房屋租賃合同糾紛案例評析

【案情介紹】

趙某擁有私房三間，使用面積共計二十七點(diǎn)五平方米，多年來一直租與馬某居住?，F(xiàn)在該房內(nèi)居住的有馬某及其女兒、女婿、外孫女。趙某除該處房產(chǎn)外，在他處無其他住房，多年來一直隨子女居住。
一九九九年一月，趙某以自已所有的私房三間現(xiàn)由馬某一人租住，且自己住房困難為由，起訴至原審法院，要求將該房收回自住。
【審判結(jié)果】
    原審法院經(jīng)審理確認(rèn)，馬某承租趙某私房未違反租賃合同，且趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節(jié)，未向法院提供相應(yīng)證據(jù)，遂于一九九九年三月判決：駁回原告趙某收房之訴訟請求。判決后，趙某不服，以原判認(rèn)定事實不清，處理不公為由，上訴至二審法院，要求撤銷原判，由馬某騰出訴爭之房。
    二審法院經(jīng)審理，查明趙某與馬某曾于80年代初簽訂房屋租賃契約，租賃期限未定。后馬某一直于該房內(nèi)居住，現(xiàn)在該房內(nèi)居住人系馬某一家四口人，趙某在他處無其他住房，一直隨子女居住。上述事實，有雙方當(dāng)事人陳述、房產(chǎn)所有證、私房租賃契約、證人證言等證據(jù)材料在案佐證。但趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節(jié)，未向法院提供相應(yīng)證據(jù)。
    二審法院在判決書中指出：\"公民合法財產(chǎn)受法律保護(hù)。雙方訴爭之房系趙某之私產(chǎn)房，其對該房享有占有、使用之權(quán)利，且趙某現(xiàn)他處無正式住房，其居住困難大于承租人馬某。馬某一家四口人占住西房三間，具備騰退部分房屋的條件，故原審法院判決駁回趙某收房之訴訟請求，適用法律不當(dāng)，本院依法予以改判，根據(jù)馬某家庭人口情況，趙某要求將房屋全部收回，依據(jù)不足，本院不予支持。\"二審法院于1999年7月，作出終審判決如下：
    一．撤銷一審民事判決；
    二．二審判決生效后十五日內(nèi)，馬某及其共居人將三間爭訟房屋中的西向第一間騰空交予趙某。由趙某負(fù)責(zé)將該房與第二間之間隔斷墻上的門封堵，并該房另行開門。
    三．駁回趙某其他訴訟請求。
【本案評析】
    房屋租賃糾紛是一種較為常見的房地產(chǎn)案件。由于我國及北京市房地產(chǎn)政策的歷史遺留問題，造成大量產(chǎn)權(quán)人雖在名義上擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但房屋被歷史上形成的承租人長期租住的情況。在這種承租關(guān)系中，房屋租金往往是一直在依照歷史上形成的極低廉的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，名為承租但實際上并未支付租金的例子亦屢見不鮮。近幾年來，房屋產(chǎn)權(quán)人因不滿原有租金或自身住房困難， 要求收回房屋而引起的訴訟十分普遍。
    那么，這種未定期限的房屋租賃合同關(guān)系，是否可以退租騰房，應(yīng)依據(jù)何種法律呢？對于此種情況，我國法律中相應(yīng)的規(guī)定不夠完備，僅在\"最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見\"第119條中規(guī)定：\"未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋\"。
根據(jù)該條規(guī)定，此種案件是否判決退租騰房，主要考察兩個情節(jié)：一是產(chǎn)權(quán)人收回房屋是否自住，主要是看產(chǎn)權(quán)人住房條件是否困難；二是看承租人是否有其他房屋，是否可以搬遷。在實踐中，根據(jù)雙方居住條件的具體情況，主要有三種解決方法：
    一．承租人確有其他房屋居住的，則無論產(chǎn)權(quán)人住房是否困難，均應(yīng)退租騰房。在產(chǎn)權(quán)人住房困難的情況下，理應(yīng)準(zhǔn)許其行使對自有房屋的使用權(quán)；即使產(chǎn)權(quán)人住房條件比較寬裕，出于民法的基本原則，未定期限的合同，雙方均有權(quán)隨時提出解除，只需給對方留出必要的準(zhǔn)備期限即可，一旦產(chǎn)權(quán)人提出解除租賃關(guān)系，亦應(yīng)準(zhǔn)許，但應(yīng)給承租人搬遷騰房必要的時間。
    二．承租人無其他房屋，且產(chǎn)權(quán)人住房相對寬裕的，一般不準(zhǔn)許產(chǎn)權(quán)人全部收回房屋。這是為了維持社會的穩(wěn)定，保護(hù)全社會的整體利益，避免出現(xiàn)承租人無家可歸的情形，法律要求產(chǎn)權(quán)人讓渡一部分所有權(quán)，具體講就是暫時放棄對自有房屋使用權(quán)的行使。但其對房屋的其他所有權(quán)，如處分權(quán)、收益權(quán)仍受法律保護(hù)，該房可以出售，亦可以收取房租。
    三．承租人無其他住房，搬遷確有困難，但同時產(chǎn)權(quán)人亦無房居住，住房困難的，則應(yīng)本著民法中的公平原則，協(xié)調(diào)雙方矛盾，盡量解決困難。本案就屬于這種情況。法院在對比雙方具體情況后，認(rèn)為產(chǎn)權(quán)人住房更加困難，而承租人具備騰退部分房屋的能力，故作出如上判決。
    綜上所述，房屋租賃糾紛中的退租騰房案件，主要根據(jù)雙方的住房情況，在保護(hù)產(chǎn)權(quán)人使用權(quán)的前提下，兼顧公平和社會安定，依具體情況進(jìn)行處理。值與當(dāng)事人住房是否困難，則由辦案法官根據(jù)當(dāng)?shù)氐钠毡樽》繝顩r、當(dāng)?shù)卣贫ǖ南鄳?yīng)住房標(biāo)準(zhǔn)，權(quán)衡雙方的具體情況，自由裁量決定。