(qū)人民法院(2006)綠民二初字第304號《民事判決書》判決：賈*給付田**購房款210，000.00元或于本判決生效后20日內(nèi)賈*將辦理按揭還款的委托手續(xù)及其他全部與按揭相關(guān)的資料交與田**，由田**辦理按揭，費用由賈*承擔(dān);案件受理費5660.00元由賈*承擔(dān)。賈*不服，向長春市中級人民法院提出上訴。
    2006年12月4日，長春市中級人民法院(2006)長民四終字第686號《民事裁定書》裁定：撤銷長春市綠園區(qū)人民法院(2006)綠民二初字第304號民事判決書;發(fā)回長春市綠園區(qū)人民法院重審。
    2008年1月18日，長春市綠園區(qū)人民法院(2007)綠民重字第6號《民事判決書》判決：賈*給付田**購房款21萬元，或于本判決生效后20日內(nèi)，賈*將辦理按揭還款的委托手續(xù)及其他全部與按揭相關(guān)的資料交與田**，由田**辦理按揭，費用由賈*承擔(dān);案件受理費5660.00元由賈*承擔(dān)。賈*不服，向長春市中級人民法院提出上訴。
    2008年6月19日，長春市中級人民法院(2008)長民一終字第162號《民事判決書》判決：駁回上訴，維持原判;二審受理費由賈*承擔(dān)。爭議焦點：
    沒有商品房《土地使用權(quán)證》，買賣該商品房是否合法有效。
    本案先后經(jīng)過四次審判，吉林省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(田**)至今不能向人民法院提交長春市綠園區(qū)*花園小區(qū)11號樓2單元703室的《土地使用權(quán)證》，違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第44條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第23條、《中華人民共和國合同法》第52條、《長春市城市房地產(chǎn)交易市場管理條例》第7條、第11條、第13條之規(guī)定。法院審判：
    關(guān)于賈*與**公司簽訂的《購房合同書》是否有效的問題，本合議庭認(rèn)為，該《購房合同書》系賈*與**公司雙方真實意思表示，且已交付賈*使用多年，該房已于1999年取得了商品房預(yù)售許可證，并于2005年8月22日在產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證中心辦理了商品房登記備案，具備商品房轉(zhuǎn)讓條件，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該合同有效。綜上，原審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第1項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，二審案件受理費由賈*承擔(dān)。經(jīng)典評析：
    《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第23條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書?！薄堕L春市城市房地產(chǎn)交易市場管理條例》第7條規(guī)定：“房屋及其附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨同轉(zhuǎn)讓。有下列情形之一的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(一)無合法權(quán)屬證件的。”第11條規(guī)定：“辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供下列證件：(一)房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書等權(quán)屬證件?！钡?3條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)進入房地產(chǎn)交易市場掛牌交易，并符合下列條件：(一)持有土地使用權(quán)證書等有關(guān)證件?！?br />     兩審法院不顧吉林省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(田**)至今沒有向人民法院提交長春市綠園區(qū)*花園小區(qū)11號樓2單元703室《土地使用權(quán)證》的事實，無視賈*在答辯狀、上訴狀及在庭審過程中多次提請法庭要求吉林省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(田**)當(dāng)庭出示長春市綠園區(qū)*花園小區(qū)11號樓2單元703室《土地使用權(quán)證》的正當(dāng)要求，違反上述相關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定，判定賈*與吉林省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《購房合同書》合法有效，實屬錯判。
    2009年3月28日，賈*向吉林省高級人民法院提交再審申請書，并提交新調(diào)取的證據(jù)。長春市規(guī)劃局出具的建設(shè)工程規(guī)劃許可證(附件)證明：長春市綠園區(qū)*花園小區(qū)11號樓2單元703室系案外人長春市人民檢察院的房產(chǎn)，而不是吉林省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(田**)的房產(chǎn)，吉林省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(田**)依法無權(quán)處置長春市人民檢察院的房產(chǎn)，該房的買賣應(yīng)當(dāng)由賈*與長春市人民檢察院簽訂《購房合同書》才合法有效;長春市土地管理局出具的《城鎮(zhèn)國有土地建設(shè)用地審批表》證明：長春市綠園區(qū)*花園小區(qū)11號樓703室是在國家無償劃撥的土地上建設(shè)的安居工程住宅，安居工程住宅依法不應(yīng)以商品房出售。長春市人民檢察院不是房地產(chǎn)開發(fā)商，其所屬房屋也不是商品房而是安居工程住房，依法不應(yīng)當(dāng)以商品房出賣。本案中，非房屋所有權(quán)人吉林省**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(田**)將房屋所有權(quán)人長春市人民檢察院的非商品房--長春市綠園區(qū)*花園小區(qū)11號樓2單元703室以商品房的價格賣給賈*，已侵害賈*的合法住房權(quán)益。
    2009年3月28日，賈*向吉林省高級人民法院提交《再審申請書》。2009年5月12日，吉林省高級人民法院立案受理，案號(2009)吉民申字493號。